在德國(guó)買(mǎi)村鎮(zhèn)，價(jià)格不是問(wèn)題

本報(bào)駐德國(guó)特約記者　青木

六棟住宅、一個(gè)村莊廣場(chǎng)和1.6萬(wàn)平方米的土地——近日，德國(guó)勃蘭登堡州一個(gè)名為阿爾維訥（Al?wine）的小村在一場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)中以14萬(wàn)歐元（約合110萬(wàn)元人民幣）落槌。這個(gè)價(jià)錢(qián)在中國(guó)北京等大城市，最多也就只能在偏遠(yuǎn)地段買(mǎi)到一室一廳的小公寓。這樣的買(mǎi)賣(mài)到底值不值？《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者近日對(duì)阿爾維訥進(jìn)行了探訪(fǎng)。

小村僅有15個(gè)居民

阿爾維訥屬于德國(guó)勃蘭登堡州烏埃比高-瓦倫布呂克市，位于柏林以南120公里處?！董h(huán)球時(shí)報(bào)》記者從柏林出發(fā)，花了近兩個(gè)小時(shí)，一路上經(jīng)過(guò)大片田野和森林，才到達(dá)阿爾維訥（如圖②）。

一到村口，記者就看到一塊白色的塑料廣告牌：上面的字已殘缺不全，但可以看出是出租這里帶有花園的公寓。村莊里除了一個(gè)環(huán)形的街道外，沒(méi)有商店，也沒(méi)有任何其他娛樂(lè)設(shè)施。甚至附近唯一的公交線(xiàn)路也沒(méi)有在這兒?？俊?/p>

整個(gè)村莊只有6棟多層或雙層住宅樓，配置簡(jiǎn)陋，部分建筑因受潮外觀老舊破損。村子里共有15個(gè)居民，記者看到有的村民在勞動(dòng)（如圖①），但并不像傳說(shuō)中只有退休老人。實(shí)際上還有多位年輕人，像17歲的桑迪和18歲的托尼。

71歲的埃麗卡從1963年就和丈夫搬到這里?！拔覀儺?dāng)時(shí)都在附近的煤礦工作?！彼龑?duì)記者說(shuō)。據(jù)她介紹，這片住宅區(qū)創(chuàng)建于1900年左右。在兩德統(tǒng)一之前，村子是東德地區(qū)一家古老煤礦的一部分，當(dāng)時(shí)村子里居住著50名村民。

煤礦在1991年關(guān)閉后，很多人離開(kāi)村子。不過(guò)，也有人遷到這里。54歲的安吉拉和52歲的哈迪及孩子就從2002年搬到這里。哈迪表示，“剛搬來(lái)時(shí)，居民還要多一些。但房子已經(jīng)很破舊。房東曾多次承諾裝修，但一直沒(méi)有。一些租戶(hù)拒付租金。我們希望未來(lái)的老板能讓村子改變一下面貌！”

哈迪所說(shuō)的房東，是一對(duì)兄弟。2001年，這對(duì)兄弟以1德國(guó)馬克（原德國(guó)貨幣單位）價(jià)格買(mǎi)下村子。產(chǎn)權(quán)屬于兄弟兩人共同擁有，但按照遺囑規(guī)定，其中一位死亡后必須拍賣(mài)整塊土地。所以在兄弟其中之一不久前去世后，另一人按照遺囑將小村拿出來(lái)拍賣(mài)。

想建成酒店，沒(méi)門(mén)

拍賣(mài)會(huì)進(jìn)展十分迅速，5分鐘之內(nèi)就賣(mài)給了唯一的投標(biāo)人。投標(biāo)人通過(guò)電話(huà)匿名喊價(jià)。初始出價(jià)為12.5萬(wàn)歐元，最終成交價(jià)是14萬(wàn)歐元。承辦這次拍賣(mài)會(huì)的柏林卡爾豪森拍賣(mài)行負(fù)責(zé)人科納克對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，拍賣(mài)消息傳開(kāi)后，他們收到了來(lái)自全球各地40多名有意者的詢(xún)問(wèn)，甚至還有印度的。出價(jià)最高的人，就是投標(biāo)人。此人聯(lián)系了拍賣(mài)行，并通過(guò)傳真上交了文件。

科納克表示，村莊內(nèi)的房屋年久失修，有很多事情要做。因?yàn)檫@些問(wèn)題，村子居民很少，所以一年的租金收入為1.6萬(wàn)歐元左右。如果全部房子都租出去，一年至少可以有3萬(wàn)歐元收入。

“不管怎樣，這價(jià)格聽(tīng)起來(lái)確實(shí)非常誘人?！卑亓仲Y深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人波西爾對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，這個(gè)小村處于森林之中，但離附近的大城市萊比錫和德萊斯頓也不遠(yuǎn)?，F(xiàn)在最大的問(wèn)題是，投標(biāo)者必須對(duì)住宅樓進(jìn)行改造。這需要一大筆錢(qián)，費(fèi)用應(yīng)比14萬(wàn)歐元的拍賣(mài)價(jià)要高。

漢堡華人房產(chǎn)投資者陳女士則向《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者透露，阿爾維訥小村拍賣(mài)的消息發(fā)布后，也引起中國(guó)投資者的興趣。不過(guò)，中國(guó)投資者最后都沒(méi)有投標(biāo)。陳女士表示，中國(guó)投資者更多看重的是村子這塊1.6萬(wàn)平方米的地皮。甚至他們希望把村子的住宅全拆了，然后建一家全新的森林酒店。不過(guò)，這遭到烏埃比高-瓦倫布呂克市市長(zhǎng)克勞斯的堅(jiān)決反對(duì)?！斑@不可能，阿爾維訥被指定為農(nóng)業(yè)區(qū)?！笨藙谒拐f(shuō)，舊房子有歷史保護(hù)規(guī)定，建設(shè)新建筑物或改變使用是不可能的。

中國(guó)投資者優(yōu)勢(shì)多

阿爾維訥并非德國(guó)唯一被拍賣(mài)的小村鎮(zhèn)。由于人口不斷減少，目前德國(guó)不少州已經(jīng)出現(xiàn)一些“空城”。尤其是勃蘭登堡州，像阿爾維訥所在的烏埃比高-瓦倫布呂克市有21個(gè)村，每個(gè)小村平均人數(shù)不到300人。多個(gè)小村和阿爾維訥擁有同樣的命運(yùn)。

“這些‘空城有的整個(gè)村鎮(zhèn)被出售，有的則是村鎮(zhèn)的一部分?！钡聡?guó)慕尼黑房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家赫格曼對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示。據(jù)赫格曼了解，買(mǎi)下這些村鎮(zhèn)后，大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者的業(yè)務(wù)長(zhǎng)期來(lái)看是盈利的。買(mǎi)家投資主要是三個(gè)方面：“基本款”是對(duì)這些村鎮(zhèn)進(jìn)行整修，比如粉刷外墻，增加配套設(shè)施等，吸引更多的住戶(hù)，增加房租等；“更新款”則是轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式。比如，德國(guó)最東部小城格爾利茨。這里的人口越來(lái)越少，許多住宅樓區(qū)被拍賣(mài)。新的房地產(chǎn)公司獲得這些住宅后，與政府一起，把當(dāng)?shù)刈兂闪恕梆B(yǎng)老城”。

“創(chuàng)新款”往往獲利最多，但必須擁有“天時(shí)地利人和”的條件。像距離“馬克思故鄉(xiāng)”特里爾數(shù)十公里的小鎮(zhèn)霍普斯特滕—魏埃爾斯巴赫，幾年前，中德兩國(guó)商人買(mǎi)下這里，打造“橡樹(shù)園”項(xiàng)目。這個(gè)名不見(jiàn)經(jīng)傳的小鎮(zhèn)現(xiàn)在被稱(chēng)為“中國(guó)企業(yè)家村”“未來(lái)唐人街”等。

赫格曼表示，中資購(gòu)買(mǎi)德國(guó)小村鎮(zhèn)有自身優(yōu)勢(shì)。一是資金足，更易獲得德方信任；二是中國(guó)元素，中國(guó)投資者有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，建設(shè)旅游項(xiàng)目等，中國(guó)游客多，不缺生意；三是德國(guó)元素，德國(guó)是歐洲第一大經(jīng)濟(jì)體，有許多中企。但他也表示，這些小村鎮(zhèn)往往不能隨便改變?cè)猩鷳B(tài)結(jié)構(gòu)，而中國(guó)投資者喜歡對(duì)項(xiàng)目做出巨大改變，這是最大障礙?！?/p>