房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程成本控制探討

程志剛+鄧曉純

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目利潤率較高，企業(yè)對成本控制不夠重視，對全過程成本控制容易忽視。我國目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽略了全過程成本控制對企業(yè)發(fā)展的重要意義，因此在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立一個完整而又科學(xué)的成本控制體系，實現(xiàn)全過程成本有效控制是當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程成本控制涉及了投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段，且各個階段的成本控制是密切聯(lián)系的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該具有全過程成本控制意識，進(jìn)行科學(xué)的全過程成本控制，以降低總成本。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 成本控制 探討研究

中圖分類號：TU723 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2017）11（a）-0129-03

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程成本概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本包括開發(fā)企業(yè)為開發(fā)商品房所付出的全部成本費(fèi)用，按照工作進(jìn)程，可以分為投資決策階段成本、規(guī)劃設(shè)計階段成本、招投標(biāo)階段成本、施工階段成本和竣工結(jié)算階段成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程成本是按照房地產(chǎn)開發(fā)的工作進(jìn)程，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制，以達(dá)到最終控制房地產(chǎn)總成本的目的。房地產(chǎn)成本控制要想能夠很好地實現(xiàn)，首先要解析房地產(chǎn)的成本構(gòu)成。按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作進(jìn)程，其成本構(gòu)成可以細(xì)分如下。（1）投資決策階段成本，主要是房地產(chǎn)項目選擇和決策時發(fā)生的管理費(fèi)用，比如開發(fā)前期規(guī)劃設(shè)計費(fèi)和可行性研究費(fèi)用等。（2）規(guī)劃設(shè)計階段成本，主要是開發(fā)設(shè)計單位的設(shè)計費(fèi)用、設(shè)計監(jiān)理單位的監(jiān)理費(fèi)用等。（3）招投標(biāo)階段成本，主要是開發(fā)商自行組織或委托其他單位組織招標(biāo)的費(fèi)用，包括項目投標(biāo)、評標(biāo)、開標(biāo)等發(fā)生的費(fèi)用，以及一些合同條款制定及簽署等方面的費(fèi)用。（4）施工階段成本，主要是現(xiàn)場施工材料、人力、設(shè)備等管理費(fèi)用以及市政公共設(shè)施成本等。（5）竣工結(jié)算階段成本，主要有組織專家進(jìn)行工程驗收的費(fèi)用、核對工程量的費(fèi)用、成本結(jié)算以核算項目實際成本的費(fèi)用等。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程成本控制存在的問題分析

2.1 全過程成本控制的現(xiàn)狀分析

雖然我國房地開發(fā)企業(yè)近年來發(fā)展速度較快，但與發(fā)達(dá)國家相比，行業(yè)發(fā)展還不成熟。許多房地產(chǎn)企業(yè)都存在成本浪費(fèi)、成本控制水平層次較低的現(xiàn)象。尤其是私營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金規(guī)模和管理能力的限制，成本控制執(zhí)行力度較差，成本控制方法不當(dāng)，缺少全過程成本控制理念，導(dǎo)致企業(yè)利潤被高成本侵蝕。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程成本控制存在的問題如下。

2.1.1 全過程成本控制意識不強(qiáng)

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往以事前計劃價格為基礎(chǔ)，將事后核算作為工作重點(diǎn)，缺乏過程成本控制意識，或者對全過程成本控制力不從心。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)過程中，各個階段都存在可控成本和不可控成本，而在當(dāng)前激烈的行業(yè)競爭之下，不可控成本隨著影響成本因素的越來越復(fù)雜，在開發(fā)全過程的成本中所占比重越來越高。如果不能加強(qiáng)全成本控制意識，采取有效的成本控制措施來規(guī)避風(fēng)險，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，將無法在市場中有立足之地。

2.1.2 成本控制階段不均衡

許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制方面，通常只關(guān)注施工階段的成本控制，而對投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、招投標(biāo)階段的成本控制不能給予充分的重視，或只重視某一環(huán)節(jié)，忽視其他環(huán)節(jié)，沒有從全過程進(jìn)行成本控制。各個階段成本控制不均衡，前期環(huán)節(jié)的成本失控，造成后期大量資源浪費(fèi)和成本增加，導(dǎo)致高成本侵蝕收入，從而給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。

2.1.3 成本控制模式不合理

許多房地產(chǎn)企業(yè)，特別是規(guī)模較小、競爭壓力較大的中小型企業(yè)，為了節(jié)約核算成本，不成立單獨(dú)的成本核算職位，而是讓非專業(yè)人員身兼數(shù)職，導(dǎo)致許多成本核算工作無法及時進(jìn)行成本分析和預(yù)測，而給企業(yè)的成本控制帶來更大的困難。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制模式往往借鑒工業(yè)企業(yè)的方式和方法，無法和本行業(yè)完全符合，不能很好地完成成本控制工作。

2.2 全過程成本控制存在問題的原因分析

我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，成本控制一直是企業(yè)重點(diǎn)研究的對象。在探索成本控制有效方法的道路中，也存在著大量的問題，針對這些問題，需要清楚地認(rèn)識到，以便于及時地避免或改正。

2.2.1 投資決策階段存在問題及原因分析

房地產(chǎn)項目投資決策階段的可行性研究流于形式。可行性研究涉及與開發(fā)項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面，并要求對未來發(fā)展的較準(zhǔn)確預(yù)測，但編制人員的素質(zhì)往往達(dá)不到要求；同時，在分析研究的過程中，受經(jīng)費(fèi)、時間等因素的影響，主要依賴歷史數(shù)據(jù)和主觀判斷就做出投資決策。這些嚴(yán)重影響了可行性研究的結(jié)論的可靠性，導(dǎo)致開發(fā)項目成本缺乏有效的事前控制，而且項目投資估算有時不嚴(yán)謹(jǐn)。

2.2.2 規(guī)劃設(shè)計階段存在問題的原因分析

規(guī)劃設(shè)計階段忽略設(shè)計的合理性，一些規(guī)劃設(shè)計人員，一味地追求和崇尚所謂的設(shè)計風(fēng)格而不考慮工程規(guī)模和相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，輕視了設(shè)計產(chǎn)品的合理性和經(jīng)濟(jì)性，造成不必要的浪費(fèi)，增加了項目成本?？茖W(xué)的限額設(shè)計不能徹底執(zhí)行，限額設(shè)計就是按照批準(zhǔn)后的投資估算控制初步設(shè)計，依照初步設(shè)計的總概算控制施工設(shè)計圖設(shè)計，是規(guī)劃設(shè)計階段較科學(xué)合理的成本控制方法。而在實際中，一方面由于在開發(fā)過程中不可測量的因素，導(dǎo)致設(shè)計的限額制度無法落到實處；另一方面，設(shè)計單位和開發(fā)單位間未能及時溝通，導(dǎo)致設(shè)計成本的不可控現(xiàn)象也頻頻發(fā)生。

2.2.3 招投標(biāo)階段存在問題的原因分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目的坐標(biāo)階段成本控制差的主要原因是：（1）設(shè)計階段招標(biāo)制度不夠完善和健全。自從我國頒布《招標(biāo)投標(biāo)法》以來，房地產(chǎn)招標(biāo)工作進(jìn)入了法制管理的階段。但是由于各省市地方文件的頒布，監(jiān)管主體和執(zhí)法主體的不同等原因?qū)е铝苏袠?biāo)制度之間的矛盾。而這些矛盾造成了各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的不公平競爭，設(shè)計制度的缺乏使得設(shè)計方案在審查時沒有準(zhǔn)確依據(jù)對成本因素進(jìn)行綜合的考慮，導(dǎo)致后續(xù)過程中的其他成本控制問題。（2）合同管理工作不到位。規(guī)范合同的簽訂能有效地避免簽訂雙方的責(zé)任糾紛，是減少成本支出的有效途徑。因為合同原因造成的成本增加也時有發(fā)生，根本沒有風(fēng)險意識的企業(yè)或者疏忽，對合同內(nèi)容所描述的條款并不夠明確，某些需要提前約定的條款未能及時地列示，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中雙方又針對某些未約定事項產(chǎn)生重大分歧。這又需要雙方重新對合同內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，產(chǎn)生額外的成本支出，這就是招標(biāo)階段造成后期成本增加的主要原因。endprint

2.2.4 施工階段存在問題的原因分析

人員管理制度混亂是施工階段成本較高的主要原因。房地產(chǎn)開發(fā)一般周期較長，需要投入大量的人力、物力和財力。施工人員越多，在管理上的難度越大。施工現(xiàn)場的管理者常常對施工生產(chǎn)安全中違規(guī)行為置之不理，實際上是給施工帶來了極大的風(fēng)險性，比如不戴安全帽，或者隨地休息等情況。這些都可能造成安全成本增加，進(jìn)而增加施工階段的項目成本。由于缺少對工程進(jìn)度和工作量科學(xué)的估計和預(yù)測，無法合理安排施工現(xiàn)場的人力資源，使得施工工程中常常出現(xiàn)施工人員過剩或不足的情況，這些情況會增加人工成本或出現(xiàn)耽誤工期，停工待人的情況，從而增加施工階段的總成本。

2.2.5 竣工結(jié)算階段存在問題的原因分析

竣工結(jié)算階段的成本控制問題主要存在于審核工作階段，不嚴(yán)格的審核工作是本階段成本控制出現(xiàn)問題的主要原因。此階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制階段的收尾工作，需要根據(jù)合同、竣工資料、費(fèi)用預(yù)算以及國家或者地方的相關(guān)法律規(guī)定，認(rèn)真審核工程款，做好竣工結(jié)算工作，也正因為是收尾工作，存在審核人員，對合同約定的結(jié)算方法、計價、取費(fèi)依據(jù)等核對流程不認(rèn)真，導(dǎo)致竣工結(jié)算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確而給企業(yè)造成損失。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程成本控制建議

房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本控制過程具有系統(tǒng)性，各個階段的成本控制不是相互獨(dú)立的，而是緊密聯(lián)系。要很好地實現(xiàn)成本控制，就必須結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身情況，通過全過程成本控制，降低開發(fā)項目總成本。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程成本控制提出如下建議。

3.1 投資決策階段的建議

成本控制是否成功與決策階段的有效控制是分不開的，確保投資決策階段的合理性是成本控制的第一步。首先，要認(rèn)真落實可行性研究工作?？尚行匝芯可娅C的專業(yè)知識包含了多個領(lǐng)域，要建立一個專業(yè)的研究團(tuán)隊，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場周圍的居民人數(shù)、戶數(shù)等環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查，全面收集可靠有效的數(shù)據(jù)資料，分析出優(yōu)勢條件和劣勢條件，優(yōu)選出規(guī)劃設(shè)計方案，同時由于劣勢條件的存在，還要進(jìn)行不確定性分析和風(fēng)險分析。其次，要進(jìn)行充分的市場調(diào)研工作。市場調(diào)研可以是通過調(diào)查問卷、電話訪問等多種形式來進(jìn)行，收集客戶的需求以及市場對開發(fā)行業(yè)的選擇偏向等數(shù)據(jù)。通過市場調(diào)研可以及時了解當(dāng)前的市場實際需求，給規(guī)劃設(shè)計階段的設(shè)計方案提供可靠的參考。

3.2 設(shè)計規(guī)劃階段的建議

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制中規(guī)劃設(shè)計階段是一個十分關(guān)鍵的階段，開發(fā)項目實施的前提條件就是設(shè)計，設(shè)計階段的設(shè)計水平和質(zhì)量不僅僅對施工階段有直接影響，也會影響到整個開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益。由于這個階段主要是通過圖紙說明具體設(shè)計方案，因此在這個階段中，圖紙的設(shè)計和審核工作尤其值得注意。這個階段成本控制的建議主要包括以下幾方面。

3.2.1 引入競爭機(jī)制，實行設(shè)計招標(biāo)

為了保證設(shè)計方案的質(zhì)量，擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對設(shè)計方案的選擇范圍，提倡在規(guī)劃設(shè)計階段引入競爭機(jī)制，組織多家單位同時競標(biāo)，并邀請專業(yè)人員進(jìn)行評標(biāo)。通過比較和分析，擇優(yōu)選擇出最好且經(jīng)濟(jì)的設(shè)計單位和設(shè)計方案。這樣一來，既能保證設(shè)計單位競標(biāo)的公平性，避免內(nèi)部舉薦的不良行為，又能在保證設(shè)計方案質(zhì)量水平的前提下，降低工程造價的成本，保證設(shè)計階段的成本支出不會超額。

3.2.2 推行限額設(shè)計

限額設(shè)計，就是依據(jù)投資估算、設(shè)計責(zé)任書的要求，在確保項目的所有功能都能夠得到要求的基礎(chǔ)下依照批準(zhǔn)完成設(shè)計。具體包括如下：（1）保證初步設(shè)計方案的技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性。設(shè)計人員必須熟悉開發(fā)預(yù)算定額和相關(guān)建筑材料的價格水平，在保證技術(shù)合理和經(jīng)濟(jì)適用的前提之下，確定設(shè)計預(yù)算不能超過可行性研究報告規(guī)定預(yù)算可允許超額的范圍?？傇O(shè)計師應(yīng)該向各設(shè)計人員明確開發(fā)方案的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，嚴(yán)格遵循限額設(shè)計的原則進(jìn)行成本控制設(shè)計。（2）加強(qiáng)圖紙審核工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該和設(shè)計單位做好溝通工作，嚴(yán)格要求審圖人員的專業(yè)性，對圖紙進(jìn)行系統(tǒng)的審查并提出專業(yè)可行的修改和完善意見，從而減少因圖紙設(shè)計不合規(guī)定帶來的風(fēng)險和額外成本。

3.3 招投標(biāo)階段的建議

招投標(biāo)是在公正公開的情況下進(jìn)行，不僅給房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的選擇余地，也能給企業(yè)提供可靠的價格水平。多家競標(biāo)企業(yè)在專業(yè)人員的監(jiān)督之下也能避免過度競爭，企業(yè)能獲得最合理的成本。同時，競投標(biāo)也能提高各競標(biāo)企業(yè)的創(chuàng)新能力，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。這個階段成本控制的建議主要包括以下幾方面。

3.3.1 確保合同制定規(guī)范性

規(guī)范合理的合同在招投標(biāo)過程中是保證雙方利益的基本保障。在簽訂合同時，應(yīng)該仔細(xì)核對確認(rèn)雙方共同許可的條款，對施工的工期、支付款方式以及違約索賠等約定要足夠明確，對于協(xié)商不夠明確的地方要做出說明，使其數(shù)據(jù)化，準(zhǔn)確化，避免由于在實際開發(fā)過程中因為合同履行問題雙方存在不一致的情況，又重新約定協(xié)商。

3.3.2 加強(qiáng)標(biāo)底審核

在計算標(biāo)底時，涉及方面較多，具有專業(yè)性和復(fù)雜性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要加強(qiáng)對計算人員專業(yè)能力的考核，而且為了進(jìn)一步確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，應(yīng)該建立復(fù)核組織，對計算結(jié)果進(jìn)行仔細(xì)審核，避免計算偏差導(dǎo)致成本費(fèi)用增加，或是由于一味追求低成本盲目低價中標(biāo)，而沒有考慮開發(fā)過程的實際成本支出，導(dǎo)致后續(xù)的結(jié)算工作無法順利進(jìn)行。

3.4 施工階段的建議

房地產(chǎn)開發(fā)施工階段涉及到了人力、物力、財力的集中使用，這個階段成本控制的建議主要包括以下幾方面。

3.4.1 完善人員管理制度

首先對施工現(xiàn)場人員進(jìn)行安全指導(dǎo)培訓(xùn)，任何時候都應(yīng)該樹立安全意識，杜絕不戴安全帽進(jìn)行施工作業(yè)的危險行為。采用分級管理的模式，實現(xiàn)責(zé)任分級，同時，管理人員和施工人員應(yīng)該確保及時有效的溝通，相互信任，保證施工過程的安全順利完成。

3.4.2 加強(qiáng)施工現(xiàn)場材料設(shè)備管理

分配相關(guān)人員對現(xiàn)場的施工材料和設(shè)備進(jìn)行管理和維護(hù)。材料和設(shè)備的屬性各不相同，要注意分類存放，對于容易受潮或者需要置于陰蔽處的材料可以適當(dāng)?shù)丶由w一些防護(hù)物品。各種材料的購買、領(lǐng)用和消耗的數(shù)量金額要指定特地人員進(jìn)行及時登記，杜絕材料的肆意領(lǐng)用，造成浪費(fèi)。

3.5 竣工階段的建議

竣工結(jié)算階段是成本控制的最后一個階段，也是不可忽略的一個階段。這個階段有關(guān)成本控制的建議主要包括以下兩方面。

3.5.1 建立嚴(yán)格的獎懲機(jī)制

竣工階段涉及對竣工圖的審核工作，對審核出現(xiàn)遺漏或者缺失而給企業(yè)造成巨大損失的人員應(yīng)該給予一定的懲罰機(jī)制。其根本目的是為了激勵審核人員從專業(yè)角度出發(fā)，端正工作態(tài)度，對企業(yè)負(fù)責(zé)。當(dāng)然，對于表現(xiàn)良好的人員也應(yīng)該適當(dāng)?shù)亟o予獎勵，這樣可以激發(fā)員工的積極性，提高工作效率，降低成本。

3.5.2 注意數(shù)據(jù)備份

在竣工結(jié)算階段，無論是與開發(fā)工程相關(guān)的造價資料還是后續(xù)分析的結(jié)果數(shù)據(jù)都應(yīng)該及時地做好登記匯總工作，形成一個完整的數(shù)據(jù)庫。一方面，可以成為企業(yè)內(nèi)部用來考核相關(guān)人員工作成果的依據(jù)；另一方面，也可以為以后的開發(fā)項目提供參考資料，便于管理者對于本開發(fā)過程中的不足之處進(jìn)行經(jīng)驗總結(jié)，避免相同的不當(dāng)之處出現(xiàn)在下一個開發(fā)項目中。

參考文獻(xiàn)

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