房屋租賃合同的優(yōu)先承租問題探討

朱逢吉

無錫市新吳區(qū)人民法院，江蘇 無錫 214000

一、優(yōu)先承租權概述

優(yōu)先承租權的概念可以理解為租賃雙方在原租賃合同期滿或租賃關系終止后，若出租人將原租賃的房屋再出租給第三人則原承租人有在同等條件下優(yōu)先于第三人對該房屋予以續(xù)租。通過概念的理解我們可以得出優(yōu)先承租權的基本構成要件，主要包括三個方面：第一，合法有效的房屋租賃合同。若當事人之間的原租賃合同是無效的或已撤銷那么承租方便失去了受保護的合同根基，優(yōu)先承租權也失去其扎根的土壤，那么房屋出租者再行與他人簽訂租賃合同，對承租方的利益不會造成任何損失，優(yōu)先承租權也沒有其存在的現(xiàn)實理由；第二，房屋租賃合同的雙方當事人必須滿足適格主體的條件，即出租人能夠對其所出租的房屋進行處分，而承租人必須是能夠獨立訂立租賃合同的完全民事行為能力人，否則優(yōu)先承租權的行使無從談起。

二、優(yōu)先承租權存在的理由

當前立法上對于優(yōu)先承租權制度的設計相對而言是缺失的，實踐中存在的優(yōu)先承租糾紛并不少見，大多是由于雙方當事人在合同中預先約定了優(yōu)先承租條款而產(chǎn)生的，目前我國法學界對優(yōu)先承租問題有著不同意見，認為應該在立法上構建優(yōu)先承租權的和不承認優(yōu)先承租權的學者都各有其充分的理由，本人認為根據(jù)目前我國實踐中對于優(yōu)先承租的爭議和探索，結合實際情況優(yōu)先承租權制度的建立是必然的趨勢，理由主要如下：

首先，優(yōu)先承租權的建構能夠促進民事法律關系的穩(wěn)定發(fā)展?；陔p方之前存在的房屋租賃關系，租賃雙方當事人之間存在著相比第三人更穩(wěn)固的信賴關系，這對雙方在接下來的合同權利義務的履行打下了良好的基礎，不僅更利于租賃物的使用，而且承租方在之前的租期內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營、社會生活等已經(jīng)有了比較穩(wěn)定的客戶、商譽以及社會關系等，如果承租方能夠在同等條件下續(xù)租，能夠大大減少出租方重新與第三人交易的成本，更維護了承租人原有的生產(chǎn)生活狀態(tài)，對雙方都是共贏的局面。

其次，優(yōu)先承租權的建構符合當前租賃權“物權化”的現(xiàn)實大趨勢。隨著市商事交易的迅猛繁榮，法律調(diào)整越來越注重從對靜態(tài)的財產(chǎn)所有權的保護到對動態(tài)占有的保護，如我國《合同法》第229條規(guī)定的有名的“買賣不破租賃”的規(guī)則便是租賃權“物權化”的立法印證。因此，若是法律能夠對租賃權“物權化”予以延伸解釋，那么其對承租人的優(yōu)先續(xù)租權利的賦予便是應有之義，兩者之間在承租方利益的保護上并不存在任何法理沖突，那么承租方于期限屆滿出租方繼續(xù)出租時享受同等條件下的優(yōu)先承租權便可以成為對出租人濫用租賃權的有力回擊。

再者，法律對優(yōu)先購買權的規(guī)定為優(yōu)先承租權的存在提供一定法理支撐。我國《合同法》第230條規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權，其現(xiàn)實基礎與優(yōu)先承租權一樣來自先前有效的房屋租賃合同，在不損害出租人利益的前提下維護承租方合法權益法律保護手段，承租方優(yōu)先購買權制度在一定程度上是可以涵蓋優(yōu)先承租權的，既然法律賦予了承租方優(yōu)先購買的權利，那么相對于對房屋處分更輕的租賃來說，其享有同等條件下的優(yōu)先續(xù)租權利，也是有一定的法理基礎的。

三、房屋租賃合同承租人優(yōu)先承租權的實現(xiàn)

理論上而言，優(yōu)先承租權應該屬于債權、期待權，雖然其具有一定的物權性，但仍然是依附于債權而存在的，并且是在滿足房屋租賃期間屆滿、同等條件承租等實際條件才能實現(xiàn)的，故其本質(zhì)依舊是債權、期待權。

債權的實現(xiàn)不同于物權，在實踐中優(yōu)先承租權受到侵害時，有兩種處理的觀點。第一種認為出租人侵害優(yōu)先承租權與第三人訂立的合同違反了附直接強制締約義務，法院應該認定合同無效或者撤銷；另一種觀點認為出租方與他人訂立的合同盡管侵害了優(yōu)先承租權，但符合合同自由原則等合同成立的必要要件，是有效的，但是對于承租方由此所遭受的損失，出租方應該要承擔違約責任并且賠償相應損失。我們認為，第二種觀點是比較合理的，優(yōu)先承租權存在的本質(zhì)就是為了維護承租人的合法權益，從而平衡雙方當事人的利益，若是隨意的撤銷或認定出租人與第三人簽訂的合同無效明顯導致資源的浪費，也不合法理，而選擇承擔違約責任或者賠償損失，一方面執(zhí)行更有效率，只要證明了承租人損失的存在，就可以請求出租人賠償其相應的損失，并且證明難度也較小，其次對于第三人利益的保護也是必要的，第三人遵照法律的規(guī)定訂立的有效民事法律關系理應受到法律的保護，這也是穩(wěn)定社會交易秩序穩(wěn)定的應有之義。

盡管我國立法上對優(yōu)先承租權制度的建構是有缺失的，但隨著市場交易的繁榮和迅速發(fā)展，我們對其在實踐中的探索從未停止過并且不斷深入，我們相信，在不久的將來，這項保護承租方優(yōu)先續(xù)租權利的制度必將得到建構和發(fā)展。