關(guān)于房產(chǎn)交易法律問題的探討

賈福興

北京市建誠律師事務(wù)所，北京 100053

近年來，隨著房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)數(shù)量的持續(xù)增加，由此衍生出來的房產(chǎn)交易法律問題也越來越多，使得房產(chǎn)交易領(lǐng)域面臨著巨大的法律風險。由于房產(chǎn)交易本身涉及的環(huán)節(jié)較多，又涉及了很多相關(guān)的法律條款，所以，我們需要提高對房產(chǎn)交易法律問題的重視程度，并結(jié)合自身情況做好必要的防范措施。

一、房產(chǎn)交易中存在的法律問題

(一)非法交易問題

在進行房產(chǎn)交易時，當事人需要提供身份證、產(chǎn)權(quán)證、購買合同等必要資料，這些資料都是在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中不可缺少的。此外，還有一些資料是在特殊情況下必須提供的，比如公證文書和委托書等。這些資料相對而言都是比較私密的，除非與當事人關(guān)系非同一般，否則其他人很難獲取到。但就目前房產(chǎn)交易的實際情況來看，一些不法分子往往會通過特殊渠道，制造虛假證件或資料來用于房產(chǎn)交易，受理人稍有疏忽，就會造成非法交易。

(二)房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確問題

標的物的權(quán)屬法律關(guān)系是房產(chǎn)交易中的一個重要環(huán)節(jié)，進行房產(chǎn)交易時必須有充足的證據(jù)來證實交易中簽訂合同所具有的法律效力。就目前房產(chǎn)交易開展的現(xiàn)狀來看，房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系方面需要注意的內(nèi)容有很多，其中最關(guān)鍵的一項就是合同簽訂者是否具備相應(yīng)權(quán)利，比如說，合同簽訂者是否是產(chǎn)權(quán)所有者，除了簽訂者之外，是否還有共有者，如果有，那么房產(chǎn)共有者是否同意由合同簽訂者行使相關(guān)權(quán)利。如果合同簽訂者不是房屋產(chǎn)權(quán)所有者，那么其是否具備相關(guān)的委托公證書，在委托過程中其可以行使的權(quán)利有哪些等等。這些都是房產(chǎn)交易過程中必須明確的內(nèi)容，如果不能達到上述要求，那么就很可能給交易雙方造成不必要的糾紛和損失。

(三)房屋質(zhì)量不合格問題

從法律角度來看，房屋所有權(quán)的有效轉(zhuǎn)移必須是建立在合法的基礎(chǔ)上，需要嚴格遵守法定程序。在此過程中，不動產(chǎn)交付是最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，也是當前房屋買賣過程中出現(xiàn)問題最多的環(huán)節(jié)。所謂商品房現(xiàn)售，就是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工且驗收合格的商品房出售給買家，由買家支付相應(yīng)費用的一種交易行為。在現(xiàn)售交易過程中，最關(guān)鍵的就是“竣工驗收”環(huán)節(jié)，但就現(xiàn)行相關(guān)法律的內(nèi)容來看，對商品房現(xiàn)售的驗收并未給出一個明確的規(guī)范，只是由建設(shè)部給出一些要求而已。由于驗收質(zhì)量缺少統(tǒng)一標準，因此經(jīng)常會出現(xiàn)商品房交付使用后購房者發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量不合格，繼而引發(fā)法律糾紛。

二、房產(chǎn)交易中法律問題的防范措施

雖然在房產(chǎn)交易過程中會出現(xiàn)很多法律問題，但這些問題大多是可以通過有效的防范措施避免的。因此，針對目前房產(chǎn)交易活動，我們需要注意以下幾點：

(一)出賣方如未盡告知義務(wù)需承擔違約責任

按照相關(guān)法律規(guī)定，買受方有權(quán)利知悉房屋權(quán)利方面的相關(guān)事項，如果因為出賣方未盡告知義務(wù)而造成買受方的損失，那么出賣方除了要補償買受方的損失之外，還要依法承擔相應(yīng)的民事責任。此外，房屋出賣方還應(yīng)當確保房屋的權(quán)利不存在瑕疵，保證出賣房屋的合法性，如果不能做到這一點，也將依法承擔法律責任。

(二)房屋買賣合同應(yīng)盡量約定完備

簽訂房屋買賣合同的目的是規(guī)范買賣雙方在房產(chǎn)交易中的行為，防范房產(chǎn)買賣過程中的風險，所以，合同中一些必備條款一定要約定明確，比如付款時間及方式、交房時間及條件、承擔違約責任的形式等等，應(yīng)盡量避免合同條款產(chǎn)生歧義，一些特殊事項可通過特別約定或簽訂補充協(xié)議的方式加以明確和完善。

(三)房產(chǎn)交易后要及時辦理權(quán)屬變更

房屋買賣合同簽訂之后，買受方應(yīng)及時到相關(guān)部門辦理權(quán)屬登記或轉(zhuǎn)移，這主要是為了防止出賣方在買受方還未進行房屋所有權(quán)變更登記之前，將其作為抵押物再次抵押給第三人，甚至出賣給善意第三人，而在出賣方無法按時歸還抵押貸款，或者將房產(chǎn)過戶給了善意第三人，那么買受方就無法按時取得房屋，從而給買受方造成經(jīng)濟損失。

(四)認真對待商品房的驗收工作

對于一手房的買受方來說，當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交房時，要對所購房屋進行相關(guān)的驗收，在驗收過程中須注意以下幾點，一是檢查房屋質(zhì)量；二是檢查房屋附屬設(shè)備；三是檢查是否按設(shè)計圖紙施工，房屋面積是否符合合同約定，必要時可以委托第三方機構(gòu)進行輔助驗收。

三、結(jié)語

總而言之，為了有效避免房產(chǎn)交易中各類法律糾紛的發(fā)生，交易各方需要綜合考慮交易過程中的各個環(huán)節(jié)，對交易中涉及的法律進行全方位的了解，以此來保證房產(chǎn)交易的順利進行，從而更好的促進房地產(chǎn)行業(yè)的長久發(fā)展。