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    如何協(xié)助執(zhí)行“無證”房產(chǎn)登記

    2018-01-15 19:03:10孫璽
    中國(guó)房地產(chǎn)·綜合版 2017年11期
    關(guān)鍵詞:協(xié)助執(zhí)行抵債法律文書

    孫璽

    案例:某人民法院向某不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具協(xié)助執(zhí)行通知書,載明本案在執(zhí)行過程中,依法對(duì)被執(zhí)行人名下房產(chǎn)進(jìn)行了拍賣,三次流拍后,申請(qǐng)執(zhí)行人以第三次流拍價(jià)接受該房產(chǎn)。因被執(zhí)行人為辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記,請(qǐng)協(xié)助執(zhí)行以下事項(xiàng):一是將尚在房產(chǎn)開發(fā)公司名下的該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)辦理到被執(zhí)行人名下;二是再將該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)辦理到申請(qǐng)執(zhí)行人名下。問:是按照協(xié)助執(zhí)行通知書要求將房屋產(chǎn)權(quán)分兩次辦理至申請(qǐng)執(zhí)行人名下,還是直接辦理至申請(qǐng)執(zhí)行人名下?筆者認(rèn)為,應(yīng)直接辦理至申請(qǐng)執(zhí)行人名下為宜。針對(duì)協(xié)助執(zhí)行書的要求,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可通過提出審查建議方式與執(zhí)行法院溝通、協(xié)調(diào)。

    一、申請(qǐng)執(zhí)行人在拍賣成交或抵債裁定送達(dá)時(shí)取得該房屋產(chǎn)權(quán)

    首先,2005年1月1日起施行的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋〔2004〕16號(hào))第二十九條第二款規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后,該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移”。

    其次,2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定:“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”。

    再次,2016年3月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》(法釋〔2016〕5號(hào))第七條規(guī)定:“人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書,以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書”。明確規(guī)定拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書屬于《物權(quán)法》第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書。

    基于以上法律規(guī)定,申請(qǐng)執(zhí)行人在拍賣成交或抵債裁定送達(dá)時(shí)即取得該房屋產(chǎn)權(quán)。

    二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)房屋是否具備辦理初始登記條件而采取不同措施

    2012年7月17日《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)最高人民法院法〔2012〕151號(hào)文件做好無證房產(chǎn)協(xié)助執(zhí)行工作的通知》(建法〔2012〕104號(hào))要求各地住建部門“加強(qiáng)與法院的溝通和配合,做好無證房產(chǎn)協(xié)助執(zhí)行工作”。并附件:(1)最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》的通知(法〔2012〕151號(hào))。(2)關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函(建法函〔2012〕102號(hào))。

    附件(2)中,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu):對(duì)未辦理初始登記的房屋,在完善相關(guān)手續(xù)后具備初始登記條件的,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書予以登記;不具備初始登記條件的,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向人民法院書面說明情況,在人民法院按照法律和有關(guān)規(guī)定作出處理前,房屋登記機(jī)構(gòu)暫停辦理登記。

    附件(1)中,對(duì)于人民法院:執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí),具備初始登記條件的,執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書;暫時(shí)不具備初始登記條件的,執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書,并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后,由房屋登記機(jī)構(gòu)按照協(xié)助執(zhí)行通知書予以登記;不具備初始登記條件的,原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”,即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀,買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋,后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。執(zhí)行法院向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書,房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為不具備初始登記條件并作出書面說明的,執(zhí)行法院應(yīng)在30日內(nèi)依照法律和有關(guān)規(guī)定,參照行政規(guī)章,對(duì)其說明理由進(jìn)行審查。理由成立的,撤銷或變更協(xié)助執(zhí)行通知書并書面通知房屋登記機(jī)構(gòu);理由不成立的,書面通知房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)限期按協(xié)助執(zhí)行通知書辦理。

    基于以上法律規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)于符合初始登記條件的,應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書予以登記,同時(shí)由于申請(qǐng)執(zhí)行人在拍賣成交或抵債裁定送達(dá)時(shí)已取得該房屋產(chǎn)權(quán),所以可以直接登記在申請(qǐng)執(zhí)行人名下。

    對(duì)于不符合初始登記條件的,應(yīng)向人民法院書面說明情況,由人民法院根據(jù)以上規(guī)定審查處理。

    三、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)及是否會(huì)產(chǎn)生賠償責(zé)任

    首先,針對(duì)此種情況的登記,不同于一般登記,審查義務(wù)較輕?!恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十九條規(guī)定,人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。即使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)不符合初始登記條件向法院書面說明后,也應(yīng)根據(jù)最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》的通知(法〔2012〕151號(hào))的規(guī)定“理由不成立的,書面通知房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)限期按協(xié)助執(zhí)行通知書辦理”。基于以上規(guī)定,登記機(jī)構(gòu)只要審核相關(guān)法律文書真實(shí)且生效即可。其次,依人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理登記不會(huì)產(chǎn)生賠償責(zé)任。此種登記是依據(jù)人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理,即使相關(guān)法律文書有誤,也應(yīng)當(dāng)是人民法院承擔(dān)責(zé)任,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》(法釋〔2010〕15號(hào))第二條第一款規(guī)定:“房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者有權(quán)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行通知書以及人民政府的征收決定辦理的房屋登記行為,公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的,人民法院不予受理,但公民、法人或者其他組織認(rèn)為登記與有關(guān)文書內(nèi)容不一致的除外”。

    基于以上法律規(guī)定,除登記與有關(guān)文書內(nèi)容不一致外,公民、法人或者其他組織提起行政訴訟,人民法院都不予以受理。endprint

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