于慧洋
【摘 要】 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)正在飛速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系人們住房條件的重要行業(yè),在其發(fā)展過(guò)程中,也帶動(dòng)了一大批相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,所以房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了非常重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種特殊行業(yè),其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜,會(huì)涉及到多個(gè)領(lǐng)域,一般情況下房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)涉及到多方的大額投資,且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng),因此,房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作具有一定的難度。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)核算 問(wèn)題 改進(jìn)方法
引 言
近年來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛,各地房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì),但隨著國(guó)家頒布一系列的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策,使房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭有所減弱。在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中,還存在著許多問(wèn)題,給房地產(chǎn)企業(yè)的利益帶來(lái)了一定的影響,這也成為阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要因素。文章首先研究了房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作的主要內(nèi)容,其次列舉了會(huì)計(jì)核算工作的部分問(wèn)題,最后針對(duì)部分問(wèn)題探究了幾點(diǎn)改進(jìn)方法。
1 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的主要內(nèi)容
1.1 收入的核算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售過(guò)程一般要經(jīng)歷簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并收取定金、簽訂正式《商品房預(yù)售合同》、房屋竣工驗(yàn)收、收取房款、開(kāi)具銷售發(fā)票、收房等銷售環(huán)節(jié)。在此期間,可能會(huì)出現(xiàn)多種情況,如有的先收款再建造,有的按工程進(jìn)度收取房款,有的簽訂銷售合同后由于工期延誤而無(wú)法按合同約定的時(shí)間按時(shí)交房,有的銷售發(fā)票已開(kāi)具而項(xiàng)目還未驗(yàn)收交付等等。在進(jìn)行核算時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定來(lái)進(jìn)行核算,確保收入核算的準(zhǔn)確性。
1.2 成本核算
成本核算是會(huì)計(jì)核算的重要內(nèi)容,其所涉及的范圍較廣,內(nèi)容較多,例如土地開(kāi)發(fā)利用費(fèi)、初步設(shè)計(jì)費(fèi)、工程建安費(fèi)、綠化設(shè)計(jì)費(fèi)等,在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中,應(yīng)該明確需要核算的項(xiàng)目,應(yīng)將其進(jìn)行合理分類,從而對(duì)成本進(jìn)行核算和控制。
1.3 成本分?jǐn)?/p>
成本分?jǐn)偡菔怯绊懛康禺a(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作的主要因素,房地產(chǎn)會(huì)計(jì)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作時(shí),首先要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理?xiàng)l件、規(guī)模大小、設(shè)計(jì)風(fēng)格、功能結(jié)構(gòu)、裝飾以及施工周期等諸多因素進(jìn)行綜合考慮,最終對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本分?jǐn)傔M(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算。在成本分?jǐn)偣ぷ髦校A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目屬于共同成本,可以采用建筑面積法、造價(jià)預(yù)算法或直接成本法進(jìn)行成本分?jǐn)?。公共服?wù)設(shè)施費(fèi)用同樣屬于共同成本,因此也能夠根據(jù)上述三種方法進(jìn)行成本分?jǐn)偂km然一些借款費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等屬于間接成本,但只有借款費(fèi)用不適用建筑面積法進(jìn)行成本分?jǐn)偂?/p>
1.4 利潤(rùn)核算
利潤(rùn)是所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重心,也是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)效益最直接的體現(xiàn)。會(huì)計(jì)人員需要對(duì)于整個(gè)工程中的所有收支情況進(jìn)行仔細(xì)核對(duì),并制作相應(yīng)利潤(rùn)清單,對(duì)于資金的變化情況進(jìn)行分析,并對(duì)于利潤(rùn)進(jìn)行評(píng)估,為投資商的投資計(jì)劃奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。
1.5固定資產(chǎn)的核算
固定資產(chǎn)主要指的是一些可以長(zhǎng)期使用或能夠重復(fù)使用的建筑和機(jī)器設(shè)備,這些資產(chǎn)一般都有一個(gè)預(yù)期的使用年限,進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作時(shí)需要根據(jù)相關(guān)設(shè)備和建筑的使用時(shí)間對(duì)其進(jìn)行折舊計(jì)算。但這些資產(chǎn)的折舊率和折舊方式并不是固定的,因?yàn)樵谑褂眠^(guò)程中可能會(huì)因?yàn)槟承┰驅(qū)е逻@些資產(chǎn)提前報(bào)廢,進(jìn)而影響最終的折舊計(jì)算工作。所以在對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行核算時(shí),首先要對(duì)其損耗情況進(jìn)行詳細(xì)的記錄,并根據(jù)損耗情況制定相應(yīng)的折舊方案,以便后期對(duì)進(jìn)行資產(chǎn)管理。
2 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題
2.1 會(huì)計(jì)核算科學(xué)設(shè)置過(guò)于繁雜
會(huì)計(jì)科目指的是通過(guò)系統(tǒng)劃分、編制房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算目標(biāo)、任務(wù)或是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作而成的會(huì)計(jì)項(xiàng)目。會(huì)計(jì)科目是對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)的組織構(gòu)架進(jìn)行分類管理的重要工作,能夠?qū)ΡO(jiān)督與控制房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)運(yùn)作情況。為了確保能夠有效監(jiān)管企業(yè)會(huì)計(jì)活動(dòng)情況,企業(yè)必須要嚴(yán)格依照國(guó)家有關(guān)規(guī)章制度來(lái)合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目,嚴(yán)禁隨意增減。同樣,房地產(chǎn)行業(yè)在設(shè)置會(huì)計(jì)科目時(shí)也應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法規(guī)來(lái)進(jìn)行,且需要在年底對(duì)全部經(jīng)營(yíng)賬目進(jìn)行結(jié)賬,并在年終結(jié)賬之后建立新賬。但是房地產(chǎn)行業(yè)具有結(jié)算周期長(zhǎng)、資金巨大、施工地點(diǎn)分散等特點(diǎn),在實(shí)際核算過(guò)程中該種方法不但會(huì)讓企業(yè)賬目處理變得復(fù)雜,而且還會(huì)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位實(shí)際情況不相符,從而導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算難度加大,致使其核算準(zhǔn)確性下降。
2.2 稅收核算操作不合理
房屋銷售時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的重要經(jīng)濟(jì)來(lái)源,但在實(shí)際銷售過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)各種管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用等。就目前情況來(lái)看,房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作中較為嚴(yán)重的問(wèn)題就是相關(guān)企業(yè)未對(duì)自身的收入來(lái)源和去向進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮怂?,進(jìn)而導(dǎo)致相關(guān)費(fèi)用和稅收都存在一定的不合理現(xiàn)象。比如,大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)利用政府審批的房地產(chǎn)預(yù)售許可證,以期房的形式進(jìn)行房地產(chǎn)銷售,并且會(huì)收取客戶的部分保證金,同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)把這部分資金作為其銷售收入來(lái)源,但從嚴(yán)格意義上看,這種預(yù)收的暫時(shí)款項(xiàng)不能作為收入進(jìn)行確認(rèn)。
2.3 會(huì)計(jì)核算工作內(nèi)容繁復(fù)缺乏配比性
不同于普通企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性,其所涉及的業(yè)務(wù)類型比較繁雜,且經(jīng)濟(jì)活動(dòng)也具有一定的復(fù)雜性。房地產(chǎn)行業(yè)具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)的特點(diǎn),只有具有較高的單位價(jià)值才可以盈利,并且其消費(fèi)對(duì)象類型較多,所以導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)時(shí)難以準(zhǔn)確確認(rèn)其費(fèi)用、收入以及利潤(rùn)。尤其是在大額投資或是經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)的環(huán)節(jié),資源的投入以及來(lái)源就更為復(fù)雜,從而大大增加了會(huì)計(jì)核算的難度。在實(shí)際核算過(guò)程中,配比是一項(xiàng)極為重要的原則,不但要確保確認(rèn)費(fèi)用、收入以及成本時(shí)要滿足因果關(guān)系,而且還需保持一致性,以便于能夠?qū)⒏黝愘M(fèi)用以及收入的來(lái)源及去向全面的反應(yīng)出來(lái)。
但是在實(shí)際核算過(guò)程中,往往難以落實(shí)配比性原則,房地產(chǎn)企業(yè)在核算收入與成本時(shí)往往難以做到合理匹配。通常情況下,如果房屋層數(shù)較低,且層與層之間銷售價(jià)格較為相近時(shí),計(jì)算單位面積成本則可以通過(guò)總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數(shù)較高,則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會(huì)對(duì)房屋售價(jià)產(chǎn)生影響,如若依舊使用總成本分?jǐn)偟姆椒▉?lái)核算高樓層成本,則會(huì)導(dǎo)致成本與收入不匹配的情況發(fā)生。endprint
3 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的改進(jìn)方法
3.1 嚴(yán)格確定收入標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)商品最終的銷售收入必須具備明確的依據(jù),這種依據(jù)主要包括兩種,一種是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù),另一種是法律依據(jù)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)主要是指相關(guān)行業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,就是指相關(guān)行業(yè)會(huì)計(jì)工作制度中的關(guān)于銷售收入的確認(rèn)準(zhǔn)則。法律依據(jù)是房地產(chǎn)行業(yè)根據(jù)相關(guān)法律專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行交易行為所得收入的認(rèn)證依據(jù),國(guó)家現(xiàn)行的法律法規(guī)中對(duì)于房地產(chǎn)銷售行為有明確的規(guī)定,認(rèn)證時(shí)僅僅對(duì)規(guī)定之內(nèi)的銷售收入進(jìn)行認(rèn)證,而一些規(guī)定之外的收入都不能予以法律認(rèn)證。通過(guò)使用這些標(biāo)準(zhǔn)可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收支狀況進(jìn)行可靠地管理。
3.2 增加信息內(nèi)容
應(yīng)該適當(dāng)?shù)丶哟蟪杀镜墓_(kāi)力度,加大對(duì)現(xiàn)金流量的告知力度。因?yàn)橥恋氐馁Y本有很大的利潤(rùn)空間,同時(shí)還有很大的投資價(jià)值,在企業(yè)公開(kāi)的信息內(nèi)容中對(duì)土地的各種情況進(jìn)行準(zhǔn)確的告知,還應(yīng)對(duì)成本的各種情況進(jìn)行細(xì)節(jié)的披露,增加各種分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的顯示。這樣才能保證現(xiàn)金流量信息的真實(shí)、可靠,這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。
3.3 加大會(huì)計(jì)核算工作的監(jiān)管力度
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)自身的實(shí)際情況有一個(gè)清楚的了解,以便針對(duì)實(shí)際情況開(kāi)展相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算監(jiān)管工作,同時(shí)也要加大監(jiān)管力度,對(duì)會(huì)計(jì)核算的全過(guò)程進(jìn)行有效監(jiān)管。開(kāi)展核算工作之前,要對(duì)企業(yè)的資金情況進(jìn)行科學(xué)地評(píng)估,進(jìn)而更好的了解企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。加大會(huì)計(jì)核算工作的監(jiān)管力度,能夠幫助企業(yè)更加清楚當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r,進(jìn)而幫助領(lǐng)導(dǎo)層作出正確的決策,促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。
3.4 完善分配制度
企業(yè)應(yīng)該制定完善的分配制度,對(duì)于企業(yè)利潤(rùn)分配以及資金投入進(jìn)行明確規(guī)定和詳細(xì)記錄,制定合理的資金管理標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范企業(yè)中的資金管理工作,從而杜絕企業(yè)內(nèi)容員工虛假報(bào)賬的現(xiàn)象。另外,企業(yè)還應(yīng)完善相關(guān)獎(jiǎng)懲制度,并以此對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì),調(diào)動(dòng)員工工作的積極性,減少員工犯錯(cuò)的現(xiàn)象,提高工作效率,使會(huì)計(jì)核算與資金管理工作更加完善。
結(jié) 語(yǔ)
會(huì)計(jì)核算工作是企業(yè)財(cái)務(wù)工作中的重點(diǎn)內(nèi)容,由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程與一般企業(yè)相比有許多特殊之處,因此,房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作存在許多問(wèn)題,給房地產(chǎn)行業(yè)的利益造成了嚴(yán)重的影響。為此,只有不斷深入研究問(wèn)題的根本所在,對(duì)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算工作體系和制度進(jìn)行完善,才能有效轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀,最終促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
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