管理有方 經(jīng)營有道
——麗水市全力創(chuàng)新儲備土地管理新模式

□ 麗水市儲備土地經(jīng)營管理有限公司 徐振遠

近年來，隨著城市化進程的不斷加快，政府儲備土地普遍存在管理難、利用難等老大難問題，麗水市委、市政府高度重視，審時度勢，富有創(chuàng)意地提出并成立了全省首家麗水市儲備土地經(jīng)營管理有限公司。該公司于2017年3月注冊成立，7月份完成人員招聘、隊伍建設(shè)等工作，通過建隊伍、搞調(diào)研、定制度、抓管理、拓業(yè)務(wù)，一年來，實現(xiàn)了良好起步，特別是在推進麗水市國家文明城市創(chuàng)建、閑置儲備資產(chǎn)管理等方面取得了階段性成效。

一、布局謀篇 開新局

（一）組建精干隊伍

“人是生產(chǎn)力的第一要素”，公司成立后，立即著手抓隊伍建設(shè)，按照公開公平公正的原則，通過發(fā)布通告、報名、審查、筆試、面試、政審等一系列流程，2017年8月1日，所有人員全部到位，一支人才結(jié)構(gòu)合理、專業(yè)知識互補、充滿生機活力、朝氣蓬勃的儲備土地管理隊伍已然形成。公司員工白天上班查檔案、走地塊，熟悉業(yè)務(wù)，晚上參加培訓(xùn)班，聆聽專家講課，學(xué)習(xí)與國土有關(guān)的法律法規(guī)以及與儲備工作相關(guān)的業(yè)務(wù)知識，統(tǒng)一了思想，提高了認識，凝聚了人心，提升了業(yè)務(wù)，明確了方向。目前全體員工工作積極性高漲，自覺融入到儲備土地經(jīng)營管理工作中，為高質(zhì)量完成市區(qū)儲備土地經(jīng)營管理工作夯實了堅實的基礎(chǔ)。

（二）建立完善制度

麗水市本級儲備土地和房屋遍及城區(qū)5個街道40多平方公里區(qū)域270多個地塊，點多面廣、政策處理不徹底、地表情況復(fù)雜，再加上原先市儲備中心人手不足，儲備地塊和房屋無法得到有效、規(guī)范的管理，閑置土地出租價格參差不齊，地塊巡查不到位，出現(xiàn)部分儲備地塊被侵占、亂倒渣土和垃圾等現(xiàn)象，部分儲備土地、房屋（店面）長期閑置，沒有發(fā)揮應(yīng)有的價值。

公司成立后，直面存在的問題，在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，有針對性地出臺了《儲備土地及閑置資產(chǎn)租賃管理暫行辦法》《儲備土地和房產(chǎn)租賃價格標準及租賃方式的規(guī)定》《儲備土地巡查管理辦法》《薪酬管理》等一系列制度，探索建立了一套相對科學(xué)有效的管理體系，做到有章可循，有據(jù)可依，以制度管人，以制度管事。同時，還引進現(xiàn)代企業(yè)管理理念，建立縱向工作交辦單和橫向部門之間工作聯(lián)系單以及工作督辦等制度，做到整個工作流程簡潔、高速、有效，每個工作環(huán)節(jié)分工明確，責任到人，處處留痕。

（三）強化規(guī)范管理

重點加強工程項目、資產(chǎn)巡查、閑置資產(chǎn)租賃等工作，以往儲備土地管理短板、工作弱項得到有效彌補。

一是閑置資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展。按照“以租代管、強化巡管”的工作思路，通過協(xié)商、談判、公開招租、市場評估等措施和手段，頂著各種壓力，將閑置資產(chǎn)租賃工作逐步規(guī)范起來，杜絕了人為因素導(dǎo)致租金標準不一的局面，有效地堵住了廉政風險，使整個租賃業(yè)務(wù)更加“透明化、規(guī)范化、制度化”。截至目前，已出租土地房產(chǎn)40多處，因公借用土地房產(chǎn)18處，出租單價也逐步回歸到正常的市場價格水平，租金收入大幅度提升，預(yù)計到今年年底，可實現(xiàn)租金收入600萬元，比上一年翻了2倍。

二是儲備土地巡管初見成效。公司組建了巡邏大隊，按照城區(qū)街道行政劃分，下設(shè)5支巡邏小分隊，實行網(wǎng)格化管理，不論白天黑夜、不分上班時間還是節(jié)假日，按照設(shè)定路線開展巡邏，每天巡查里程達150公里，并對每天巡邏記錄登記造冊，巡邏影像資料收集歸檔，實現(xiàn)了巡查工作常態(tài)化、制度化。截至目前，已清理儲備地塊內(nèi)各種垃圾2600余車，制止傾倒行為50多起，清退私自占有儲備土地20起，拆除違法搭建物13處。在巡邏隊高壓管理態(tài)勢下，已納入管理的儲備土地整潔有序，面貌煥然一新。部分侵占單位及個人主動找上門來，說明情況，遞交報告，要求辦理租賃手續(xù)。巡查工作開展以后，不僅減少了大量的非法侵占行為，形成了良好的儲備土地管理態(tài)勢，還贏得了良好的社會評價。

三是參與項目前期開發(fā)漸入角色。工程項目建設(shè)有著嚴格的流程和要求，特別是新征收的土地地表情況復(fù)雜，道路水路改道、桿線遷移、土地平整、圍墻施工等，需要協(xié)調(diào)多個部門和單位，而且每年約有兩百個工程項目，工作量非常大，這對新成立的公司來說是一項重大的挑戰(zhàn)。公司選派四名專業(yè)對口工作人員，主動參與到儲備中心為業(yè)主的工程項目前期開發(fā)全過程，在實踐中學(xué)習(xí)鍛煉。公司制定了《建設(shè)工程施工管理實施細則》《建設(shè)工程招投標及標后管理實施細則》等管理制度，進一步規(guī)范項目總承包、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、項目管理以及與工程建設(shè)有關(guān)的流程環(huán)節(jié)，健全基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的管理體制和運行機制，確保工程質(zhì)量，提高投資效益。同時，公司還積極參與到儲備土地管理的上游和下游工作中，配合市、區(qū)征遷部門、街道辦事處做好土地征遷工作，目前已協(xié)助完成桃園山莊北側(cè)區(qū)塊、環(huán)城路9號、東港小學(xué)、天陽地產(chǎn)、城南公寓等項目清除地表附屬物以及秩序維護等工作。通過工作實踐，公司員工不斷成長，提高了業(yè)務(wù)能力和政策水平，已基本做到了儲備土地“接得住、管的好、供得出”。

四是助創(chuàng)“文明城市”盡心盡力。將“文明城市”創(chuàng)建工作作為首要任務(wù)，2017年9月，全員投入創(chuàng)建活動之中，加大巡查力度，提升巡查手段，對城區(qū)所有儲備地塊進行地毯式的清理整治，特別是在“迎國測”期間，開展24小時巡查管護，分片包干，責任到人，儲備土地沒有出現(xiàn)任何不良問題，得到了市創(chuàng)建辦的充分肯定。

二、開拓進取 謀發(fā)展

以黨的十九大精神為指導(dǎo)，緊緊圍繞習(xí)總書記：“發(fā)揮八個優(yōu)勢，推進八項舉措”的戰(zhàn)略要求，結(jié)合麗水市委、市政府中心工作，按照公司“管理有方，經(jīng)營有道，精致做事，精誠做人”的工作要求，加強隊伍建設(shè)，完善內(nèi)部管理規(guī)范，創(chuàng)新工作機制，全力破解儲備土地管理難題，做好經(jīng)營文章，確保儲備土地和資產(chǎn)得到合理有效利用，確保國有資產(chǎn)保值增值，企業(yè)做優(yōu)、做強、做大。

（一）進一步加強隊伍建設(shè)和制度建設(shè)

一是抓教育培訓(xùn)。加強員工的政治思想教育，做到“能干事、干成事、不出事”。加快黨工團的組建工作，加強公司黨風廉政建設(shè)，創(chuàng)立企業(yè)文化，進一步增強員工的歸屬感和凝聚力。為員工提供量身定制個性化培訓(xùn)方案，采取請進來、走出去的辦法，加大對公司員工的培訓(xùn)力度，使更多的員工成為復(fù)合型人才。

二是抓責任落實。進一步培養(yǎng)立說立行的工作能力、求真務(wù)實的工作精神，推行“周計劃、月計劃、年計劃”工作機制，工作點評制度，強化工作督辦，層層傳導(dǎo)責任，保證重點工作、節(jié)點工作扎實有效推進。

三是抓內(nèi)部管理。進一步完善管理考核體系，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)和管理流程，全面提升經(jīng)營管理水平。在實際運營過程中調(diào)整完善部門管理制度、財務(wù)管理制度、工程管理制度等，確保制度科學(xué)合理，行之有效。

（二）進一步加強和規(guī)范儲備土地的管理工作

一是開展一項清理整治大行動。目前，城區(qū)270多塊儲備土地情況已基本摸清，并建立檔案，一部分儲備土地由于政策處理不干凈或者歷史遺留問題，被非法侵占，單純依靠儲備公司的力量難以收回。公司正著手制定儲備土地專項清理整治行動方案，將建議由市政府牽頭，組織市公安、檢察、法院、建設(shè)、國土、執(zhí)法、蓮都區(qū)政府等，開展一場聲勢浩大的儲備土地專項清理整治行動，攻堅克難，“拔釘掃障”，真正做到收儲土地的“凈地化”和“封閉式”管理。同時，利用各種新聞媒體，加大宣傳力度，為儲備土地管理營造聲勢和氛圍。

二是編織一張“四位一體”的管護網(wǎng)。建設(shè)一支紀律嚴明的巡邏隊，實行半軍事化管理，統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備，配備巡邏車、對講機、影像記錄儀等，全天候做好巡查管護工作。打造一張立體式監(jiān)管的保護網(wǎng)，對重點儲備地塊實行電子監(jiān)控，設(shè)立總控機房，24小時實時監(jiān)控、錄影；購置無人機，階段性地對管控區(qū)域空中巡邏，記錄地表狀況變化；加強地面巡邏，實行儲備土地數(shù)據(jù)庫管理，將所有收儲土地納入管理系統(tǒng)，無論何時、何地，都可以通過手機、PC端直觀的查看儲備土地相關(guān)信息、地表現(xiàn)狀、影像；通過空中無人機、24小時電子攝像頭、網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測系統(tǒng)、巡邏隊，編織一張“四位一體”的儲備土地管護網(wǎng)，真正做到全方位、立體化、全天候、無死角的巡查管護。建立一套行之有效的協(xié)同作戰(zhàn)機制，鞏固文明城市創(chuàng)建成果，主動加強同有關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通，強化協(xié)同執(zhí)法處置力度，確保儲備土地管理有序。如由建設(shè)部門管源頭，交警部門管路面，儲備公司管終端，執(zhí)法部門管執(zhí)法的協(xié)同機制，全面有效遏制違法行為和臟亂差現(xiàn)象。

三是打造一張麗水特色的“金名片”。力爭通過2-3年時間的努力，把儲備公司打造成浙江省乃至全國儲備土地經(jīng)營管理的一張“金名片”。統(tǒng)一設(shè)計LOGO、標識、門牌、導(dǎo)向牌等，對現(xiàn)有儲備土地的圍墻四周噴繪“國土儲備LOGO”等明顯標志，對停車場、城市農(nóng)場等門頭進行統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一品牌名稱為“金土地”，如“金土地停車場”“金土地城市農(nóng)場”等，樹立新形象，讓市區(qū)所有的儲備土地成為向市民展示美好形象的載體。同時，通過各種媒體向社會宣傳公司的管理職能和經(jīng)營范圍，傳播國土相關(guān)的法律法規(guī)知識，爭取社會各界的廣泛認知、理解和支持。

（三）進一步完善機制拓展業(yè)務(wù)

一是以租代管，繼續(xù)加強和規(guī)范土地租賃工作。堅持以管理為目標、經(jīng)營為補充的工作原則，進一步加強和規(guī)范租賃業(yè)務(wù)，為重大項目、彌補城市功能短板提供服務(wù)與保障。

二是精益求精，努力做好項目前期開發(fā)工作。從2018年開始，公司全面接手儲備土地項目前期代建管理工作，進一步規(guī)范項目總承包、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、項目管理以及與工程建設(shè)有關(guān)的流程環(huán)節(jié)，建立并完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的管理體制和運行機制，在確保工程質(zhì)量的前提下，提高公司效益。

三是服務(wù)民生，積極參與經(jīng)營城市活動。本著“彌補功能、服務(wù)社會、創(chuàng)造價值”的工作理念，以完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善服務(wù)民生為出發(fā)點，針對城市發(fā)展缺失功能，不斷補齊城市短板，滿足民生需求，適時啟動如花鳥市場、菜市場、公共停車場、臨時展銷中心、城市農(nóng)場等項目建設(shè)。同時，積極拓展投資渠道，開展多種經(jīng)營，力爭把企業(yè)做優(yōu)、做強。

總之，儲備公司將不斷探索，努力提升管理水平，積極拓寬經(jīng)營思路，在管好用好儲備土地方面走出新路子、創(chuàng)出新業(yè)績。