推進(jìn)房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的有效策略

李曉龍

【摘 要】供給側(cè)改革是我國政府在近些年內(nèi)的工作重點(diǎn)，是基于我國長期發(fā)展經(jīng)驗(yàn)總結(jié)之后的新型經(jīng)濟(jì)改革方向與途徑。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是針對產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)和供應(yīng)環(huán)節(jié)的革新，是針對我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的一次全新嘗試，對于解決目前我國各領(lǐng)域的社會經(jīng)濟(jì)問題具有積極作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；供給側(cè)；結(jié)構(gòu)性；改革

我國實(shí)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革后，國內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場高漲，房價昂貴，不利于社會穩(wěn)定以及經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。因此，政府應(yīng)該肩負(fù)起職責(zé)。然而，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在管理和運(yùn)行中出現(xiàn)了很多問題，這些問題不僅阻礙了房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，更加劇了房地產(chǎn)市場走下坡路。所以根據(jù)這些情況，我們應(yīng)該梳理關(guān)鍵問題，并分析討論其存在的原因，最后根據(jù)相關(guān)政策提出解決問題的措施等。

1 房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的必要性

（1）房地產(chǎn)庫存壓力逐步增大、庫存城市分化極端。由于房地產(chǎn)既屬于商品又可歸納為金融，所以房地產(chǎn)的價值由自身和歸屬地決定，一樣的房子，不同的位置，賣出的價錢往往天壤之別。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年年末，可賣出的商品房面積為71835萬平方米，較2014年增長了將近10%。在這些面積中，三四線城市占了接近總量的60%，較2014年增長了近15%。2016年2月可賣出的商品房面積增加至73931萬平方米，達(dá)到了歷史數(shù)據(jù)的峰值。第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國主要城市總共售出219筆單筆土地金額超過10億的地塊，其中溢價率超過100%的地塊達(dá)到了109宗，溢價率超過50%的地塊更是多達(dá)167宗。為什么會出現(xiàn)這種情況？一是由于一二線城市人口多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)所以有很強(qiáng)的購買力。二是很多投資者看中了房地產(chǎn)的金融屬性，大量買房投資，因此發(fā)達(dá)城市即使房價貴，也有很多人爭相購買。反觀三四線城市，相對而言，人口不多經(jīng)濟(jì)落后，也無法吸引投資者，因此房價低迷，去庫存能力差。長此以往，就形成了惡性循環(huán)，庫存多，庫存城市分化極端。

（2）房地產(chǎn)杠桿化風(fēng)險加大。什么是房地產(chǎn)杠桿化？其實(shí)這是指我國2008年為了應(yīng)對國際金融危機(jī)出臺的一攬子刺激經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃造成的現(xiàn)象。該計(jì)劃引入大量社會資本同時配合去庫存政策和貨幣政策使得原本死氣沉沉的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了回暖，然而這并不等于房地產(chǎn)問題得到了有效的解決，而是一種金融杠桿作用。它能短時間滿足部分國民的需要，但持續(xù)反復(fù)的加杠桿使得投機(jī)資本比重持續(xù)上升，即不斷引進(jìn)資本，持續(xù)累積，資本被套牢，這也就意味著房地產(chǎn)泡沫將更加嚴(yán)重，就相當(dāng)于一場賭局，隨著你的籌碼不斷加多，輸了意味著一無所有。因此房地產(chǎn)杠桿化風(fēng)險加大很可能會出現(xiàn)類似于美國次貸危機(jī)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，嚴(yán)重危害國家經(jīng)濟(jì)。

（3）房地產(chǎn)成本不斷上升。我們知道修建一座大樓需要土地，人力，財力等。如今隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地成本攀升，人力成本上漲，世界經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定造成融資成本的上漲，資源過度開發(fā)使得材料稀缺，因此材料價格也隨之水漲船高。在上述提到的問題中，土地和材料成本漲的最多。然而空中樓閣無法建成，土地材料制約了房地產(chǎn)的發(fā)展，但讓人無奈的是資源有限，可再生的綠色資源不僅價格昂貴，大量投入生產(chǎn)使用遙遙無期，因此房地產(chǎn)成本不斷攀升。

（4）房地產(chǎn)短板日益顯現(xiàn)。一是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展科技進(jìn)步國民素質(zhì)不斷提高，人們開始追求個性化住房。二是由于年輕人逐漸加入到房地產(chǎn)消費(fèi)群體中，他們的消費(fèi)目標(biāo)主要為小戶型經(jīng)濟(jì)房；三是我國的房地產(chǎn)企業(yè)沒有認(rèn)識到日益增加的年輕消費(fèi)者群體，不能很快地根據(jù)年輕人的需求設(shè)置相應(yīng)的盈利目標(biāo)，以往地增高房價的方法失去了競爭力；四是為了保證房屋的銷量，相關(guān)企業(yè)盲目占用資源開發(fā)房地產(chǎn)，很多產(chǎn)業(yè)無效從而造成資源浪費(fèi)。綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要問題集中在房地產(chǎn)商的盈利目標(biāo)和建設(shè)方案商，因此，要推進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的改革，保證國家主體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和完善，首先要從規(guī)范房地產(chǎn)商入手。

2 供給側(cè)改革在房地產(chǎn)方面的措施

2.1 放寬買房政策，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房

在所剩房子的數(shù)量過多的情況下，適當(dāng)改善房子的硬性條件，使之與人們的需求相適應(yīng)。同時實(shí)行鼓勵措施，一方面能引進(jìn)人才，另一方面出臺相應(yīng)的鼓勵政策，激勵市民買房改善住宅，對農(nóng)民宣傳進(jìn)城購房的利益與發(fā)展。但是每個地方實(shí)際情況不同，所以需要因地制宜制定合適的供給側(cè)改革辦法，避免發(fā)生大城市房源缺失，無房價格高的現(xiàn)象；中小型城市房源多可選性高，價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一、二線城市但銷售不溫不火。再比如適當(dāng)放寬買房政策，限制買房條件適當(dāng)放松放緩，取消一些限購政策，公平公證地對待想改善住房條件的家庭。

2.2 銀行貸款放寬政策，擴(kuò)大公積金用途

銀行的房貸政策也是影響房地產(chǎn)市場的重要因素，銀行增加貸款金額，加寬貸款條件，可以促進(jìn)更多人成為房地產(chǎn)市場的消費(fèi)群體。此外，在住房保障制度中，為沒有固定工作的農(nóng)民或個體戶也提供公積金選擇，并通過擴(kuò)大公積金的用途，提高大家存儲住房儲蓄的意識和能力。

2.3 提升產(chǎn)業(yè)水平，完善開發(fā)供應(yīng)制度

在我國的房地產(chǎn)發(fā)展期間，由于供求關(guān)系緊張，很多房地產(chǎn)商人將房屋銷量視為首要目標(biāo)，忽略了房屋的質(zhì)量保障。房屋的質(zhì)量不只關(guān)系著消費(fèi)者的數(shù)量，更關(guān)系著消費(fèi)者的生命安全，因此，房地產(chǎn)商應(yīng)該將房屋質(zhì)量作為盈利的前提，拒絕豆腐渣工程。除了提升房屋質(zhì)量外，房地產(chǎn)商還應(yīng)該加上房屋周圍的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并結(jié)合實(shí)際不斷完善土地供應(yīng)政策。因?yàn)橄M(fèi)者在購買房屋時，必定會考慮與工司、學(xué)校距離，交通是否便利等原因，其次也會綜合考慮小區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境、文化建設(shè)是否完善。這就需要房地產(chǎn)商積極關(guān)注國家資源政策，在此基礎(chǔ)上加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施。此外，消費(fèi)者在購房時，除了考慮住房本身好壞外，也要將房地產(chǎn)商的企業(yè)信譽(yù)和成果納入考慮范圍內(nèi)。

2.4 促進(jìn)租賃市場，消化非住宅房地產(chǎn)庫存

針對有很大一部分人還沒有購買房屋的能力或需求的現(xiàn)象，應(yīng)該促進(jìn)租賃市場，以出租的形式將大量閑置非住宅地產(chǎn)有效利用起來，緩解資源浪費(fèi)問題。首先，國家應(yīng)該從政策方面鼓勵租房，促進(jìn)房屋租賃市場；其次，針對一些較難出售的房屋，在租賃過程中給予更多的優(yōu)惠條件，從而保持長期租賃；對于一些由于特殊原因，實(shí)在賣不出去的房子，以及陳舊的不具備居住條件的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)型和修整；最后，不同區(qū)域的房地產(chǎn)商應(yīng)該加強(qiáng)交流合作，保持宏觀上的和諧推進(jìn)步伐，面對一些共性問題能快速判斷并解決。此外，國家、地方政府應(yīng)該把握好稅收的力度，對房地產(chǎn)商的投機(jī)行為進(jìn)行監(jiān)控和管理。

3 結(jié)束語

由于我國的基本國情，社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)還處于摸索階段，市場體系不夠完善。所以我國房地產(chǎn)市場還存在著很多問題，往往會出現(xiàn)不成熟甚至極端的表現(xiàn)。此時則需要政府肩負(fù)起職責(zé)，客觀地從旁進(jìn)行引導(dǎo)，在幫助房地產(chǎn)市場進(jìn)入良性發(fā)展循環(huán)的同時也需要避免過多干預(yù)，從而不影響市場本身的調(diào)節(jié)機(jī)制。而這也是我國政府在開展房產(chǎn)去庫存工作時需要重點(diǎn)注意的地方。

【參考文獻(xiàn)】

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