淺析中國(guó)香港地區(qū)律師代理房地產(chǎn)登記制度

梁應(yīng)帥

濮陽(yáng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，河南 濮陽(yáng) 457000

香港有一個(gè)繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，它促進(jìn)了香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)，全面且深刻的影響著香港的經(jīng)濟(jì)。香港的房地產(chǎn)業(yè)所取得的輝煌成就是有目共睹的，它的經(jīng)驗(yàn)為許多國(guó)家和地區(qū)所借鑒。為了確保房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的權(quán)益，香港的房地產(chǎn)交易過(guò)程規(guī)定的相當(dāng)繁雜，這就給房地產(chǎn)律師提供了用武之地，一項(xiàng)房地產(chǎn)交易從洽談階段到登記階段，幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)都需要房地產(chǎn)律師的介入。香港地區(qū)的登記代理制度的成功經(jīng)驗(yàn)值得我國(guó)大陸地區(qū)借鑒。

一、律師代理房地產(chǎn)登記制度在中國(guó)香港地區(qū)的現(xiàn)狀

在香港地區(qū)，律師平均有一半以上的業(yè)務(wù)來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)，這其中有很大一部分是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬調(diào)查以及房地產(chǎn)登記。雖然香港的法律法規(guī)中并沒(méi)有明確規(guī)定房地產(chǎn)登記一定要由房地產(chǎn)律師代理，但是為了保證交易的方便和安全，香港的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)戶、按揭、抵押等均由房地產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人委托的律師代為辦理，并且由律師辦理登記注冊(cè)手續(xù)。房地產(chǎn)律師代理登記制度是香港地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的一項(xiàng)重要制度。

香港的律師代理房地產(chǎn)登記制度由來(lái)已久，已經(jīng)得到社會(huì)大眾的普遍接受和認(rèn)可，并且形成了良好的慣例。其積極經(jīng)驗(yàn)確實(shí)值得中國(guó)大陸地區(qū)借鑒。但是，借鑒香港的律師代理房地產(chǎn)登記制度也要正確的理解其由來(lái)。

由于歷史原因與法律淵源，在產(chǎn)權(quán)登記方面，香港實(shí)行的契約登記制度。凡房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)都需要翻閱歷年的主管部門(mén)的交易記錄；進(jìn)行房地產(chǎn)交易還需要具備相當(dāng)?shù)耐庹Z(yǔ)專(zhuān)業(yè)語(yǔ)言能力和文字能力，程序復(fù)雜至極；一般房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)都需要向銀行按揭，這一類(lèi)的契約的制作和審核也具有相當(dāng)大的難度；再者香港沒(méi)有職業(yè)的公證人制度，所以需要有條件的律師來(lái)彌補(bǔ)，作為中間人的身份，幫助當(dāng)事人完成房地產(chǎn)登記，使得房地產(chǎn)交易更加高效、有序。由此可見(jiàn)，香港地區(qū)的律師代理房地產(chǎn)登記制度受其客觀環(huán)境的影響，已經(jīng)形成了律師全程代理房地產(chǎn)交易，形成了房地產(chǎn)律師代理登記一條龍的法律服務(wù)，形成了良好的良性循環(huán)的有序房地產(chǎn)市場(chǎng)。

因此，我們既要對(duì)香港的房地產(chǎn)律師代理登記制度積極借鑒，一定要充分了解房地產(chǎn)律師代理登記制度在中國(guó)香港地區(qū)的現(xiàn)狀以及產(chǎn)生的原因，這樣在我國(guó)大陸地區(qū)引入房地產(chǎn)律師代理登記制度才能有更好的客觀定位，充分在中國(guó)大陸現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮律師的代理登記作用。

二、律師代理房地產(chǎn)登記制度在中國(guó)香港地區(qū)的作用

房地產(chǎn)律師的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

(一)房地產(chǎn)律師登記制度在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用

香港地區(qū)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)一般都要委托律師事務(wù)代為辦理整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的法律事務(wù)，這給房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的法律問(wèn)題的解決提供了良好的途徑，這些法律事務(wù)涉及面廣、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，如土地的使用權(quán)限須經(jīng)政府主管部門(mén)的批示，土地的建設(shè)工程，土地以及房屋的聯(lián)合開(kāi)發(fā)等等，這樣的話律師既要處理開(kāi)發(fā)商與政府主管部門(mén)的法律關(guān)系，又要處理開(kāi)發(fā)商與建筑商之間的法律關(guān)系，以及開(kāi)發(fā)商與銀行間的法律關(guān)系，法律關(guān)系如此復(fù)雜，非專(zhuān)業(yè)律師不能勝任。

(二)房地產(chǎn)律師登記制度在房地產(chǎn)物業(yè)買(mǎi)賣(mài)中的作用

香港的律師幾乎參與到了整個(gè)房地產(chǎn)物業(yè)買(mǎi)賣(mài)中。房地產(chǎn)市場(chǎng)的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)主要分為一手房屋和轉(zhuǎn)戶房屋，在一手房屋的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)中，開(kāi)發(fā)商都會(huì)委托一家律師事務(wù)所來(lái)完成開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)，主要涉及買(mǎi)賣(mài)合同的起草，買(mǎi)賣(mài)合同的解釋?zhuān)I(mǎi)賣(mài)過(guò)程中貸款的辦理，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬手續(xù)的辦理等方面。在轉(zhuǎn)戶房屋的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人一般會(huì)分別委托律師來(lái)完成轉(zhuǎn)戶活動(dòng)：由律師起草代表雙方合意的合約，并對(duì)辦理房屋產(chǎn)權(quán)歸屬以及相關(guān)材料進(jìn)行調(diào)查，直到簽訂正式的合約，辦理房屋產(chǎn)權(quán)專(zhuān)一的手續(xù)，貸款事宜等等。

(三)房地產(chǎn)律師代理登記制度在監(jiān)管資金方面的作用

香港地區(qū)的律師代理房地產(chǎn)登記制度中，有一點(diǎn)明顯的不同于內(nèi)地的律師法律業(yè)務(wù)可以作為內(nèi)地律師的積極借鑒，在香港地區(qū)的房地交易中，由律師對(duì)房地產(chǎn)交易中的購(gòu)房等資金進(jìn)行有效的監(jiān)督管理，律師在進(jìn)行監(jiān)督管理的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)按照工程的進(jìn)度和合同履行的真實(shí)情況來(lái)支付給開(kāi)發(fā)商、建筑商、轉(zhuǎn)戶合同中的賣(mài)家必要的資金。這樣做既可以避免開(kāi)發(fā)商和建筑商的欺詐行為，轉(zhuǎn)戶合同中賣(mài)家的違約行為又可以使資金得到有效運(yùn)用，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。律師監(jiān)管制度無(wú)疑是一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)交易雙方權(quán)利的保障行之有效的辦法，但是，房地產(chǎn)資金律師監(jiān)管制度對(duì)房地產(chǎn)律師而言也是有風(fēng)險(xiǎn)的，是有償?shù)姆苫顒?dòng)。