2018，房企還能持續(xù)狂歡嗎？

宋慧芳

隨著各大房企銷售業(yè)績的發(fā)布，其顯示銷售業(yè)績獲得大幅提升，在2018年還能否持續(xù)這種發(fā)展嗎？

2017年，規(guī)模增長是百億房企的主旋律。房地產(chǎn)市場盡管承受調(diào)控高壓，但在慣性熱度的釋放下仍然呈現(xiàn)出良好的銷售表現(xiàn)，百億房企搶抓重點(diǎn)城市群中溫和二線及發(fā)展優(yōu)異的三四線城市的發(fā)展機(jī)遇，銷售業(yè)績獲得大幅提升。在已經(jīng)到來的2018年，其各大房企還能否持續(xù)之前的態(tài)勢繼續(xù)狂歡呢？為此，《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪了部分業(yè)內(nèi)專家及房企負(fù)責(zé)人。

對此，新城控股副總裁歐陽捷在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，整體來看，市場蛋糕一年比一年小，今年銷售面積肯定低于去年。但是，所有資源都在向大房企集中，客戶更認(rèn)可品牌房企，金融機(jī)構(gòu)只認(rèn)百強(qiáng)房企，供應(yīng)商拋棄了中小房企，地方政府也不再庇護(hù)本地中小房企，大房企還在追求規(guī)模、加速奔跑，行業(yè)集中度還在快速提升，市場正在從集中競爭型（前8強(qiáng)房企占市場份額的40%以下）向一般寡占型（前8強(qiáng)房企占市場份額的40%-70%）發(fā)展。

銷售或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)大

隨著碧桂園1月5日晚在港交所公告，2017年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約5508億元，同比增長78%，2017年的銷售冠軍也由此產(chǎn)生。其實(shí)此前，萬科及恒大相繼披露了銷售數(shù)據(jù)。其中，萬科2017年合同銷售額5298.8億元 ，同比增長45%；中國恒大2017年合約銷售額約5009.6億元，同比增長34.2%。至此，房企三巨頭2017年銷售額全部出爐，齊破五千億元。其實(shí)近日，上市房企陸續(xù)公布2017年銷售業(yè)績。受整體市場向好影響，大部分企業(yè)的銷售規(guī)模均呈現(xiàn)大幅增長。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截止發(fā)稿時(shí)間發(fā)布公告的41家上市房企合計(jì)銷售額高達(dá)43782億，同比上漲50%。在公布銷售業(yè)績的41家企業(yè)中，除瑞安外，全線上漲，大部分企業(yè)漲幅均超過4成。2017年房地產(chǎn)行業(yè)收獲大豐收。這一漲幅明顯高于全國平均水平，顯示出大中型房企的優(yōu)勢明顯。其實(shí)很多企業(yè)在前三季度就已達(dá)成年度銷售目標(biāo)，并在四季度進(jìn)一步?jīng)_高。也有一些企業(yè)的銷售數(shù)據(jù)在四季度出現(xiàn)“剎車”，這一方面源于調(diào)控政策帶來的市場降溫；另一個(gè)因素則是企業(yè)主動為2018年儲備業(yè)績。房企年度目標(biāo)完成平均超過100%，大部分房企超額完成年度任務(wù)。

在中國房地產(chǎn)發(fā)展史上，類似的情況曾出現(xiàn)過。但連續(xù)兩年都維持相對高速增長的情況，此前僅有2009年和2010年的先例。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年的樓市將在大概率上進(jìn)入“小年”，市場整體銷售規(guī)模很難進(jìn)一步擴(kuò)大，但大型房企的優(yōu)勢仍然突出，并有可能繼續(xù)維持上佳表現(xiàn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，對于此類銷售業(yè)績的上漲來說，充分說明市場欣欣向榮。類似格局也說明調(diào)控本身打壓了投資投機(jī)炒房需求，但是剛需等需求還是很強(qiáng)勁的。隨著行業(yè)銷售規(guī)模的提高，類似TOP排行榜的門檻也會上升。對于業(yè)績上升，和三四線去庫存戰(zhàn)略積極有效有關(guān)，很大程度上也說明了當(dāng)前此類城市較好的市場需求。類似邏輯不會改變，在2018年依然會有一個(gè)較好的市場表現(xiàn)。

其實(shí)，房企由于2015年、2016 年的銷售火爆，市場主要房企可結(jié)算貨值充沛，業(yè)績較為穩(wěn)健。從已經(jīng)公布業(yè)績預(yù)告的房企來看，預(yù)虧的均為轉(zhuǎn)型或者中小型房企，主要業(yè)務(wù)依然是房地產(chǎn)的房企業(yè)績?yōu)檎鲩L。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，2017年雖然樓市調(diào)控重壓，但市場表現(xiàn)依然樂觀，龍頭房企轉(zhuǎn)型加速，布局合理，明顯上漲幅度超過市場平均漲幅，房企越大漲幅越快。從全國看，房地產(chǎn)銷售面積與金額再次刷新歷史同期記錄，房企也是收獲歷史最豐收一年。

整體數(shù)據(jù)顯示，在一二線調(diào)控加碼的影響下，特別是從2017年初開始的一二線城市限價(jià)等政策，導(dǎo)致部分房企銷售速度開始放緩。千億房企數(shù)量在2017年將超過16家。但整體看，房企融資環(huán)境，相對前期有所平穩(wěn)，而從2017年全年角度看，房企的利潤將依然刷新歷史，所以資本市場對房地產(chǎn)的估值有明顯提高。

融資承壓

2017年，融資環(huán)境持續(xù)趨緊，房企開發(fā)到位資金增速同比回落。房企仍以銷售回款，及銀行、信托等傳統(tǒng)融資渠道為主，受到成本上升以及監(jiān)管收緊等因素制約，直接融資比例持續(xù)下降。進(jìn)入2018年，面對可以預(yù)見的銷售困境，以及大量債務(wù)到期的壓力，房企的融資動作必將驟然密集。

近期，碧桂園、龍湖、泰禾、金科、富力、時(shí)代地產(chǎn)等房企紛紛發(fā)布公告，顯示公司擬發(fā)行或已完成發(fā)行美元債務(wù)，合計(jì)發(fā)債規(guī)模達(dá)到42.5億美元。越秀地產(chǎn)也于1月2日宣布，擬以配售基金的方式籌資約3.77億港元。相比之下，人民幣融資動作寥寥。

由于內(nèi)地資金成本偏低，房企曾在2016年進(jìn)行了大量境內(nèi)融資。進(jìn)入2017年，隨著樓市調(diào)控政策的強(qiáng)化，內(nèi)地融資渠道收緊，房企的融資規(guī)模一度下降。但從2017年下半年開始，融資規(guī)模再度回升，但在融資結(jié)構(gòu)上，海外融資占比明顯提升。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年房企境外融資合計(jì)388.6億美元，同比上漲176%。

張大偉指出，房企海外融資的步伐在繼續(xù)加快，出現(xiàn)這一趨勢的主要原因是境內(nèi)融資難度加大。雖然整體看，美元融資絕對值不高，但需求量明顯上漲。疊加最近全國多個(gè)城市房地產(chǎn)市場調(diào)控等外部環(huán)境，預(yù)計(jì)房企的資金還會受到繼續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對房地產(chǎn)市場的利空將加大。在內(nèi)地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大。

“雖然過去兩年房企銷售狀況良好，但由于拿地和開發(fā)規(guī)模較大，對于資金的需求仍然龐大。加之2018年大量原有債務(wù)到期，使得企業(yè)迫切需要補(bǔ)充資金?！睆埓髠ケ硎尽?018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年?！?/p>

在2017年房地產(chǎn)調(diào)控周期內(nèi)，全國已有110多個(gè)城市出臺了超過270多次調(diào)控政策，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸影響到房企銷售，尤其體現(xiàn)在對中小房企的影響上。endprint

2017年12月末，浙商證券分析師孫付稱，“我們近期組織了滬杭地產(chǎn)債系列調(diào)研，本次共走訪三家上市房企。目前房市調(diào)控仍緊，在資金成本伴隨利率抬升的過程中，地產(chǎn)長效機(jī)制尚未落地，房地產(chǎn)這類周期明顯的行業(yè)已翻越上一輪地產(chǎn)高點(diǎn)，逐步邁入下行區(qū)間。在大環(huán)境緊縮的格局下，強(qiáng)者恒強(qiáng)，大房企有資金規(guī)模和成本的優(yōu)勢，可以收購競爭邊緣化的中小房企，并在地產(chǎn)前景存憂的展望下積累優(yōu)質(zhì)土地儲備和項(xiàng)目貨值，提前鎖定下一輪周期的銷售和盈利。”

孫付認(rèn)為，政策壓制下未來地產(chǎn)債整體估值風(fēng)險(xiǎn)仍存，但項(xiàng)目布局區(qū)位較佳的上市房企違約風(fēng)險(xiǎn)很低。然而，2018年、2019年私募債到期較多的中小非上市房企，仍有可能出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)事件。

不少中小房企已經(jīng)開始出讓股權(quán)“斷臂求生”。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2017年11月，宣布房地產(chǎn)股權(quán)變動涉及金額已超500億。從各大交易所掛牌看，房地產(chǎn)類標(biāo)的物也明顯上漲，同期北京交易所價(jià)值也已超過200億。從掛牌信息看，這些企業(yè)主要為中小房企。如銀億股份擬逾2.4億轉(zhuǎn)讓兩地產(chǎn)公司股權(quán)，華僑城轉(zhuǎn)讓深圳11棟別墅，石榴置業(yè)擬出售上海公司100%股權(quán)，掛牌價(jià)2.3億等。

《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪了眾多業(yè)內(nèi)專家，其中大部分受訪者認(rèn)為，樓市調(diào)控力度不會在短時(shí)間內(nèi)有所放松，因此，國內(nèi)融資渠道也很難在短期內(nèi)松動。

泰禾的一筆融資記錄似乎證實(shí)了這一點(diǎn)。2017年9月6日，泰禾曾發(fā)布公告稱，擬公開發(fā)行不超過人民幣26億元（含26億元）的公司債券，期限不超過5年（含5年）。到今年1月2日，深交所固定收益信息平臺顯示，該筆申請的狀態(tài)為“中止審核”。

某位不愿具名的證券人士告訴記者，房企選擇在近期集中發(fā)行美元債，應(yīng)是考慮到了匯率變化的因素。因?yàn)閰R率下跌帶來的成本優(yōu)勢，構(gòu)成了房企發(fā)行美元債的時(shí)間窗口。對于債務(wù)置換的企業(yè)來說，此時(shí)發(fā)債融資，能夠最大限度地拉低整體融資成本。上述人士還表示，房企正陸續(xù)發(fā)布2017年全年的銷售業(yè)績，除銷售規(guī)模增長外，其資金負(fù)債狀況也隨之改善。此時(shí)啟動發(fā)債的時(shí)機(jī)在于，利空消息相對不多，債券利率得以控制。他預(yù)計(jì)，到4月份的年報(bào)發(fā)布期之后，還會出現(xiàn)新一輪的海外融資熱潮。

土地市場

2017年是政策調(diào)控最為嚴(yán)厲最為密集的一年，也是房地產(chǎn)市場格局重新洗牌的一年。大型房企為了保持銷售規(guī)模的領(lǐng)先優(yōu)勢，積極擴(kuò)張土地儲備。中等規(guī)模房企為了再上一個(gè)新臺階，也對新增土地儲備表現(xiàn)積極。這樣使得2017年房企整體拿地規(guī)模同比有了明顯增長。正如新城控股副總裁歐陽捷所說，蛋糕越來越小，得土地者才有可能得銷售業(yè)績。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，碧桂園以4100億元新增土地金額、12553.7萬平方米新增土地面積位居兩榜榜首，萬科以2604.7億元新增土地價(jià)值、4293.8萬平方米新增土地面積穩(wěn)居土地價(jià)值榜第二位、面積榜第四位；融創(chuàng)中國以2054.2億元拿地款、8984.6萬平方米新增土地居價(jià)值榜第三位、面積榜第二位；保利地產(chǎn)以2133.5億元拿地款、3670.3萬平方米新增土地居價(jià)值榜第四位、面積榜第五位。這4家房企在2017年全年新增土地價(jià)值均超過2000億元。除此之外，2017年新增土地價(jià)值超過千億元的上市房企還有中國恒大、中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)，皆為行業(yè)龍頭房企。

在招拍掛市場之外，房企2017年加大了收并購力度，不斷尋求合作拿地、舊改拿地等方式進(jìn)行補(bǔ)倉。

據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2017年，50家百億代表企業(yè)并購金額達(dá)3109.2億元，占拿地總額15%左右。500億～1000億、1000億～5000億房企收并購拿地金額占比最高，分別為50.8%和34.6%，其中融創(chuàng)、陽光城及泰禾收并購金額占拿地總額比重分別高達(dá)78.1%、76.7%和68.9%，而招商蛇口、旭輝、融信等房企也在30%以上。

張大偉指出，從拿地企業(yè)看，拿地最多的主要是碧桂園、萬科、保利、恒大、中海、融創(chuàng)等企業(yè)。這些企業(yè)在2017年銷售均出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，全國有超過16家房企年銷售額超過1000億，這些企業(yè)均位于其中。

雖然一二線城市調(diào)控效果明顯，但從全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，房企在收獲了刷新歷史記錄的2016年后，資金情況空前寬裕，在去庫存之后，大部分標(biāo)桿房企都開始積極拿地。在這種大趨勢下，大量的中型標(biāo)桿房企積極搶地，特別是從500億沖刺1000億，1000億沖刺2000億的第二梯隊(duì)房企，成為了過去7個(gè)月?lián)尩氐闹髁髌髽I(yè)。

“做大依然是當(dāng)下房企的主流選擇。預(yù)計(jì)2018年，房地產(chǎn)市場將依然呈現(xiàn)龍頭房企市場份額繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢。”張大偉告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者。

其與嚴(yán)躍進(jìn)此前告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者的不謀而合，2018年其各大房企從業(yè)績成長的邏輯來說，基本上會延續(xù)。主要是考慮到了兩點(diǎn)。第一是房企拿地規(guī)模依然比較大，很多企業(yè)依然加大了對重點(diǎn)城市的布局，所以實(shí)際上都會有較好的業(yè)績成長機(jī)會。第二是雖然政策趨緊，但也不排除會有一些直接或間接的松綁做法，所以政策環(huán)境大緊趨勢不在，房企差異化競爭依然會贏取市場發(fā)展機(jī)會。

調(diào)控松綁？

客觀來說，對于2018各大房企還能否持續(xù)狂歡，除了房企的運(yùn)營狀況和土地儲備，其最主要的也離不開國家調(diào)控政策的管控。隨著1月5日，蘭州出臺了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知》，取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購政策。同時(shí)，實(shí)行住房限售措施，強(qiáng)調(diào)在限售區(qū)域內(nèi)不管是新房還是二手房，都要從取得不動產(chǎn)權(quán)證書登記簿日期滿三年，方才能上市交易。

不曾料想，一石激起千層浪，蘭州此舉，卻被部分輿論解讀成了“樓市政策松綁論”，并稱“蘭州成為打響樓市政策松綁第一槍的城市”。蘭州有關(guān)部門不得不連夜發(fā)布公告澄清：此次政策調(diào)整不是放松調(diào)控，而是落實(shí)分類調(diào)控、因域施策，提高調(diào)控的精準(zhǔn)性。

值得注意的是，與蘭州一起因輿論誤解而“躺槍”的城市，還有針對人才放寬落戶政策的南京，以及因一則政策解釋函中內(nèi)容被誤解的合肥。非樓市調(diào)控政策卻也被誤解成“限價(jià)、限購政策取消”。

中信證券分析師陳慎表示，這次政策焦點(diǎn)在于博弈，而不是大放松的開始。確實(shí)看到二線城市人才引進(jìn)的政策對于當(dāng)?shù)匦枨髱磉呺H改善，但市場關(guān)注的焦點(diǎn)在于此次政策放松能否形成類似于 2014 年整體地產(chǎn)政策解套的潮流。對此，《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者在采訪了業(yè)內(nèi)的專家后，其均明確持否定態(tài)度，“調(diào)控政策不動搖”的框架在 2018 年不會變化，地方政府更多地是在“差別化調(diào)控”上做文章，而博弈的持續(xù)性依然有待觀察，倘若地方政策超出中央可接受范圍，甚至還會有政策加碼的風(fēng)險(xiǎn)。

張大偉表示，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成，一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12個(gè)月以下。一二線城市在經(jīng)歷了 2017 年的縮量之后，雖然政策管控口徑難以變化，但是預(yù)售證管理等帶來的供給端邊際改善是值得期待的。張大偉特別強(qiáng)調(diào)，2018年一二線市場相對穩(wěn)定，三四線市場反而風(fēng)險(xiǎn)比較大。

就在剛剛進(jìn)入2018的這段時(shí)間，據(jù)中信證券對其數(shù)據(jù)的分析監(jiān)控顯示，行業(yè)整體行情體現(xiàn)了對政策博弈的亢奮情緒，雖然“調(diào)控思路不動搖”，但是差別化調(diào)控思路確實(shí)在穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場，在 2018 年整體市場量價(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，行業(yè)集中度的提升仍將帶來優(yōu)質(zhì)企業(yè)業(yè)績持續(xù)釋放的機(jī)會。endprint