房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理探析

黃志澄

摘要：預(yù)算管理是一個(gè)企業(yè)得以生存發(fā)展的重要措施，而由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)中的預(yù)算管理仍存在著很多問題，本文將就我國房地產(chǎn)企業(yè)中全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀，分析其形成的原因，提出針對性的合理化建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；預(yù)算管理

全面預(yù)算管理，是使用預(yù)算的方法對包括企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源在內(nèi)的內(nèi)容進(jìn)行分配、考核、反饋、控制，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌的管理，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成企業(yè)發(fā)展既定的經(jīng)營目標(biāo)。而預(yù)算是指將企業(yè)未來的設(shè)計(jì)、實(shí)施各方面內(nèi)容、因素?cái)?shù)字化的一種手段，用資金的形式表現(xiàn)出來。而由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的特色，即發(fā)展速度過快、行業(yè)競爭力度不斷提高、資金過度聚集、一定程度上受著國家調(diào)控的制約，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的應(yīng)用與發(fā)展受到了或多或少的影響，而全面預(yù)算管理又是一個(gè)促進(jìn)企業(yè)能夠健康發(fā)展的重要因素，所以解決全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的問題迫在眉睫。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)的特色

房地產(chǎn)企業(yè)往往意味著資金大量聚集，房價(jià)的持續(xù)居高導(dǎo)致了房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)資金投入的比例較其他傳統(tǒng)行業(yè)偏大，而房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)劃批地到最后建成需要很長的時(shí)間，一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃實(shí)施周期很長，這樣就導(dǎo)致了預(yù)算管理在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用的難度很大。而另一方面是我國宏觀調(diào)控的影響，住房問題一直是我國發(fā)展的核心問題，所以房地產(chǎn)行業(yè)一直受我國相關(guān)政策的控制，企業(yè)內(nèi)部預(yù)算管理對國家政策的影響微乎其微，所以在一些焦點(diǎn)問題上的預(yù)算管理很難取得好的成果，預(yù)算管理在降低風(fēng)險(xiǎn)方面表現(xiàn)一般。

目前房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他行業(yè)，多采用預(yù)售的方式來確定收益情況，這就導(dǎo)致了資金的收攏與項(xiàng)目完成的時(shí)間并不同步，而項(xiàng)目完成后還要面臨著銷售、會計(jì)核算等問題，這就造成了帳目上表現(xiàn)出的收益情況與企業(yè)真實(shí)收益不對等的情況，為企業(yè)的預(yù)算管理造成了很大困擾，所以我們要有有效的預(yù)算控制管理制度來為企業(yè)的資金和收益情況作出針對全局的統(tǒng)籌的規(guī)劃。而隨著近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍一般涌出，這就造成了房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力的增高，而企業(yè)規(guī)?；虼蠡蛐?，引入的相關(guān)配套設(shè)施和資源難以有效控制，都直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定性大大減弱，而如果擁有全面有效的預(yù)算管理方法，可以很大程度上緩解行業(yè)不穩(wěn)定造成的一些不必要的損失。

二、目前全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用的現(xiàn)狀

（一）預(yù)算管理制定缺乏科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理由于房地產(chǎn)行業(yè)的不規(guī)范化性，使得無法形成有效的預(yù)算管理準(zhǔn)則，所以房地產(chǎn)企業(yè)往往過分重視以年度為單位的籠統(tǒng)預(yù)算，而缺乏行之有效的具體項(xiàng)目預(yù)算，視角過于單一，往往只重視經(jīng)濟(jì)利益最大化，而忽視了企業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，制定的目標(biāo)要不過于基礎(chǔ)，要不過高，無法達(dá)成，而在制定過程中又以領(lǐng)導(dǎo)的意志為主，缺失了根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行反饋調(diào)整的主要途徑，使得預(yù)算管理的制定缺乏科學(xué)性，最終就會造成企業(yè)運(yùn)行過程中缺少行之有效的預(yù)算管理支持，沒有具有發(fā)展意義大數(shù)據(jù)的支持，從而無法發(fā)揮出企業(yè)全面預(yù)算管理應(yīng)有的作用。

（二）預(yù)算管理部門組成不夠完整

在提到預(yù)算管理機(jī)構(gòu)的構(gòu)建前，我們首先要了解全面預(yù)算管理的內(nèi)涵，全面預(yù)算管理實(shí)質(zhì)上是需要企業(yè)全體員工共同參與的一種管理方式。但在實(shí)際的構(gòu)建過程中，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略了全面這個(gè)概念，單一的形成以企業(yè)財(cái)務(wù)部門為主要組成部分的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，這就導(dǎo)致了預(yù)算管理視角的單一，財(cái)務(wù)部門往往只從企業(yè)財(cái)務(wù)的視角分析企業(yè)的預(yù)算問題，其主要根據(jù)既往企業(yè)所進(jìn)行類似工作后所形成的財(cái)務(wù)信息來制定相應(yīng)的項(xiàng)目預(yù)算，這就造成了預(yù)算管理的片面性，沒辦法全面的指導(dǎo)企業(yè)預(yù)算管理的實(shí)施。這種以財(cái)務(wù)部門為主要組成部分的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)只能反映企業(yè)短期的發(fā)展預(yù)算內(nèi)容，無法形成利于企業(yè)全面長遠(yuǎn)發(fā)展的有效預(yù)算管理，造成企業(yè)全面預(yù)算管理在企業(yè)發(fā)展中的作用降低，無法體現(xiàn)出其科學(xué)性和指導(dǎo)性的作用，是企業(yè)發(fā)展過程中的一大損失。

（三）全面預(yù)算管理的內(nèi)容缺乏全面性

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算由于行業(yè)競爭壓力的不斷增加，往往過度的重視各種數(shù)據(jù)的設(shè)定，讓企業(yè)發(fā)展在一定程度上有明確的目標(biāo)前行，但是由于其過度的追求成果，而忽略了預(yù)算內(nèi)容在實(shí)施上的一些可行性，其制定的目標(biāo)是否有利于企業(yè)最終發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也存在爭議。這樣的預(yù)算理念在實(shí)施上就會表現(xiàn)為某些房地產(chǎn)企業(yè)過度重視年度預(yù)算還有可流動資金保障的預(yù)算，而忽略了企業(yè)在銷售、服務(wù)、員工保障、與其他企業(yè)的交流等方面的預(yù)算管理，使得整體預(yù)算和目標(biāo)預(yù)算出現(xiàn)了較大的分歧，使得預(yù)算管理無法有效的發(fā)揮作用。

（四）預(yù)算管理中設(shè)定的指標(biāo)缺乏客觀性

房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理過程中往往對設(shè)定指標(biāo)不能根據(jù)實(shí)際情況的變化而調(diào)整，比如施工圖紙的改進(jìn)使得成本超出預(yù)算、自然或人為因素導(dǎo)致施工不能順利開展而造成的一些不能規(guī)避的經(jīng)濟(jì)損失等等。而另一方面由于房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策的調(diào)控影響較大，而如果預(yù)先進(jìn)行的預(yù)算管理無法根據(jù)政策的調(diào)整而相應(yīng)改進(jìn)，就很難使全面預(yù)算管理發(fā)揮其應(yīng)有的作用，導(dǎo)致其權(quán)威性下降，預(yù)算結(jié)果不被各企業(yè)所認(rèn)同，其應(yīng)有的指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的意義也就不復(fù)存在。

（五）預(yù)算管理過程中缺乏有效的考核

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理的構(gòu)建過程中都會投入很大的精力，這就好比修路，各企業(yè)往往以為路修好了就完工了，忽略了道路在使用過程中需要不斷的維修和維護(hù)。在預(yù)算管理中，各企業(yè)往往過于重視年度預(yù)算、項(xiàng)目預(yù)算的制定，而在項(xiàng)目開始實(shí)施后，預(yù)算管理沒有被相應(yīng)繼續(xù)更改，這就導(dǎo)致了項(xiàng)目在實(shí)施過程中的實(shí)際問題無法反映到全面預(yù)算管理中來，而導(dǎo)致全面預(yù)算管理與實(shí)際情況不符，這樣針對預(yù)算管理的考核就會失去其對項(xiàng)目實(shí)施的指導(dǎo)意義，實(shí)際問題不能被預(yù)算考核機(jī)制所反映，考核形式化，考核力度不強(qiáng)，最終也會導(dǎo)致全面預(yù)算管理無法在企業(yè)發(fā)展過程中發(fā)揮其應(yīng)有的指導(dǎo)作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理應(yīng)用中的建議endprint

首先我們要提高全面預(yù)算管理在企業(yè)管理中的權(quán)威性，全面預(yù)算管理是涉及到企業(yè)全體員工的一種管理方法，它需要企業(yè)全體員工的共同參與，我們在構(gòu)建預(yù)算管理機(jī)構(gòu)時(shí)，要組織企業(yè)各部門的管理人員，形成以企業(yè)發(fā)展主要部門共同參與組成的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，這樣可以使更多的員工參與進(jìn)來，使得預(yù)算管理機(jī)構(gòu)更加完整，一定程度上規(guī)避由于單一、單視角的看待預(yù)算所產(chǎn)生的問題。

其次我們要完善房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理構(gòu)建中的標(biāo)準(zhǔn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有很強(qiáng)的行業(yè)特點(diǎn)，所以我們要構(gòu)建符合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的預(yù)算管理方法，以其行業(yè)特點(diǎn)為基礎(chǔ)，結(jié)合既往的成功案例分析，構(gòu)建一套完整的房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)算管理的體系，從成本預(yù)算、項(xiàng)目預(yù)算、年度預(yù)算、調(diào)整預(yù)算等多方面進(jìn)行預(yù)算管理構(gòu)建，更加統(tǒng)籌協(xié)作的完成企業(yè)全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建，形成與企業(yè)發(fā)展相契合的預(yù)算管理形式。

另外針對房地產(chǎn)企業(yè)中全面預(yù)算管理中反饋調(diào)整方面的缺失，我們需要加強(qiáng)預(yù)算調(diào)整的建設(shè)，首先我們要明確預(yù)算調(diào)整的范圍，不能盲目的根據(jù)一些情況就對預(yù)算作出調(diào)整，預(yù)算的主體應(yīng)該是項(xiàng)目實(shí)施完成的根本，其應(yīng)該具備權(quán)威性，一般情況下不能調(diào)整，針對一些項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)的具體預(yù)算問題，分析其出現(xiàn)的原因，如果可以通過一些手段規(guī)避這一類的風(fēng)險(xiǎn)，就不需要對預(yù)算內(nèi)容作出調(diào)整，如果確實(shí)是預(yù)算方面出現(xiàn)了一下問題或漏洞，要及時(shí)的進(jìn)行預(yù)算的補(bǔ)充或者調(diào)整，如果發(fā)現(xiàn)是執(zhí)行過程中的人員問題，要針對人員進(jìn)行教育或調(diào)整，不許進(jìn)行預(yù)算的調(diào)整。而出現(xiàn)國家政策或者企業(yè)發(fā)展方向作出重大改變時(shí)，就應(yīng)該主動的進(jìn)行預(yù)算調(diào)整，使得預(yù)算管理更好的幫助企業(yè)的發(fā)展和國家行業(yè)指導(dǎo)戰(zhàn)略的實(shí)施。

另外我們可以利用現(xiàn)如今信息傳遞的高速通道來建立全面預(yù)算管理平臺，使得預(yù)算更加透明的展現(xiàn)在全體員工眼中，使得員工在預(yù)算管理過程中的參與度達(dá)到最大化，也可以使得傳統(tǒng)意義上的一些信息不對稱的問題最小化，真正的實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理的全面有效實(shí)施。

四、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理在企業(yè)發(fā)展中起著不可取代的指導(dǎo)作用，它可以在不斷的優(yōu)化預(yù)算管理中使得企業(yè)發(fā)展最優(yōu)化，形成更符合企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況的預(yù)算管理，另外，通過預(yù)算的全面管理，從全局來指導(dǎo)企業(yè)的支出和收益關(guān)系，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的有效利用，降低發(fā)生財(cái)務(wù)問題的風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)步的提高企業(yè)的運(yùn)行效率。

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（作者單位：四川中瑞天悅實(shí)業(yè)有限公司）endprint