論營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

文/李樞桓 大連大力置業(yè)有限公司 遼寧大連 116000

1、營業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅稅制改革中房地產(chǎn)公司的稅務工作內(nèi)容

營業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅稅制改革已經(jīng)在廣告、技術(shù)科研、勘察設計等領(lǐng)域?qū)嵤╅_展，通過增值稅票據(jù)獲得稅額抵扣減免。房地產(chǎn)公司在建筑工程項目開發(fā)中的財務費用、銷售代理、園林綠化、裝修裝飾、供電配套、拆遷安置、政府規(guī)費、建筑安裝和土地等支出與成本費用，需要結(jié)合具體情況，判斷能夠使用增值稅減免的規(guī)定。

一是，進項稅額的減免抵扣。融資成本、固定資產(chǎn)及庫存、土地費用與成本，是房地產(chǎn)公司稅務管理工作中最為重要的三項成本內(nèi)容。當上述三項成本獲得稅額減免抵扣，將增加房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟收益。首先，融資成本及融資利息無法獲得稅額減免與抵扣，只有當國家金融領(lǐng)域首先營業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅稅制改革后，房地產(chǎn)工程融資成本才可能享有稅額減免與抵扣。其次，固定資產(chǎn)與庫存無法獲得稅額減免與抵扣。舉例說明，營業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅稅制改革實施前，我國電信和交通行業(yè)采購的庫存和固定資產(chǎn)不能夠享受稅額的減免抵扣，它們在房地產(chǎn)庫存和固定資產(chǎn)中占有很高比重，導致房地產(chǎn)銷售的房產(chǎn)不能夠享受稅額的減免抵扣。最后，土地費用與成本難以獲得稅額減免抵扣。土地費用與成本是房地產(chǎn)公司的最大支出項目，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，我國城市房地產(chǎn)項目中土地成本占據(jù)了總支出的百分之二十至四十以上，房地產(chǎn)公司通過股權(quán)收購、農(nóng)村集體合作、無償劃轉(zhuǎn)和有招拍掛等形式，獲得土地使用權(quán)，同時不可獲得稅額的減免抵扣。

二是，建筑施工材料、工人勞動報酬的納稅負擔轉(zhuǎn)嫁。房地產(chǎn)項目的建筑施工材料采購方式、途徑眾多，增加了獲得增值稅稅額減免抵扣的難度。舉例說明，房地產(chǎn)建設中的初級、零星施工材料主要向小規(guī)模納稅主體采購，因此難以保證獲得增值稅票據(jù)，也就不能夠享有稅收抵扣和減免。我國實施營業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅稅制改革后，設備租賃單位的納稅負擔加重，從而增加了房地產(chǎn)公司的稅收成本。房地產(chǎn)企業(yè)傾向于從勞動市場和勞務企業(yè)招聘農(nóng)村務工人員，在施工人員雇傭與勞動報酬成本方面無法獲得增值稅票據(jù)，因此也不能夠享受稅額優(yōu)惠與抵扣。

三是，土地增值稅的重復納稅。營業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅稅制改革后，如果增值稅與土地增值稅并存，會導致房地產(chǎn)企業(yè)重復征稅。房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的理論增值額和土地增值稅的增值額有很大一部分重疊，土地增值稅除了稅金扣除和加計20%扣除外，其他成本費用類的扣除項目和增值稅進項扣除項目基本一樣。兩個稅種增值額的重疊部分，分別適應不同的稅率計算稅金，存在一定程度的重復征稅。

2、營業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅稅制改革后房地產(chǎn)公司的稅務管理策略

一是，營業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅稅制改革后，房地產(chǎn)經(jīng)營策略的調(diào)整。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，不可移動，其價值具有很強的區(qū)位性特征，地區(qū)經(jīng)濟越發(fā)達，該區(qū)域的人口集中度就越高，土地的價值就越高；房產(chǎn)周圍的交通狀況的改善和周邊公共設施的完善，也會使該地塊的價值得到提升，房地產(chǎn)的價值也會得到提升。此外，一線城市和二三線城市的房地產(chǎn)具有不同的經(jīng)營特點，在最終銷售額相同的前提下，繳納的營業(yè)稅是一樣的，但若是繳納增值稅，那還要分析企業(yè)的盈利點及具體盈利額等因素，稅負可能會形成較大差別。所以，企業(yè)經(jīng)營方式不同，稅負情況差別很大，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)房地產(chǎn)所在區(qū)位的狀況對經(jīng)營方式進行調(diào)整。

二是，營業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅稅制改革后，房地產(chǎn)公司的稅率計算?！盃I改增”試點以來，在增值稅原有17%、13%稅率及3%、4%、6%的征收率的基礎之上又增加了6%、11%兩個低稅率，將納入增值稅試點的小規(guī)模企業(yè)統(tǒng)一征收率為3%，同時取消了4%、6%的征稅率。這樣一來，我國目前增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%的征收率。大型房地產(chǎn)企業(yè)勢必會出現(xiàn)混業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)象，根據(jù)稅法規(guī)定，混業(yè)經(jīng)營中不同稅率的項目需要分開核算，否則適用較高的稅率征稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能夠合理分開核算混業(yè)經(jīng)營收入額，則其稅負會顯著增加。

3、營業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅稅制改革后，房地產(chǎn)公司稅務工作的變化與調(diào)整

一是，房地產(chǎn)公司稅收繳納地的變化。在實施營業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅稅制改革后，稅收繳納與申報地應當為公司主要營業(yè)地。主要營業(yè)地的劃分有兩個標準：首先，可以將房地產(chǎn)公司的主要辦事機構(gòu)所在地作為主要營業(yè)地。其次，可以將房地產(chǎn)公司的主要項目所在地作為主要營業(yè)地。

當選擇主要辦事機構(gòu)作為營業(yè)地的時候，由于房地產(chǎn)公司的建設項目涉及全國各地，給辦事機構(gòu)所在地的稅務機構(gòu)統(tǒng)計、核對造成了一定困難，也給房地產(chǎn)公司辦事機構(gòu)的稅務管理部門增加了工作負擔，難以對房地產(chǎn)公司的款項劃撥、項目開發(fā)做出準確統(tǒng)計。

當選擇建設項目所在地作為營業(yè)地的時候，從一定程度上分擔了稅務申報與籌劃的工作負擔，但是也存在不同地區(qū)稅額抵消減免困難、固定資產(chǎn)稅額過高等問題。此外，由于缺乏統(tǒng)一標準的財務核算與管理機制，在稅務籌劃過程中容易產(chǎn)生誤差和漏洞，增加了稅務工作的風險。

二是，稅收繳納期限的變化。根據(jù)我國房地產(chǎn)稅收政策相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)公司收到房屋預收款的日期，作為納稅期限計算的開始日期。但對于房地產(chǎn)公司自身而言，容易產(chǎn)生納稅期限與款項收入期限存在差異的問題。實施增值稅稅制改革后，增值稅的繳納時間為每月的1、3、5、10、15，或者按照月份、季度進行繳納。房地產(chǎn)公司具有項目運作周期長、經(jīng)濟價值高、融資額度高等特點，應當盡量延長稅收的申報與繳納周期，避免承擔繁瑣、反復的稅務籌劃工作，浪費公司的人力與物資，干擾房地產(chǎn)項目的正常進行，增加公司的經(jīng)濟負擔。

4、營業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅稅制改革后，房地產(chǎn)公司稅務風險的防范策略

一是，房地產(chǎn)公司的稅務籌劃風險防范。在原有的營業(yè)稅稅收機制中，房地產(chǎn)公司經(jīng)營者與財務管理部門使用的是營業(yè)稅籌劃方法與計算標準；在實施營業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅稅制改革后，公司領(lǐng)導與財務管理部門要重新學習增值稅的籌劃方法與計算標準，在此過程中，難免由于缺乏經(jīng)驗、專業(yè)能力不足等原因，導致稅務籌劃與申報的錯誤和疏漏。為了防范上述風險，房地產(chǎn)公司應當加強對公司財務管理人員的專業(yè)能力培訓，開展經(jīng)驗交流與理論學習，提升公司的整體稅務籌劃水準。

二是，房地產(chǎn)公司的票據(jù)管理風險防范。在實施營業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅稅收改革之后，房地產(chǎn)公司的票據(jù)抵扣申請期限縮短為一百八十天。為了在期限范圍內(nèi)，順利完成增值稅票據(jù)的申報減免抵扣，應當由財務部門及時追繳公司的到期債權(quán)，回收賬款，取得相關(guān)票據(jù)。