論建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)問題

高義卓

中國社會科學(xué)院研究生院，北京 102488

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，土地資源不斷納入城市建設(shè)規(guī)劃之中，鄉(xiāng)野村莊逐漸被高樓林立的都市所取代，傳統(tǒng)的獨家小院越來越多地被建造成居民住宅小區(qū)，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度應(yīng)運而生。

2007年10月1日，《物權(quán)法》頒布實施，第六章對建筑物區(qū)分所有權(quán)問題進(jìn)行了權(quán)威的法律解釋；2008年2月1日，《住宅專項維修資金管理辦法》開始施行，主要對住宅共有部分和公用設(shè)施的專項維修資金進(jìn)行規(guī)范管理；2016年1月13日，《物業(yè)管理條例》進(jìn)行修訂，主要對小區(qū)物業(yè)管理活動進(jìn)行約束和規(guī)范；除此之外，《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》等相關(guān)法律文件都涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)問題，這使建筑物區(qū)分所有權(quán)成為我國民法體系的重要組成部分。

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的基本內(nèi)容

建筑物區(qū)分所有權(quán)，作為一項不動產(chǎn)權(quán)利，包含建筑物中對專有部分的專有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)和基于專有權(quán)的成員管理權(quán)。而共有權(quán)作為其重要組成部分，具有極大的研究價值。共有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人根據(jù)相關(guān)法律的管理規(guī)定和小區(qū)業(yè)主大會的協(xié)商約定，對建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分以外的共有部分享有的占有、使用及收益的權(quán)利。

關(guān)于共有權(quán)的性質(zhì)，學(xué)術(shù)界紛爭不斷，眾說紛紜。目前主要有共同共有說、按份共有說、總有說等幾種觀點。而建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)應(yīng)當(dāng)以共有權(quán)的擁有份額為基礎(chǔ)，是介于按份共有、共同共有、總有之間的一種新型共有。

建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)作為一種新型的權(quán)利，它所呈現(xiàn)出的性質(zhì)并不能完全歸屬于其中任何一種學(xué)說，因而表現(xiàn)出了獨有的特征。如主體的多重性、內(nèi)容的復(fù)合性、客體的多樣性、權(quán)能的依存性、權(quán)利義務(wù)的統(tǒng)一性、受讓的平等性等。

根據(jù)法律規(guī)定，共有權(quán)人享有的權(quán)利大小受到專有權(quán)的影響和限制。因此，共有權(quán)人所享有的對建筑物共有部分的使用權(quán)、收益權(quán)、修繕改良權(quán)與處分權(quán)當(dāng)與一般所有權(quán)不同。此外，共有權(quán)人的權(quán)利還包括對建筑物共有部分的知情權(quán)、管理權(quán)和使用監(jiān)督權(quán)等。

權(quán)利與義務(wù)是不可分割的，建筑物區(qū)分所有權(quán)中，共有權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)有對建筑物共有部分合理使用義務(wù)、維持管理義務(wù)和損害賠償義務(wù)等。

二、建筑物所有權(quán)之共有權(quán)的侵權(quán)行為

我國法律承認(rèn)小區(qū)業(yè)主享有專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)，然而在實際生活中，由于建筑房地產(chǎn)開發(fā)商的利益驅(qū)使，或是物業(yè)管理公司的管理漏洞，或是某些業(yè)主的自私自利，導(dǎo)致的共有權(quán)侵權(quán)案例屢見不鮮。

案例一：某小區(qū)業(yè)主與該小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財產(chǎn)損害糾紛案。2004年，某小區(qū)業(yè)主在入住該小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商違反之前與小區(qū)居民簽訂的小區(qū)規(guī)劃協(xié)議，擅自在該小區(qū)B幢第12層的屋頂架空層擴(kuò)建樓房，忽略了建筑物的屋頂架空層屬于業(yè)主共有的事實，這一行為嚴(yán)重?fù)p害了小區(qū)業(yè)主的共有權(quán)權(quán)益。

案例二：某小區(qū)業(yè)主委員會與小區(qū)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案。2007年12月，某銀行分理處由于宣傳需要，在某小區(qū)三名業(yè)主自有住房的房屋外墻面上懸掛該銀行的廣告牌，并簽訂合同承諾每年支付給這三名業(yè)主2萬元租金，忽略了該小區(qū)的外墻面應(yīng)屬于該小區(qū)全體業(yè)主共有的事實，這一行為侵害了小區(qū)其他業(yè)主的共同利益。

案例三：小區(qū)業(yè)主之間建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案。2006年，李某通過公開競拍取得某大廈全部剩余資產(chǎn)，在裝修改造過程中，發(fā)現(xiàn)倪某違法占用共用的消防控制室，但消防控制室屬于公用設(shè)施，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。倪某這一行為不僅給李某造成了經(jīng)濟(jì)損失，而且違反了法律規(guī)定，更危及整幢大樓的消防安全。

案例四：某小區(qū)物業(yè)管理公司訴該小區(qū)某業(yè)主物業(yè)管理合同糾紛案。2005年，徐某和陸某以售樓人員曾口頭承諾買一樓送花園為由，擅自將該房屋南陽臺外的公共綠地破壞，改建為水泥地坪和魚池，但在徐某、陸某與該房地產(chǎn)開發(fā)商后期簽訂的房屋買賣契約中，并未明確約定之前的口頭承諾，故不能認(rèn)定徐某、陸某對該房屋南陽臺外庭院綠地享有專有使用權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，除了城鎮(zhèn)公共的和明示屬于個人的，其他均屬于小區(qū)全體業(yè)主共有。徐某和陸某這一行為損害了小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益。

除此之外，由于涉及建筑物共有權(quán)的相關(guān)法律條例對共有部分范圍不清、共有部分獲益分配不明、共有部分管理制度欠妥等原因，導(dǎo)致的侵害小區(qū)業(yè)主共有權(quán)的糾紛案例還普遍存在。特別是作為建筑物附屬的綠地、樓頂平臺、停車庫、停車位、公共娛樂設(shè)施、公共消防設(shè)施等的產(chǎn)權(quán)歸屬與日常使用上，常因權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致利益矛盾與糾紛，成為了建筑物所有權(quán)之共有權(quán)侵權(quán)的重災(zāi)區(qū)。

三、建筑物所有權(quán)之共有權(quán)的權(quán)益保護(hù)

針對上述建筑物所有權(quán)之共有權(quán)的糾紛案例，解決共有權(quán)的侵權(quán)問題刻不容緩。我們可以從事前、事中和事后三個方面對業(yè)主的建筑物所有權(quán)之共有權(quán)進(jìn)行保護(hù)。

首先，“事前預(yù)防”是關(guān)鍵。小區(qū)業(yè)主作為共有權(quán)的主體，必須明確共有權(quán)的客體。共有部分的準(zhǔn)確界定是建筑物所有權(quán)區(qū)分專有權(quán)和共有權(quán)的基礎(chǔ)。我國《物權(quán)法》第七十條對共有權(quán)的客體進(jìn)行了法律概述，規(guī)定共有權(quán)的客體是專有部分以外的共有部分；《物權(quán)法》第七十三條列舉了共有部分的內(nèi)容，包括建筑區(qū)劃內(nèi)城鎮(zhèn)公共道路除外的道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人除外的綠地和建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。小區(qū)業(yè)主可以通過共有部分的定義和列舉的內(nèi)容來科學(xué)地識別小區(qū)的共有部分。

其次，“事中控制”是核心。在小區(qū)日常運行管理中，物業(yè)公司和業(yè)主大會發(fā)揮著舉足輕重的作用。完善小區(qū)管理制度，定期召開小區(qū)業(yè)主大會，完備小區(qū)共有部分的登記制度，宣傳共有權(quán)的相關(guān)法律條例，以此來促進(jìn)小區(qū)管理規(guī)范化，提升小區(qū)業(yè)主的幸福感和獲得感，防止糾紛的產(chǎn)生。

最后，“事后處罰”是保障。健全侵害共有權(quán)的民事責(zé)任體系。對于侵害小區(qū)業(yè)主所有權(quán)之共有權(quán)的行為，也要納入民法保護(hù)，通過補充與完善《物權(quán)法》等相關(guān)法律條例來制定相關(guān)被侵害共有權(quán)之后的補救措施和懲罰措施，加大處罰力度，提高違法成本，來更好地預(yù)防和保護(hù)業(yè)主共有權(quán)權(quán)利。

文章對建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)進(jìn)行分析研究，希望能提高小區(qū)業(yè)主維權(quán)意識，幫助業(yè)主解決部分民事糾紛，保護(hù)業(yè)主的共有權(quán)權(quán)益，避免以后共有權(quán)侵權(quán)現(xiàn)象的發(fā)生，同時也希望能夠引起司法機關(guān)的高度重視，加強對建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的保護(hù)，加大對共有權(quán)侵權(quán)行為的懲罰力度，完善建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的相關(guān)法律條例，防微杜漸，禁于未然。