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      首都城市功能的迭代升級與社會影響

      2018-01-15 14:33:37孔令涵
      中國房地產(chǎn)·綜合版 2017年11期
      關(guān)鍵詞:遷入地批發(fā)市場商戶

      孔令涵(Isabella+Kong)

      北京動物園批發(fā)市場(以下簡稱“北京動批”)是亞洲最大的服裝批發(fā)集散地,位于寸土寸金的西直門外大街附近。北京動批被列為非首都功能疏解重點(diǎn)項(xiàng)目,預(yù)計2017年底完成全部疏解任務(wù)。

      北京動批商戶的遷入地可選擇石家莊、白溝、永清、廊坊、武清等城市;而對于騰空后的地區(qū),按照首都核心區(qū)的功能定位,將以科技、金融、設(shè)計、公共服務(wù)為主,實(shí)現(xiàn)新的高端業(yè)態(tài)聚集,或者作為金融街的延展區(qū)域。筆者對北京動批的搬遷做了調(diào)研,提出北京非核心產(chǎn)業(yè)疏解與城市升級的建議。

      一、北京動批搬遷對社會經(jīng)濟(jì)、文化方面的影響

      (一)北京動批搬遷對北京的影響

      1.有利影響

      (1)優(yōu)化首都核心功能,促進(jìn)區(qū)域迭代升級

      作為國家最高戰(zhàn)略,首都北京的四個核心功能定位是:全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心。批發(fā)市場的商業(yè)模式為首都帶來的區(qū)域產(chǎn)值和社會貢獻(xiàn),與同屬西城區(qū)的金融街相比太低。通過對西城區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)調(diào)整,將騰退出的空間用于強(qiáng)化金融和科技資源優(yōu)勢,將有利于大大加快首都北京的產(chǎn)業(yè)升級。

      (2)強(qiáng)化社會管理秩序,凈化首都大環(huán)境

      在北京動批商城調(diào)查中,隨處可見散發(fā)刺鼻氣味的污水溝、垃圾桶,以及黑車和違規(guī)非法建筑。商城內(nèi)人流擁堵,寸步難行,商戶與顧客、商戶之間常有爭端。此外,部分批發(fā)市場并非設(shè)計為商業(yè)樓宇,不符合市場消防安全規(guī)定。北京動批13個批發(fā)市場的騰退,在很大程度上能解決西直門周邊環(huán)境方面的挑戰(zhàn),也將改變北京市中心城區(qū)人口過度聚集、不同產(chǎn)權(quán)業(yè)主管理混亂的狀況,使核心城區(qū)環(huán)境和管理秩序進(jìn)一步優(yōu)化。

      (3)創(chuàng)新異地合作模式,延展產(chǎn)業(yè)腹地

      北京動批搬遷至北京周邊地區(qū),未來可以采取突破行政區(qū)劃的限制,實(shí)現(xiàn)北京與津冀其他城市異地合建工業(yè)園區(qū)的方法,通過跨空間合作的行政管理和經(jīng)濟(jì)開發(fā),實(shí)現(xiàn)兩地政府的雙贏:遷出方獲得產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的土地;遷入方獲得運(yùn)作成熟的拳頭產(chǎn)業(yè),推動城市建設(shè),吸引人口,解決就業(yè),獲得稅收。

      2.不利影響

      (1)提前加速了北方區(qū)域服裝批發(fā)產(chǎn)業(yè)的衰落

      統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2015年世紀(jì)天樂商場的營業(yè)額超過百億元,租金收入則超過1.2億元,金開利德租金收入近9000萬元。批發(fā)市場的旺鋪生意為業(yè)主帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)價值,也為北方區(qū)域服裝產(chǎn)業(yè)的繁榮貢獻(xiàn)了力量。

      北京動批搬遷之后,其背后的整個北方區(qū)服裝批發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈將會連根拔起。從上游的服飾、布料生產(chǎn)和加工商,到下游的二三級批發(fā)商、代理商,都會受到影響。大型區(qū)域批發(fā)商、代理商對北京的依賴性很強(qiáng),搬遷前,大多數(shù)服裝廠的北方區(qū)域經(jīng)銷商由北京商戶持有;搬遷后,這些經(jīng)銷商可能失去北方區(qū)最大代理商的身份。

      (2)民族服裝品牌展示與銷售渠道受阻

      北京動批經(jīng)過30多年沉淀,已經(jīng)成為覆蓋整個華北地區(qū)的知名商圈,孕育出很多本土民族服裝品牌,在此次疏解過程中,這些民族產(chǎn)業(yè)可能會失去其北方陣地,銷路和品牌知名度都受到影響。

      (二)對遷入城市的影響

      1.有利影響

      提高遷入地產(chǎn)業(yè)的豐富性,提高政府收入,增加就業(yè)機(jī)會。5個遷入地城市,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一,經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。服裝批發(fā)行業(yè)是一個專業(yè)市場,動批的商戶們擁有幾十年服裝市場經(jīng)驗(yàn),以及上下游產(chǎn)業(yè)鏈資源,他們的遷入將有利于天津、河北等地的服裝產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張,而這一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又將有利于提高遷入地政府收入,改善政府服務(wù)質(zhì)量,提供一部分就業(yè)機(jī)會。

      2.不利影響

      (1)對遷入地政府硬件和軟件實(shí)施要求高,增加了政府投入

      雖然各個地方政府表示歡迎北京動批搬遷商戶,然而,由于疏解地多數(shù)是新市場,城市規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、人口布局、生態(tài)環(huán)境、交通與餐飲、資源承載能力等“硬件基礎(chǔ)”需要政府投入大量財政資金去建立和維護(hù);即使硬件具備,城市管理能力和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力等“軟件基礎(chǔ)”也將繼續(xù)考驗(yàn)著當(dāng)?shù)卣倪\(yùn)營能力。

      (2)新市場需要3-5年培育期,政府收入不會立竿見影

      聚集商業(yè)氛圍是一個漫長的市場選擇過程,一個新市場要成長起來,至少需要3-5年的培育期。北京動批的商家分散遷入北京周邊城市,如何再重聚這部分商業(yè)氛圍是個難題。再加上批發(fā)市場收取的是定額稅,因此在短期內(nèi),政府收入在未來幾年內(nèi)不會有明顯增長。

      (三)對商場業(yè)主及商戶的影響

      1.商場經(jīng)營現(xiàn)金流斷裂,業(yè)主面臨巨額賠償與訴訟

      對于商場業(yè)主來說,其開發(fā)并持有的商業(yè)樓宇、招租的商戶以及相關(guān)服務(wù)團(tuán)隊都需要資金維護(hù),北京動批搬遷騰空商戶,將使樓宇失去租金,員工面臨失業(yè),商鋪面臨違約,這些成本都需要業(yè)主來承擔(dān)。

      北京動批中的很多商場早年與商戶們簽訂了長期租賃合同,大部分期限為20年左右,80%以上的租戶簽訂了7年以上的合同。到2017年,他們中的大多數(shù)仍然有超過4年以上的租約。業(yè)主需要賠償?shù)牟粌H是商戶繳納的剩余租金,還要按照商鋪的估值賠償其溢價收入。如果商家漫天要價,一個20萬平方米的項(xiàng)目可能需要幾百億補(bǔ)償資金。

      2.個體商戶失業(yè),為未來生計擔(dān)憂

      個體商戶將成為北京動批搬遷最直接的弱勢群體。很多商人已經(jīng)在北京從事了二、三十年服裝批發(fā)業(yè),其在北京動批的攤位可能是整個家庭的唯一經(jīng)濟(jì)支柱。原本這些人只需要臨時居住證就可以留在北京生活,但2016年之后,需要提供永久居留證,如果他們失去了賴以生存的批發(fā)行業(yè),那在北京幾乎找不到另一份工作來支撐接下來的生活;如果讓他們遷出北京,他們將很難適應(yīng)新的城市或新的工作。

      二、京津冀協(xié)同背景下,首都北京非核心產(chǎn)業(yè)疏解與城市升級的建議

      北京動批的搬遷,只是非首都核心職能產(chǎn)業(yè)疏解中的一個微小環(huán)節(jié)。一斑窺豹,環(huán)視北京城,官園批發(fā)市場、萬通小商品市場、天意商場、大紅門批發(fā)市場、雅寶路、十里河商城、玉泉營、新發(fā)地等大型商圈都已陸續(xù)搬遷,涉及產(chǎn)業(yè)人口約為80余萬。endprint

      首都核心功能的提升是國家最高戰(zhàn)略,首都核心功能的重新定位也反映了執(zhí)政者的遠(yuǎn)見。淘汰落后產(chǎn)能、整治管理秩序是一個國家首都社會進(jìn)步的必經(jīng)之路,在這個過程中,往往會犧牲掉某一部分人群的切身利益。因此我們呼吁:國家要建立起有保障的長效機(jī)制,保障社會變遷中的企業(yè)和個人具有公平、公正的競爭機(jī)會;政府之間要加強(qiáng)合作,保障民族產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和價值延續(xù);企業(yè)和社會團(tuán)體要勇敢面對,擔(dān)負(fù)起應(yīng)有的社會責(zé)任,從而在核心城市迭代與產(chǎn)業(yè)升級的過程中,尤其是在具體執(zhí)行過程中,使社會弱勢群體的利益受損程度最小。對此,筆者有以下幾點(diǎn)建議:

      (一)治理“大城市病”的根本方式,并不是簡單靠削減人口數(shù)量和淘汰低端產(chǎn)業(yè),建設(shè)新城的“千年大計”才是治本之策

      即使把北京的全部批發(fā)產(chǎn)業(yè)搬遷出去,除了減少80萬人口以外,并不會對北京的交通、空氣、環(huán)境等問題產(chǎn)生根本性的幫助。治理“大城市病”的方法并不是靠簡單地減少人口和產(chǎn)業(yè),只有當(dāng)行政資源、醫(yī)療資源、教育資源、文化資源不再高度聚集于北京,才能徹底解決人口高度聚集和其帶來的一系列問題。

      (二)在引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)遷移方面,政府應(yīng)提供明確的操作指引和足夠的時間,讓其平穩(wěn)過渡

      針對產(chǎn)業(yè)遷移,政府要有好的規(guī)劃、好的信息,還要有好的執(zhí)行力,提供好的公共服務(wù)。這幾年受到電商巨大沖擊,服裝業(yè)已經(jīng)在迎接新的轉(zhuǎn)型,當(dāng)商戶們正在考慮往哪里轉(zhuǎn)的時候,產(chǎn)業(yè)遷移政策卻突然斬斷了他們的衣食之源。如果地方政府順應(yīng)轉(zhuǎn)型規(guī)律,對服裝批發(fā)業(yè)提出高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求,引入先進(jìn)的競爭機(jī)制,那么不適應(yīng)市場競爭的小商戶自然會退出。這樣,政府和企業(yè)都能和諧地解決社會問題。在這個問題上,廣州案例值得借鑒。政府允許商家就地轉(zhuǎn)型,或者搬到廣州郊區(qū),但對物流、倉儲、店鋪大小提出了嚴(yán)格的要求,商戶自然優(yōu)勝劣汰。

      (三)世界級城市有容乃大,地方政府要以人為本,為民謀利

      國家戰(zhàn)略的定位要遵循,但是要避免做成形象工程、走非市場化道路。一個城市的形成和發(fā)展是社會各層人民的自然選擇,因此,一個城市應(yīng)該有豐富的行業(yè)和業(yè)態(tài),只有在符合城市發(fā)展客觀規(guī)律下的市場自由選擇和自然淘汰,才能讓城市和產(chǎn)業(yè)公平地進(jìn)步。

      北京要做世界級大都市,世界城市有容乃大,要有大都市的胸懷和氣度,海納百川,真正把對人民的服務(wù)放在最重要的位置上,尊重市場規(guī)律,讓各種業(yè)態(tài)、人才都能愉快地在這里生存下去,在這里取得成就,留戀這里的環(huán)境。endprint

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