地方財政壓力、土地財政與房價波動

胡江濤

摘 要：本文將地方財政壓力、土地財政和房價波動水平置于同一框架內(nèi)。運(yùn)用四象限模型分析城鎮(zhèn)化進(jìn)程的過程中房價持續(xù)高企背后的地方政府財政壓力和土地財政的影響機(jī)理。基于2005～2016年中國31個省區(qū)市自治區(qū)面板數(shù)據(jù)，在統(tǒng)計意義上分別探討地方財政壓力、土地財政和房價三者之間的關(guān)系。研究結(jié)果表明：財政壓力激勵著政府從房地產(chǎn)市場獲取更多的土地出讓收入，進(jìn)而增加土地財政，緩解財政壓力。土地財政是聯(lián)結(jié)房價和地方財政壓力的中間變量，房地產(chǎn)市場是土地財政增收的重要保障，而土地財政增收可以暫時緩解地方政府財政壓力，但也會招徠政策的限制，進(jìn)而房價回落?；谏鲜鼋Y(jié)論，提出相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞：地方財政壓力；土地財政；房地產(chǎn)價格

自2008年金融危機(jī)以來，住房價格也受其影響。其中，商品房價格有所回落，危機(jī)過后又有所回升。房價增長率要遠(yuǎn)超居民可支配收入增長率（LI和SONG，2016）。基于此，（王斌、高波，2011）提出我國房價出現(xiàn)“久調(diào)不下”、只漲不跌或者大漲小跌的不可逆性情況。大量研究忽視了土地財政和房價的內(nèi)在聯(lián)系，特別是土地財政為何生成？財政壓力會否影響房價？等。鑒于此，本文梳理了前人的文獻(xiàn)并聯(lián)系實(shí)際作出1999～2016年的土地財政和財政壓力的趨勢圖，以及1999～2016年的房價和土地財政的趨勢圖。不難看出，它們?nèi)咧g存在著某種聯(lián)系。即財政壓力和土地財政整體呈上升趨勢，土地財政和房價也呈上升趨勢，但是在土地財政減少的年份，房價依然呈上升趨勢。

文獻(xiàn)綜述

梳理已有的文獻(xiàn)研究可知，分稅制對土地財政和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要影響（黃小虎，2007； 劉正山等，2007）。自分稅制改革后，地方政府呈現(xiàn)出明顯的事權(quán)和財權(quán)的不匹配，這也間接引致了地方政府將財政的手伸向了房地產(chǎn)市場，通過“招拍掛”方式來獲取收益。經(jīng)過十余年的發(fā)展研究，大多數(shù)研究學(xué)者認(rèn)為土地財政的產(chǎn)生是因?yàn)樨斦毫Φ拇嬖冢ㄍ醺t，2013；孫秀林、周飛舟，2013）。學(xué)術(shù)界人們從不同角度去研究，（唐云鋒、馬春華，2017） 則認(rèn)為地方政府財政壓力不僅直接提升房價，還通過土地財政固化了“房價棘輪效應(yīng)”。與此不同的是，（葛堃、盧新海，2017）通過分析地方債務(wù)，在限定居民收入水平和城鎮(zhèn)化水平的條件下，發(fā)現(xiàn)地方政府債務(wù)依然能顯著推動房價上漲。我國目前有關(guān)房地產(chǎn)的財政稅收主要以土地出讓和房產(chǎn)交易兩個環(huán)節(jié)為主。（DU等，2011）認(rèn)為“招拍掛”制度確立后，部分城市的地價是房價的格蘭杰因，而房價不是地價的格蘭杰因。（王斌、高波，2011）發(fā)現(xiàn)了抑制房價的措施來源于土地財政。整理已有的文獻(xiàn)，我們不難發(fā)現(xiàn)，研究房價與土地財政，大都從兩方面進(jìn)行研究，很少把房價、土地財政以及財政壓力結(jié)合起來研究，更少有文獻(xiàn)能夠很好地解釋內(nèi)在的傳導(dǎo)機(jī)制。（唐云鋒、馬春華，2017）（陳 瑞等人，2018），將地方政府財政壓力、土地財政與房價水平置于同一分析框架，系統(tǒng)考察了引致中國城鎮(zhèn)“房價棘輪效應(yīng)”背后的地方政府財政壓力和土地財政的影響機(jī)理。

作用機(jī)理與假設(shè)提出

本文將地方財政壓力、土地財政與房價置于同一分析框架，為了更好地分析它們?nèi)咧g的中介效應(yīng)，我們基于土地財政和房價的二元結(jié)構(gòu)，運(yùn)用William和Denise提出的房地產(chǎn)四象限進(jìn)行分析。通過對相關(guān)文獻(xiàn)的梳理，抽象出地方政府財政壓力和土地財政與房價的作用機(jī)理，最后提出自己的理論假設(shè)。為了更好地分析他們?nèi)咧g的關(guān)系，本文構(gòu)建了地方財政壓力、土地財政與房價三者相互作用的機(jī)制原理。

假設(shè)一：財政壓力、土地財政與房價都有著正向的作用，財政壓力激勵著政府從房地產(chǎn)市場獲取更多的土地出讓收入，進(jìn)而增加土地財政，緩解財政壓力。

假設(shè)二：當(dāng)?shù)胤截斦毫Φ玫骄徑夂屯恋刎斦仙龝r，由于政策的緊縮，導(dǎo)致地方政府出臺一系列舉措調(diào)控樓市，給房地產(chǎn)市場降溫，房價會有所回落，反之亦然。

模型設(shè)定

根據(jù)以上機(jī)制分析和假設(shè)，結(jié)合已有的文獻(xiàn)研究，為考察土地財政和財政壓力對住房價格的影響，現(xiàn)以房價為被解釋變量，財政壓力和土地財政作為核心解釋變量。同時，為考察在不同財政壓力的情況下，土地財政對房價影響是否具有差異，我們加入了土地財政和財政壓力的交互項。

其中，表示住宅商品房平均銷售價格，為土地財政的代理變量，為地方財政壓力的代理變量，表示滯后一期的住房價格。表示其他影響住房價格的一系列控制變量，則為土地財政和財政壓力的交互項，i和t 分別表示?。ㄊ校┖湍攴?，為隨機(jī)誤差項。為了消除異方差帶來的影響，本文的數(shù)據(jù)進(jìn)行了處理和剔除，將公式中所有變量進(jìn)行對數(shù)化處理。

數(shù)據(jù)來源

本文采用2005～2016年中國省際面板數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源于2006～2017年的《中國統(tǒng)計年鑒》+《中國國土資源年鑒》和國家統(tǒng)計局中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫，由其整理計算獲得。由于個別數(shù)據(jù)缺失，進(jìn)行了相應(yīng)的加權(quán)平均和剔除。

實(shí)證結(jié)果

通過理論分析，我們創(chuàng)新性地提出了地方財政壓力、土地財政與房價三者之間的作用機(jī)制。在其他控制變量不變的情況下，財政壓力與土地財政對房價的上漲有一定的刺激作用，二者的交互作用亦可能對房價產(chǎn)生影響。接下來將從實(shí)證的角度來解釋：我們采用了HT檢驗(yàn)和IPS檢驗(yàn)。各變量在HT檢驗(yàn)和IPS檢驗(yàn)下都通過1%的顯著性檢驗(yàn)，可認(rèn)為選取的地方財政壓力、土地財政與房價樣本是平穩(wěn)的。協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果顯示地方財政壓力、土地財政與房價存在長期均衡關(guān)系。在Perdroni檢驗(yàn)方法中，除了Panel-V 和Group-rho沒有通過統(tǒng)計檢驗(yàn)之外，其他統(tǒng)計量均拒絕原假設(shè)，由此可判斷上述變量之間存在協(xié)整關(guān)系。

通過全樣本回歸、逐步回歸的方式，得到模型估計結(jié)果。模型（1）和模型（3）只加入地方財政壓力與土地財政核心解釋變量，并利用公式（1）估計所得到的回歸結(jié)果；模型（1）（3）的基礎(chǔ)上加入一些控制變量得到模型（2）和模型（4）。利用公式（2）在stata上進(jìn)行分析。對前兩個模型的固定效應(yīng)結(jié)果進(jìn)行了相應(yīng)檢驗(yàn)，豪斯曼檢驗(yàn)P值0.0000，拒絕原假設(shè)。因此本文優(yōu)先選擇固定效應(yīng)模型，靜態(tài)面板加入固定效應(yīng)得到估計結(jié)果。再進(jìn)行對比，不難發(fā)現(xiàn)其中的邏輯關(guān)系。財政壓力、土地財政與住宅商品房價格之間的系數(shù)大都在1% 的水平下顯著為正，即財政壓力和土地財政對房價的上升具有正向作用。核心解釋變量財政壓力與住房價格的彈性系數(shù)為0.1544，且通過了1%的顯著性檢驗(yàn)，則說明地方政府面臨財政壓力每增加1%，房價隨之增加0.154%。當(dāng)?shù)胤截斦毫觿?，地方政府越有動力尋求財政增收來緩解收支缺口，擴(kuò)大房產(chǎn)規(guī)模的動機(jī)就越強(qiáng)。在公式（2）中加入財政壓力和土地財政的交互項，可以發(fā)現(xiàn)交互項與被解釋變量的系數(shù)在5%的水平下顯著為負(fù)，且核心解釋變量財政壓力與土地財政的系數(shù)符號并未發(fā)生改變。這其實(shí)與近年來中央房市調(diào)控有關(guān)，地方政府盡管財政捉襟見肘，需要依靠土地財政，依靠房地產(chǎn)市場的火熱，但是中央樓市調(diào)控使得地方關(guān)于土地出讓慎之又慎。當(dāng)財政壓力和土地出讓金雙重下降的情況下，房價反而會上漲，假設(shè)二成立?？刂谱兞康南禂?shù)和符號與預(yù)期基本相符，對結(jié)果進(jìn)行Hausman檢驗(yàn)也表示穩(wěn)健，結(jié)果可靠。接下來動態(tài)面板估計結(jié)果模型為SYSGMM1和SYSGMM2。加入住房價格的一階滯后項作為解釋變量分別回歸，得到我們估計的最后兩個結(jié)果。在保持其他控制變量不發(fā)生變化的情況下，運(yùn)用SYSGMM對最后兩公式進(jìn)行估計，發(fā)現(xiàn)土地財政與住房價格之間的系數(shù)均在1%的水平下顯著為正，進(jìn)一步證明了假設(shè)一。不帶交互項的系統(tǒng)GMM估計下的財政壓力、土地財政與住房價格的系數(shù)在1%的水平下顯著為正，這與帶交互項的系統(tǒng)GMM估計下的基本符合，進(jìn)一步驗(yàn)證假設(shè)一。財政壓力和土地財政對房價的上漲均起正向作用，財政壓力和土地財政的交互項與房價的彈性系數(shù)符號為負(fù)但不顯著，進(jìn)一步證明了上文中可能的解釋?？刂谱兞康南禂?shù)基本符合預(yù)期，均在1%的水平下顯著為正，與預(yù)期相符。動態(tài)面板估計結(jié)果Hansen檢驗(yàn)對應(yīng)的P值均大于0.5，說明回歸模型并不存在過度識別。

結(jié)論與建議

本文通過創(chuàng)新引入四象限模型，進(jìn)行理論推導(dǎo)，進(jìn)而提出房地產(chǎn)市場與政府間行為機(jī)制。實(shí)證上我們將地方財政壓力、土地財政與房價水平置于同一分析框架，系統(tǒng)考察了房地產(chǎn)市場在當(dāng)今我國財政中的地位，特別是財政壓力促使下的土地財政增長。通過運(yùn)用2005～2016年?。ㄊ校┟姘鍞?shù)據(jù)，驗(yàn)證了最初提出來的假設(shè)。并對已有的數(shù)據(jù)進(jìn)行建模分析，包括靜態(tài)和動態(tài)的分析，發(fā)現(xiàn)了三者之間的內(nèi)在聯(lián)系。土地財政和房價基本上呈上升趨勢時，有一點(diǎn)就是當(dāng)土地出讓有所減弱，房價依然上升，這背后源于財政壓力的激勵?？刂朴绊懛績r的供需兩側(cè)的因素后發(fā)現(xiàn)，地方財政壓力、土地財政影響著房價，其中出于我國特有的財政制度以及近年來房地產(chǎn)新規(guī)不斷出臺，他們的交互項對房價有負(fù)的作用。也就是當(dāng)?shù)胤秸芗鲎屚恋?，獲得大量的土地出讓資金，中央政府往往會進(jìn)行約談，責(zé)成相關(guān)責(zé)任人，進(jìn)而管控房價上漲。為了建立更加健康的地方財政稅制體系，提出以下幾點(diǎn)建議：深化財稅體制改革，完善分稅制，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。房產(chǎn)稅經(jīng)過多年試點(diǎn)，在上海和重慶已經(jīng)初具成效。應(yīng)當(dāng)對已有的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，挖掘可以借鑒的方式方法；完善房產(chǎn)稅的立法與執(zhí)行，加速推廣。實(shí)施房產(chǎn)稅是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)國家走在前面給予我們的啟示，繼承和創(chuàng)新它可以增加地方政府稅收收入，另一方面，也可以起到打壓投機(jī)的行為，使房地產(chǎn)市場得以健康地發(fā)展，達(dá)到習(xí)總書記所說的，房子是用來住的，不是用來炒的。

（作者單位：中南財經(jīng)政法大學(xué)）

【參考文獻(xiàn)】

[1]Wu G.L.，F(xiàn)eng Q.，Li P.，Does Local GoveronmentsBudget Push up Housing Prices in China？ Economic Growth Centre Working Paper，2014（35）.

[2]黃小虎.當(dāng)前土地問題的深層次原因[J].中國稅務(wù)，2007（02）.

[3]黃國龍，蔡佳紅.“土地財政”的分稅制根源及其對策[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2013（06）.

[4]王根賢.財政分權(quán)激勵與土地財政、保障性住房的內(nèi)在邏輯及其調(diào)整[J].中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2013（05）.