房地產(chǎn)稅要來(lái)了還不懂？看看上海重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)六年是怎么征收的

譚夢(mèng)桐

財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷日前在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅，明確未來(lái)的房地產(chǎn)稅將按照房屋評(píng)估值征收。

敲黑板！劃重點(diǎn)：按照房屋評(píng)估值征收。這句話什么意思呢？業(yè)內(nèi)專家表示，房屋的評(píng)估值應(yīng)是房屋市場(chǎng)價(jià)值，而非房產(chǎn)原值（即購(gòu)房時(shí)價(jià)格）。專家還稱，由于近些年房?jī)r(jià)上漲較快，因此最終評(píng)估值應(yīng)該會(huì)有折扣。

這意味著什么？意味著房叔房姨房哥房姐們的好日子要到頭了。從目前民意來(lái)看，若在中心城市實(shí)施“累進(jìn)制、懲罰性”的房產(chǎn)稅，那對(duì)于這些炒房者的壓力就更大了。屆時(shí)，一二線城市可能出現(xiàn)集中拋售樓盤(pán)，對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)構(gòu)成影響，同時(shí)對(duì)這些炒房者的財(cái)富也會(huì)構(gòu)成影響。而對(duì)于三四線的炒房者來(lái)說(shuō)，受到的將是暴擊，因?yàn)楫?dāng)你想拋盤(pán)的時(shí)候，可能連“接盤(pán)俠”都找不到。

那么，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅如何計(jì)稅呢？

下面，我們來(lái)看一下上海與重慶的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。

2011年1月底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，具體征收辦法由試點(diǎn)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府從實(shí)際出發(fā)制定。1月28日，上海和重慶兩地發(fā)布對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，并開(kāi)始施行。

從表中我們不難看出，重慶和上海的征收側(cè)重點(diǎn)不同。

首先是征收對(duì)象不同。上海僅對(duì)新購(gòu)住房征稅，存量住房暫不征稅；對(duì)于本地首套房的居民有一定的保護(hù)政策，從第二套新購(gòu)住房才開(kāi)始征稅。重慶則是側(cè)重征收高端住宅的房產(chǎn)稅，個(gè)人新購(gòu)住房高于主城新建商品房均價(jià)兩倍的房子都不能幸免于“稅”。

其次，稅率不同。重慶因?yàn)橐愿叨俗》繛檎魇諏?duì)象，所以稅率略高于上海的稅率。

最后，免稅面積標(biāo)準(zhǔn)不同。上海以家庭為單位，但按人均60平方米扣除，居民家庭中有無(wú)住房的成年子女共同居住的，也可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積中。對(duì)于人均60平米免征面積，有北京網(wǎng)友吐槽道，如果在北京按此征收的話，北京三環(huán)內(nèi)100平米的房子比六環(huán)外300平米的房子還貴，一個(gè)免征，一個(gè)高額征稅，合理嗎？重慶是每個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，存量獨(dú)棟商品住宅免稅面積為180平方米，新購(gòu)獨(dú)棟商品住宅免稅面積為100平方米。

對(duì)于兩個(gè)城市試點(diǎn)對(duì)比，有業(yè)內(nèi)專家表示，重慶調(diào)控房?jī)r(jià)的動(dòng)機(jī)更強(qiáng)一些，因?yàn)閮蓚€(gè)城市的房?jī)r(jià)敏感性不同，上海房?jī)r(jià)是全國(guó)風(fēng)向標(biāo)，更加謹(jǐn)慎一些，不敢給市場(chǎng)帶來(lái)過(guò)度震蕩。

兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來(lái)，外界對(duì)其效果褒貶不一

許多百姓對(duì)試點(diǎn)期望很高，都期望可以降房?jī)r(jià)，但從實(shí)際執(zhí)行效果來(lái)看，試點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不大，還有許多聲音認(rèn)為試點(diǎn)是失敗的。

從實(shí)施效果來(lái)看，其實(shí)兩地的試點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)影響并不大。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告，上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個(gè)月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10至20個(gè)百分點(diǎn)，但成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌，而第二年兩地成交量就呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。此后3年多，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響更是可以忽略不計(jì)。

其次，試點(diǎn)對(duì)地方政府財(cái)政收入貢獻(xiàn)也不大。重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均僅為1億元左右；上海的房產(chǎn)稅征收雖然要多，但占財(cái)政收入的比重卻很小。根據(jù)《2014年上海預(yù)算草案報(bào)告》，2014年上海市預(yù)計(jì)征收房產(chǎn)稅27.6億元，僅占土地出讓收入的1.7%。

值得注意的是，試點(diǎn)涉及人群的范圍有限，也是導(dǎo)致實(shí)施效果不明顯的重要原因。上海試點(diǎn)中有6條稅收減免政策；而重慶主要針對(duì)高端住房征收房產(chǎn)稅，這種為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式，被人們戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。

對(duì)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)的實(shí)施效果，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授姚玲珍曾表示，很多人一開(kāi)始期望很高。居民盼望能降房?jī)r(jià)，專家希望房產(chǎn)稅能成為地方主體稅，但在改革初期，出于各種原因的考量，最終推出了較為穩(wěn)健的方案，相應(yīng)的，各種稅收較低是必然結(jié)果。

與之前穩(wěn)健的試點(diǎn)方案相比，目前肖部長(zhǎng)談到的有這幾點(diǎn)不同

1、存量房或要征收房產(chǎn)稅。與試點(diǎn)相比，之后出臺(tái)的房地產(chǎn)稅中，征稅人群對(duì)象應(yīng)有所擴(kuò)大。由于將降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，這部分稅額有可能通過(guò)提高稅費(fèi)或擴(kuò)大增稅范圍來(lái)解決。對(duì)于保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的改革一直是重點(diǎn)，而對(duì)于存量房的征稅將推進(jìn)改革的步伐，此點(diǎn)對(duì)于擁有多套房的房哥房姐們將是暴擊。

2、按照房屋評(píng)估值征收。與試點(diǎn)不同，在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中，肖部長(zhǎng)已明確未來(lái)房地產(chǎn)稅將按房屋評(píng)估值征收。所謂的房屋評(píng)估值，實(shí)際上就是以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)，但是一般會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)值，并且在一段時(shí)間內(nèi)會(huì)保持穩(wěn)定性。相比重慶、上海試點(diǎn)按照交易額征收，以評(píng)估值為基礎(chǔ)的征收將更加公平，也抑制了交易環(huán)節(jié)的“做”價(jià)等投機(jī)。至于如何真正反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，對(duì)政府來(lái)說(shuō)將是挑戰(zhàn)。

3、征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來(lái)的房地產(chǎn)稅改革方向并非單一針對(duì)住房保有環(huán)節(jié)收稅，而是把整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的稅費(fèi)簡(jiǎn)并。所以，在官方看來(lái)，房地產(chǎn)稅征收的初衷和主要目的是增加地方財(cái)政收入，并不是降房?jī)r(jià)。