前男友賣了我們的房，能否追償

田野 叢林

郭鵬和沈菁是一對情侶，為了結(jié)婚，雙方共同出資購買了一套住房，并按約定登記在郭鵬名下。購房后，兩人的感情卻出現(xiàn)了問題并最終分手，雙方便協(xié)商出賣共同購置的房屋。因當(dāng)時(shí)房屋價(jià)值處于波動(dòng)之中，關(guān)于賣房的時(shí)間點(diǎn)雙方未能協(xié)商一致，沈菁要求售房屋的時(shí)間緩一緩，待賣房不虧損或有盈利時(shí)，及時(shí)出售以了結(jié)雙方購房資金問題?？晒i在未征得沈菁同意的情況下，于兩個(gè)月后擅自將房屋出賣法院，此時(shí)房屋價(jià)值正進(jìn)入緩慢上漲階段，從而造成了房屋升值虧損。沈菁便要求郭鵬賠償因提前賣房所造成的升值虧損，并將官司打到了法院。

那么，昔日情侶分手后，郭鵬擅自出賣處于升值期的共有房屋，前女友沈菁追討升值損失能否獲得法院支持呢？

共同出資購房后男方擅自出賣

現(xiàn)年38歲的郭鵬，從湖北老家考取到北京就讀大學(xué)，畢業(yè)后就留在北京打拼。幾年前，經(jīng)親戚介紹，郭鵬與小自己一歲的北京女孩沈菁相識、相戀。經(jīng)過兩三年的戀愛，兩人到了談婚論嫁的地步。由于沒有婚房，雙方約定共同出資先購買一套二手房過渡一下，待有錢了再換新房。

2014年7月，郭鵬經(jīng)過幾個(gè)月的奔波，尋找房源，實(shí)地查看，多方了解，終于看中了一處房屋，并于當(dāng)月19日與房主簽訂了購房合同，約定房屋成交總價(jià)格218萬元，擬貸款金額81萬元。

隨后，沈菁與郭鵬按照事前的約定，于2014年8月24日簽訂了《婚前購房協(xié)議》。該協(xié)議沈菁為甲方，郭鵬為乙方，共同約定：“一、雙方擬購房產(chǎn)建筑面積91.56平方米，房產(chǎn)總價(jià)230萬元（含稅費(fèi)、中介費(fèi)及相關(guān)雜費(fèi)等）。二、雙方確認(rèn)房屋首付款金額為135萬元，雙方各出資67.5萬元，剩余房款共計(jì)95萬元，雙方確認(rèn)通過以乙方名義辦理按揭貸款方式支付，為雙方的共同債務(wù)。三、雙方經(jīng)協(xié)商一致，房屋以乙方名義簽署購房合同、貸款合同等文件并辦理房產(chǎn)登記。四、乙方承諾取得房屋權(quán)屬證書后，將于合適時(shí)機(jī)按雙方房屋首付款出資比例，將甲方登記為房屋的共有人。乙方確認(rèn)，無論甲方是否登記，或因任何原因未能登記為房屋的共有人，均不影響甲方作為房屋共有人所應(yīng)享有的全部合法權(quán)利，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得以任何理由、任何形式侵害甲方上述權(quán)利。五、雙方確認(rèn)，無論因任何原因雙方需對本房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割的，按照首付款出資比例進(jìn)行劃分……”

協(xié)議簽訂后，沈菁考慮到買房過程中，還有一些雜費(fèi)需要支付，就于2014年9月4日一次性向郭鵬的賬戶轉(zhuǎn)賬72萬元。在購買涉案房屋過程中，郭鵬按約支付了房款及各種稅費(fèi)、代理費(fèi)、評估費(fèi)等多項(xiàng)雜費(fèi)11萬余元。此外，郭鵬辦理住房公積金貸款75萬元，還以消費(fèi)貸款的名義借貸10萬元作為購房款。

2014年9月16日，郭鵬取得房屋的所有權(quán)證。購買涉案房屋后，郭鵬主持對房屋進(jìn)行了裝修，裝修費(fèi)13萬余元。其后，郭鵬實(shí)際占有購買的房屋，并償還貸款。

一切準(zhǔn)備就緒，就等進(jìn)入洞房?？烧l也沒有想到，2015年元旦前后，沈菁與郭鵬的感情開始出現(xiàn)變故，雙方計(jì)劃不再結(jié)婚。對此，沈菁稱是因郭鵬單方悔婚所致。

不管出于什么原因，兩人終究走不到一起了，只得分手。分手后，房子的處置便成了兩人唯一的問題。2015年7月，沈菁與郭鵬經(jīng)多次協(xié)商，兩人均同意將房屋出售變現(xiàn)再按雙方約定的比例分配，但因當(dāng)時(shí)房產(chǎn)市場低迷，房屋價(jià)值處于波動(dòng)之中，沈菁提出，“出售房屋的時(shí)間緩一緩，待賣房不虧損或有盈利的前提下，及時(shí)出售以了結(jié)兩家購房資金問題”。郭鵬的意見是，“按目前行情及較長時(shí)期預(yù)測盈利是不可能的。為了盡快解決這個(gè)問題，只能繼續(xù)掛牌賣房，盡量爭取減少虧損”。因?qū)τ谫u房的時(shí)間未能協(xié)商一致，雙方不歡而散。

2015年9月，北京的二手房價(jià)值正處于緩慢上漲階段，而郭鵬在未征得沈菁同意，且未告知沈菁的情況下，于當(dāng)月27日與他人簽訂了房屋買賣合同，將雙方共同的房屋以229.5萬元的價(jià)格出賣了。同時(shí)，雙方還就購房款支付方式和時(shí)間及房屋產(chǎn)權(quán)變更的時(shí)間等問題進(jìn)行了約定。

2016年4月24日，郭鵬利用購房人支付的首筆購房款償還完畢公積金貸款的貸款及利息，拿回了抵押在銀行的房產(chǎn)證。同年5月17日，郭鵬將房屋過戶到購房人的名下，購房人于次日付清了全部購房尾款。

前女友維權(quán)訴上法庭

2016年7月31日，郭鵬告知沈菁涉案房屋已經(jīng)出賣，要求分割賣房款。沈菁一聽，極為不滿：“現(xiàn)在房屋價(jià)值正處于升值期，為什么不征得我的同意就把房子賣了？而且出賣的價(jià)格比我們購房的花費(fèi)還少幾千元，為什么要急于虧本賣房？”

“出賣房屋的價(jià)格高于當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格，再且房子已經(jīng)賣了，說什么也沒有用了?！惫i兩手一攤，繼續(xù)說，“扣除所有的成本，按照雙方約定的比例，應(yīng)退還你62萬元，你要不要？” 沈菁?xì)獠淮蛞惶巵?，憤憤地回敬道：“這本來就是我的錢，我憑什么不要？！”

這樣，郭鵬于2016年8月26日通過轉(zhuǎn)賬的方式先退還沈菁62萬元購房款，并給沈菁發(fā)了一條消息：“雙方共同出資購房糾紛一事至此已經(jīng)處理完畢?！?/p>

“房屋價(jià)值正處于上漲期，上漲的幅度還很大，應(yīng)該可以賺回不少錢。可是，郭鵬不通知我，也不征得我的同意，就將房子虧本賣掉，不要說盈利了，自己還虧了10萬多元，這事怎么可能就這樣完畢了呢？”于是，沈菁又找到郭鵬，要求郭鵬還得退還自己購房款的差額，并賠償房屋的升值損失。

沈菁要求郭鵬繼續(xù)退還房屋的升值損失，而郭鵬表示雙方共同出資購房糾紛已經(jīng)處理完畢。雙方各執(zhí)一詞，互不相讓，致使矛盾升級，無法調(diào)和。在多次交涉無果的情況，沈菁一怒之下，來到北京市昌平區(qū)法院，一紙民事訴狀將郭鵬推上了被告席，要求郭鵬退還購房款10萬元，并賠償房屋增值損失74萬余元。

法庭上，沈菁訴稱：2014年8月底，雙方以郭鵬的名義購買了房屋，總價(jià)款230萬元，本人出資72萬元。因郭鵬悔婚兩人分手，均同意將共同出資購買的房屋出賣，但因當(dāng)時(shí)房屋價(jià)值低迷，本人要求緩一緩再賣。隨后，房屋價(jià)值開始回升，但郭鵬在未通知本人，更沒有征得本人同意的情況下，于2015年9月27日擅自將房屋以229.5萬元的低價(jià)出賣。2016年8月26日，郭鵬將所賣購房款中62萬元支付給本人，還欠10萬元應(yīng)當(dāng)由郭鵬繼續(xù)退還。此外，因北京市房價(jià)上漲，該房屋經(jīng)評估公司評估，已確定在2016年9月30日房屋假設(shè)為毛坯房狀態(tài)的市值為365萬余元，加上裝修的價(jià)值共計(jì)378萬余元，較購買時(shí)的價(jià)格增加了148萬元。本人享有50%的份額，即增值部分損失為74萬余元，應(yīng)當(dāng)由郭鵬賠償。

針對沈菁的訴求，郭鵬答辯稱：沈菁的意見是賣房的時(shí)機(jī)緩一緩，雙方討論處置方案的時(shí)間是2015年7月，賣房時(shí)間是9月，已經(jīng)延緩兩個(gè)月，所以并沒有違背沈菁提出緩一緩的意見。

“2015年9月，房價(jià)正處于下降通道，再說沈菁也沒有預(yù)測房價(jià)一定要漲，如果以本案訴訟時(shí)漲價(jià)之后的價(jià)格作為請求本人賠付的依據(jù)，對本人來說是不公平的。況且，沈菁提出的賠償房屋增值款損失的請求，是侵權(quán)損害賠償請求，是可得利益的賠付，本人的行為沒有過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！惫i向法庭解釋道。另外，買房總支出與賣房總收入，收支相抵，直接損失金額為20萬元，按照雙方的約定，扣除各自承擔(dān)10萬元的虧損后，已經(jīng)將沈菁的全部購房款支付完畢。

本案審理過程中，沈菁提出對房屋在2016年9月30日的市場價(jià)值進(jìn)行評估。郭鵬要求評估房屋在出賣時(shí)即2015年9月27日的市場價(jià)值。2017年9月15日，評估公司出具兩份評估報(bào)告。評估報(bào)告載明，涉案房屋在2015年9月27日的市場價(jià)值為217.23萬元（不含裝修），在2016年9月30日的市場價(jià)值為365.16萬元（不含裝修）。

一審判決支持女方部分請求

昌平區(qū)法院經(jīng)審理后認(rèn)為，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意。另依據(jù)《婚前購房協(xié)議》約定，郭鵬只有經(jīng)過沈菁的書面同意，才能處分房產(chǎn)。現(xiàn)雙方在出賣涉案房屋的時(shí)間點(diǎn)上并未達(dá)成一致意見，在此情況下，郭鵬只能通過繼續(xù)協(xié)商或依法提起訴訟的方式要求分割共有房產(chǎn)。郭鵬未經(jīng)沈菁同意甚至未通知她本人就將涉案房屋擅自出售，顯然侵犯了沈菁的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)和知情權(quán)。綜上，被告郭鵬侵權(quán)事實(shí)存在。

關(guān)于損失問題。選擇合適的時(shí)間點(diǎn)出售房屋，是重大決策問題，要慎重考慮行事。在存在其他共有人的情況下，房屋出售必須征得占法定份額共有人的同意或符合共有人之間的約定，否則無權(quán)處分人可能要因其決策而對其他共有人承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，郭鵬簽訂涉案房屋出售合同時(shí)，北京市二手房交易價(jià)格正處于緩慢上漲階段。因此，正常情況下延遲出售比早出售所獲得的收益更高。郭鵬明知其無權(quán)處分卻又未經(jīng)共有人沈菁同意擅自出售涉案房屋，給其帶來預(yù)期經(jīng)濟(jì)損失。郭鵬有義務(wù)對沈菁的損失進(jìn)行賠償。

沈菁只是提出“賣房不虧損或有盈利的前提下”的前提條件，該條件無法指向確定的時(shí)間點(diǎn)，其主張以2016年9月30日的市場價(jià)格作為計(jì)算損失的截止點(diǎn)既沒有法律依據(jù)，也在事實(shí)上對郭鵬不公平。郭鵬的過錯(cuò)除了單方處分共有房屋外，還有長時(shí)間未披露房屋出售的事實(shí)和進(jìn)展，長時(shí)間未支付給沈菁應(yīng)得的價(jià)款。在房價(jià)上漲的大背景下，遲一天拿回購房款就意味著在未來購房時(shí)可能會拿出更多的金錢購買。因此，影響沈菁損失的最大因素是拿回購房款或應(yīng)得賣房款的時(shí)間。綜合以上分析，法院確定計(jì)算沈菁損失截止時(shí)間點(diǎn)為郭鵬轉(zhuǎn)賬給沈菁房款的時(shí)間即2016年8月26日，參考評估報(bào)告及相應(yīng)時(shí)間段北京市二手房交易價(jià)格漲幅情況酌情確定為353萬元（含裝修）。同時(shí)為公平計(jì)，法院酌情判決郭鵬支付沈菁其可享有的預(yù)期收益的70%。

關(guān)于沈菁要求退還全部購房款的請求，因買房稅費(fèi)、裝修費(fèi)及公積金還貸的本金和利息實(shí)際由郭鵬支付，但這些費(fèi)用都應(yīng)當(dāng)作為兩人的共同債務(wù)共同負(fù)擔(dān)。綜合考慮雙方的約定及各人的出資及支付的其他費(fèi)用，法院確認(rèn)郭鵬還應(yīng)再退還沈菁購房款10590元。

2018年2月23日，昌平區(qū)法院依據(jù)《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第6條、《中華人民共和國物權(quán)法》第97條、第99條的規(guī)定，作出一審判決，判決郭鵬退還沈菁購房出資款10590元，并賠償沈菁房屋增值損失43萬元。

二審駁回女方全部請求

一審判決后，郭鵬不服，向北京市第一中級法院提出了上訴。在上訴中，郭鵬訴稱：原審法院認(rèn)定本人無權(quán)處分房屋，該認(rèn)定錯(cuò)誤。沈菁在未被登記為共有人的情況下，只能依據(jù)雙方簽訂的《婚前購房協(xié)議》對購房出資款享有合同債權(quán)。本人作為單獨(dú)所有人，享有完全的處分權(quán)。另外，原審法院認(rèn)為雙方在賣房時(shí)間點(diǎn)上未達(dá)成一致，該認(rèn)定不符合事實(shí)。沈菁提出“時(shí)間上緩一緩，不虧損或房價(jià)上漲時(shí)及時(shí)出售”“及時(shí)出售”等表述，表達(dá)了沈菁要求賣房的明確意思。時(shí)間上緩一緩，不虧損或房價(jià)上漲，是給出了一個(gè)選擇范圍，本人在兩個(gè)月后的9月份出售房屋符合緩一緩的要求。同時(shí)，在房價(jià)低迷時(shí)，以出售總價(jià)和購買房屋含稅費(fèi)總價(jià)價(jià)格相差2000多元時(shí)出售，基本符合不虧的條件。

除此之外，郭鵬一方還認(rèn)為一審法院認(rèn)定己方侵權(quán)錯(cuò)誤，因?yàn)榧悍綗o法預(yù)測房屋走勢，主觀上不具有可責(zé)性。在損失認(rèn)定上，將房價(jià)的增值部分作為沈菁主觀預(yù)期所產(chǎn)生的損失，既不符合侵權(quán)損害賠償?shù)奶钛a(bǔ)原則，也不符合沈菁賣房之初不虧損的主觀預(yù)期。綜上，請求撤銷原審法院的判決，駁回沈菁的全部訴訟請求。

北京市一中院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案中，訴爭房屋未將沈菁登記為所有權(quán)人。沈菁雖與郭鵬簽訂了《婚前購房協(xié)議》，亦依約履行了出資義務(wù)，但法律未特別規(guī)定在此情況下沈菁已經(jīng)成為涉案房屋的物權(quán)人。沈菁對涉案房屋不享有物權(quán)項(xiàng)下的所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。沈菁以郭鵬侵害其物權(quán)為由主張涉案房屋的增值損失，于法無據(jù)，應(yīng)不予支持。

沈菁主張郭鵬賠償其涉案房屋的增值損失。由于沈菁對涉案房屋不享有所有權(quán)，其主張涉案房屋增值損失的邏輯基礎(chǔ)只能是《婚前購房協(xié)議》的履行利益。根據(jù)沈菁的陳述，其基于侵權(quán)責(zé)任法的規(guī)定要求郭鵬賠償其履行利益。我國侵權(quán)責(zé)任法第二條在詳細(xì)列舉其所保護(hù)的權(quán)利時(shí)，未包含合同債權(quán)。一審法院對此處理錯(cuò)誤，應(yīng)予以糾正。沈菁主張的房屋增值損失，可依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定解決。

關(guān)于出資款的返還。沈菁在本案中主張出資款返還，該數(shù)額為簡單的沈菁的出資數(shù)額減去郭鵬已返還數(shù)額之間的差額。前已述及，合同相對方基于侵權(quán)責(zé)任法的規(guī)定主張債權(quán)保護(hù)時(shí)，應(yīng)不予支持。郭鵬與沈菁之間就涉案房屋存在合同關(guān)系，首付款的返還亦應(yīng)當(dāng)通過合同糾紛解決為宜。綜上所述，一審法院適用法律錯(cuò)誤，北京市一中院予以糾正。

2018年8月15日，北京市一中院依照《侵權(quán)責(zé)任法》第2條、《物權(quán)法》第9條第1款、《民事訴訟法》第170條第1款第2項(xiàng)的規(guī)定，作出終審判決，判決撤銷一審判決，并駁回沈菁的全部訴訟請求。（文中涉案人物均為化名）