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      十九大透露地產(chǎn)新信號(hào):租賃市場(chǎng)將是一片綠洲

      2018-01-08 08:54:52劉策深圳明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)
      中華建設(shè) 2017年12期
      關(guān)鍵詞:紅利開(kāi)發(fā)商租金

      劉策 深圳明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)

      十九大透露地產(chǎn)新信號(hào):租賃市場(chǎng)將是一片綠洲

      劉策 深圳明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)

      舉世矚目的十九大召開(kāi)后,人們紛紛解讀,中央到底釋放了什么地產(chǎn)新信號(hào)?毫無(wú)疑問(wèn),租賃是主題詞。特別是今年年中以來(lái),以廣州“租售同權(quán)”提出為開(kāi)端,租賃政策的春風(fēng)吹遍中華大地,開(kāi)發(fā)商均躍躍欲試,希望能夠挖到新的一桶金。

      公寓市場(chǎng)無(wú)疑前景廣闊,但是對(duì)很多從業(yè)者而言,卻是只聞雷聲,不見(jiàn)下雨,就不見(jiàn)雨下來(lái),這么好的萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)為啥不賺錢呢?尤其對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),在這樣的糾結(jié)心態(tài)下,對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展造成了很大影響,業(yè)務(wù)進(jìn)兩步退一步是常態(tài)。

      如果說(shuō),公寓市場(chǎng)萬(wàn)億級(jí)的規(guī)模,讓更多的人知道了這片新大陸,那么,經(jīng)過(guò)耐心耕耘,租賃市場(chǎng)也一定會(huì)成為一片綠洲,而這主要源于行業(yè)發(fā)展的三大底層邏輯變化。

      一、從土地紅利到租金紅利

      過(guò)去開(kāi)發(fā)商在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中舉足輕重,為什么開(kāi)發(fā)商過(guò)去二十年能夠成為社會(huì)產(chǎn)業(yè)鏈的頂端以及經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的主要獲得者?

      背后的奧秘就是開(kāi)發(fā)商獲得了一個(gè)不斷升值的資產(chǎn)包,這個(gè)資產(chǎn)包核心就是土地和房子。過(guò)去二十年房?jī)r(jià)在不斷上漲,開(kāi)發(fā)商拿到了地和房子,這個(gè)資產(chǎn)包就可以不斷地滾動(dòng)起來(lái),而且通過(guò)杠桿還極大地放大了升值收益,所以開(kāi)發(fā)商就成了城市化、土地紅利和資產(chǎn)升值大背景下最大的受益者。

      而現(xiàn)在,一線城市土地增量開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)越來(lái)越少,對(duì)于房?jī)r(jià),國(guó)家調(diào)控也越來(lái)越嚴(yán),原來(lái)的資產(chǎn)包杠桿風(fēng)險(xiǎn)急劇加大,一線城市的土地肯定還是有紅利的資產(chǎn)包,但是數(shù)量越來(lái)越少,越來(lái)越多地轉(zhuǎn)化為租賃用地,那么未來(lái)新的資產(chǎn)包是什么?答案是,地產(chǎn)上半場(chǎng)資產(chǎn)包是土地,而地產(chǎn)下半場(chǎng)開(kāi)發(fā)商要爭(zhēng)奪的主要資產(chǎn)可能會(huì)從土地變?yōu)樽饧s包。目前進(jìn)入租賃市場(chǎng),從長(zhǎng)期角度來(lái)看,就是抄底了被低估的租約資產(chǎn)。

      數(shù)據(jù)顯示,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)租金紅利的爆發(fā)。這主要是由于租賃人口驅(qū)動(dòng)和租金水平驅(qū)動(dòng)效應(yīng)疊加所帶來(lái)的。

      1.租賃人口規(guī)模還有很大提升空間

      這是中投證券關(guān)于長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀等5個(gè)國(guó)家級(jí)城市群人口占比和國(guó)際上大的都市圈比較,可以發(fā)現(xiàn)人口占比是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際大都市圈的,比如美國(guó)和日本基本上都占到了20%,甚至50%以上,國(guó)內(nèi)的這些大都市圈現(xiàn)在最多的也就是12.6%,低的還有4.2%,所以人口集聚還有非常大的空間,未來(lái)絕大部分可能要靠租賃解決問(wèn)題,所以租賃人口會(huì)有一個(gè)很大的提升。

      2.租賃人口占比還有上升空間

      像目前租賃市場(chǎng)的主陣地北上廣深的這些城市租賃人口大概占到30%,和國(guó)際平均50%的水平比較,這個(gè)比例還是相對(duì)偏低的,還有50%~100%的增長(zhǎng)空間。

      3.租售比偏低,租金水平處于歷史低谷

      這張圖把過(guò)去北上廣深從2008年到現(xiàn)在十年的租售情況做了一個(gè)對(duì)比,隨著十年房?jī)r(jià)的上漲,租售比一直處于下降通道,同時(shí)和美國(guó)、日本這些發(fā)達(dá)國(guó)家比較,我們的租售水平僅僅只有他們的一半。這就意味著如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)正常發(fā)展的話,租售比一定會(huì)往國(guó)際的平均水平回歸。目前的租約是被低估的,目前的租金水平也是被低估的。

      4.低于國(guó)際水平的租金收入比

      關(guān)于租金水平低于國(guó)際水平的租金收入比,一線城市大概是在28%,而倫敦是67.98%,這意味著我們?cè)谧饨鹚轿磥?lái)的上漲方面有一個(gè)非常大的機(jī)會(huì),經(jīng)濟(jì)發(fā)展,收入提高,人口集聚都能夠推動(dòng)核心城市租金水平的提升。

      二、從資本紅利到服務(wù)紅利

      1.服務(wù)崛起:勞動(dòng)力在社會(huì)財(cái)富分配中比重將逐步加大

      隨著目前資本的充裕,老齡化來(lái)臨,勞動(dòng)力逐步變得相對(duì)稀缺,未來(lái)勞動(dòng)力價(jià)格一定會(huì)不斷提升,未來(lái)整個(gè)社會(huì)的分配結(jié)構(gòu)一定會(huì)不斷地優(yōu)化,會(huì)從目前按資分配、資本占主導(dǎo)的時(shí)代,逐步過(guò)渡到資本和勞動(dòng)力并駕齊驅(qū)的時(shí)代,勞動(dòng)力分配的比例會(huì)逐步地提升,勞動(dòng)力的價(jià)格也會(huì)提升。

      對(duì)于租賃來(lái)說(shuō),在消費(fèi)升級(jí)的大背景下, 勞動(dòng)力要解決的核心問(wèn)題就是怎么提升租客居住的體驗(yàn),給租客提供一個(gè)美好的新的生活方式。

      2.服務(wù)商崛起:勞動(dòng)力價(jià)差紅利+服務(wù)規(guī)?;男适找?/p>

      服務(wù)商的崛起是必然,因?yàn)榉?wù)商在勞動(dòng)力價(jià)格提升的背景下會(huì)享受到兩大紅利:

      首先是勞動(dòng)力價(jià)差的紅利,因?yàn)閷?duì)服務(wù)商來(lái)講,他們聘請(qǐng)了很多的服務(wù)人員,規(guī)?;霉こ杀鞠鄬?duì)來(lái)說(shuō)會(huì)低一些,但如果是勞動(dòng)者本人點(diǎn)對(duì)點(diǎn)地給客戶服務(wù)的話價(jià)格是比較高的,因此,規(guī)?;姆?wù)費(fèi)用可以享受到一個(gè)批零的差價(jià)。

      其次是服務(wù)規(guī)模化后帶來(lái)的效率收益。服務(wù)商把這么多人聚到一起給租戶提供服務(wù)的時(shí)候,這種規(guī)?;瓦M(jìn)行培訓(xùn)所帶來(lái)的效益的提升就是效率的收益。

      三、從“98房改”到“租賃新政”

      1998年,國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》具有劃時(shí)代意義,房地產(chǎn)的市場(chǎng)化開(kāi)啟了中國(guó)住房變革的序幕,土地、金融等政策的支持,也促使市場(chǎng)迎來(lái)了史無(wú)前例的大發(fā)展、大繁榮。

      然而,在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展高歌猛進(jìn)的20年,房產(chǎn)被附上了“資產(chǎn)”屬性。隨著高企的房?jī)r(jià)飽受詬病,“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”被中央明確定位。今年7月份以來(lái),住建部和各個(gè)省市圍繞租賃的政策此起彼伏,租賃新政目前的政策導(dǎo)向是非常清晰的,核心就是加大租賃的供給。

      在各項(xiàng)政策支持下,租賃市場(chǎng)紅利顯著。

      第一是區(qū)域紅利。國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展租賃的城市,尤其北上廣深將迎來(lái)大發(fā)展的機(jī)會(huì),特別是廣州甚至都提出要打造租賃總部經(jīng)濟(jì)的宏大定位。

      第二是土地紅利,北京、上海、廣州、深圳都是租賃重點(diǎn)發(fā)展的城市,基本上后續(xù)的用地可能在租賃住宅方面會(huì)有重點(diǎn)的傾斜。隨著越來(lái)越多租賃用地的推出,特別對(duì)國(guó)企來(lái)講,尤其是上海已經(jīng)開(kāi)出了二三十塊租賃用地,全部都是由國(guó)企持有和獲得,比如光明地產(chǎn)成了拿租賃用地的大頭,國(guó)企利用這種體制的優(yōu)勢(shì)確實(shí)能夠享受到土地的紅利。

      第三是證券化的紅利,國(guó)家在金融方面給我們提供了很多政策的優(yōu)惠,現(xiàn)在可能還沒(méi)有辦法大規(guī)模推廣,因?yàn)槟壳胺弦蟮臉?biāo)的還不多,主要困難是基礎(chǔ)資產(chǎn)收益太低,但如果是現(xiàn)在拿的租賃用地要做REITs,基礎(chǔ)資產(chǎn)收益是符合要求的。

      未來(lái)證券化的洪流一定會(huì)越滾越大,對(duì)于運(yùn)營(yíng)商而言,越早進(jìn)行證券化的布局,就可以越早享受到這種證券化紅利,主要是流動(dòng)性和估值的溢價(jià),這是需要在政策層面積極把握的。

      并且在證券化紅利下,將推動(dòng)行業(yè)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,比如新派公寓發(fā)行的國(guó)內(nèi)首單公寓類REITs,新派公寓作為運(yùn)營(yíng)商,一方面,每年可享受租金收入5%比例的管理費(fèi),并且在基金退出時(shí)還要補(bǔ)足到每年12%,另一方面,還可以享受資產(chǎn)增值溢價(jià)分成,基金劣后享受資產(chǎn)升值所有收益,而新派將分得20%的資產(chǎn)升值收益。

      四、展望:對(duì)行業(yè)的兩個(gè)猜想

      1.從資產(chǎn)流量到資產(chǎn)存量

      目前整個(gè)國(guó)家的政策正在驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)投資模型或者投資場(chǎng)景的轉(zhuǎn)變,就是從資產(chǎn)流量的時(shí)代變到了資產(chǎn)存量的時(shí)代。

      過(guò)去我們主要是通過(guò)“開(kāi)發(fā)商+融資”這個(gè)模式,這就是我們地產(chǎn)的全貌或者地產(chǎn)的場(chǎng)景。流量是什么概念?對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講,假設(shè)我有一百個(gè)億,我要盡可能把它流動(dòng)起來(lái),通過(guò)加大杠桿提高周轉(zhuǎn),如果土地成本能夠控制住的話就意味著我們可以獲得特別高的ROE(凈資產(chǎn)收益率)。在這種情況下,不斷地通過(guò)資產(chǎn)滾資產(chǎn),能夠?qū)崿F(xiàn)整個(gè)資產(chǎn)規(guī)模和利潤(rùn)的擴(kuò)大,這是過(guò)去整個(gè)行業(yè)投資的邏輯?,F(xiàn)在這種滾資產(chǎn)的模式在國(guó)家目前頻繁的政策調(diào)控下風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高,而且一線城市招拍掛的機(jī)會(huì)也越來(lái)越少。

      而通過(guò)新派公寓和保利公寓的REITs,我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)新的機(jī)會(huì)出來(lái)了。當(dāng)這個(gè)社會(huì)主要的資產(chǎn)都變成存量資產(chǎn)或者持有的時(shí)候,或者現(xiàn)在我們拍地主要是持有的時(shí)候,我們?cè)趺磾U(kuò)大資產(chǎn)管理規(guī)模?如何通過(guò)擴(kuò)大管理規(guī)模實(shí)現(xiàn)管理費(fèi)的收入?如何提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的效率?如何通過(guò)運(yùn)營(yíng)效率獲得超額利潤(rùn)提成?我們的利潤(rùn)從原來(lái)的銷售利潤(rùn)變?yōu)橘M(fèi)率收益,這是未來(lái)行業(yè)根本的盈利方式的轉(zhuǎn)變。

      這就是未來(lái)我們開(kāi)發(fā)商都會(huì)往資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型,做好資產(chǎn)管理是未來(lái)我們需要重點(diǎn)思考的一個(gè)問(wèn)題,包括盈利模式或者整個(gè)發(fā)展的邏輯都在發(fā)生深刻的變化。

      推行資產(chǎn)證券化目前最大的難點(diǎn)就是基礎(chǔ)資產(chǎn)收益率,可能有稅收、制度各個(gè)方面的原因,實(shí)際上估值太高是目前一個(gè)比較關(guān)鍵的原因。換句話說(shuō),我要上REITs的話至少可以有百分之七八的收益率,否則為何要投?但是目前國(guó)內(nèi)的這種租售比尤其是住宅只有1.5%~2%,所以根本就沒(méi)有辦法滿足上REITs的要求?,F(xiàn)在隨著國(guó)家租賃用地的推出,未來(lái)符合收益要求的這種標(biāo)的會(huì)越來(lái)越多,而且原來(lái)有些商辦物業(yè)如果經(jīng)過(guò)變性改成商改住以后,它的收益率也會(huì)提高,如果能夠達(dá)到5%左右,基本上大規(guī)模買賣REITs的條件就會(huì)越來(lái)越成熟。

      REITs一方面是基礎(chǔ)資產(chǎn)收益率,另一方面和利率本身有關(guān)。如果資產(chǎn)收益率大于利率的話,相當(dāng)于對(duì)REITs來(lái)講是可以加杠桿的,原來(lái)是2%的利潤(rùn)率,如果利息更低的話可以融一半的資金,收益可以變成百分之四?,F(xiàn)在我們是倒掛的,就是租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期一年期的貸款,甚至低于十年期的貸款。如果從美國(guó)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率來(lái)看的話,會(huì)發(fā)現(xiàn)過(guò)去的二十年雖然過(guò)程中有波動(dòng),但是整體呈現(xiàn)下行的趨勢(shì),所以我們國(guó)家未來(lái)的利率一定也是這樣一個(gè)走勢(shì),盡管現(xiàn)在短期有反復(fù),未來(lái)一定會(huì)逼近成熟的市場(chǎng)。一旦我們的資本慢慢放開(kāi),利率一定是會(huì)和國(guó)際接軌。利率一旦下行,REITs自己就可以融資,因?yàn)槭找媸?%,只要利率低于5%,融資再去提升收益和規(guī)模就是有利可圖的,這樣也能夠改善REITs的回報(bào)。

      2.5 大基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)商的崛起

      前面是從開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的角度來(lái)給大家展望,除此之外,我認(rèn)為未來(lái)市場(chǎng)一定是一個(gè)整體的生態(tài)體系。一方面有挖礦的,同時(shí)旁邊還有賣鐵鏟賣礦泉水的,未來(lái)有五個(gè)類型的服務(wù)商一定會(huì)崛起:

      首先,是信息平臺(tái),實(shí)現(xiàn)房源——客源的連接,蘑菇租房、阿里和京東都在介入這個(gè)市場(chǎng),解決的就是信息不對(duì)稱的租房問(wèn)題,C端能夠馬上看到所有的房源,B端可以通過(guò)這個(gè)平臺(tái)獲得更多的流量盡快出房,這些慢慢就會(huì)崛起。

      其次,就是供應(yīng)鏈平臺(tái),實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商/運(yùn)營(yíng)商——供應(yīng)商的連接,現(xiàn)在公寓運(yùn)營(yíng)商裝修的環(huán)節(jié)產(chǎn)品不標(biāo)準(zhǔn),包括裝配式裝修等等,未來(lái)供應(yīng)鏈也有很好的企業(yè)機(jī)會(huì)。

      再次,就是金融平臺(tái),實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)商——資金的連接。金融方面就是怎樣解決公寓運(yùn)營(yíng)商資金的問(wèn)題,比如ABS和REITs,金融機(jī)構(gòu)也會(huì)成熟。

      另外,就是技術(shù)平臺(tái),實(shí)現(xiàn)員工——房源管理的連接。技術(shù)方面比如SAAS供應(yīng)商,明源云已經(jīng)在這個(gè)市場(chǎng)做了兩年多的儲(chǔ)備,接下來(lái)相信和開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商有更多的合作機(jī)會(huì)。

      最后,就是內(nèi)容平臺(tái),解決從業(yè)者——知識(shí)的連接,現(xiàn)在整個(gè)公寓行業(yè)雖然是五萬(wàn)億的市場(chǎng),但是目前的人才缺口近3年就有50多萬(wàn),特別可悲的是,現(xiàn)在所有的高校都沒(méi)有公寓專業(yè),只有酒店管理專業(yè),也沒(méi)有公寓這一塊的導(dǎo)師,沒(méi)有辦法給社會(huì)提供足夠的人才,社會(huì)上也沒(méi)有一個(gè)可以大規(guī)模擴(kuò)張的知識(shí)服務(wù)平臺(tái),通過(guò)線下和高校和企業(yè)家連接,線上提供精品內(nèi)容培養(yǎng)這些未來(lái)的公寓店長(zhǎng)和CEO,未來(lái)這個(gè)平臺(tái)一定能夠成長(zhǎng)為獨(dú)角獸企業(yè)。(文章由劉策副院長(zhǎng)在2017年湖北省暨武漢市住房租賃市場(chǎng)創(chuàng)新發(fā)展論壇上的錄音整理)

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