龍頭溢價 板塊五分

涂力磊

雖然行業(yè)基本面從高位回落，但不會出現(xiàn)失速狀況，加上政策方向清晰，有利行業(yè)穩(wěn)定。

我們對2018年房地產開發(fā)投資增速的預測有以下幾個判斷：

首先，受需求端影響，房地產企業(yè)可能會延續(xù)2017年調控環(huán)境下的運營策略，即側重補充土地庫存而非商品房庫存；此外，單位土地成本將出現(xiàn)同比上漲的趨勢。土地購置金額2018年或呈現(xiàn)正增長。但由于三、四線城市棚改同比2017年放緩，預計土地購置金額2018年增幅可能不會超過2017年。

其次，一、二線城市政策保持穩(wěn)健，三、四線城市棚改速度放緩，全國房地產需求增速有繼續(xù)下探的趨勢。受需求端影響，房地產供給端新開工面積可能隨需求走弱，增速不及2017年。全國施工面積大部分為上一年項目，新開工面積增速占比較小，新開工面積對全年施工面積有一定的下行壓力但影響較小。建筑工程增速同比2017年略有下滑但幅度不會太大。

我們預測，2018年土地購置同比增速為10.25%，同比2017年下滑10個百分點；建筑工程增速為3.0%，同比2017年下滑1個百分點；房地產開發(fā)投資其他構成增速保持原先平穩(wěn)增速；2018年房地產開發(fā)投資增速在5%左右，低于2017年。

中央經濟工作會議2017年12月18日至20日在北京舉行。會議對后期房地產行業(yè)發(fā)展具備明顯指導意義，我們對會議的理解如下：

首先，重落實，從“房住不炒”，到“住房制度”、“長效機制”。本次會議未再延續(xù)2016年“房子是用來住的、不是用來炒的”相關定位提法，取而代之是“多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”、“ 促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制”等更為具體和明確的指導要求。以上表達的改變體現(xiàn)出政府在行業(yè)定位上已經有統(tǒng)一且清晰的認識。后階段工作重心更多將立足落實。

此外，從表達力度上看，從2016年的“研究建立”基礎制度和長效機制轉為2017年的“加快建立”住房制度和“完善促進”長效機制。以上表達的改變體現(xiàn)出政府2018年將更重視“多主體供應、多渠道保障、租購并舉”三大層面，在長效機制方面，提法是“完善促進”。

其次，重供應和保障，未再提“抑制房地產泡沫”。當前一、二線城市銷售2017年已有回落，部分三、四線熱點城市四季度開始降溫，2018年市場重心以保持穩(wěn)定為主?？紤]2017年行業(yè)土地購置有明顯增長。2018年保證土地合理轉化為新開工，同時增加市場供應，既有利于行業(yè)供需的穩(wěn)定，又有利于防止行業(yè)潛在失速。

最后，重調控差異化，有利于保持行業(yè)穩(wěn)定。要求保持房地產市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。預計2018年“穩(wěn)定房價”和“去庫存”仍將同時存在。以上基本面特征會使得行業(yè)結構性機會明顯，市場集中度提升和龍頭溢價的邏輯不會發(fā)生改變。

緊跟中央經濟工作會議，2017年12月23日，住建部部長在全國住房城鄉(xiāng)建設會議上提出，2018年，中國要抓好房地產市場分類調控，針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三、四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。

我們認為，部委領導表態(tài)與此前中央經濟工作會議思路一致，體現(xiàn)保持房地產市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。與此同時，住建部會議是對中央經濟工作會議具體表達的細化，尤其是明確表達支持剛需、首改，但打擊投機炒房。按照以上思想，我們預計兩套以上政策不同地區(qū)會有明顯差異，松緊程度根據(jù)各地形勢而定；兩套以上住房不論在資格還是貸款問題上都不會有任何松動。此外，庫存較高區(qū)域政策仍將繼續(xù)友好。

新時代房地產行業(yè)將呈現(xiàn)新特征。

伴隨政府對房地產行業(yè)指導思想的不斷清晰和細化，新時代房地產市場將呈現(xiàn)新特點，具體表現(xiàn)為：調控政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，不同類地方之間保持差異；住房制度改革將不斷深化，租賃市場和共有產權住房發(fā)展將加快；市場穩(wěn)定將帶來更強機構性機會，不同類房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展差異不斷拉大。

從“抑制房地產泡沫”到“差異化調控”。近期主要會議表態(tài)中已不再延續(xù)“抑制房地產泡沫”提法，替換為“差異化調控”。以上轉變體現(xiàn)對當前調控結果的部分肯定，也是針對新時期房地產市場發(fā)展更合理的政策表達。

1）考慮到2017年行業(yè)土地購置有明顯增長，2018年保證土地合理轉化為新開工同時增加市場供應為主要方向，這樣既有利于行業(yè)供需穩(wěn)定，又有利于防止行業(yè)潛在失速。在當前基本面形勢下，“大一統(tǒng)”的房地產調控并不適合?！安町惢{控”提法有利穩(wěn)定市場和同時更符合當前房地產基本面。

2）推動“住房制度改革”。中央經濟工作會議強調加快建立“多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”、“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制”。 從發(fā)展趨勢看，非市場化短效機制會被促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制替代。

3）市場穩(wěn)定將帶來更強機構性機會。預計2018年分類調控和因城施策兩大方向不會改變，“穩(wěn)定房價”和“去庫存”仍將同時存在。以上基本面特征會使得行業(yè)結構性機會明顯。藍籌企業(yè)在城市布局、項目獲取、產品溢價、融資能力等方面仍然具備優(yōu)勢，集中度提升、優(yōu)質企業(yè)競爭力提升和龍頭溢價的邏輯不會發(fā)生改變。

房地產行業(yè)從2015年開始已經逐步擺脫過去大一統(tǒng)的調控思路。中央層面更多給予窗口指導，同時賦予地方政府在房地產調控層面更大自治權限。未來政策和行業(yè)走勢主要體現(xiàn)為以下兩個方面：

一是差異化政策將長期持續(xù)。考慮中國不同類型城市房地產發(fā)展情況存在明顯差異，預計2018年有保有壓仍是重點。差異化調控更有利于房地產實倉整體平穩(wěn)，防止市場大起大落。二是行業(yè)集中端提升邏輯不會改變。政策差異帶來行業(yè)總量高位，增速地位成為趨勢。不同類型企業(yè)對此適應能力差異巨大，從而加速集中度提升。

預計龍頭基本面優(yōu)勢和投資邏輯在2018年將繼續(xù)強化。此外，當住宅銷售增速逐步下行后，房地產行業(yè)子板塊邏輯將不斷增強。我們預計，住宅、商業(yè)、房地產服務、工業(yè)地產和混業(yè)經營的各子板塊龍頭都將得到市場重視。

作者為2017年賣方分析師評選水晶球獎房地產行業(yè)第一名endprint