共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老模式試水

趙一葦

盡管共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老項目對比傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資本流動性更強(qiáng)，但后續(xù)的長期服務(wù)

仍然對成本控制和運(yùn)營方式提出了挑戰(zhàn)

“這房子是自己的，服務(wù)是專業(yè)的，住著踏實！”作為恭和家園的第一批住戶，入住了一個多月的王金鐘老人如此談及自己對共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老模式的感受。

位于北京市朝陽區(qū)雙橋西巷的恭和家園，是北京市剛剛投入運(yùn)營的首個共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點項目。該項目由樂成老年事業(yè)投資有限公司投資建設(shè)，這是全國首家由養(yǎng)老企業(yè)與購房者分別擁有不同份額產(chǎn)權(quán)的住房項目。

2017年末，北京市民政局、國土規(guī)劃委和住建委聯(lián)合召開新聞發(fā)布會，正式對外發(fā)布國內(nèi)首個共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點項目——恭和家園。

恭和家園共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老模式以“居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營、限齡人群居住”為主要內(nèi)容，通過家庭與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的零距離接觸，促進(jìn)“居家與機(jī)構(gòu)服務(wù)相結(jié)合”。其中，養(yǎng)老居室由養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)與符合條件的購買者分別按5%、95%的份額共同持有，由企業(yè)對配套醫(yī)療、護(hù)理、餐飲等公共服務(wù)設(shè)施持有經(jīng)營。

在北京市民政局副局長李紅兵看來，共有產(chǎn)權(quán)項目能釋放社會資本的流動性，可以使投資方快速收回重資產(chǎn)投入，“輕裝”開展養(yǎng)老服務(wù)。這一模式預(yù)期將激活養(yǎng)老服務(wù)市場，吸引更多社會資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

截至1月21日，恭和家園已認(rèn)購簽約養(yǎng)老居室143套。“未來，如果恭和家園能成功實現(xiàn)‘醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、共有產(chǎn)權(quán)的目標(biāo)，獲得政府和社會認(rèn)可，試點有望向全市推廣。”恭和家園運(yùn)營方樂成集團(tuán)副總裁高峻松向《中國新聞周刊》表示。

是養(yǎng)老，還是賣房？

隨著近年來中國人口老齡化特征日益突出，老齡事業(yè)發(fā)展也日趨緊迫。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年，全國人口中60周歲及以上人口超2.4億，占總?cè)丝诘?7.3%，其中約4000萬人是失能、失智老人，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展迫在眉睫。

在人口老齡化加速的大背景下，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)卻出現(xiàn)“一床難求”和空置率畸高的供需矛盾。2017年，民政部公布的數(shù)據(jù)顯示，中國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.2張，養(yǎng)老需求遠(yuǎn)未滿足。

值得注意的是，中國老齡科學(xué)研究中心發(fā)布的《中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展研究報告》顯示，中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空置率平均高達(dá)48%。其中，北京的床位空置率為40%～50%;即使在老齡化程度最高的上海市，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的總體入住率也不足70%。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，當(dāng)前中國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展同時面臨總量供給不足和供需結(jié)構(gòu)失衡的問題。

“養(yǎng)老服務(wù)，家庭擔(dān)不起、政府包不起、企業(yè)賠不起?！闭劶爱?dāng)下養(yǎng)老服務(wù)業(yè)局面，北京市民政局副局長李紅兵認(rèn)為，“這就需要家庭、企業(yè)、社會和政府等主體共同參與，形成合力?！?/p>

在社會投資角度，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的資本流動性不佳問題也是社會資本再三觀望的重要原因。李紅兵直言，在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域中，投資方在土地購買、設(shè)施建設(shè)等方面投入大量資本，后續(xù)管理服務(wù)壓力較大，這也會直接影響到服務(wù)質(zhì)量。

“社會資本投資養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施時，面臨資本流動性不佳的難題，投資回報周期長達(dá)幾十年，這就決定了養(yǎng)老服務(wù)業(yè)對企業(yè)的資金門檻要求較高，普通養(yǎng)老模式發(fā)展困難?！睒烦杉瘓F(tuán)副總裁高峻松向《中國新聞周刊》坦言。

為探索養(yǎng)老服務(wù)業(yè)新途徑， 2013年北京市政府開始推行的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式試點，將共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房作為一項創(chuàng)新嘗試，由醫(yī)養(yǎng)結(jié)合試點單位之一的樂成集團(tuán)在其自有的一處養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地上落實建設(shè)。2016年2月，北京市民政局、住建委聯(lián)合印發(fā)《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點方案》，指導(dǎo)項目試點工作方向。

“共有產(chǎn)權(quán)項目在銷售階段就可以回籠大量資金，資本流動性大大提高，對企業(yè)的資金壓力遠(yuǎn)小于傳統(tǒng)的企業(yè)自營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也有利于企業(yè)保質(zhì)保量地提供后續(xù)服務(wù)。”高峻松說。

按照北京市發(fā)布的《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點方案》規(guī)定，在恭和家園的產(chǎn)權(quán)分配中，企業(yè)持有5%產(chǎn)權(quán)，住戶持有95%產(chǎn)權(quán)。對于持有的共有產(chǎn)權(quán)份額，住戶產(chǎn)權(quán)可以出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承，企業(yè)產(chǎn)權(quán)則不能變動?！捌髽I(yè)持有的5%產(chǎn)權(quán)代表著企業(yè)對房屋終身負(fù)責(zé)，要一直提供養(yǎng)老服務(wù)，確保房屋的養(yǎng)老服務(wù)性質(zhì)?！备呔山忉屨f。

恭和家園建成驗收后，由于作為醫(yī)衛(wèi)慈善用地卻獲房地產(chǎn)預(yù)售證，且試點方案尚未公開，曾在銷售初期被質(zhì)疑是打著養(yǎng)老的旗號賣房。

“這是一個全新的產(chǎn)業(yè)模式，在銷售初期也沒有正式發(fā)布的文件證明，所以會出現(xiàn)質(zhì)疑的聲音?！惫Ш图覉@院長龐蕾在接受《中國新聞周刊》采訪時回應(yīng)稱。

為確保房屋的養(yǎng)老服務(wù)性質(zhì)，防止投機(jī)炒作風(fēng)險，試點方案不僅規(guī)定了購買人的資格審核，對入住人的資格也有嚴(yán)格限制：每個養(yǎng)老居室內(nèi)必須有一位60歲及以上老年人居住，并在民政部門登記備案，且不論今后房屋是轉(zhuǎn)讓或出租，都必須保證入住的是60歲以上的老人。

此外，北京市規(guī)劃國土委在新聞發(fā)布會上表示，針對共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老項目，今后的監(jiān)管主要有“三個嚴(yán)禁”，即嚴(yán)禁以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的名義從事房地產(chǎn)開發(fā)，嚴(yán)禁利用養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的房屋場地設(shè)施開展與養(yǎng)老服務(wù)無關(guān)的活動，嚴(yán)禁改變機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)性質(zhì)。

供需對接

“住養(yǎng)老院不自由，住自家里又沒服務(wù)?！蓖踅痃娺@幾年一直在尋覓什么樣的模式最合適，“既有家的感覺，又能享受專業(yè)服務(wù)”。

在接觸恭和家園前幾年，王金鐘也曾為父母挑選合適養(yǎng)老院多次奔波，而父母在入住一年后執(zhí)意回家，這也讓他對養(yǎng)老院的模式產(chǎn)生抗拒心理。

“坦誠說，養(yǎng)老院的服務(wù)非常周到。每天把飯菜送到面前，有的還一勺一勺地喂飯。但養(yǎng)老院的環(huán)境畢竟會比家里沉悶，周遭都是老年人，缺乏生氣。況且一個屋里幾張床位，大家都住在一起也毫無隱私可言?！蓖踅痃娬f。endprint

“老人也有個性化需求，很多人不適應(yīng)養(yǎng)老院統(tǒng)一管理的模式?！绷硪晃蛔舾邧|生老人向《中國新聞周刊》補(bǔ)充說，“比如有人養(yǎng)狗，有人想自己做飯，有人想邀請客人。這些很居家的事情在養(yǎng)老院就沒辦法做到?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如今許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空置率畸高，與其“千院一面”的模式化管理無法滿足個性化養(yǎng)老需求也不無關(guān)系。

為解決個性化服務(wù)問題，樂成公司組建了評估團(tuán)隊，對意向客戶開展生活自理能力、居家環(huán)境、精神衛(wèi)生及社會關(guān)系等評估，了解客戶身份真實性、購房目的、服務(wù)需求等。評估結(jié)束后，出具評估報告，定制服務(wù)清單，建立客戶信息檔案，且檔案交民政部門審核備案。

考慮到機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的局限性，恭和家園首創(chuàng)性地將居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老融合在一起，三者優(yōu)勢互補(bǔ)。

據(jù)龐蕾介紹，恭和家園由養(yǎng)老居室、公共活動空間和醫(yī)療護(hù)理中心三部分組成，建有養(yǎng)老居室365套，養(yǎng)護(hù)中心39間68張床位，全部落實了無障礙標(biāo)準(zhǔn)的適老建設(shè)，并為住戶提供24小時專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)，真正實現(xiàn)老人“住在自己家里，享受專業(yè)服務(wù)”的愿望。

“恭和家園可以看作是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的升級產(chǎn)品?！痹诟呔煽磥恚壉憩F(xiàn)在：一是保留了所有養(yǎng)老建筑設(shè)計規(guī)范要求，如單走廊、坐浴、衛(wèi)生間雙門等。二是戶型設(shè)計為一居室而非單間，更有居家感，建設(shè)為集中式居家養(yǎng)老社區(qū)而非養(yǎng)老院。三是與時俱進(jìn)的信息化、智能化，如一鍵呼叫系統(tǒng)，智能家具設(shè)施等。

高東生對此頗為滿意：“我來這兒不久，遇到電視臺來做了個演習(xí)，從你在屋里按呼叫器開始計時，到工作人員到你屋里，一共5分20多秒。一按呼叫接到前臺，你說身體不舒服，立馬有大夫拿著儀器和藥品上屋里來，非?？焖賹I(yè)，一般小病都能立刻得到診治?！?/p>

在個性化服務(wù)之外，恭和家園的公共區(qū)域建設(shè)也是一大亮點。作為低密度住房項目，恭和家園的建筑規(guī)模達(dá)3.68萬平方米，項目內(nèi)用于養(yǎng)老照料、醫(yī)療保健、餐飲活動等方面的公共空間占總面積的40%，由企業(yè)持有。餐飲、娛樂、醫(yī)護(hù)等公共服務(wù)區(qū)域，通過相互貫通的長廊與每一個居室相連。“恭和家園項目是嚴(yán)格按照養(yǎng)老建筑規(guī)范來執(zhí)行的，這就意味著它有大量的公共空間，出房率低?！备呔烧f，“老人住在這里，公共空間是可以享受的，如果是年輕人住，這些公共空間對其就失去了意義。這也保證了恭和家園的養(yǎng)老服務(wù)屬性?！?/p>

除了專業(yè)服務(wù)，房屋產(chǎn)權(quán)也是投資選擇的重要原因。“恭和家園的產(chǎn)權(quán)持有者都將擁有50年的不動產(chǎn)登記證 ，賦予了購買者對養(yǎng)老居室的資產(chǎn)權(quán)屬?！崩罴t兵表示，“在世有資產(chǎn)，離世有遺產(chǎn)”將不再是夢想。

“從現(xiàn)實上看，目前北京普通養(yǎng)老院每月費(fèi)用七八千，也只是租用?！蓖踅痃娎先酥毖?，“恭和家園的房子是自己的，每月三千服務(wù)費(fèi)也不高，最終這是一份資產(chǎn)，對老人對子女都是有好處的?！?/p>

對于恭和家園的用戶定位，高峻松坦言，其客戶群體主要為中等收入群體?！斑@一批人在政府養(yǎng)老政策體系中屬于‘上不著天，下不著地的一批人。他們既有實際養(yǎng)老需求和經(jīng)濟(jì)壓力，又不是救濟(jì)養(yǎng)老的政策對象。”資料顯示，北京市八成以上老人擁有自有住房，7.7%擁有兩套及以上，但多數(shù)人只有幾千元退休金，這就導(dǎo)致個人生活質(zhì)量與資產(chǎn)保有量并不相匹配。

“企業(yè)希望獲得更好收益，老人希望獲得更高生活質(zhì)量。當(dāng)老人購買了共有產(chǎn)權(quán)項目，實際上也實現(xiàn)了供需對接。”高峻松說。

謹(jǐn)慎樂觀

作為一種新生事物，共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房運(yùn)營不久，仍處于探索嘗試中，問題尚未暴露，其成功與否還需要時間的檢驗?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)項目處于試點階段，目前還沒有確定下批試點計劃?！北本┦忻裾止ぷ魅藛T透露。

“對待共有產(chǎn)權(quán)項目應(yīng)持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度?！备呔烧J(rèn)為，總體而言，這一模式具有諸多優(yōu)勢。一是將居家社區(qū)和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老有機(jī)融合。通過鑲嵌在養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施中的居室出售，讓老年人在自己家中享受專業(yè)化機(jī)構(gòu)醫(yī)養(yǎng)服務(wù)。二是緩解了投資方重資產(chǎn)投入的壓力，示范帶動養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。有利于投資方快速回籠資金，“輕裝”開展養(yǎng)老服務(wù)，注重后續(xù)服務(wù)質(zhì)量。三是通過房產(chǎn)更換，實現(xiàn)供需對接。通過出售原住房在共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老設(shè)施購置養(yǎng)老居室房產(chǎn)，老人既擁有房屋資產(chǎn)，又通過銷售差價換取了優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)。

但共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老項目仍在摸索階段，在優(yōu)勢突出的同時也會出現(xiàn)特有問題。高峻松表示，盡管共有產(chǎn)權(quán)項目相較傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資本流動更強(qiáng)，但后續(xù)的長期服務(wù)仍然對成本控制和運(yùn)營方式提出了挑戰(zhàn)。目前，恭和家園每戶每月需繳納3000元服務(wù)費(fèi)，自助餐廳每人每天55元，人均支出在5000元內(nèi)。同等價位的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)則在業(yè)內(nèi)屬較低層次，配套設(shè)施和人員也不及恭和家園現(xiàn)有條件。

“按照現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)，恭和家園在3年內(nèi)服務(wù)費(fèi)收入無法涵蓋成本支出?！饼嬂偬寡?，“計劃中住戶和服務(wù)人員比例達(dá)5：1，人員成本占總支出的三分之二，且居室沒有政策補(bǔ)貼，短期內(nèi)無法達(dá)到收支平衡?！备呔杀硎荆?wù)費(fèi)根據(jù)前期的大致運(yùn)營成本測算，可能未來還會有調(diào)整?！胺?wù)費(fèi)定價的關(guān)鍵在于是否能使企業(yè)持續(xù)提供同等質(zhì)量服務(wù)，不可持續(xù)的價格會危及模式的發(fā)展，最終傷及企業(yè)和老人雙方利益。”

此外，為鼓勵老人賣掉舊房入住新房，高峻松透露，樂成集團(tuán)在近期向政府遞交的試點報告中提出交易環(huán)節(jié)減免稅收，支持公積金、支持落戶等建議，以鼓勵老人購買項目。

“現(xiàn)在項目還處于摸索過程中，還沒到推廣時機(jī)，目前也沒還有明確計劃。我們希望這一模式獲得認(rèn)可，今后能在政府指導(dǎo)下進(jìn)一步擴(kuò)大試點。”高峻松說。

當(dāng)前，全國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)正處于發(fā)展關(guān)鍵期，一二線城市中高端養(yǎng)老需求激增，亟待切合需求的養(yǎng)老項目落地。

“如果從企業(yè)到住戶都本著善意原則來合作，這一定是個雙贏的好模式?！备呔烧f。endprint