小區(qū)煩心事新解

周疊瑤

又到一年供暖季，仙荷小區(qū)的業(yè)主們又犯了愁。由于小區(qū)內(nèi)實(shí)行自供暖，靠近鍋爐房的住戶(hù)屋內(nèi)溫暖如春，而距離鍋爐房稍遠(yuǎn)的住戶(hù)屋內(nèi)卻冷如冰窖。和供暖公司溝通多次無(wú)果之下，有些住戶(hù)只好自己加裝了取暖設(shè)施。2016年，小區(qū)附近的地塊被開(kāi)發(fā)為科技園區(qū)，大型國(guó)企京能集團(tuán)作為供暖單位負(fù)責(zé)為周邊建筑供暖，事情似乎有了轉(zhuǎn)機(jī)。很快，仙荷小區(qū)業(yè)委會(huì)通過(guò)決議，引入京能集團(tuán)作為供暖單位，替代現(xiàn)有的福瑞康公司。

本以為事情得到了圓滿(mǎn)解決，可是福瑞康的拒不退出讓業(yè)主們十分惱火。業(yè)主們將福瑞康公司訴諸法院，卻以敗訴告終。有的業(yè)主以拒繳供暖費(fèi)抗議，反被供暖公司告到了法院。原告變被告，業(yè)主們有苦說(shuō)不出，而這一切亂象的背后，都繞不開(kāi)一個(gè)主體——小區(qū)物業(yè)。

業(yè)主物業(yè)“故事”多

總有人調(diào)侃“業(yè)主和物業(yè)是天生的冤家”，這句話(huà)用在仙荷小區(qū)確實(shí)很恰當(dāng)。從表面上看，仙荷小區(qū)的供暖問(wèn)題是業(yè)主與供暖公司的對(duì)抗，但背后反映的是業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾。據(jù)仙荷小區(qū)業(yè)委會(huì)王主任介紹，業(yè)主輸?shù)艄偎镜闹饕蛟谟?，基于物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)管理合同中規(guī)定了提供供暖服務(wù)等事宜，當(dāng)初是物業(yè)公司與福瑞康公司簽訂的供暖承包合同。根據(jù)法律上合同相對(duì)性原則，只有物業(yè)公司有權(quán)解除與福瑞康公司的合同，業(yè)主無(wú)權(quán)干涉。但物業(yè)和福瑞康本身就有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，不可能主動(dòng)與其解除合同。

在專(zhuān)業(yè)律師看來(lái)，在法律上，只有物權(quán)才能沖破合同相對(duì)性原則，使業(yè)主繞開(kāi)物業(yè)，直接與供暖公司解除合同。但物權(quán)需要法定，在現(xiàn)行法律法規(guī)中，并未明確將小區(qū)內(nèi)的鍋爐房及供暖管道等附屬設(shè)施規(guī)定為全體業(yè)主共有，即全體業(yè)主并不當(dāng)然對(duì)其享有物權(quán)，所以仙荷小區(qū)業(yè)主的敗訴是必然的。

事實(shí)上，仙荷小區(qū)業(yè)主與物業(yè)的沖突不僅僅體現(xiàn)在供暖問(wèn)題上。在安防、小區(qū)道路維修、破舊路燈更換等問(wèn)題上，業(yè)主都多有怨言。一位業(yè)主氣憤地說(shuō)：“物業(yè)公司為了創(chuàng)收，甚至在小區(qū)內(nèi)的池塘中養(yǎng)魚(yú)，開(kāi)發(fā)垂釣項(xiàng)目，來(lái)來(lái)往往的釣魚(yú)者都可以隨意進(jìn)出小區(qū)，嚴(yán)重影響我們的生活?！?/p>

在仙荷小區(qū)，本就弱勢(shì)的業(yè)委會(huì)無(wú)力獨(dú)自對(duì)抗強(qiáng)勢(shì)的物業(yè)，因此需要借助居委會(huì)的力量。但在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，居委會(huì)的重要職位也被物業(yè)公司的勢(shì)力所把控。幾年前，好不容易等到了居委會(huì)成員換屆選舉，業(yè)主們終于團(tuán)結(jié)協(xié)作，以一票之差，讓己方候選人驚險(xiǎn)競(jìng)選到居委會(huì)主任的職位。

居委會(huì)的人事更迭無(wú)疑影響到了業(yè)主與物業(yè)的角力。新任居委會(huì)主任上任后，與業(yè)委會(huì)主任一起與物業(yè)談判，做的第一件大事就是在小區(qū)與垂釣區(qū)之間安上大鐵門(mén)，保障業(yè)主的安全。很快，安保公司也被更換，從前小區(qū)內(nèi)經(jīng)常出現(xiàn)的入室盜竊現(xiàn)象減少了很多。

一切似乎在向好的方向轉(zhuǎn)變，但小區(qū)更換供暖公司的事始終無(wú)法得到解決。業(yè)主與供暖公司、物業(yè)鬧得不可開(kāi)交，最后還是鎮(zhèn)政府出面組織三方坐下來(lái)談判，但還是不了了之。某知情業(yè)主透露，小區(qū)更換新的供暖公司并非想象中那么簡(jiǎn)單，可能會(huì)涉及大規(guī)模的供暖管道改造，是個(gè)大工程。業(yè)委會(huì)王主任坦言，小區(qū)也曾想過(guò)更換物業(yè)公司，徹底解決供暖的問(wèn)題。可是物業(yè)與開(kāi)發(fā)商本就是關(guān)聯(lián)公司，小區(qū)內(nèi)的不少業(yè)主與開(kāi)發(fā)商有交情，更換難度很大。

仙荷小區(qū)的“故事”僅僅是業(yè)主與物業(yè)沖突的一個(gè)縮影。在其他小區(qū)，業(yè)主與物業(yè)的矛盾也廣泛存在，業(yè)主想更換物業(yè)公司更是難上加難。北京某小區(qū)業(yè)委會(huì)主任介紹，在小區(qū)業(yè)主大會(huì)形成了更換物業(yè)公司的合意后，物業(yè)公司拒絕撤離，以提供事實(shí)性服務(wù)為理由繼續(xù)讓業(yè)主交物業(yè)費(fèi)。本想走法律途徑起訴物業(yè)公司，但在咨詢(xún)律師后，他發(fā)現(xiàn)這條路并不好走。因?yàn)樵V訟通常需要很久才能有結(jié)果，訴訟期間物業(yè)很可能會(huì)消極怠工，給小區(qū)安全造成隱患。

破解困境的曙光

深圳是公認(rèn)的我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)源地。成立于1981年的深圳市物業(yè)管理有限公司是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司為其開(kāi)發(fā)的東湖麗苑小區(qū)而成立的內(nèi)地第一家物業(yè)管理企業(yè)，由此開(kāi)創(chuàng)了市場(chǎng)化物業(yè)管理的先河。后來(lái)，該模式在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》的施行，用立法形式承認(rèn)了這一模式，也為今天物業(yè)管理領(lǐng)域的種種問(wèn)題埋下了隱憂(yōu)。

以業(yè)主大會(huì)制度為例，根據(jù)《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”第七十六條的規(guī)定，制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人四類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。而籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重新構(gòu)建建筑物及其附屬設(shè)施兩類(lèi)事項(xiàng)的要求更嚴(yán)，需經(jīng)雙三分之二業(yè)主多數(shù)同意方能決定。

立法的本意在于尊重大多數(shù)業(yè)主的意愿，防止專(zhuān)擅行為侵害業(yè)主權(quán)益?？涩F(xiàn)實(shí)的復(fù)雜性往往超出想象，使立法者的初衷難以實(shí)現(xiàn)。北京仲裁委員會(huì)仲裁員、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授翟業(yè)虎在接受《小康》雜志、中國(guó)小康網(wǎng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“《物權(quán)法》中雙過(guò)半數(shù)決和雙三分之二多數(shù)決的規(guī)定過(guò)于嚴(yán)苛，不具有可操作性?！庇捎谕瑫r(shí)兼任其所在小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任，也擔(dān)任過(guò)不少物業(yè)管理糾紛案件的仲裁員，翟業(yè)虎對(duì)這一點(diǎn)深有體會(huì)。

“首先，如何把業(yè)主參與社區(qū)事務(wù)的積極性調(diào)動(dòng)起來(lái)就是個(gè)難題。許多業(yè)主不愿參與社區(qū)事務(wù)，也不參加投票，事后不滿(mǎn)意就來(lái)抱怨。”翟業(yè)虎對(duì)此顯得有些無(wú)奈，“比如我們小區(qū)馬上要進(jìn)行業(yè)委會(huì)換屆選舉，為了鼓勵(lì)業(yè)主來(lái)投票，甚至想出了給每位來(lái)投票的業(yè)主發(fā)100元作為獎(jiǎng)勵(lì)的辦法?！蔽镔|(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)的確簡(jiǎn)便有效，但對(duì)更多業(yè)委會(huì)來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有如此多的資金支持。更多時(shí)候，需要在每個(gè)單元選出有公益心的樓長(zhǎng)，挨家挨戶(hù)做工作。

作為業(yè)主的代言人，業(yè)委會(huì)不僅需要直面與物業(yè)公司的種種沖突，還需要與住建委、房管局等政府機(jī)關(guān)以及自來(lái)水、電力和燃?xì)夤敬蚪坏溃瑔?wèn)題處理不好還會(huì)遭到業(yè)主的非議。所以，在翟業(yè)虎看來(lái)，業(yè)委會(huì)工作的順利開(kāi)展不僅需要全體業(yè)主的支持，還需要一個(gè)有魄力和能力又兼具公益心的業(yè)主承擔(dān)業(yè)委會(huì)主任的重任。作為一名法學(xué)院教授和律師，翟業(yè)虎就曾多次為全體業(yè)主的利益向政府機(jī)關(guān)、燃?xì)夤緭?jù)理力爭(zhēng)。

并非所有小區(qū)都如此幸運(yùn)。很多小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任空有一腔熱情，卻沒(méi)有能力擔(dān)此重任;也有的業(yè)委會(huì)主任被物業(yè)公司收買(mǎi)，對(duì)侵害業(yè)主權(quán)益的事睜一只眼閉一只眼，使業(yè)委會(huì)形同虛設(shè);更多的時(shí)候，是小區(qū)中沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，物業(yè)一手遮天。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)擁有業(yè)委會(huì)的小區(qū)數(shù)量?jī)H占所有小區(qū)的三成，而這三成中的大多數(shù)業(yè)委會(huì)還被開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司所控制，無(wú)法為業(yè)主的權(quán)益發(fā)聲。

業(yè)主與物業(yè)的矛盾似乎依舊無(wú)解，但對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，民法典各分編草案的出臺(tái)無(wú)疑是個(gè)利好消息。2018年8月27日，民法典各分編草案提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)審議，被視為繼2017年《民法總則》出臺(tái)后我國(guó)民法典編纂邁出的“第二步”。

在物業(yè)服務(wù)管理領(lǐng)域，草案加強(qiáng)了對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，明確規(guī)定共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有。此外，凡涉及《物權(quán)法》中需全體業(yè)主表決的事項(xiàng)，草案中均以“參加表決”這一表述予以替換，這意味著業(yè)主作出決議的門(mén)檻有望降低。盡管草案從提請(qǐng)初次審議到最后出臺(tái)仍需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間，最終這些表述能否被保留仍有待觀察，但這至少意味著，立法者已經(jīng)關(guān)注到實(shí)踐中的種種問(wèn)題。

（應(yīng)采訪(fǎng)對(duì)象要求，文中的仙荷小區(qū)、福瑞康公司、王主任均為化名）