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    “營改增”后不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)繳增值稅政策解析

    2018-01-24 00:15:35曹清洪徐淑華
    財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) 2018年2期
    關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn)營改增增值稅

    曹清洪+徐淑華

    摘要:我國全面“營改增”后,所有不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)都納入增值稅征稅范圍。大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)都有預(yù)繳增值稅的要求。文章針對(duì)四類不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)繳增值稅額計(jì)算方法進(jìn)行闡述,并舉例解析。

    關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn);預(yù)繳;增值稅

    自2016年5月1日起,所有不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)都納入增值稅征稅范圍。國家稅務(wù)總局發(fā)布了《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》等進(jìn)行規(guī)范。

    轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、經(jīng)營性出租不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營性出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)四類業(yè)務(wù)預(yù)繳增值稅計(jì)算方法如下:

    一、預(yù)繳增值稅額計(jì)算方法

    (一)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

    影響預(yù)繳增值稅計(jì)算方法的關(guān)鍵因素是所轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的來源,即不動(dòng)產(chǎn)是取得(不含自建)的還是自建的。

    該類業(yè)務(wù)應(yīng)納增值稅的計(jì)稅方法有四種,應(yīng)預(yù)繳稅款的計(jì)算方法有兩種,如下:

    第一種計(jì)稅方法是以全額為計(jì)稅依據(jù)的一般計(jì)稅方法,第二種計(jì)稅方法是以全額為計(jì)稅依據(jù)的簡易計(jì)稅方法,這兩種計(jì)稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款計(jì)算公式為:

    ①應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+5%)×5%

    第三種計(jì)稅方法是以余額為計(jì)稅依據(jù)的一般計(jì)稅方法,第四種計(jì)稅方法是以余額為計(jì)稅依據(jù)的簡易計(jì)稅方法,這兩種計(jì)稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款計(jì)算公式為:

    ②應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià))÷(1+5%)×5%

    (二)經(jīng)營性出租不動(dòng)產(chǎn)

    影響預(yù)繳增值稅計(jì)算方法的關(guān)鍵因素是所選用的應(yīng)納增值稅計(jì)稅方法,即一般計(jì)稅方法還是簡易計(jì)稅方法。

    該類業(yè)務(wù)應(yīng)納增值稅的計(jì)稅方法共有三種,應(yīng)預(yù)繳稅款的計(jì)算方法也有三種,分別如下:

    第一種計(jì)稅方法是一般計(jì)稅方法,該計(jì)稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款計(jì)算公式為:

    ③應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+ 11%)×3%

    第二種計(jì)稅方法是出租除住房以外的不動(dòng)產(chǎn)的簡易計(jì)稅方法,該計(jì)稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款計(jì)算公式為:

    ④應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+ 5%)×5%

    第三種計(jì)稅方法是個(gè)體工商戶出租住房的簡易計(jì)稅方法,該計(jì)稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款計(jì)算公式為:

    ⑤應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+ 5%)×1.5%

    (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)

    影響預(yù)繳增值稅計(jì)算方法的關(guān)鍵因素是所選用的應(yīng)納增值稅計(jì)稅方法,即一般計(jì)稅方法還是簡易計(jì)稅方法。

    該類業(yè)務(wù)應(yīng)納增值稅的計(jì)稅方法有兩種,應(yīng)預(yù)繳稅款的計(jì)算方法有兩種,分別如下:

    第一種計(jì)稅方法是一般計(jì)稅方法,該計(jì)稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款計(jì)算公式為:

    ⑥應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+11%) ×3%

    第二種計(jì)稅方法是簡易計(jì)稅方法,該計(jì)稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款計(jì)算公式為:

    ⑦應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+5%) ×3%

    (四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營性出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)

    影響預(yù)繳增值稅計(jì)算方法的關(guān)鍵因素是所選用的應(yīng)納增值稅計(jì)稅方法,即一般計(jì)稅方法還是簡易計(jì)稅方法。

    該類業(yè)務(wù)應(yīng)納增值稅的計(jì)稅方法有兩種,應(yīng)預(yù)繳稅款的計(jì)算方法有兩種,分別如下:

    第一種計(jì)稅方法是一般計(jì)稅方法,該計(jì)稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款計(jì)算公式為:

    ⑧應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+ 11%)×3%

    第二種計(jì)稅方法是簡易計(jì)稅方法,該計(jì)稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款計(jì)算公式為:

    ⑨應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+ 5%)×5%

    具體如表1所示。

    二、舉例

    (一)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

    [例1]2017年6月30日,一般納稅人A出售其于2015年6月購入的辦公樓,取得價(jià)稅合計(jì)1000萬元。取得該辦公樓時(shí)發(fā)票上注明的價(jià)款為600萬元。

    解析:一般納稅人銷售2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),可選擇一般計(jì)稅方法或簡易計(jì)稅方法。

    這兩種計(jì)稅方法下應(yīng)預(yù)繳稅款的計(jì)算方法相同。

    應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià))÷(1+5%)×5%

    =(1000-600)÷(1+5%)×5%

    =19.0476萬元

    (二)經(jīng)營性出租不動(dòng)產(chǎn)

    [例2]一般納稅人甲登記注冊(cè)地在九江市,2017年6月30日,將其于2015年6月購置的一棟位于南昌市的辦公樓對(duì)外出租,取得含稅租金17.76萬元。

    解析:一般納稅人經(jīng)營性出租2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),可選擇一般計(jì)稅方法或簡易計(jì)稅方法。

    一般計(jì)稅方法下:

    應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%) ×3%

    =17.76÷(1+11%)×3%

    =0.48萬元

    簡易計(jì)稅方法下:

    應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%) ×5%

    =17.76÷(1+5%)×5%

    =0.8457萬元

    (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)

    [例3]一般納稅人A房地產(chǎn)公司2017年5月銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,《施工許可證》注明開工日期為2016年1月,收到預(yù)收款1000萬元。合同約定2018年12月正式交房。

    解析:一般納稅人房地產(chǎn)開發(fā)公司以預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可選擇一般計(jì)稅方法或簡易計(jì)稅方法。

    一般計(jì)稅方法下:

    應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+11%)×3%

    =1000÷(1+11%)×3%

    =27.03萬元

    簡易計(jì)稅方法下:

    應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+5%)×3%

    =1000÷(1+5%)×3%

    =28.5714萬元

    (四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營性出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)

    [例4]一般納稅人A房地產(chǎn)公司登記注冊(cè)地在九江市,2017年5月出租其自行開發(fā)的位于南昌市的一棟寫字樓(《施工許可證》注明該寫字樓開工日期為2014年2月),收到含稅租金1000萬元。

    解析:一般納稅人房地產(chǎn)公司經(jīng)營性出租2016年4月30日前自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可選擇一般計(jì)稅方法或簡易計(jì)稅方法。

    一般計(jì)稅方法下:

    應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%) ×3%

    =1000÷(1+11%)×3%

    =27.03萬元

    簡易計(jì)稅方法下:

    應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%) ×5%

    =1000÷(1+5%)×5%

    =47.6190萬元

    參考文獻(xiàn):

    [1]中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)編.2017年注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材 ——稅法[M].北京:中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2017.

    (作者單位:九江職業(yè)技術(shù)學(xué)院)endprint

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