試析離婚共有房屋的分割

徐珈妮

（311200 浙江王建軍律師事務(wù)所 浙江 杭州）

近年來，隨著家庭觀念的轉(zhuǎn)變和社會流動性的增強，我國離婚率日益增長，離婚現(xiàn)象已成為了夫妻家庭之間的常見現(xiàn)象。而發(fā)生離婚糾紛時，往往涉及夫妻雙方共有財產(chǎn)分割問題，其中房產(chǎn)作為價值較大的不動產(chǎn)，在離婚糾紛時發(fā)生權(quán)屬、歸屬爭議的現(xiàn)象最為普遍。

一、夫妻共有房屋的界定

婚姻關(guān)系存續(xù)期間是指從結(jié)婚登記之日起至解除婚姻關(guān)系之日止（包括配偶一方死亡），具體包括兩種構(gòu)成要素：一方面是指婚姻關(guān)系的合法有效，即法律上的存續(xù)狀態(tài)，締結(jié)婚姻的要素需要符合《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定，重婚等行為不屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間，另一方面是指夫妻雙方需要共同生活，即實質(zhì)意義上的存續(xù)狀態(tài)。

夫妻共有房屋是指夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方或雙方因出資、買賣、繼承、受贈予等原因而獲得的依法由夫妻雙方共同享有的房屋，但雙方另有約定或法律另有規(guī)定的除外。

夫妻共有房屋是房屋所有權(quán)的一種特殊形式，房屋屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的所有權(quán)認定以登記為準。故房屋產(chǎn)權(quán)的確認一般以不動產(chǎn)權(quán)屬登記為準，未依法進行登記的，對外不發(fā)生效力。夫妻共有房屋和其他不動產(chǎn)相比還有其特殊性，第一，婚姻關(guān)系的締結(jié)是夫妻共有房屋的前提條件，第二，夫妻雙方是共有房屋的主體，第三，共有形式為共同共有，只有當婚姻關(guān)系不再存續(xù)時，雙方才可以對共有房屋進行分割。

二、夫妻共有房屋分割情形

1.婚后以夫妻雙方共同財產(chǎn)購買的共有房屋

此種情況在實踐中最為常見，購買此類房屋的財產(chǎn)來自于夫妻共同財產(chǎn)，取得房產(chǎn)證的時間也為婚后取得。根據(jù)《婚姻法》及解釋，即使存在一方婚前承租，婚后用共同財產(chǎn)購買的也為夫妻共有。故上述情況下不論房產(chǎn)證登記在夫妻雙方任何一方名下，都視為夫妻共同財產(chǎn)。在離婚分割時房屋價值按市場價計算，不按當初購房合同金額，由取得房子的一方給付另一方房屋價值的一半，尚未歸還的貸款為取得房屋的一方個人債務(wù)。

2.婚后因繼承或受贈予而獲得的共有的房屋

此種情況要根據(jù)具體情況討論。第一種情況為婚姻關(guān)系存續(xù)期間明確說明贈予、繼承給夫妻雙方或贈予人和被繼承人未明確表示只贈予給夫妻一方的房產(chǎn)，都推定為雙方共有，為夫妻共有房屋；第二種情況為婚姻關(guān)系存續(xù)期間明確說明只贈予或繼承給一方的房產(chǎn)，應(yīng)認定為夫妻一方個人財產(chǎn)，在離婚時不能作為夫妻共有房屋進行分割。在這種情況下，主要考慮的是被繼承人或贈予人的意志，以共同共有為原則，以一方個人所有為例外。

3.一方婚前全額出資，婚后取得房產(chǎn)證的房屋

第一種情況：婚前支付全款，婚后取得房產(chǎn)證，房屋登記在出資一方名下，該種情形一般認定為登記一方的個人財產(chǎn)。

第二種情況：婚前支付全款，婚后取得房產(chǎn)證，房屋登記在夫妻雙方或未出資一方名下，該種情形一般認定為夫妻共同財產(chǎn)。如婚前取得房產(chǎn)證，登記在夫妻雙方或未出資一方名下，一般認定為以結(jié)婚為目的的贈予，在進行分割時應(yīng)審慎考慮未出資一方的貢獻，有貢獻的做相應(yīng)補償，未有貢獻的，一般判定歸實際出資一方所有。

4.按揭購房

按揭購房的夫妻共有房屋分割，是實踐中最為復(fù)雜的，因此法院一般以夫妻雙方達成合意為基礎(chǔ)，在雙方協(xié)商不一致的情況下，考慮根據(jù)實際出資情況進行法定分割，在分割時各地法院也有不同的認定標準，筆者認為一方婚前支付首付，婚后夫妻雙方共同償還貸款，房屋登記在支付首付一方或夫妻雙方名下的，一般在實踐中認定不動產(chǎn)歸支付首付一方，尚未歸還的貸款為其個人債務(wù)，婚后共同還貸及相應(yīng)增值部分視為共同財產(chǎn)，另一方有權(quán)獲得賠償。而一方婚前支付首付，婚后夫妻雙方共同償還，房屋登記在未支付首付一方名下，若婚前取得房產(chǎn)證，實踐中房屋權(quán)屬為未出資一方，首付款視為以結(jié)婚為目的的贈予；婚后取得房產(chǎn)證，則視為夫妻共同財產(chǎn)，但在分割時均應(yīng)適當照顧實際支付首付的一方。

5.父母出資購房

根據(jù)最新《婚姻法解釋（三）》的相關(guān)規(guī)定，一方父母支付全款為一方子女購買的不動產(chǎn)，登記在出資人子女名下的，視為對子女的贈予，應(yīng)認定為個人財產(chǎn)。如雙方父母共同出資購買的不動產(chǎn)，登記下一方或雙方子女名下的，應(yīng)按照雙方父母的出資份額按份共有。

6.房改房的分割

雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得，雙方需通過競價取得所有權(quán)；一方主張房屋所有權(quán)，由評估機構(gòu)按市場價對房屋進行評估，給予另一方相應(yīng)補償；雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，對所得價款進行分割。

7.拆遷安置房的分割

被拆遷房屋是夫妻一方婚前財產(chǎn)，婚后拆遷并以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式分得拆遷安置房的，因拆遷安置房來源于一方婚前房屋，故一般仍應(yīng)認定為個人財產(chǎn)，分割時適當補償另一方。如被拆遷房屋是夫妻一方婚前財產(chǎn)，婚后拆遷并以人口標準安置分得拆遷安置房的，因另一方的份額也包括在新的拆遷安置房內(nèi)，故應(yīng)根據(jù)實際份額比例進行補償。被拆遷房屋系夫妻一方父母財產(chǎn)，夫妻婚后拆遷并登記在夫妻一方名下，可根據(jù)《婚姻法》第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈予，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方個人財產(chǎn)。

三、夫妻共有房屋分割標準

在夫妻共有房屋離婚分割時，應(yīng)著重考慮產(chǎn)權(quán)登記在哪一方名下，實際出資者的貢獻，婚前還是婚后取得房產(chǎn)證等因素。因我國不動產(chǎn)實行的是以登記為效力，故一般在認定時以不動產(chǎn)登記為第一考慮因素，其次考慮實際出資者的情況。在分割夫妻共有財產(chǎn)時，因司法實踐中情況復(fù)雜多變，出資的情況一般難以證明，也給分割的公平性造成了一定阻礙，故我國應(yīng)針對夫妻共有房屋的分割結(jié)合《婚姻法》的司法解釋一、二、三的規(guī)定，制訂完備的分割方法。

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