土地供應(yīng)與房地產(chǎn)傳導(dǎo)機制的大數(shù)據(jù)分析框架研究

■ 辜寄蓉/劉 寅/馮義從/王露露/方從剛/蘭井志

（1.四川師范大學(xué)地理與資源科學(xué)學(xué)院，成都 610101；2.四川省國土資源廳信息中心，成都 610072；3.成都市國土資源信息中心，四川 成都 610032；4.中國國土資源經(jīng)濟研究院，北京 101149）

土地供應(yīng)與房地產(chǎn)傳導(dǎo)機制的大數(shù)據(jù)分析框架研究

■ 辜寄蓉1/劉 寅1/馮義從2/王露露1/方從剛3,4/蘭井志4

（1.四川師范大學(xué)地理與資源科學(xué)學(xué)院，成都 610101；2.四川省國土資源廳信息中心，成都 610072；3.成都市國土資源信息中心，四川 成都 610032；4.中國國土資源經(jīng)濟研究院，北京 101149）

互聯(lián)網(wǎng)中豐富的社會、經(jīng)濟、生態(tài)信息，與不動產(chǎn)數(shù)據(jù)相結(jié)合，將更好地拓展不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的應(yīng)用范圍。研究采用大數(shù)據(jù)“用戶畫像”技術(shù)，提取不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫中登記類型、空間位置、土地利用分類、權(quán)利人等信息，輔助網(wǎng)絡(luò)大數(shù)據(jù)提取不動產(chǎn)價格、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)位條件等信息，對土地的供應(yīng)和房產(chǎn)的需求進行畫像，建立房產(chǎn)需求標(biāo)簽、土地供應(yīng)標(biāo)簽以及供需信號標(biāo)簽，實現(xiàn)供需聯(lián)動，搭建了土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場傳導(dǎo)機制框架。研究成果可精準、及時、全面地反映“土地—房產(chǎn)”之間的變化，為明確房地產(chǎn)市場的供應(yīng)和需求之間的相互作用研究提供系統(tǒng)化的數(shù)據(jù)支撐。

供需信號；房地關(guān)系；不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；大數(shù)據(jù)

1 研究背景

不動產(chǎn)數(shù)據(jù)具有豐富的人、地、房相關(guān)信息，但缺乏社會經(jīng)濟等相關(guān)信息?；ヂ?lián)網(wǎng)中豐富的社會、經(jīng)濟、生態(tài)信息，與不動產(chǎn)數(shù)據(jù)相結(jié)合，將更好地拓展不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的應(yīng)用范圍。“不動產(chǎn)+大數(shù)據(jù)”的數(shù)據(jù)體系可以提供精準數(shù)據(jù)、個體微觀的研究尺度。當(dāng)前，房價是社會關(guān)注的熱點，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控持續(xù)不斷，但現(xiàn)實收效非常有限，過量供應(yīng)或價格虛高的問題此起彼伏。依據(jù)面包與面粉的關(guān)系類比理論，房地產(chǎn)市場問題實際關(guān)鍵在土地供應(yīng)。關(guān)于土地市場供應(yīng)如何影響房地產(chǎn)市場這一核心問題，學(xué)者分別從價格影響機制、供求結(jié)構(gòu)、供需水平等方面進行了分析并取得一定成果，但仍缺乏對“土地—房產(chǎn)”兩者關(guān)系準確刻畫的手段與分析方法。本研究以“不動產(chǎn)+大數(shù)據(jù)”的方式構(gòu)建分析框架，以期精準、及時、全面地反映“土地—房產(chǎn)”之間的變化，為明確房地產(chǎn)市場的供應(yīng)和需求之間的相互作用研究提供系統(tǒng)化的數(shù)據(jù)支撐平臺。

目前,學(xué)術(shù)界對“土地—房產(chǎn)”關(guān)系以供求理論為基礎(chǔ)，主要從兩個方面展開討論：

(1)土地價格與房產(chǎn)價格的關(guān)系，其中關(guān)于二者理論方面的觀點主要有房價決定地價、地價決定房價、房價與地價相互影響三種，但是這三種觀點在不同時段也有不同體現(xiàn)。高波等[1]、郝壽義等[2]、杜建華[3]認為短期內(nèi)二者相互作用，長期房價決定地價；況偉大[4-5]、黃健柏等[6]認為地價是影響房價的主要因素；嚴金海[7]、李玲等[8]則認為地價和房價相互影響。

研究方法：學(xué)者們廣泛應(yīng)用的房地產(chǎn)市場研究方法主要包括四象限模型（高麗坤等[9]）、Granger因果關(guān)系檢驗（況偉大[4]、陳會廣等[10]、李玲等[8]、郝壽義等[2]）、回歸分析（況偉大[4]、李玲等[8]）、結(jié)構(gòu)方程（嚴金海[7]、杜建華[3]）等。這類型研究中，由于數(shù)據(jù)的獲取和跨度不同，即使采用同一種方法得到的結(jié)論也不盡相同。

(2)土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系，主要研究包括土地供應(yīng)量與房產(chǎn)數(shù)量、土地供應(yīng)與房價兩個部分。①土地供應(yīng)量與房產(chǎn)數(shù)量：林方磊[11]、高麗坤等[9]、張娟鋒等[12]、鄭娟爾[13]認為土地是房產(chǎn)產(chǎn)生的基礎(chǔ)，它們之間的關(guān)系受容積率控制，土地供應(yīng)量與房產(chǎn)數(shù)量呈線性相關(guān)。②土地供應(yīng)與房價：土地供應(yīng)包括土地供應(yīng)量、土地供應(yīng)方式以及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。有學(xué)者認為土地供應(yīng)量不能滿足市場需求，導(dǎo)致供需失衡，也有學(xué)者認為土地供應(yīng)量對市場的影響是隨著時間變化的。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對市場的影響作用于房價，土地供應(yīng)方式也會影響房價。

高麗坤等[9]和賈生華[14]在探討土地供應(yīng)量和房價的關(guān)系時，得出二者正相關(guān)的結(jié)論，認為土地供應(yīng)量越多，房價變化越大。鄭娟爾[13]和豐雷等[15]的觀點相反，認為土地供應(yīng)對房價具有負影響。張洪等[16]在全國尺度和云南省利用面板數(shù)據(jù)分析變量房價與房地產(chǎn)供應(yīng)關(guān)系，研究發(fā)現(xiàn)土地供應(yīng)量對房地產(chǎn)市場的影響，有兩年的時滯差別；而兩年時滯供應(yīng)量對價格產(chǎn)生負影響。而張淑娟等[17]采用博弈均衡分析土地供應(yīng)量導(dǎo)致房價變化，但影響不顯著。許多學(xué)者，如建設(shè)部課題組[18]認為土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整會顯著影響房價，對消費者預(yù)期產(chǎn)生改變。陳光等[19]認為作為房地產(chǎn)業(yè)的重要環(huán)節(jié)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，從全國來看存量土地利用少，增量利用多，不利于可持續(xù)發(fā)展。還有學(xué)者認為調(diào)整土地結(jié)構(gòu)是降低房價的關(guān)鍵，實現(xiàn)土地價格、區(qū)位、面積與市場的對接，可以有效控制房價。喬葉建[20]認為土地供應(yīng)的時滯效應(yīng)會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。白忠菊[21]以重慶為例子，從土地供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)和方式分析對房價的影響，認為供應(yīng)方式對各區(qū)域房價形成了較為普遍的影響，其中招拍掛方式影響作用最弱。

研究方法：根據(jù)不同的研究目的采用的方法主要有博弈論（張淑娟等[17]）、數(shù)里統(tǒng)計方法回歸分析（高麗坤等[9]、賈生華[14]、白忠菊[21]）以及結(jié)構(gòu)方程（喬葉建[20]）等。

2 基于大數(shù)據(jù)的研究方法

從前人研究看，學(xué)者們也開展過關(guān)于房地產(chǎn)價格空間分異與演化規(guī)律的GIS研究，為本文提供了研究思路與可借鑒的模式。但長期以來，土地數(shù)據(jù)和房產(chǎn)數(shù)據(jù)始終是分離的。學(xué)者們研究使用的數(shù)據(jù)只能反映房產(chǎn)或土地單方面的供需變化，房產(chǎn)信息與土地信息的不匹配，就不能有效地建立房地反饋關(guān)系，準確預(yù)測土地供應(yīng)與房產(chǎn)需求，實現(xiàn)土地和房地產(chǎn)供需的有效銜接。隨著研究向縱深、微觀、精細化發(fā)展，運用“大數(shù)據(jù)+不動產(chǎn)”研究，可以更加精確地把握房地產(chǎn)具體信息，研究其互動關(guān)系與傳導(dǎo)機制。

大數(shù)據(jù)分析中，“用戶畫像”是一種新穎的、對用戶以及用戶行為進行刻畫的數(shù)據(jù)挖掘與分析方法，在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)如淘寶、微信中大量使用。用戶信息標(biāo)簽化，就是企業(yè)通過收集與分析消費者社會屬性、生活習(xí)慣、消費行為等主要信息數(shù)據(jù)之后，完美地抽象出一個用戶的商業(yè)全貌，這也是企業(yè)應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)的基本方式。一個標(biāo)簽通常是人為規(guī)定的高度精煉的特征標(biāo)識，如年齡、性別、地域、用戶偏好等，最后將用戶的所有標(biāo)簽進行綜合，就可以勾勒出該用戶的立體“畫像”了。從標(biāo)簽的特征看，具有以下特點：①語義化，使用者能很方便地理解每個標(biāo)簽含義；②短文本，每個標(biāo)簽通常只表示一種含義，標(biāo)簽本身無需再做過多文本分析等預(yù)處理工作，這為利用機器提取標(biāo)準化信息提供了便利。

采用大數(shù)據(jù)技術(shù)中的“用戶畫像”技術(shù)，對土地的供應(yīng)和房產(chǎn)的需求進行畫像，使得供求關(guān)系標(biāo)簽化，實現(xiàn)供需聯(lián)動，以適應(yīng)不斷變化的房地產(chǎn)市場。

3 土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)系

早在2016年的中央經(jīng)濟工作會議上，就提出房地產(chǎn)市場應(yīng)該加快建立符合中國國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。在“不動產(chǎn)+大數(shù)據(jù)”的數(shù)據(jù)體系支持下，對土地市場和房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀進行準確刻畫，明確反映房地供需關(guān)系，準確地將房產(chǎn)需求傳導(dǎo)到土地供應(yīng)端，提高土地供應(yīng)效率，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的精準調(diào)控治理。

利用“用戶畫像”原理和方法對房產(chǎn)和土地進行畫像[23-28]，能進一步實現(xiàn)精準供需調(diào)控?？偨Y(jié)文獻資料畫像的主要步驟分為三步：①數(shù)據(jù)收集和梳理；②建立畫像標(biāo)簽體系：個體屬性標(biāo)簽、市場交易標(biāo)簽等；③畫像建模生成標(biāo)簽。畫像的數(shù)據(jù)主要來源于不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，大數(shù)據(jù)進行補充。房地產(chǎn)的標(biāo)簽可以根據(jù)應(yīng)用需求拆分為事實標(biāo)簽、模型標(biāo)簽及預(yù)測標(biāo)簽。其中事實標(biāo)簽主要包括其自身屬性特征：面積、位置等；模型標(biāo)簽是參與畫像表達的其他標(biāo)簽如行為偏好、市場狀況等；預(yù)測標(biāo)簽屬于連續(xù)性變量，可以通過對現(xiàn)有模型標(biāo)簽的刻畫實現(xiàn)對標(biāo)簽的預(yù)測，例如通過前三個月的供地價格，預(yù)測當(dāng)前供地價格。

3.1 基于不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的房產(chǎn)需求標(biāo)簽

通過提取不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中房地產(chǎn)的位置信息、登記類型、所屬權(quán)利人類型等信息，同時輔助基礎(chǔ)設(shè)施、交通狀況、市場交易信息等大數(shù)據(jù)手段，對房地產(chǎn)市場的需求現(xiàn)狀進行清晰把握。研究在“不動產(chǎn)+大數(shù)據(jù)”的數(shù)據(jù)體系支撐下首先對房地產(chǎn)市場的需求現(xiàn)狀進行描述分析。房地產(chǎn)需求的刻畫主要是從市場交易狀況、不動產(chǎn)登記頻率、抵押登記比例（抵押金額量）等明確房產(chǎn)需求的程度，同時通過戶型、面積、位置等數(shù)據(jù)信息明確不同類型房產(chǎn)的需求強弱，輔以大數(shù)據(jù)分析其需求房產(chǎn)所具備的基礎(chǔ)設(shè)施、交通和環(huán)境等區(qū)位狀況。數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑分為套數(shù)、面積和頻率（圖1）。

圖1 基于不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的房產(chǎn)需求指標(biāo)

3.2 基于不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的土地供應(yīng)標(biāo)簽

土地作為房產(chǎn)需求的被傳導(dǎo)方和反饋方，不動產(chǎn)數(shù)據(jù)中的土地供給時間、供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等是調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要手段，同時土地的供應(yīng)在滿足當(dāng)前房產(chǎn)需求的情況下，還對未來房地產(chǎn)的需求狀況產(chǎn)生影響。

研究在“不動產(chǎn)+大數(shù)據(jù)”的數(shù)據(jù)體系支撐下首先對土地供應(yīng)現(xiàn)狀進行描述分析。土地供應(yīng)的刻畫主要從土地地塊空間分布、宗地變更登記、等級等明確土地供應(yīng)的程度，輔助大數(shù)據(jù)分析其供應(yīng)土地所需要的基礎(chǔ)設(shè)施、交通、區(qū)位、環(huán)境等條件，同時主要通過市場價格、供銷比等進一步明確土地供應(yīng)的強度是否合理，是否滿足房地產(chǎn)市場的需求。數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑分為套數(shù)、面積和頻率（圖2）。

圖2 基于不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的土地供應(yīng)指標(biāo)

3.3 供需信號標(biāo)簽

供需信號是供給和需求強度呼應(yīng)的傳導(dǎo)信號，土地供應(yīng)響應(yīng)房產(chǎn)需求，房產(chǎn)需求推動土地供應(yīng)變化。研究設(shè)定以下供需信號標(biāo)簽，量化其響應(yīng)/傳導(dǎo)作用。

住建部和國土資源部門的相關(guān)文件規(guī)定（建房﹝2017﹞80號）[22]，土地供應(yīng)信號劃分為5類：顯著加快供地、加快供地、正常供地、適當(dāng)減少供地、減少直至?xí)和９┑?；房產(chǎn)需求信號劃分為顯著旺盛需求、旺盛需求、一般需求、低下需求、低下甚至無需求5類。

供需信號傳遞主要通過3.1和3.2中刻畫的房產(chǎn)需求標(biāo)簽和土地供應(yīng)標(biāo)簽聚類得到，包括空間分布維度、區(qū)位條件維度（基礎(chǔ)設(shè)施、交通、環(huán)境、周邊氛圍等）、金融維度（抵押）和市場交易維度（價格、銷售量等）4個維度。

(1)空間分布維度。主要明確房產(chǎn)需求旺盛的區(qū)域是否具有土地供應(yīng)潛力，可以滿足房產(chǎn)市場未來的供應(yīng)需求，將其空間分布劃分為5個等級，從高到低賦予相應(yīng)的需求信號。

(2)區(qū)位條件維度。通過房產(chǎn)的現(xiàn)狀刻畫其具有的基礎(chǔ)設(shè)施、交通、環(huán)境等能力，將基礎(chǔ)設(shè)施狀況進行量化表達，采用分等定級劃分為需求信號等級賦給房產(chǎn)，充分明確哪種區(qū)位維度的房產(chǎn)需求旺盛或者無需求，是為對應(yīng)需求房產(chǎn)提供符合其基礎(chǔ)設(shè)施要求的土地，實現(xiàn)土地的有效且高效供給。

(3)金融維度。房產(chǎn)市場需求的另一種刻畫，采用房產(chǎn)抵押的比例，估算房產(chǎn)需求量，同樣根據(jù)實際情況劃分為5個等級，分別賦予不同強度的需求信號，比例越高，需求越旺盛，反之，需求低下。

(4)市場交易維度。由于房地的供需是對市場交易的充分反應(yīng)，且有大量的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)和大數(shù)據(jù)具有重復(fù)性，如登記頻率對應(yīng)大數(shù)據(jù)的銷售頻率，登記比例也相當(dāng)于大數(shù)據(jù)的消化周期，在綜合考慮數(shù)據(jù)特征的基礎(chǔ)上，選擇房產(chǎn)消化周期、房產(chǎn)登記頻率、房產(chǎn)價格環(huán)比增長3個指標(biāo)進行市場交易維度的房產(chǎn)需求刻畫（表1）。

將以上4個維度的房產(chǎn)需求，采取信號最強原則，進行需求的空間量化，實現(xiàn)基于不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的房產(chǎn)需求情況分析，為土地供應(yīng)參與房地產(chǎn)市場科學(xué)調(diào)控提供支撐。

4 土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場傳導(dǎo)機制框架

為更好地明確房地產(chǎn)市場需求對土地供應(yīng)的傳導(dǎo)機制，推進土地的有效供給，對土地資源精準化管理。通過對土地供應(yīng)和房產(chǎn)需求的標(biāo)簽化實現(xiàn)實時的房地變化動態(tài)監(jiān)測，描述其變化的區(qū)域位置、價格等，更精準則是需要對房地的基本屬性、社會屬性、基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)商、消費者、政府等進行分析建模，通過文本挖掘、預(yù)測算法、聚類分析、機器學(xué)習(xí)、自然語言處理等技術(shù)手段，設(shè)計與現(xiàn)有數(shù)據(jù)配套、符合業(yè)務(wù)應(yīng)用的動態(tài)作用機制，實現(xiàn)對應(yīng)需求房產(chǎn)與土地供應(yīng)的精準傳導(dǎo)刻畫（圖3）。

表1 房產(chǎn)市場交易標(biāo)簽

圖3 土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場傳導(dǎo)機制框架

土地作為參與房地產(chǎn)供應(yīng)的重要生產(chǎn)資料和調(diào)控手段，主要通過對房、地的畫像利用其位置信息、房企開發(fā)商等共同屬性標(biāo)簽進行關(guān)聯(lián)，使土地能夠為房地產(chǎn)市場的需求提供有效供給、去庫存等房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，同時將厘清地價作為房價的成本要素，對房價的影響作用，對未來土地供應(yīng)提供的房產(chǎn)價格進行預(yù)測。

不動產(chǎn)數(shù)據(jù)具有實時性、全面性及空間性，利用不動產(chǎn)數(shù)據(jù)可以及時掌握各類不動產(chǎn)的狀態(tài)，大數(shù)據(jù)可以輔助不動產(chǎn)數(shù)據(jù)更好地表達社會、經(jīng)濟動態(tài)變化，根據(jù)需要利用以下數(shù)據(jù)構(gòu)建分析數(shù)據(jù)體系（表2）。

5 結(jié)論

“不動產(chǎn)+大數(shù)據(jù)”的數(shù)據(jù)體系不僅精準、及時、全面地反映“土地—房產(chǎn)”之間的變化，還為明確房地產(chǎn)市場的供應(yīng)和需求之間的相互作用研究提供系統(tǒng)化的數(shù)據(jù)支撐。研究中搭建的“供需”標(biāo)簽，準確地刻畫了房產(chǎn)需求與土地供應(yīng)的對象、數(shù)量、位置、頻率等信息。下一步研究中，將在試點區(qū)進行實證研究，通過驗證進一步完善框架?；凇坝脩舢嬒瘛钡臉?biāo)簽體系，不僅可以刻畫房地關(guān)系，還可以拓展到去庫存、有效供給和抑制房地產(chǎn)泡沫等方面，為建立適應(yīng)國情、省情、市情地房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定長效發(fā)展機制提供理論與數(shù)據(jù)支撐。

表2 研究數(shù)據(jù)來源及描述

[1] 高波,毛豐付.房價與地價關(guān)系的實證檢驗:1999—2002[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究,2003(3):19-24.

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Framework of Big Data Analysis with Regard to Transmission Mechanism between Land Supply and Real Estate

GU Ji-rong1, LIU Yin1, FENG Yicong2, WANG Lulu1, FANG Conggang3,4, LAN Jingzhi4
(1.The Faculty Geography Resources Sciences, Sichuan Normal University, Chengdu 610101, China; 2. Information Center of Land and Resources Department of Sichuan Province, Chengdu 610072, China; 3. The Information Center of Land and Resources Chengdu, Chengdu Sichuan 610032, China; 4. Chinese Academy of Land and Resource Economics, Beijing 101149)

If we can integrate the rich information about society, economy and ecology on the Internet with the data of real estate,the application scope of real estate data will be better developed. Through using the technology of buyer personas portrait, this study has extracted the information about registration type, spatial location, land use classi fi cation, and right holders from the registration of real estate database. In addition, it has also fetched the information about real estate prices, the state of the infrastructure, and area conditions with the help of big data on the network. On this basis, this study has drawn a portrait for land supply and property demand.In doing so, the labels for housing demand, land supply, and the supply and demand signal are established; thus realizing interaction between supply and demand. As a result, the framework of transmission mechanism between land supply and real estate market is set up. The research results can accurately, timely and fully re fl ect the change between land and property, which can provide systematic data support for clearly de fi ning the interaction between supply and demand of real estate market.

the supply and demand signal; relations between house and land; registration of real estate; big data

F301.2；F062.1

A

1672-6995（2017）12-0049-07

2017-04-07；

2017-05-02

四川省國土資源廳科技項目“基于大數(shù)據(jù)技術(shù)的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息挖掘與決策支持機制研究”(201707)

辜寄蓉（1968—），女，四川省成都市人，四川師范大學(xué)地理與資源科學(xué)學(xué)院教授、碩士生導(dǎo)師，理學(xué)博士，長期從事地理信息系統(tǒng)理論與應(yīng)用研究。