探析房地產(chǎn)稅對(duì)樓市的影響

盧少波

摘要：面對(duì)住房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升，土地財(cái)政依賴(lài)度居高不下等現(xiàn)狀，社會(huì)對(duì)住房征收房地產(chǎn)稅的呼聲越來(lái)越高。李克強(qiáng)總理在向十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議所作政府工作報(bào)告中指出“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法?！必?cái)政部部長(zhǎng)肖捷提出的“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”總體思路，未來(lái)房地產(chǎn)稅的大致框架已浮出水面。本文通過(guò)剖析房地產(chǎn)稅的預(yù)期作用及市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)稅預(yù)期的變化情況，對(duì)房地產(chǎn)稅對(duì)樓市的影響進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：住房；房地產(chǎn)稅；樓市

政府的經(jīng)濟(jì)職能之一是平衡社會(huì)各階層的利益和宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)，而稅收政策是政府履行經(jīng)濟(jì)職能的有力手段，面對(duì)房?jī)r(jià)高漲，住房矛盾日益突出，房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，作為世界各國(guó)普遍采用的財(cái)產(chǎn)調(diào)節(jié)手段——房地產(chǎn)稅，在我國(guó)引起了廣泛的關(guān)注和期望，各方都希望房地產(chǎn)稅在對(duì)住宅持有環(huán)節(jié)征稅的同時(shí)，能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)起到一定的調(diào)控平抑作用。

一、房地產(chǎn)稅的預(yù)期作用

（一）增加政府稅源，減少對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)

近年來(lái)，土地財(cái)政政策深受詬病，被認(rèn)為是房?jī)r(jià)上漲的主要推手。然而隨著城市化進(jìn)程，城市建設(shè)擴(kuò)張，政府各項(xiàng)公共支出的增加，政府收支平衡壓力巨大，賣(mài)地收入已經(jīng)成為地方政府收入的最重要來(lái)源。房地產(chǎn)稅如果全面開(kāi)征，則會(huì)成為地方政府的一項(xiàng)穩(wěn)定而可靠的收入來(lái)源，從而減少對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。

（二）穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，遏制房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭

房地產(chǎn)稅作為我國(guó)少有的財(cái)產(chǎn)稅，從醞釀開(kāi)始就深受關(guān)注。房地產(chǎn)稅在上海、重慶試點(diǎn)之前和試點(diǎn)之初，市場(chǎng)和普通民眾中甚至有這樣一種聲音，認(rèn)為房地產(chǎn)稅是打壓房?jī)r(jià)的重量級(jí)武器，只要房地產(chǎn)稅實(shí)施，房?jī)r(jià)一定下行，甚至崩潰。作為一種財(cái)產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅是按照房屋的面積來(lái)征收，持有房屋越多的人，其所需繳納的房地產(chǎn)稅也越多，持有成本就越高。這就會(huì)迫使一些持有房產(chǎn)的人出售房產(chǎn)，增加供應(yīng)量，從而遏制房?jī)r(jià)快速上漲。

（三）調(diào)節(jié)居民收入差距

向持有更多社會(huì)資源的有錢(qián)人征更多的稅，提升全社會(huì)的公共福利，兼顧效率和公平，是財(cái)產(chǎn)稅的重要目的。目前，我國(guó)貧富差距不斷拉大，而縮減貧富差距的重要手段財(cái)產(chǎn)稅稅種卻非常少，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)和擴(kuò)圍，能夠很好地起到調(diào)節(jié)收入，縮小貧富差距的作用。

二、市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)稅降低房?jī)r(jià)的預(yù)期越來(lái)越弱

自從2011年以來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)將要征收住房房地產(chǎn)稅的消息就不斷見(jiàn)諸于媒體和網(wǎng)絡(luò)。起初，主流媒體按照國(guó)外的模式預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)將要推行的房地產(chǎn)稅政策，預(yù)計(jì)覆蓋面會(huì)較廣，稅率會(huì)較高，對(duì)二手房持有造成高成本，所以每次房地產(chǎn)稅開(kāi)征傳聞流傳，都對(duì)樓市的成交量和價(jià)格造成一定影響。然而隨著上海、重慶開(kāi)始房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，以及兩地房地產(chǎn)稅方案和執(zhí)行效果漸趨明朗，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)稅打壓房?jī)r(jià)的預(yù)期越來(lái)越弱。

（一）房地產(chǎn)稅預(yù)期開(kāi)征后的征收覆蓋面越來(lái)越小

無(wú)論是已經(jīng)執(zhí)行的試點(diǎn)城市情況，還是目前各種傳聞方案，基本上存量不征已經(jīng)成為共識(shí)。這意味著大量囤房炒房者手中目前持有的房屋將不在征收范圍內(nèi)，房產(chǎn)持有的成本并不會(huì)上升。同時(shí)，免征額從最初傳聞中的60平方米/人，上升到最近傳聞中的80平方米/人，意味著如果傳聞成真，征收面將進(jìn)一步縮小。加上之前就板上釘釘?shù)氖滋追棵庹?，使得人們?duì)房地產(chǎn)稅開(kāi)征后征收范圍的預(yù)期很小，預(yù)計(jì)僅有少數(shù)人的房產(chǎn)會(huì)被納入征收范圍，對(duì)市場(chǎng)的整體影響也會(huì)很小。

（二）對(duì)房地產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)不斷深入

從國(guó)外的情況來(lái)看，很多國(guó)家早就有房地產(chǎn)稅，而且涉及的覆蓋面比我國(guó)的試點(diǎn)覆蓋面廣得多，稅率多數(shù)也高于試點(diǎn)城市。但是這些國(guó)家的房?jī)r(jià)仍然經(jīng)歷過(guò)多次的泡沫和波動(dòng)，從這點(diǎn)上來(lái)看，房地產(chǎn)稅并不可能遏制房地產(chǎn)泡沫，也無(wú)法遏制城市化進(jìn)程中的房?jī)r(jià)上漲速度。隨著，相關(guān)報(bào)道的持續(xù)深入，信息的傳播，人們對(duì)房地產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)也更為深入，預(yù)期也更為理性。

（三）全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)稅遲遲不出臺(tái)降低了人們的心理預(yù)期

房地產(chǎn)稅之所以難產(chǎn)，其實(shí)不外乎這么幾個(gè)原因，一是照搬上海重慶版本，或是在原版本上微調(diào)，起不到房地產(chǎn)稅應(yīng)有的任何效果，不論是增加地方稅源還是控制房?jī)r(jià)都無(wú)太大作用；二是房?jī)r(jià)大跌是不能承受之痛。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，2008年、2011年和2015年的房?jī)r(jià)小幅下跌，引起的經(jīng)濟(jì)下行，財(cái)政收入驟減已經(jīng)難以承受，更不用說(shuō)政策加碼可能引起的房?jī)r(jià)大跌，以及房?jī)r(jià)大跌引發(fā)的連鎖效應(yīng)；三是基于上述因素，官方任由各方炮制的房地產(chǎn)稅傳聞充斥坊問(wèn)反而能起到一定的對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用。一旦低覆蓋面的房地產(chǎn)稅政策正式出臺(tái)，則如利好出盡一般，徹底失去了對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用。

三、結(jié)語(yǔ)

無(wú)論出臺(tái)什么樣的房地產(chǎn)稅新政策，從長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)房?jī)r(jià)的打壓作用應(yīng)該都是有限的，仍應(yīng)著眼于增加財(cái)政收入，調(diào)節(jié)收入分配上。如果開(kāi)征高稅率、大范圍的房地產(chǎn)稅政策，短期內(nèi)，肯定能夠打壓房?jī)r(jià)。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于與客觀背離，將來(lái)又會(huì)迎來(lái)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲，反而可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)大起大落的情況。房?jī)r(jià)應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)化的手段去調(diào)節(jié)，通過(guò)調(diào)整供需關(guān)系，加大供給去控制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。下一步房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)應(yīng)該采取與之前截然不同的新方案，應(yīng)該把握這樣的原則：明顯增加財(cái)政收入，減少對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)；不造成短期房?jī)r(jià)的大波動(dòng)，將高房?jī)r(jià)交給市場(chǎng)化手段去解決；高收入者適當(dāng)多繳稅。

另外也要看到，房地產(chǎn)稅僅僅是我國(guó)未來(lái)將推出的多種調(diào)節(jié)收入的財(cái)產(chǎn)稅中一項(xiàng)，不能將調(diào)節(jié)收入的全部重任都押給房地產(chǎn)稅。未來(lái)包括遺產(chǎn)稅在內(nèi)的一些財(cái)產(chǎn)稅補(bǔ)充出臺(tái)，整個(gè)財(cái)產(chǎn)稅體系的建立，才是調(diào)節(jié)收入的根本方向。