上海城市更新，如何“騰籠換鳥”？

王嬙

上海早已明確要實(shí)現(xiàn)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)，這意味著上海已進(jìn)入以存量開發(fā)為主的內(nèi)涵式發(fā)展階段。在用地“天花板”下，推動(dòng)城市更新已成為像上海這樣的特大城市發(fā)展的必然選擇。

而剛剛過(guò)去的2018年，是上海城市更新的重要一年。先是年初公布的《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》，其中提到“推動(dòng)城市更新，更加關(guān)注城市功能與空間品質(zhì)，更加關(guān)注區(qū)域協(xié)同與社區(qū)激活，更加關(guān)注歷史傳承與魅力塑造，促進(jìn)空間利用集約緊湊、功能復(fù)合、低碳高效”。

再是11月下旬，《關(guān)于本市全面推進(jìn)土地資源高質(zhì)量利用的若干意見》出臺(tái)，完善城市更新實(shí)施機(jī)制是重要內(nèi)容之一?！吧虾Ｍ七M(jìn)騰籠換鳥，必須講究科學(xué)方法，要堅(jiān)持以市場(chǎng)手段為主。以‘正向激勵(lì)+反向倒逼的政策，加快淘汰落后產(chǎn)能、盤活存量土地?！鄙虾Ｊ薪?jīng)信委主任陳鳴波表示，“好地段要做好產(chǎn)業(yè)，好資源要用于高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>

2018年一頭一尾的政策呼應(yīng)，無(wú)疑讓2015年就提出“城市更新”的上海加快了腳步。在這一大背景下，一些房企轉(zhuǎn)型城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)商以探索城市空間和服務(wù)重構(gòu)，向存量要空間、以質(zhì)量求發(fā)展。

長(zhǎng)租公寓的風(fēng)口

在像上海這樣的一線城市，高速發(fā)展數(shù)十年后，城市中心地帶相對(duì)充裕的供應(yīng)、老城區(qū)無(wú)法拆建卻改造在即的現(xiàn)實(shí)，使得“城市更新”越來(lái)越成為核心資產(chǎn)價(jià)值再造的重要途徑。

“城市更新是將低效的存量物業(yè)通過(guò)品質(zhì)提升和用途優(yōu)化轉(zhuǎn)化成高效資產(chǎn)，其間將會(huì)釋放巨大的資產(chǎn)價(jià)值重估機(jī)會(huì)。”世邦魏理仕（CBRE）中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨表示，城市更新是對(duì)城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行改善的建設(shè)活動(dòng)，目的是讓更新后的城市空間與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和人群需求重新匹配。

位于上海徐匯區(qū)樂(lè)山路的網(wǎng)紅長(zhǎng)租公寓“獨(dú)樂(lè)山”，就是重新匹配的成功案例——2018年5月，龍湖長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”樂(lè)山路店開業(yè)，該店由設(shè)計(jì)了最美鐘書閣的網(wǎng)紅設(shè)計(jì)師俞挺操刀，取名“獨(dú)樂(lè)山”。

這座上世紀(jì)是電子廠的老式房子，給了俞挺一個(gè)“為上海造作山”的靈感。山居一直是中國(guó)士大夫追求，在一馬平川的上海，俞挺將這座5層的建筑看作是山居的一種隱喻，并要把“獨(dú)樂(lè)樂(lè)不如眾樂(lè)樂(lè)”的精神融入改造設(shè)計(jì)中，形成“獨(dú)樂(lè)山”的都市山居理念。在俞挺的設(shè)計(jì)里，原來(lái)的建筑依形態(tài)而形成山居的群落：山腳的集市、山腰的溶洞、山間的村落，以及山頂?shù)臉?lè)園。一層臨街的地方，被琳瑯滿目的商店櫥窗填滿，而內(nèi)部是咖啡廳，書吧等公共空間;二樓則被設(shè)計(jì)成了開放式的聯(lián)合辦公區(qū)域;拾級(jí)而上的3-5層，即是租住空間。

“獨(dú)樂(lè)山”是龍湖冠寓在上海市中心板塊內(nèi)首個(gè)“核桃”產(chǎn)品系列概念店，是城市核心區(qū)存量更新新鮮實(shí)踐。

事實(shí)上，長(zhǎng)租公寓這樣的城市更新產(chǎn)品在上海很有市場(chǎng)。因?yàn)檫@里2/5的常住人口是外來(lái)者，他們中的租房比例相當(dāng)高，這也構(gòu)成了上海長(zhǎng)租公寓的客戶基礎(chǔ)。因此，幾乎每家進(jìn)駐上海的房企，都會(huì)把長(zhǎng)租公寓作為其中的一塊業(yè)務(wù)，龍湖地產(chǎn)也不例外。據(jù)悉，自從2017年初重慶首店開業(yè)，龍湖冠寓在不到2年時(shí)間已經(jīng)在32座城市扎根，累計(jì)開業(yè)房間數(shù)量約6.5萬(wàn)間。其中，上海拓展了29個(gè)“冠寓”項(xiàng)目。而且，“冠寓”旗下“豆豆”“松果”“核桃”三條差異化細(xì)分的產(chǎn)品在上海都有布局，項(xiàng)目整體出租率很高。

“獨(dú)樂(lè)山”是龍湖冠寓在上海市中心板塊內(nèi)首個(gè)“核桃”產(chǎn)品系列概念店。

龍湖冠寓在不到2年時(shí)間已經(jīng)在32座城市扎根，其中，上海拓展了29個(gè)“冠寓”項(xiàng)目。

商務(wù)模式的N種可能

上海這樣亟待更新的城市，可能再次成為中國(guó)城市發(fā)展與升級(jí)的試驗(yàn)場(chǎng)，這也給了房企一個(gè)表現(xiàn)的機(jī)會(huì)。在龍湖滬蘇公司看來(lái)，在上海這樣的城市，龍湖的戰(zhàn)略是“繼續(xù)深耕，尋找更多機(jī)會(huì)”。隨著上海未來(lái)內(nèi)環(huán)和中環(huán)的開發(fā)力度下降，城市副中心就成了新的發(fā)展高地，而這片區(qū)域的一些商業(yè)體也亟需“改造升級(jí)”。

位于徐匯區(qū)的華涇商業(yè)商務(wù)中心，正在被更新改造為包含購(gòu)物中心和長(zhǎng)租公寓等多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體。這原本是作為服務(wù)華涇鎮(zhèn)15萬(wàn)居民的商業(yè)配套，但受限于設(shè)計(jì)之初百貨商業(yè)的定位，一直未運(yùn)營(yíng)起來(lái)。2018年3月，華涇商業(yè)商務(wù)中心被滬蘇龍湖收購(gòu)后將被煥新成為TOD模式（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式），取名“華涇天街”。“天街”是龍湖購(gòu)物中心品牌。

據(jù)悉，龍湖在上海的4座天街（包括已開業(yè)的虹橋天街、寶山天街和在建的徐匯華涇天街和閔行天街）都是以TOD模式打造的。對(duì)于每一個(gè)TOD項(xiàng)目，滬蘇龍湖都“量體裁衣”。預(yù)計(jì)2019年12月開業(yè)的龍湖閔行中心，就是龍湖打造的首個(gè)科創(chuàng)TOD版——項(xiàng)目不僅包含花園獨(dú)棟辦公，還有WELL金級(jí)認(rèn)證的生態(tài)辦公樓、創(chuàng)業(yè)孵化器，滿足上海南部科創(chuàng)中心企業(yè)辦公的同時(shí)，還在項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃了天街、冠寓、藝術(shù)中心等業(yè)態(tài)。

高速的城市化進(jìn)程在過(guò)去的幾年里，讓我們生活的地方幾乎每天日新月異，如何在新舊之間平衡，讓城市既保有記憶，又新添更多復(fù)合服務(wù)功能的空間，這不僅是城市管理者，也是城市建設(shè)參與者共同的課題。2018年提出“空間即服務(wù)戰(zhàn)略”的龍湖，在上海以每年獲取一到兩個(gè)項(xiàng)目的速度穩(wěn)健推進(jìn)商業(yè)服務(wù)，并在長(zhǎng)租公寓、辦公、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老領(lǐng)域積極探索。空間有無(wú)限變化的可能，服務(wù)可以不斷加載、迭代，這是城市更新中最有趣的內(nèi)容。

龍湖冠寓上海華涇天街店是龍湖實(shí)踐城市更新的案例。