試論我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度

吳 凡

（830000 新疆仕誠律師事務(wù)所 新疆 烏魯木齊）

1 不動產(chǎn)預(yù)告登記概述

近年來我國房地產(chǎn)交易過程中，“一房二賣”、“一房多賣”的現(xiàn)象頻發(fā)，通常情況下，在房產(chǎn)交易中， 買受人在簽訂房屋買賣合同到可以辦理房屋登記的過程中存在一定的時間間隔，如果在此期間第三人依據(jù)登記將成為房屋的合法所有人，按照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)以及合同相對性的原則，買受人并沒有權(quán)利要求第三人返還不動產(chǎn)，只能向出賣人主張違約責(zé)任，這并不能解決買受人對房屋需求的根本訴求，還是沒有保障買受人的合法權(quán)益。而不動產(chǎn)預(yù)告登記通過對將來不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)進行登記，賦予其物權(quán)排他效力，使得出賣人的再次處分行為無效，從而實現(xiàn)買受人最終得以獲得不動產(chǎn)物權(quán)的目的。預(yù)告登記是一種特殊的不動產(chǎn)登記形式，用來保全不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，一次性是將物權(quán)排他效力賦予經(jīng)過登記的請求權(quán)。

相較本登記來說，預(yù)告登記是具有臨時性的， 是在還不具備本登記所具備的條件下，為了保障將來條件符合后能夠順利進行本登記而進行的登記，并不能即時的取得物權(quán)變更的法律效果。而相對于也是臨時登記的以登記來說，預(yù)告登記是一種債權(quán)擔(dān)保的手段，是的違反預(yù)告登記所擔(dān)保的債權(quán)請求權(quán)的處分無效。在不動產(chǎn)的交易中，信息不對成和供求關(guān)系失衡是一種常見情況，買受人在這一交易過程中處于相對弱勢地位， 不可避免的可能承擔(dān)一定的風(fēng)險，而預(yù)告登記制度在某種程度上可以緩解這種情況，增加了作為交易標的的不動產(chǎn)的透明度，這也體現(xiàn)了民法中的公平原則。與本登記不同，預(yù)告登記的客體是請求權(quán)，是民法對物權(quán)保護在債權(quán)領(lǐng)域的一種延伸。民事立法中的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度有著不可替代的功能。 首先是對將來物權(quán)的公示功能，僅僅依靠合同的約束力，來保障不動產(chǎn)合同成立后期待權(quán)的實現(xiàn)， 效力相對薄弱，而通過預(yù)告登記則可以使得該不動產(chǎn)的交易狀態(tài)處于公開狀態(tài)，公眾可以了解到該不動產(chǎn)的交易狀態(tài)和排他性效力， 保護交易的安全。其次是可以對抗再處分的功能，我國采用的在處分行為絕對無效原則，預(yù)告登記后的一切處分行為，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，都不能發(fā)生物權(quán)效力。這樣從不動產(chǎn)買賣合同成立到物權(quán)轉(zhuǎn)移之前的這段期間，就可以保護合同債權(quán)人的利益。

2 我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的問題和完善

我國的預(yù)告登記所適用的范圍較窄，《物權(quán)法》第二十條只概括規(guī)定適用于房屋買賣和其他不動產(chǎn)物權(quán)，未采用列舉方式明確具體可以適用的請求權(quán)類型。我國關(guān)于預(yù)告登記制度在《物權(quán)法》中的表述為“房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)”，可見我國對預(yù)告登記所保護并顧全的權(quán)利限定為對不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移之請求權(quán)。 也就是說我國法律對預(yù)告登記制度所保全的群里范疇有著嚴格的限定，物權(quán)法對于另附條件的不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)也無法提供保障。 在實踐中，我國傾向于對商品房預(yù)售進行預(yù)吿登記，這更是過于狹隘。我國設(shè)定的預(yù)告登記依舊存在定義模糊、范圍狹窄等缺陷。其他國家和地區(qū)的比較成熟的立法例中不僅包括了不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，還包括附條件或附期限的有關(guān)物權(quán)變動的請求權(quán)以及以保全順位為目的的請求權(quán)。在實踐中，預(yù)告登記制度僅能適用于房屋買賣交易中，這不符合該項登記制度的設(shè)計目的，影響了預(yù)告登記功能的實現(xiàn)。 另一方面，我國關(guān)于預(yù)告登記發(fā)生條件的要求過于嚴苛，在目前的不動產(chǎn)交易中，買方和賣方的地位是不太平衡的，我國法律規(guī)定申請預(yù)告登記的唯一情形是依照當事人的約定，那么在買方處于明顯優(yōu)勢地位且不愿意進行預(yù)告登記的時候，買房如何保障自己的合法權(quán)益就成了一個問題，請求預(yù)告登記的權(quán)利人仍然無法得到保障。

關(guān)于上述提到的一些問題，應(yīng)參照他國好的理論經(jīng)驗和我國實際情況予以完善。第一，擴大預(yù)告登記的范圍，目前我國的不動產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍仍然比較狹窄， 應(yīng)該進行適當?shù)臄U大，讓當事人能夠按照意思自治的原則來進行自由的約定。預(yù)告登記只能只用于房屋物權(quán)變動的請求權(quán)上是遠遠不夠的，應(yīng)該將其他不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)進行明確。還可以借鑒國外立法中將附期限和附條件的請求權(quán)納入保護范疇，基于不動產(chǎn)的特殊性質(zhì)，抵押和租賃等權(quán)能都可以納入預(yù)告登記， 這樣在進行不動產(chǎn)交易時才能獲取清晰的信息資料，這有利于建立誠信交易的市場。第二，對預(yù)告登記的發(fā)生條件進行完善。 目前的立法基于平衡利益，要求一定要有當事人雙方的約定和合意作為條件，而現(xiàn)實生活中賣方往往是占據(jù)優(yōu)勢地位的，應(yīng)該允許買受人依據(jù)法院的裁定來進行預(yù)告登記，允許買受人單方的申請權(quán)，這樣登記制度才能更好的得到實施，需要盡快地統(tǒng)一登記機構(gòu)來解決現(xiàn)階段預(yù)告登記存在漏洞的情形。 最后，要完善預(yù)告登記的效力。我國現(xiàn)行法律中只規(guī)定了對請求權(quán)的保全效力，應(yīng)該在相關(guān)法律中增加對順位保全效力和破產(chǎn)保護效力的規(guī)定，使預(yù)告登記權(quán)利人的合法利益得到更全面的保障。

3 小結(jié)

預(yù)告登記制度在德、日等國家有悠久的歷史，制度也相對完善，而我國的預(yù)告登記制度目前還處于起步階段，還不能完全發(fā)揮其保全將來不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)的功能。因此完善不動產(chǎn)預(yù)告登記制度就顯得尤為重要，要對制度進行完善，對法條進行細化，這些還需要各界法律人士的進一步研究和探索。