大型開發(fā)項(xiàng)目中PPP模式的應(yīng)用問題

呂玲 扶超

摘要：本文以全球社會(huì)資本主導(dǎo)的最大新城開發(fā)項(xiàng)目——韓國(guó)松島新城為例對(duì)項(xiàng)目中應(yīng)用PPP（Public Private Partnerships）模式中的問題進(jìn)行分析，結(jié)合相關(guān)理論針對(duì)特定問題給出評(píng)價(jià)并提出建議;通過松島新城項(xiàng)目和華夏幸福模式進(jìn)行對(duì)比得出新城項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在。

Abstract： This paper takes New Songdao City as an example， which is the largest new town development project dominated by global social capital， to analyze the problems in the application of Public Private Partnerships model in the project， and to give evaluation and suggestions for specific problems in combination with project management theories; through the comparison of New Songdao Sity Project and Huaxia Happiness Model， the key to the success of the new town project is obtained.

關(guān)鍵詞：PPP;松島新城;華夏幸福;片區(qū)開發(fā)

Key words： PPP;New Songdao City;Huaxia Happiness Model;Mega-scale development

中圖分類號(hào)：F81? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1006-4311（2018）34-0018-04

0? 引言

近年來，各國(guó)政府為了解決財(cái)政問題，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中大量采用PPP模式，在一定程度上，充分的利用了民間資本和技術(shù)，釋放了市場(chǎng)活力。但是，在城鎮(zhèn)化過程中面臨著巨大的融資要求，使得大家再次把目光投向了PPP模式，如產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)、舊城改造等，新城開發(fā)項(xiàng)目在PPP模式下的數(shù)量有所增加。本文是在充分了解松島新城項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，對(duì)該項(xiàng)目在PPP模式開展過程中的問題進(jìn)行分析，結(jié)合相關(guān)理論給出評(píng)價(jià)和建議，并分析華夏幸福模式成功的原因，得出新城項(xiàng)目是否成功的基本條件。

1? 項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1.1 項(xiàng)目背景

自20世紀(jì)60年代以來，韓國(guó)政府由于缺乏資金，嚴(yán)重的依賴私人資本進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。以低廉的土地價(jià)格和預(yù)售制度，激勵(lì)私營(yíng)部門參與片區(qū)項(xiàng)目建設(shè)，以便開發(fā)商獲得前期啟動(dòng)資金。當(dāng)1997年至98年的“國(guó)際貨幣基金組織危機(jī)”爆發(fā)后，韓國(guó)政府為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，計(jì)劃引進(jìn)自由經(jīng)濟(jì)區(qū)以增加外國(guó)直接投資[1]，并將該國(guó)從制造業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)型經(jīng)濟(jì)體。與此同時(shí)韓國(guó)政府鼓勵(lì)在城市發(fā)展中采用PPP模式，私營(yíng)部門的市場(chǎng)專業(yè)知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)越來越受到公共部門的需要，松島新城采用PPP模式就這樣應(yīng)運(yùn)而生了。

1.2 項(xiàng)目概況

松島新城是設(shè)想與香港、上海、新加坡等大都市競(jìng)爭(zhēng)的東北亞的商業(yè)中心。該項(xiàng)目位于仁川市海岸，毗鄰仁川國(guó)際機(jī)場(chǎng)。該項(xiàng)目規(guī)劃為13000英畝松島地區(qū)內(nèi)的國(guó)際商業(yè)區(qū)且該地區(qū)已被指定為仁川自由經(jīng)濟(jì)區(qū)之一?？傄?guī)劃包括各類設(shè)施，辦公和零售空間、住宅、酒店和公共空間等，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)約有6.5萬居民，項(xiàng)目總投資約為350億美元[2]。

2? 項(xiàng)目的運(yùn)作模式

2.1 項(xiàng)目采用PPP模式

2001年7月，仁川市政府，Gale International（蓋爾國(guó)際）和POSCO E&C;（浦項(xiàng)鋼鐵公司）就松島新城的發(fā)展簽署了一份諒解備忘錄[3]。在2002年3月，蓋爾國(guó)際（70.1%）和POSCO E&C;（浦項(xiàng)鋼鐵公司）（29.9%），成立了新松島國(guó)際城市發(fā)展項(xiàng)目公司（NSIC）確定了合作伙伴關(guān)系[4]。并在同一天，該NSIC和市政府簽署了土地供應(yīng)協(xié)議（LSA）。LSA明確了公共部門和私人部門的責(zé)任和義務(wù)等（見表1）。

2.2 開發(fā)模式

私人開發(fā)商的開發(fā)進(jìn)度是按照市政府土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓順序來進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，由于項(xiàng)目本身的規(guī)模巨大，市政府將其逐步分為5個(gè)分散的和有序的地塊，即1至5號(hào)地塊。開發(fā)商首先獲得了地塊1的開發(fā)建設(shè)權(quán)以及建設(shè)方案的批準(zhǔn)，隨后獲得了其余2至5號(hào)地塊開發(fā)建設(shè)權(quán)以及建設(shè)方案的批準(zhǔn)。

2.3 融資模式

松島新城項(xiàng)目的融資方案由三部分組成：第一部分為開發(fā)商2000萬美元的股權(quán)注入;第二部分為住宅的預(yù)售收入或者由開發(fā)商與另一投資者建立合伙關(guān)系;第三部分為韓國(guó)政府已完成的土地征用和土地整治的前期開發(fā)成本。從融資方案中的第二部分可以看出住宅項(xiàng)目的預(yù)售收入被重新投資在商業(yè)建設(shè)中以此促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)。

2.4 開發(fā)過程

2003年該地區(qū)被指定為FEZ之后，私人開發(fā)商完成了第一輪9000萬美元的融資，并于2003年10月獲得了地塊1的開發(fā)權(quán)利。該地塊在2005年3月開始動(dòng)工建設(shè)，同年5月，新松島市首次推出1596個(gè)住宅單位和1058個(gè)辦公單位[5]。由于預(yù)售的成功使得開發(fā)商完成了第二輪15億美元的融資。與此同時(shí)，社會(huì)媒體揭發(fā)了松島新城的住宅預(yù)售模式必將拖垮商業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，在2005年底，政府為了平衡住宅和商業(yè)發(fā)展計(jì)劃，增加了地塊2至5號(hào)的開發(fā)方案的審批約束條件。2006年和2007年，開發(fā)商完成第三輪27億美元的融資用于重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，如國(guó)際學(xué)校、東北亞貿(mào)易大廈等。

2007年和2008年，由于重新推出了預(yù)售價(jià)格上限制度（2007-2010），對(duì)新的住房銷售設(shè)定了價(jià)格上限，住宅的銷售收入減少，同時(shí)2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)嚴(yán)重影響了投資者對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。因此，住宅項(xiàng)目沒有足夠的收入和無法吸引國(guó)外投資，開發(fā)商難以推進(jìn)項(xiàng)目開展。由于開發(fā)進(jìn)度的落后和國(guó)外直接投資的減少以及政府對(duì)項(xiàng)目的被動(dòng)態(tài)度，公共部門和私人部門發(fā)生了分歧。松島新城開始前，韓國(guó)政府非常重視該項(xiàng)目的建設(shè);態(tài)度是盡一切可能取得項(xiàng)目成功，隨著政府的政策轉(zhuǎn)向全國(guó)的均衡發(fā)展[6]，對(duì)該項(xiàng)目的政治關(guān)注減弱。在相關(guān)報(bào)道中，私人開發(fā)商披露了削弱該地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力的原因：“企業(yè)稅（22%）高于香港（17%）和新加坡（18%）”。此外，控制韓國(guó)首都地區(qū)城市增長(zhǎng)的“資本重新調(diào)整規(guī)劃法案”嚴(yán)重地影響了國(guó)內(nèi)企業(yè)的入住率。由于經(jīng)濟(jì)蕭條，市場(chǎng)下滑使開發(fā)商難以為繼，迫使開發(fā)商與政府就規(guī)劃和實(shí)施方案進(jìn)行交涉，以此來扭轉(zhuǎn)私人開發(fā)商的尷尬局面。

2010年，仁川市政府在中央政府的指示下，為了加快開發(fā)速度，可以直接購(gòu)買7塊土地并讓第三方參與開發(fā)，并對(duì)私人部門未履行合同義務(wù)進(jìn)行了處罰。并派公共部門人員監(jiān)督私人開發(fā)商的開發(fā)活動(dòng)、促進(jìn)談判等。

此外，該協(xié)議還對(duì)該私營(yíng)部門發(fā)展計(jì)劃延遲和吸引外國(guó)直接投資表現(xiàn)不佳進(jìn)行了財(cái)務(wù)處罰。2011年，中央政府修改了與FEZ有關(guān)的法律，以便在沒有任何正當(dāng)理由的情況下就開發(fā)商推遲項(xiàng)目進(jìn)程時(shí)取消開發(fā)商的開發(fā)權(quán)[7]。同時(shí)，仁川市政府于2009年10月完成了仁川地鐵延長(zhǎng)線和仁川大橋建設(shè)工作。

在2009年至2015年期間，重點(diǎn)工程已完成，租戶遷入辦公室及零售空間。其中包括Songdo Convensia（會(huì)議中心），中央公園，Chadwick國(guó)際學(xué)校和韓國(guó)杰克尼克勞斯高爾夫俱樂部。此外，國(guó)際機(jī)構(gòu)在新松島市設(shè)立了辦事處，其中包括綠色氣候基金，韓國(guó)世界銀行和聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展辦公室等機(jī)構(gòu)以及CISCO，POSCO E&C;和大宇國(guó)際等國(guó)內(nèi)外公司。零售項(xiàng)目也在該地區(qū)開業(yè)。根據(jù)報(bào)告顯示，2015年松島新城項(xiàng)目才完成一半，與期初計(jì)劃2014年完成的進(jìn)度相比嚴(yán)重滯后8年。盡管有一些成功的租戶，但是超過一半的辦公空間等待出租。

3? 項(xiàng)目開發(fā)過程中的問題

3.1 政策、市場(chǎng)、政治利益的變化

在項(xiàng)目建設(shè)初期，韓國(guó)中央和當(dāng)?shù)卣畼O力的支持該項(xiàng)目，不僅給予開發(fā)商便宜的土地還通過立法提供大量的稅收優(yōu)惠，幫助私營(yíng)部門向世界推廣和招商引資。由于融資模式?jīng)Q定的開發(fā)順序——先房地產(chǎn)后商業(yè)地產(chǎn)再產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，使項(xiàng)目的開發(fā)資金嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售收入。當(dāng)社會(huì)人士披露這種開發(fā)模式將拖垮商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)，仁川政府提出了預(yù)售價(jià)格限制，使得項(xiàng)目現(xiàn)金流受到了不利的影響，2008年出現(xiàn)的全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，使項(xiàng)目的融資更加困難。

在政治方面，當(dāng)私人開發(fā)商遇到諸多困境時(shí)，項(xiàng)目難以為繼，原以為政府對(duì)該項(xiàng)目的支持是理所當(dāng)然的，但是隨著政治利益的弱化，政府的政策轉(zhuǎn)向全國(guó)的均衡發(fā)展，對(duì)該項(xiàng)目的政治關(guān)注減弱。在這樣困難的環(huán)境下，政府不但沒有給予相關(guān)的幫助而是增加更多的協(xié)議來約束和處罰私人部門。

3.2 協(xié)議的固化，缺乏靈活性

松島新城項(xiàng)目無論在規(guī)模上還是在開發(fā)的時(shí)間上來看，風(fēng)險(xiǎn)大，潛在變故不可避免。因此在項(xiàng)目的發(fā)展過程中需要不斷的談判與調(diào)整來協(xié)調(diào)雙方的利益。該項(xiàng)目中私營(yíng)部門遇到的另一個(gè)問題是公共部門嚴(yán)格的項(xiàng)目管理，強(qiáng)調(diào)合同合法合規(guī)以及監(jiān)督私人部門嚴(yán)格執(zhí)行合同而不是考慮現(xiàn)實(shí)條件的可行性。在該項(xiàng)目中，韓國(guó)政府關(guān)注的重點(diǎn)是私人開發(fā)商是否履行了合同義務(wù)。盡管私人開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)后，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境變化，開發(fā)資金短缺的情況下也視而不見，不僅沒有給予相應(yīng)的支持，反而改變以往態(tài)度。公共部門與私人部門官本之間的談判似乎并不公平。該項(xiàng)目一方面說明私人部門未必可以充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)調(diào)動(dòng)市場(chǎng)創(chuàng)造力，另一方面也充分地展現(xiàn)了政績(jī)工程的危害以及政府的承諾不是那么容易兌現(xiàn)的。

3.3 風(fēng)險(xiǎn)過于集中

松島新城項(xiàng)目中，由于股權(quán)資本的占比非常小，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)由私營(yíng)部門獨(dú)自承擔(dān)，開發(fā)商嚴(yán)重依賴住宅的預(yù)售收入，項(xiàng)目規(guī)模巨大，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，資金需求量大導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大、不確定性高。松島新城無論是資金需求量，還是建設(shè)周期都顯示了這是一個(gè)龐大的工程，需要政府各方面的支持以及承擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)，從而減少風(fēng)險(xiǎn)的集中度。本項(xiàng)目的股權(quán)資本2000萬美元，低于總投資300億美元的0.1%，剩下部分大多靠項(xiàng)目融資來完成，若項(xiàng)目本身沒有大量且持續(xù)的現(xiàn)金流入，且在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的情況下，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力小。從國(guó)內(nèi)外成功的PPP項(xiàng)目來看，松島新城項(xiàng)目的核心是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制[8]。

3.4 融資模式導(dǎo)致的開發(fā)順序

項(xiàng)目建設(shè)初期韓國(guó)政府為了激勵(lì)私人開發(fā)商的積極性，提供了低于市場(chǎng)價(jià)的土地和房地產(chǎn)預(yù)售系統(tǒng)，加快資金回籠，使私人開發(fā)商有足夠的項(xiàng)目啟動(dòng)資金和周轉(zhuǎn)資金。這樣的舉措無疑是在引導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)順序：首先發(fā)展房地產(chǎn)其次是商業(yè)地產(chǎn)最后是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。最后在銀行貸款脫節(jié)和政府支持力度減小的時(shí)候遭受了嚴(yán)重的后果，松島新城的發(fā)展至今都在資金短缺的形勢(shì)下岌岌可危[6]。在該項(xiàng)目中，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)擾亂了產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的開發(fā)順序，政府為及時(shí)加以改正，最終導(dǎo)致實(shí)際發(fā)展與產(chǎn)業(yè)定位嚴(yán)重脫節(jié)。再加之松島新城高檔次的國(guó)際定位，全球最智能的城市，昂貴的投入使得公寓單價(jià)最低也是50萬美元一套甚至2-3倍的價(jià)格。松島新城的國(guó)際學(xué)校，一年學(xué)費(fèi)2.5萬美元，本應(yīng)該是強(qiáng)調(diào)人氣聚集的區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目卻定位成少數(shù)人能消費(fèi)的奢侈品，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展嚴(yán)重滯后的情況下，松島新城逐漸淪為“鬼城”。

4? 相關(guān)評(píng)論和建議

4.1 項(xiàng)目定位問題

韓國(guó)政府在確定項(xiàng)目的定位后，僅憑蓋爾國(guó)際在一次辦公樓交易中創(chuàng)下記錄而被選中作為私人開發(fā)商，值得注意的是蓋爾國(guó)際沒有相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，且在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的情況下做出這樣的舉措太過草率。PPP模式的核心就是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，在該項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)幾乎是由私人部門承擔(dān)的，未能體現(xiàn)合作精神。從上述案例可以看到私營(yíng)部門的另一個(gè)合作者，浦項(xiàng)鋼鐵公司也是一個(gè)年輕的建筑公司，在片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目上缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，缺乏準(zhǔn)入機(jī)制?？梢婍n國(guó)政府在計(jì)劃實(shí)施項(xiàng)目時(shí)前期工作準(zhǔn)備不充分，政府對(duì)引進(jìn)合作伙伴的資金是否充足、資信狀況是否良好、資質(zhì)條件是否具備等前期調(diào)查工作都沒有做到位[9]。該項(xiàng)目還有一部分原因在于充滿政治色彩的項(xiàng)目總是急于實(shí)施，以確保按時(shí)獲得政治利益。這一舉措往往會(huì)縮短項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備時(shí)間，給項(xiàng)目后期的順利開展留下隱患。PPP 項(xiàng)目的操作包括風(fēng)險(xiǎn)分配、運(yùn)作方式選擇、合同體系安排、監(jiān)管架構(gòu)設(shè)置等方面缺少任何一方面都會(huì)對(duì)項(xiàng)目后期的開展產(chǎn)生不利影響。

4.2 韓國(guó)政府擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧u(píng)價(jià)

經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)后，市場(chǎng)不穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)蕭條，私營(yíng)部門融資遇到困難，政府不僅沒有給予應(yīng)有的支持反而對(duì)私營(yíng)部門進(jìn)行懲罰，使得私人部門雪上加霜，沒有起到一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者和監(jiān)督者的作用。當(dāng)私人部門向政府求助被拒之門外，合同協(xié)議的固化，政府只注重開發(fā)商是否履行合同義務(wù)，而忽略實(shí)際的可行性。政府強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格的項(xiàng)目管理，當(dāng)項(xiàng)目的相關(guān)條件發(fā)生變化時(shí)，缺少公平的協(xié)商機(jī)制。針對(duì)這樣的大規(guī)模項(xiàng)目，應(yīng)該采用分段管理，針對(duì)不同的開發(fā)階段制定不同的管理措施和激勵(lì)措施，以便增加雙方的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。應(yīng)對(duì)這種不確定因素，過程中的談判就顯得很有必要了。

4.3 韓國(guó)政府的信用問題

蓋爾國(guó)際當(dāng)初就是看見韓國(guó)中央政府與地方政府對(duì)項(xiàng)目的全力支持才有信心參與松島新城的開發(fā)建設(shè)。2004年，韓國(guó)政府和蓋爾國(guó)際以及各投資方召開聯(lián)席會(huì)議，對(duì)松島新城的容積率進(jìn)行了下調(diào)，不僅影響了工期還影響了項(xiàng)目的收益率。隨著項(xiàng)目的開展，出于自身利益的考慮，韓國(guó)政府并沒有實(shí)現(xiàn)期初的承諾。事實(shí)證明與政府合作并不能減少項(xiàng)目相關(guān)審批程序，立法和政策方面支持的不確定性。在PPP模式中政府的信用普遍較低，在很多文獻(xiàn)中都提到了政府信用問題是私營(yíng)部門面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)檎袨閷⒅苯訉?dǎo)致政策法規(guī)的變化，進(jìn)而影響項(xiàng)目的開展，沒有充分發(fā)揮合同協(xié)議的優(yōu)勢(shì)對(duì)政府的行為進(jìn)行約束。顯然該項(xiàng)目中私人部門未把政府信用納入風(fēng)險(xiǎn)管理體系中從而吃了虧。

5? 對(duì)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理的建議

5.1 風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)可管理原則，政府也應(yīng)納入風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者范圍以及根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)可管理原則，提議韓國(guó)政府在項(xiàng)目初期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的影響程度，根據(jù)雙方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，做出初步的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)協(xié)議。再有私營(yíng)部門根據(jù)自身能力對(duì)初步的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)協(xié)議進(jìn)行談判，直到雙方就風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)比例達(dá)成共識(shí)為止。通常情況下政府承擔(dān)法律政策風(fēng)險(xiǎn)，技術(shù)管理風(fēng)險(xiǎn)由私人部門承擔(dān)，市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)由兩者共擔(dān)，建立協(xié)商機(jī)制。

5.2 融資風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于項(xiàng)目中融資風(fēng)險(xiǎn)，首先私營(yíng)部門增加項(xiàng)目的股權(quán)投資，充分運(yùn)用資本市場(chǎng)，控制項(xiàng)目的債務(wù)融資、增加權(quán)益性融資;其次可以采用多種融資工具解決，例如發(fā)行債券、政府債券、銀行貸款等不僅可以解決融資困難的問題還能分散融資的風(fēng)險(xiǎn)集中度。

5.3 政治風(fēng)險(xiǎn)

就政治風(fēng)險(xiǎn)而言，充分的了解政治環(huán)境和把握趨勢(shì)，第一種方法是爭(zhēng)取公共部門、國(guó)際大財(cái)團(tuán)的參與能很好的避免政治風(fēng)險(xiǎn);第二種方法是參與項(xiàng)目政治風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)，如出口信貸機(jī)構(gòu)的政治風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)、多邊機(jī)構(gòu)的政治風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)、私營(yíng)保險(xiǎn)市場(chǎng)等。如巴基斯坦的Hubco火電廠的項(xiàng)目融資，由于有世界銀行和出口信貸機(jī)構(gòu)參與，經(jīng)歷了5年中政府和首腦的7次更迭，項(xiàng)目進(jìn)展仍未受影響[10]。

5.4 風(fēng)險(xiǎn)管理的建議

對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理，可以充分利用項(xiàng)目合同明確雙方各自應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)類別，制定合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方案;采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移措施，通過購(gòu)買保險(xiǎn)、增加合伙人（政府）來減少自身的風(fēng)險(xiǎn)值。對(duì)于政府的承諾，私營(yíng)部門可以要求政府或有關(guān)部門做出書面保證，以便在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)獲得適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償或救助。

6? 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城的成功

成立于1998年的華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司，從普通的房地產(chǎn)開發(fā)商成長(zhǎng)為中國(guó)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商。對(duì)產(chǎn)業(yè)新城的投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)形成了一種普遍適用可復(fù)制的經(jīng)營(yíng)模式，有效的促進(jìn)了產(chǎn)城融合，解決了我國(guó)在城鎮(zhèn)化過程中產(chǎn)城脫節(jié)的問題[11]。

6.1 華夏幸福模式

華夏幸福模式通過政府與社會(huì)資本合作，以“產(chǎn)業(yè)高度聚集、城市功能完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美”的產(chǎn)業(yè)新城和“產(chǎn)業(yè)鮮明、綠色生態(tài)、美麗宜居”的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)為核心產(chǎn)品，從而達(dá)到“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、合作共贏”的PPP市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制。華夏幸福作為一個(gè)成功的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商，始終以“產(chǎn)業(yè)優(yōu)先”為核心策略，憑借自己的產(chǎn)業(yè)發(fā)展團(tuán)隊(duì)，經(jīng)過多年的努力與實(shí)踐全面打造了百余個(gè)產(chǎn)業(yè)集群。目前華夏幸福的產(chǎn)業(yè)主要聚集在電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意等10大產(chǎn)業(yè)，在堅(jiān)持“產(chǎn)城融合”理念的同時(shí)，同步建設(shè)運(yùn)營(yíng)居住、商業(yè)、教育、醫(yī)療、休閑等城市配套。新城的開發(fā)與持續(xù)發(fā)展離不開“產(chǎn)”和人，華夏幸福模式正是通過產(chǎn)業(yè)聚集導(dǎo)入人口，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)城市優(yōu)化和發(fā)展。

6.2 華夏融資

產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)離不開資本、土地和產(chǎn)業(yè)支撐。在華夏幸福模式里，通過過去十幾年的努力和探索，成立產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)，重點(diǎn)培育產(chǎn)業(yè)研究能力與產(chǎn)業(yè)集群打造力，覆蓋從創(chuàng)新孵化，投資咨詢，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，選址服務(wù)，行業(yè)圈層等一攬子服務(wù)，近年來已經(jīng)形成了一套完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系[12]，產(chǎn)業(yè)支撐得到了很大的保證。另一方面，產(chǎn)業(yè)新城前期開發(fā)對(duì)資金要求高，對(duì)融資模式也提出了更高的要求，華夏幸福模式的成功很大一部分原因也歸因于其多元化和創(chuàng)新的融資模式。華夏幸福在過去的幾年里非銀行貸款的融資模式高達(dá)十幾種，其中采用較多為信托融資和住宅銷售，其次還采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、售后回租、責(zé)權(quán)轉(zhuǎn)讓、關(guān)聯(lián)方借款等渠道進(jìn)行融資。多元化的融資方案和渠道為華夏幸福的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

6.3 與國(guó)家政策的完美對(duì)接

華夏幸福模式：“產(chǎn)城融合”，完美對(duì)接政府需求，通過代建和提供招商及咨詢服務(wù)獲取收益。在過去的城鎮(zhèn)化過程中，雖然政府主導(dǎo)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但結(jié)果往往是產(chǎn)與城的無序分離，未能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城通過產(chǎn)業(yè)新城導(dǎo)入人流、物流、產(chǎn)業(yè)流解決了長(zhǎng)期以來我國(guó)城鎮(zhèn)化過程中產(chǎn)城脫節(jié)的問題。從華夏幸福拓展的版圖來看，無論是北方的京津翼，還是南方的長(zhǎng)三角都是對(duì)國(guó)家區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局的完美對(duì)接;從華夏幸福在印度和印尼的項(xiàng)目來看，無疑是對(duì)國(guó)家“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略做出的支持與貢獻(xiàn)，成為中國(guó)企業(yè)“走出去”的有力載體。在創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的大環(huán)境下，華夏模式在聚集航天航空、新材料、高端設(shè)備等高新產(chǎn)業(yè)的同時(shí)通過創(chuàng)新孵化體系的戰(zhàn)略合作和資本并購(gòu)等方式，將產(chǎn)業(yè)鏈延伸到創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的前端實(shí)現(xiàn)自我的再生產(chǎn)能力和增值。

7? 總結(jié)

雖然PPP模式在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，挖掘了民間資本的潛力，解決了部分財(cái)政問題。但是當(dāng)今盛行的產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)、大學(xué)城等大多數(shù)也采用PPP模式，由社會(huì)資本按照土地性質(zhì)進(jìn)行規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)先行的模式同樣存在。不難發(fā)現(xiàn)我們身邊也存在這樣的例子，“鬼城”、“空城”、開發(fā)到一半就停止的項(xiàng)目等。先建設(shè)后招商引資的模式是值得商榷的，在建設(shè)之前應(yīng)該明確為誰而建，遵循需求決定市場(chǎng)的規(guī)律，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也并不全是政府的招商引資還有一部分市場(chǎng)因素決定，產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐城市的延續(xù)。片區(qū)的開發(fā)是由土地、資本、產(chǎn)業(yè)三者合理的整合，三者缺一不可，融資是園區(qū)開發(fā)啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的關(guān)鍵。

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