長租公寓的資本狂熱與贏利困境

新壹流

目前已有超過60座城市加入樓市調(diào)控行列。購房市場進(jìn)入門檻的提高，讓部分置業(yè)者轉(zhuǎn)而選擇租房。這對于長租公寓來說，意味著新的營銷機(jī)會(huì)正在到來

從2015年開始，從中央到地方都出臺了多項(xiàng)鼓勵(lì)房屋租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策，包括商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電，給予住房租賃機(jī)構(gòu)或個(gè)人稅收優(yōu)惠，推進(jìn)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）的試點(diǎn)等。租賃市場從頂層設(shè)計(jì)上獲得了政策紅利，推動(dòng)行業(yè)蓬勃發(fā)展。

今年以來，監(jiān)管層更是頻繁出臺限購政策，目前已有超過60座城市加入樓市調(diào)控行列。購房市場進(jìn)入門檻的提高，讓部分置業(yè)者轉(zhuǎn)而選擇租房。這對于長租公寓來說，意味著新的營銷機(jī)會(huì)正在到來。

根據(jù)國家衛(wèi)生計(jì)生委發(fā)布的《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2016》，2015年中國流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)2.47億人，占總?cè)丝诘?8%，相當(dāng)于每六個(gè)人中有一個(gè)是流動(dòng)人口。未來一二十年，中國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的進(jìn)程，2020年我國仍將有2億以上的流動(dòng)人口。

龐大的流動(dòng)人口推動(dòng)了房屋租賃市場的繁榮。此外，租賃市場長期存在的底層因素，如“千禧一代”進(jìn)入主力消費(fèi)市場帶來消費(fèi)升級的需求，以及租賃市場信息不對稱等行業(yè)痛點(diǎn)的改善，也在上述周期背景和頂層設(shè)計(jì)的推動(dòng)下產(chǎn)生了共振效應(yīng)，使得整個(gè)品牌房屋租賃市場進(jìn)入了一個(gè)新的加速階段。

公開資料顯示，中國房屋租賃市場規(guī)模在2016年已超過萬億元。按目前的市場空間估算，整個(gè)房地產(chǎn)服務(wù)市場空間在5.3萬億元左右。正是在這樣的背景下，各類與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)及資本盯上了租賃這塊尚未被完全開發(fā)的蛋糕。

按獲取房源的方式不同，目前國內(nèi)的長租公寓模式可分為整體拿下一棟樓或其中一層至數(shù)層的集中式承租和分散拿下個(gè)人房源的分散式承租。以運(yùn)營流派來分，除卻職業(yè)二房東、個(gè)人房東等傳統(tǒng)房屋出租者，目前市面上布局長租公寓的運(yùn)營機(jī)構(gòu)包括開發(fā)商背景類、中介背景類、酒店背景類和互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)類四種類型。本文剖析了不同模式下長租公寓的現(xiàn)狀和發(fā)展，對了解當(dāng)前中國長租公寓業(yè)態(tài)有著積極的樣本意義。

一、國內(nèi)流派

1.開發(fā)商背景企業(yè)

開發(fā)商背景企業(yè)是對母公司手中的閑置自持物業(yè)進(jìn)行升級改造，同時(shí)借助集團(tuán)整體的信用進(jìn)行低成本融資。

優(yōu)點(diǎn)：初始成本投入少，以母公司名義入場便于迅速拉升知名度。

缺點(diǎn)：一旦離開母公司資源支持，溫室中成長起來的團(tuán)隊(duì)將面臨行業(yè)內(nèi)更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

代表機(jī)構(gòu)：萬科泊寓。

成立過程：萬科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮在今年7月公開表示，萬科將重點(diǎn)發(fā)力長租公寓領(lǐng)域，計(jì)劃在2017年開業(yè)2.5萬間，發(fā)展成為中國第一大集中式長租公寓服務(wù)商。

雖然這是萬科的年度戰(zhàn)略，但事實(shí)上，萬科對長租公寓的布局早已開始。早在2014年，萬科在淘寶“雙十一”推出18平米超小戶型就是它對公寓市場的一次探索。隨后，萬科旗下長租公寓“萬科驛”正式殺入房屋租賃市場，此時(shí)的萬科驛是萬科內(nèi)部對于產(chǎn)品線的統(tǒng)稱，主要布局廣深地區(qū)及重慶等地。憑借母公司萬科的品牌溢價(jià)，比周邊房源普遍價(jià)格高出30%以上的萬科驛仍打出了不錯(cuò)的名氣。2016年5月，萬科正式推出“泊寓”品牌，將長租公寓從業(yè)務(wù)線變?yōu)楠?dú)立品牌運(yùn)作，旗下所有城市長租公寓統(tǒng)一使用泊寓品牌。

萬科將泊寓定位為城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略中創(chuàng)新業(yè)務(wù)的一個(gè)分支，目前泊寓的業(yè)務(wù)已在廣州、上海、北京、深圳、廈門、合肥、重慶、沈陽、福州、佛山、濟(jì)南、烏魯木齊13個(gè)城市上線。

目標(biāo)受眾：當(dāng)今社會(huì)的消費(fèi)主力逐漸變?yōu)椤扒ъ淮薄Ｅc六七十年代出生的父母一輩不同，“80后”“90后”大學(xué)生進(jìn)入社會(huì)后更注重追求生活品質(zhì)，講究“房子是租來的，生活不是租來的”。

泊寓主要面向這一中高收入年輕群體。憑借簡潔時(shí)尚的裝修，帶有獨(dú)立衛(wèi)生間的私密化空間，家具家電齊備、可拎包入住等特點(diǎn)，以及萬科品牌的美譽(yù)度，盡管泊寓的租金價(jià)格較周邊房租有30%以上的溢價(jià)，但所有店面的出租率均保持在90%以上。

泊寓也針對目標(biāo)人群進(jìn)行了布局。在選址上，以北京為例，門店分布包括雙井、勁松這樣的國貿(mào)商圈，也包括上清、長陽半島這樣的偏僻地址。選址偏僻不難讓人想到拿房成本等原因，但除泊寓空港店外，這些門店基本都在地鐵站周邊1公里內(nèi)，交通便利，更符合當(dāng)下年輕人圖方便的消費(fèi)心理。

在運(yùn)營上，為了照顧年輕人愛玩的特點(diǎn)，泊寓在為其提供居住空間的同時(shí)，還會(huì)提供社交服務(wù)。泊寓號稱擁有一年四季不重樣的社群活動(dòng)，包括創(chuàng)業(yè)分享、火鍋啤酒、音樂節(jié)、臺球大賽、枕頭大戰(zhàn)、廚藝爭霸、團(tuán)圓飯、萬圣狂歡等。

不過，對于泊寓在社群運(yùn)營上的大量投入，租客的反應(yīng)卻有些冷淡。首先，由于泊寓目前還處于擴(kuò)張期，部分門店的公共區(qū)域并不能像廣告宣傳中一樣提供足夠多的功能。同時(shí)，一項(xiàng)媒體針對年輕租客的長租公寓偏好調(diào)查顯示，在客戶、過往客戶和潛在客戶眼中，“裝修精美”以35.08%的占比位列第一；“無須繳納中介費(fèi)”位列第二，占22.29%；而“社群活動(dòng)”只能排在第三位。

有網(wǎng)友表示，在目前的環(huán)境下，租客在都市打拼并不容易，住得舒適、方便、性價(jià)比高才是大多數(shù)人考慮的實(shí)際問題。

商業(yè)模式：經(jīng)過長時(shí)間的摸索，泊寓目前基本已經(jīng)形成了完整的商業(yè)模式，具體表現(xiàn)在：

從成本端來說，泊寓提供的是集中式公寓，具有集中拿房、集中裝修和一次性投入市場等特點(diǎn)，較掌握單個(gè)物業(yè)的分散式公寓有明顯的成本端優(yōu)勢。泊寓目前在獲取房源上采用的主要是輕資產(chǎn)模式，即從當(dāng)?shù)貒?、政府、村集體等業(yè)主手中整體獲取廢舊廠房、辦公樓或住宅樓，將其裝修改造成為整棟公寓出租。承租期一般在10?15年之間，保障了房源的穩(wěn)定性。房源周邊的交通、消費(fèi)業(yè)態(tài)、年輕人口流量等都是泊寓選址時(shí)重要的參考指標(biāo)。

除了這種輕資產(chǎn)模式，萬科也有自持的重資產(chǎn)模式長租公寓。2016年下半年以來，萬科在廣州、北京等地積極地拿了很多自持地塊，這些地塊未來也將是長租公寓的載體。

從運(yùn)營端來說，集中式租賃的優(yōu)勢在于便于集中管理，可以提高人房比，降低管理費(fèi)用，同時(shí)便于提供額外的公共區(qū)域服務(wù)和社群服務(wù)，而社群運(yùn)營正是泊寓主打的品牌服務(wù)內(nèi)容。

并且，萬科長租公寓業(yè)務(wù)與原有的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)之間進(jìn)行了協(xié)同合作。此前萬科在重慶推廣萬科驛項(xiàng)目時(shí)采用了與住宅銷售聯(lián)動(dòng)的營銷方式，即申請萬科驛的租客在購買同項(xiàng)目住宅時(shí)，可享受不同比例的房款優(yōu)惠。這樣，長租公寓業(yè)務(wù)就可以為住宅開發(fā)業(yè)務(wù)儲(chǔ)備客戶，提前鎖定客戶；住宅開發(fā)業(yè)務(wù)節(jié)省的營銷費(fèi)用可以用于回饋長租公寓客戶，推動(dòng)長租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展，對兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展均有積極作用。

但從投資回報(bào)來說，公開數(shù)據(jù)顯示，泊寓租入租金和改造成本占到總成本的80%左右，在北京市場，由于物業(yè)升值較快，僅租入租金就要占到租出租金的一半以上。同時(shí)，相比歐美國家，中國目前的房屋租售比低，而且在資產(chǎn)層面需交約11%的稅，公司層面需交納25%所得稅。

從目前來說，整個(gè)行業(yè)的輕資產(chǎn)模式投資回報(bào)周期在5年至8年左右，而泊寓前期的改造成本投入比較大，這個(gè)時(shí)間或許還會(huì)延長。

而萬科自持物業(yè)的重資產(chǎn)模式，如果沒有稅收優(yōu)惠（提升租金收益率）或REITs、ABS等金融工具幫助，前期占用資金量大，成本收回慢，現(xiàn)階段來說還難以形成規(guī)模。

其他代表機(jī)構(gòu)：金地草莓社區(qū)等。

2.中介背景企業(yè)

中介背景企業(yè)由租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，有天然的客源和房源獲取渠道，主要以分散式公寓切入市場。

優(yōu)點(diǎn)：初始成本投入少，背靠知名房屋中介易被目標(biāo)受眾接受。

缺點(diǎn)：在長租公寓競爭者漸增的情況下，分散式公寓的拿房成本也在不斷攀升；非集中式公寓在后期管理、運(yùn)營上需要投入更大。

代表機(jī)構(gòu)：自如。

成立過程：自如成立于2011年5月，最早是鏈家的一個(gè)事業(yè)部，2016年宣布獨(dú)立。

自如早期作為國內(nèi)房地產(chǎn)中介巨頭鏈家集團(tuán)的內(nèi)部創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)都享受著鏈家提供的房源、門店渠道等資源的幫助。

相比鏈家原本的租賃中介業(yè)務(wù)，自如提供的不僅是居住空間，還包括共享公共區(qū)域等社交場景及針對年輕消費(fèi)者的社群服務(wù)，并在2017年先后推出了“夏日向上跑”和“瑜伽大課堂”等社區(qū)活動(dòng)。

自如的目標(biāo)受眾是“80后”“90后”消費(fèi)者。針對年輕消費(fèi)者的使用習(xí)慣，自如現(xiàn)已關(guān)閉PC端預(yù)訂簽約，全面轉(zhuǎn)戰(zhàn)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)。目前，自如App可提供線上找房、預(yù)約、付款、生活服務(wù)預(yù)訂（維修、保潔等）、交房租、找管家、線上咨詢等服務(wù)。

相比衣、食、行場景，“住”是范疇最大、包容性最強(qiáng)的場景。在酒店業(yè)態(tài)中往往包括餐飲、洗衣、叫車等服務(wù)，傳統(tǒng)的居民社區(qū)中餐飲、便利店等配套設(shè)施也是必不可少的。在逐漸互聯(lián)網(wǎng)化的長租公寓領(lǐng)域，自如也把青旅、民宿、電商等業(yè)務(wù)整合到了一起，推出了青旅品牌“自如驛”和“自如民宿”，同時(shí)推出自如優(yōu)品電商業(yè)務(wù)，在自如App里出售一些個(gè)性化的家具和家居產(chǎn)品。

經(jīng)過5年的發(fā)展，自如目前已擁有不同產(chǎn)品線房源40萬間及8棟整體物業(yè)自如寓，員工規(guī)模近5000人，在北京、上海、深圳、杭州、南京等地租客數(shù)量累計(jì)突破100萬人。

當(dāng)然，快速的擴(kuò)張必定會(huì)帶來一些問題。從租客的線上反饋來看，目前自如存在管家培訓(xùn)不到位就上崗，某一時(shí)期線上產(chǎn)品體驗(yàn)較差，部分房源剛剛裝修完沒有除味就租出等問題。

商業(yè)模式：自如通過O2O模式切入長租公寓市場，主打分散式公寓，產(chǎn)品包括自如友家、自如整租和業(yè)主直租，同時(shí)也有集中式公寓業(yè)務(wù)線——自如寓。

A.自如友家

自如友家成立于2011年，早期以鏈家為依托提供一線、二線城市分散式公寓合租服務(wù)。在提供居住空間的同時(shí)，自如友家主打社區(qū)化運(yùn)營，以提供公共休閑區(qū)、開展社區(qū)活動(dòng)等方式吸引年輕租客。

友家產(chǎn)品線是從業(yè)主手中分散式拿房，之后進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修改造，隨后再以租房平臺的形式分租給租客，租金相比周邊房源具有明顯的溢價(jià)，對于業(yè)主是資產(chǎn)增值管理，對于租客則是提供標(biāo)準(zhǔn)化的公寓式租房服務(wù)。

相對于泊寓的集中式公寓，自如友家在選址上更為寬松，相應(yīng)地也降低了拿房成本。同時(shí)，自如以運(yùn)動(dòng)向的社群活動(dòng)與其他長租公寓品牌展開差異化競爭。不過，與泊寓類似，這種以社群服務(wù)來增加的溢價(jià)還得不到受眾的普遍認(rèn)可。相比之下，自如及鏈家的品牌美譽(yù)度和忠誠度是目前租房者更為重要的選擇因素。

B.自如寓

自如寓在2012年成立，目前包括北京6家門店及上海2家門店。不同于自如友家依托鏈家分散式房源的模式，自如寓提供集中式長租公寓服務(wù)，整棟樓實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理，所有產(chǎn)品均按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，配置全套家電家具，并向所有租客提供標(biāo)準(zhǔn)的保潔、維修、安保、綠化、停車、代收快遞、物品寄存、社區(qū)活動(dòng)等服務(wù)。

從成本上來說，集中式公寓初期整體拿房的投入較多，拉長了回報(bào)周期。但對于后期運(yùn)營來說，集中式公寓便于統(tǒng)一管理，而且在“拼服務(wù)”的時(shí)代更便于提供公共區(qū)域服務(wù)和社區(qū)化運(yùn)營。

C.自如整租

自如整租是由自如裝修設(shè)計(jì)的整套出租產(chǎn)品，與自如友家類似，房源為自如租下的零散物業(yè)。自如對業(yè)主房屋進(jìn)行改造后，以租房平臺的形式對外散租。與自如友家、自如寓產(chǎn)品線類似，自如整租提供標(biāo)準(zhǔn)化裝修、全套家具家電，并提供保潔、維修、搬家等增值服務(wù)。

與傳統(tǒng)租賃方式相比，自如整租提供了標(biāo)準(zhǔn)化配置和服務(wù)；與集中式長租公寓相比，這種分散式的公寓服務(wù)拿房成本更低，而且地段多樣，便于客戶根據(jù)不同需求自主選擇。

不過在一線城市房價(jià)漸高的情況下，這種分散式公寓的拿房成本也在不斷上升，而且相比集中式公寓在后期的運(yùn)營和人力上需要的成本更大，這也增加了自如主打的社區(qū)化運(yùn)營的難度。

D.業(yè)主直租

業(yè)主直租是自如在2017年推出的以業(yè)主裝修風(fēng)格為主的整套租住產(chǎn)品，主打“精選高品質(zhì)直租房源”吸引租客，同時(shí)以租期靈活、無空置期的優(yōu)勢來吸引業(yè)主。相比自如整租、自如友家的拿房改造，業(yè)主直租進(jìn)一步壓縮了成本，而且在房源上有了更多選擇。

看起來這種模式與傳統(tǒng)中介模式無太大區(qū)別，只是在傳統(tǒng)租賃方式上增加了自如服務(wù)，但事實(shí)上，業(yè)主直租更像是傳統(tǒng)零散式租賃方式與品牌長租公寓競爭中的“曲線救國”，以用戶接受度更高的傳統(tǒng)租賃方式吸引業(yè)主，從而拿到更好的房源，提供給習(xí)慣自如服務(wù)的租房群體，在長租公寓行業(yè)起步階段有助于加快打開市場。

其他代表機(jī)構(gòu)：我愛我家相寓等。

3酒店背景企業(yè)

酒店背景企業(yè)與開發(fā)商相似，也擁有較多的存量物業(yè)可以進(jìn)行改造，轉(zhuǎn)變物業(yè)運(yùn)營功能。

優(yōu)點(diǎn)：初始投入比自建物業(yè)少；閑置酒店物業(yè)相比住宅物業(yè)往往更具有選址優(yōu)勢；目標(biāo)受眾與母公司基本一致，可共享客戶；在住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)上要比別的市場參與者都豐富，運(yùn)營效率有先發(fā)優(yōu)勢。

缺點(diǎn)：熱門地段的物業(yè)永遠(yuǎn)是稀缺資源；定價(jià)較高，部分目標(biāo)受眾已有能力買房，不存在租房需求。

代表企業(yè)：華住城家、鉑濤窩趣等。

4.互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)

互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)是目前長租公寓領(lǐng)域中數(shù)量最多的參與者，包括集中式公寓和分布式公寓等不同模式。

優(yōu)點(diǎn)：率先試水，搶收流量紅利；具備互聯(lián)網(wǎng)思維，模式多樣，經(jīng)營思路靈活；注重自媒體等新媒體運(yùn)營，便于營造社區(qū)化氛圍。

缺點(diǎn)：資源端和資金端都沒有先發(fā)優(yōu)勢。

代表企業(yè)：魔方公寓、蛋殼公寓等。

二、國外模式

與目前國內(nèi)巨頭正在奮力擴(kuò)張、“跑馬圈地”不同的是，美國房產(chǎn)租賃巨頭已經(jīng)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為追求資產(chǎn)管理質(zhì)量，甚至在有意識地減少管理規(guī)模，優(yōu)化資產(chǎn)組合。

三、市場現(xiàn)狀

1.資本大舉進(jìn)入，長租公寓進(jìn)入行業(yè)發(fā)展高速期

自從國家重點(diǎn)鼓勵(lì)租賃市場以來，租賃這塊號稱萬億規(guī)模市場的大蛋糕就開始被各方資本垂涎，各類長租公寓如同雨后春筍般紛紛冒出頭來。石榴集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、碧桂園等大型房企紛紛搶灘進(jìn)入長租公寓，除了看好租賃的發(fā)展以外，也是為各自旗下自持用地尋找新的運(yùn)營思路。

除此之外，蛋殼公寓、YOU+公寓、包租婆等具有互聯(lián)網(wǎng)基因的長租公寓及我愛我家相寓等中介背景的長租公寓，還是目前市場的主體力量。

2.房租低價(jià)不回本，高價(jià)租不起

由于長租公寓往往選址在熱門地段，房租價(jià)格往往遠(yuǎn)高于全市平均價(jià)格，動(dòng)輒5000元至萬元以上的月租金讓很多租房人望而卻步。不少租房者表示：“如果我能付得起8000元的月租，干嗎不買一套房呢？”

對于一般居民來說，這樣的房租已經(jīng)太高了。但是，與日益高企的房價(jià)相比，房租還是太便宜了。數(shù)據(jù)顯示，中國四個(gè)一線城市的租金回報(bào)率分別是：北京，1.37%；深圳，1.38%；上海，1.48%；廣州，1.69%。這意味著，在不算購房貸款的利息成本的情況下，按照現(xiàn)在的租金，北京一些地方的房子的回本時(shí)間甚至超過了房子法定70年的房齡。

3.熱門地段房源供不應(yīng)求，偏遠(yuǎn)閑置房源無人理

相對買房，租房是一個(gè)高頻行為，由于價(jià)格、環(huán)境等因素的影響，租房者往往對地段有著更苛刻的要求。但熱門地段房源屬于稀缺資源，很多開發(fā)商和酒店之所以要進(jìn)入租賃市場，是因?yàn)榉孔淤u不出去、酒店沒人住，這些庫存物業(yè)往往不會(huì)在國貿(mào)、三里屯這樣的商圈中心，而一般是在通州、房山、石景山等相對偏遠(yuǎn)的地方。

這就造成了房屋租賃市場的一個(gè)怪圈：熱門地段房源稀少，市場上供不應(yīng)求，租金水漲船高，導(dǎo)致拿房更為困難，尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)市場后，競爭變得更加慘烈，獲取物業(yè)再出租的成本越來越高；同時(shí)，偏遠(yuǎn)地段市場上供大于求，閑置房源依舊無法消化。

4.監(jiān)管不到位，部分企業(yè)搭上互金捆綁貸款

除租金收入以外，一些長租公寓運(yùn)營商也開始在金融領(lǐng)域試水，以期得到額外的收益。其中，部分公司嘗試跟銀行或互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等第三方合作，讓租客每月連本帶息將租金交給第三方，第三方則在合同開始執(zhí)行時(shí)一次性將全年租金打給長租公寓公司。

以自如為例，自如與京東白條共同推出租房分期貸款服務(wù)，租客可以分期支付全年房租及自如服務(wù)費(fèi)。這種方式讓其除了租客的房租，還多了一筆額外的利息進(jìn)入自家賬戶。

另外，部分長租公寓還與銀行合作設(shè)計(jì)了一些消費(fèi)貸產(chǎn)品，希望可以借此解決一定的資金問題。比如，今年開業(yè)的蘑菇公寓就與平安銀行、中國銀行及浦發(fā)銀行合作上線了“蘑菇寶”。租客使用蘑菇寶，只要每個(gè)月把房租打給銀行即可；而蘑菇公寓支付一定金額的利息后，可以從銀行一次性獲得租客的全年租金。這樣，蘑菇公寓就可以將未來的現(xiàn)金流用于現(xiàn)在的規(guī)模擴(kuò)張。

不過，這種消費(fèi)貸產(chǎn)品是否會(huì)侵害消費(fèi)者的權(quán)益，目前監(jiān)管界定還未有成型規(guī)定，部分公寓品牌在宣傳上也打“模糊牌”，以“押一付一”的表象來掩蓋網(wǎng)貸金融產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)。此前，某品牌長租公寓曾被租客爆料，稱其宣傳中的“房租押一付一”實(shí)為第三方——會(huì)分期的分期貸款，是由會(huì)分期以借貸方身份與租客簽署借貸協(xié)議，而不是長租公寓、租客和會(huì)分期共同簽署三方協(xié)議。對此，法律專家表示，這種沒有三方協(xié)議保護(hù)的租客有可能會(huì)面臨“房財(cái)兩空”的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論

1.長租公寓未來趨勢看好

長租公寓是租賃市場中的一個(gè)新興力量。粗略估計(jì)，未來中國的租賃市場規(guī)模超過萬億，潛在空間巨大。

原因包括：

1）龐大的流動(dòng)人口和居高不下的房價(jià)，催化租賃市場持續(xù)走熱；

2）過去十幾年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展使存量房、閑置房增多；

3）“千禧一代”成為消費(fèi)主力，傳統(tǒng)租賃市場無法有效回應(yīng)和滿足其需求；

4）目前房屋租賃市場的主力軍是職業(yè)二房東和個(gè)人房東，品牌長租公寓占比極小，未來行業(yè)整合的空間很大；

5）消費(fèi)升級背景下，線上線下一體化消費(fèi)成為當(dāng)期趨勢，互聯(lián)網(wǎng)公司的入場為改變房屋租賃行業(yè)提供了潛在可能。

相比傳統(tǒng)房屋租賃市場拼房源、拼價(jià)格的競爭，逐漸走高的拿房成本會(huì)讓長租公寓企業(yè)在未來進(jìn)入到“拼資本”的時(shí)期。同時(shí)，千禧一代的消費(fèi)升級需求也會(huì)讓長租公寓運(yùn)營進(jìn)入“拼服務(wù)”的新階段，公寓裝修和配置將更加精細(xì)化、品質(zhì)化，以滿足年輕人對生活環(huán)境及品質(zhì)的追求。

但目前真正有品牌溢價(jià)能力的公寓品牌屈指可數(shù)。從趨勢上可以看出，長租公寓未來將會(huì)進(jìn)入以規(guī)模化供應(yīng)、標(biāo)準(zhǔn)化管理為特色的商業(yè)擴(kuò)張模式。通過與互聯(lián)網(wǎng)平臺的結(jié)合，長租公寓透明化的商業(yè)模式將會(huì)對二房東和個(gè)人房源形成有力的沖擊。

在長租公寓的成本中，拿房成本占到大頭，營運(yùn)成本只占小頭。換句話說，在規(guī)模達(dá)到一定量級以后，營運(yùn)成本可以攤薄，但拿房成本并不會(huì)因此降低。這也限制了長租公寓企業(yè)的擴(kuò)張，畢竟，多鋪一個(gè)攤子就多出一份拿房的錢，而這個(gè)成本不會(huì)減少只會(huì)增多。這就造成在最具消費(fèi)力的一線城市，房價(jià)高企導(dǎo)致租金回報(bào)率長期較低，僅僅依靠每個(gè)月的租金收入，長租公寓的營收往往無法支撐其擴(kuò)張的速度。

隨著長租公寓玩家漸增，有觀點(diǎn)認(rèn)為打著“共享房屋”名義的長租公寓可能會(huì)像其他共享經(jīng)濟(jì)如打車軟件和共享單車那樣通過補(bǔ)貼打價(jià)格戰(zhàn)，但在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然長租公寓也是共享經(jīng)濟(jì)的一種，但靠補(bǔ)貼獲客的燒錢模式在長租公寓領(lǐng)域很難持續(xù)。租房是一個(gè)低頻的行為，租房合同等保障提高了消費(fèi)者的違約成本，不太可能由于“房租滿減”這樣的促銷活動(dòng)頻繁變換租房選擇。

2.長租公寓企業(yè)盈利還在未來

長租公寓發(fā)展至今，一方面拼規(guī)模，一方面看資金，最終落點(diǎn)都是盈利。但到現(xiàn)在為止，整個(gè)行業(yè)盈利難的問題還沒有有效解決辦法。

就目前的市場情況來看，開發(fā)商現(xiàn)在涉足長租公寓主要還是一種嘗試，還沒有盈利的企業(yè)和盈利的可能性。即使是管理相對好的企業(yè)長租公寓，租售比也只有2%?3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)資金成本。

而運(yùn)營機(jī)構(gòu)涉足長租公寓由來已久，其獲益方式主要是獲取租金差價(jià)。這些長租公寓企業(yè)在取消中介費(fèi)的同時(shí)也會(huì)收取一定數(shù)額的管理費(fèi)，房租相較周邊而言往往溢價(jià)15%以上。遺憾的是，盡管租金不菲，但長租公寓目前獲利卻不高——自如寓運(yùn)營最初五年，在一線城市的租金回報(bào)率不到2%。

在政策支持、資本追捧、消費(fèi)升級等利好因素的影響下，現(xiàn)在對于長租公寓來說是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)。但從目前的市場行情來看，長租公寓的盈利點(diǎn)還在未來。運(yùn)營的集約化和規(guī)模化將是長租公寓競爭取勝的方向，而如何將房租降下來，讓真正需要租房的人承受得起，才是長租公寓發(fā)展真正的關(guān)鍵。