論全生命周期的房地產(chǎn)企業(yè)一二級聯(lián)動開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

楊焰

摘 要：本文基于房地產(chǎn)企業(yè)一二級聯(lián)動開發(fā)項(xiàng)目全生命周期流程的特點(diǎn)對項(xiàng)目各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，提出了相應(yīng)階段的風(fēng)險(xiǎn)控制對策，并構(gòu)建全生命周期流程的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。

關(guān)鍵詞：生命周期；開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)一二級聯(lián)動開發(fā)的工作階段劃分

項(xiàng)目投資決策階段

本階段主要是通過對國家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展趨勢的研究，綜合考慮市場的供應(yīng)、需求等經(jīng)濟(jì)環(huán)境，制定自己的項(xiàng)目開發(fā)策略，以確定一二級聯(lián)動開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域、類型和時(shí)機(jī)。

項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段

本階段需要完成項(xiàng)目公司的搭建，完善組織架構(gòu)，明確開發(fā)主體和各自的主營業(yè)務(wù)，構(gòu)建經(jīng)營模式和盈利模式，設(shè)置合理的關(guān)聯(lián)交易，實(shí)現(xiàn)聯(lián)動開發(fā)創(chuàng)造組織條件。

土地整理實(shí)施階段

本階段要經(jīng)過國有土地收儲、集體土地征遷補(bǔ)償、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、一般還包括安置房的建設(shè)等工作。

土地整理完成，進(jìn)入市場掛牌交易階段

本階段是使生地變?yōu)槭斓?，完成一級土地整理后，土地指?biāo)的獲取、出讓條件的設(shè)置、土地整理成本（代墊資金）的返還、收益的確認(rèn)以及實(shí)現(xiàn)一二級聯(lián)動開發(fā)。

取得土地開發(fā)權(quán)階段

本階段主要通過土地交易市場獲取土地開發(fā)權(quán)，依據(jù)項(xiàng)目投資時(shí)測算的拿地價(jià)格、拿地策略，進(jìn)行一二級聯(lián)動開發(fā)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益的最大化。

房屋開發(fā)實(shí)施階段

本階段是指開發(fā)項(xiàng)目從招標(biāo)確定承包單位、開工建設(shè)到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過的過程。

項(xiàng)目租售出售

本階段的主要任務(wù)是把在建和建成的項(xiàng)目銷售出去以獲得銷售利潤。

房地產(chǎn)企業(yè)一二級聯(lián)動開發(fā)各階段的主要風(fēng)險(xiǎn)

從總體來看，在項(xiàng)目開發(fā)初期即投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率最高，但是風(fēng)險(xiǎn)損失程度較低；而在項(xiàng)目收尾階段即房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率較低，但是一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的損失程度較高。項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率與風(fēng)險(xiǎn)損失量之間的關(guān)系如圖1所示。

項(xiàng)目投資決策階段

本階段面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有國家政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目運(yùn)作能力風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)和可行性研究的風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段

本階段面臨的主要有項(xiàng)目融資能力風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。

土地整理實(shí)施階段

本階段面臨的主要有控地風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)和效益能否實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

土地整理完成，進(jìn)入市場掛牌交易階段

本階段面臨的主要有政府信用風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)和土地指標(biāo)取得風(fēng)險(xiǎn)。

取得土地開發(fā)權(quán)階段

本階段面臨的主要有取地風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)和拿地機(jī)會成本的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋開發(fā)實(shí)施階段

本階段面臨的主要有招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)成本控制的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋租售階段

本階段面臨的主要有價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、營銷風(fēng)險(xiǎn)、資金收回風(fēng)險(xiǎn)和稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)一二級聯(lián)動開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

在房地產(chǎn)企業(yè)一二級聯(lián)動開發(fā)經(jīng)營中，根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)和對風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和風(fēng)險(xiǎn)影響程度的估計(jì)來選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)控制方法及應(yīng)對措施，下面針對房地產(chǎn)一二級聯(lián)動開發(fā)項(xiàng)目各階段來闡述各階段風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施。

項(xiàng)目決策階段

決策階段關(guān)系整個(gè)項(xiàng)目投資的成敗，如果在決策階段采取有效措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)，增加投資成功的概率。決策階段可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制：1.充分做好項(xiàng)目可行性研究，2.建立健全組織機(jī)構(gòu)和管理體系；3.充分做好實(shí)施房地產(chǎn)一二級聯(lián)動項(xiàng)目的要素評估。

項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段

前期準(zhǔn)備是為后續(xù)項(xiàng)目的實(shí)施做準(zhǔn)備，在本階段項(xiàng)目管理者應(yīng)做好整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施規(guī)劃、設(shè)計(jì)等前期準(zhǔn)備工作。本階段應(yīng)實(shí)施好以下幾個(gè)方面的控制措施：1.仔細(xì)研究項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與規(guī)劃方案；2.重視開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，根據(jù)融資能力配置投資項(xiàng)目；3.積極拓寬融資渠道，搭建新的融資平臺。

土地整理實(shí)施階段

本階段主要做好對土地一級開發(fā)成本的控制、合理對每個(gè)環(huán)節(jié)的資金進(jìn)行安排以防止出現(xiàn)資金緊張的局面以及在一級整理過程中做好為二級拿地的鋪墊工作等。本階段主要從以下幾方面提前做好防范措施：1.基礎(chǔ)資料翔實(shí)、準(zhǔn)確；2.周期安排合理、確保可行；3.控制投入節(jié)奏；4.設(shè)置控地策略。

土地整理完成，進(jìn)入市場掛牌交易階段

本階段一是要將整理好的土地驗(yàn)收移交土地儲備機(jī)構(gòu)；二是政府取得土地指標(biāo)后，安排土地掛牌出讓的時(shí)間，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)土地整理分成收益與土地二級開發(fā)權(quán)做準(zhǔn)備。本階段主要做好以下幾方面的控制措施：1.對政府的信用情況進(jìn)行評價(jià)；2.與地方政府建立良好的合作關(guān)系；3.權(quán)責(zé)界定明確；4.獲取土地指標(biāo)；5.建立土地整理成本、收益的預(yù)分配機(jī)制；6.建立科學(xué)合理的回款機(jī)制。

取得土地開發(fā)權(quán)階段

本階段是土地二級開發(fā)的起點(diǎn)，也是項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)一二級聯(lián)動開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本階段要做好拿地價(jià)格測算以確定是否拿地進(jìn)入一二級聯(lián)動開發(fā)，同時(shí)要做好資金的安排與融資工作，因?yàn)槿绻_定拿地，需要交納拿地保證金和土地出讓金。另外，土地順利拍賣出去后，要加快一級土地整理資金回收與一級土地整理收益的收回。本階段主要做好以下幾個(gè)方面的控制措施：1.做好拿地價(jià)格臨界值測算；2.加快資金周轉(zhuǎn)速度，提高資金的使用效率；3.做好資金統(tǒng)籌安排與拓展融資渠道。

房屋開發(fā)的實(shí)施階段

本階段是房地產(chǎn)二級開發(fā)實(shí)施的階段，是項(xiàng)目生產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)施階段，關(guān)系到項(xiàng)目能否取得成功以及建造的房屋是否順利出售和收回投資取得的收益的關(guān)鍵。本階段主要做好開發(fā)成本的控制、項(xiàng)目招標(biāo)、合同、工期、質(zhì)量、安全等方面的風(fēng)險(xiǎn)控制，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。主要做好以下幾方面的控制措施：1.在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，通過合同條款約定，將自己不愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)或無法控制的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給相應(yīng)的承包商；2.對于工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和安全風(fēng)險(xiǎn)，由于這些風(fēng)險(xiǎn)的主要控制權(quán)在承包商手中，開發(fā)商會在合同中明確工期、量和安全的要求并制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施，如果達(dá)不到要求，會要求承包商承擔(dān)相應(yīng)的損失；3.按期做好成本編制與分析。

房屋租售階段

本階段是房地產(chǎn)一二級聯(lián)動開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中的最后一個(gè)也是十分重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。只有在這個(gè)階段順利地將項(xiàng)目開發(fā)的建筑產(chǎn)品銷售或出租出去，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最終收益，獲取最終的開發(fā)利潤。本階段主要做好以下幾個(gè)方面的控制措施：1.采用差別定價(jià)策略；2.采用價(jià)格折讓策略；3.采用前期包裝和后期營銷相結(jié)合的方式；4.積極加強(qiáng)對國家稅收政策的研究。

房地產(chǎn)企業(yè)一二級聯(lián)動開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系

建立房地產(chǎn)企業(yè)一二級聯(lián)動開發(fā)項(xiàng)目全生命周期的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對體系是通過對項(xiàng)目各階段的風(fēng)險(xiǎn)信息進(jìn)行分析，根據(jù)各階段的安全評判標(biāo)準(zhǔn)，對嚴(yán)重超標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)出警報(bào)，并及時(shí)應(yīng)對，避免對相關(guān)階段產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)一二級聯(lián)動開發(fā)項(xiàng)目在運(yùn)作過程中由于缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，在風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對和監(jiān)控中很少使用此方法。

結(jié)合房地企業(yè)一二級聯(lián)動產(chǎn)品開發(fā)項(xiàng)目全生命周期流程的特點(diǎn)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警應(yīng)對系統(tǒng)，如圖2所示。其中TR代表項(xiàng)目總體風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，TRn代表可承受的最高風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，TR1代表最低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；SR代表某重要因素的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，SRn代表某重要因素可承受的最高風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，SR1代表某重要因素的最低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

（作者單位：成都統(tǒng)建城市建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司）

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