居家養(yǎng)老模式下安徽省老年住宅市場(chǎng)需求及影響因素調(diào)查研究

鄧?yán)顐b

居家養(yǎng)老模式下安徽省老年住宅市場(chǎng)需求及影響因素調(diào)查研究

鄧?yán)顐b

人口老齡化是我國面臨的一個(gè)嚴(yán)峻社會(huì)問題，老年住宅市場(chǎng)的發(fā)展不僅能夠改善老年人晚年生活環(huán)境，滿足多種養(yǎng)老需求，還能緩解居家養(yǎng)老模式下國家和政府面臨的養(yǎng)老壓力。以安徽省老年住宅市場(chǎng)為研究對(duì)象，對(duì)安徽省合肥、蚌埠、蕪湖等城市老年群體進(jìn)行調(diào)研，分析老年住宅市場(chǎng)需求，并對(duì)其影響因素采用交叉分析法進(jìn)行定量分析；在此基礎(chǔ)上提出促進(jìn)該省老年住宅市場(chǎng)健康發(fā)展的建議。

居家養(yǎng)老；住宅；老年市場(chǎng)需求

在我國人口老齡化快速發(fā)展的大背景下，全國多省市進(jìn)入老齡化高速發(fā)展時(shí)期。老齡化的快速發(fā)展和老齡人口不斷增加，必然會(huì)帶來龐大的社會(huì)需求，如養(yǎng)老、醫(yī)療保障、保險(xiǎn)、住房、社會(huì)服務(wù)等［1］。這給我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的壓力，同時(shí)也為投資者帶來了無限商機(jī)。老年住宅就是在這種背景下催生出來的房地產(chǎn)業(yè)新軍。本次研究的“老年住宅”是指開發(fā)商針對(duì)老年人的養(yǎng)老需求，開發(fā)建設(shè)具有養(yǎng)老功能的地產(chǎn)形態(tài)，從建筑到小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)、布局，都會(huì)有適應(yīng)老年人的設(shè)計(jì)（如無障礙設(shè)計(jì)、扶手、適合老人的衛(wèi)浴設(shè)計(jì)等）［2］。老年住宅不同于養(yǎng)老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和普通住宅小區(qū)。

隨著國內(nèi)老年住宅的發(fā)展，一些開發(fā)商在總結(jié)發(fā)達(dá)國家老年住宅開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，不斷嘗試開發(fā)老年住宅，比較典型的有北京太陽城、萬科·幸福匯、綠地·21城孝賢坊等。雖然老年住宅領(lǐng)域的商機(jī)和市場(chǎng)前景被業(yè)內(nèi)公認(rèn)，但實(shí)際效果并不理想。一些開發(fā)商舉著老年住宅的旗幟，而項(xiàng)目本身與事實(shí)不符。從項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域分布上看，開發(fā)實(shí)踐主要在較發(fā)達(dá)的一線城市，二、三線城市幾乎沒有。安徽省目前也處于同樣的境況。安徽省是我國人口大省，也是較早進(jìn)入老齡化社會(huì)的省份之一，但是老年住宅開發(fā)起步晚，已建或在建項(xiàng)目少。

為了促進(jìn)安徽省老年住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，幫助開發(fā)企業(yè)有針對(duì)性地進(jìn)行項(xiàng)目投資，筆者在對(duì)安徽省的合肥、蚌埠等城市進(jìn)行實(shí)地走訪調(diào)研的基礎(chǔ)上，以調(diào)研資料為依據(jù)，從老年住宅的市場(chǎng)需求主體入手，分析該省老年住宅的市場(chǎng)需求情況及其影響因素。

一、安徽省老年住宅市場(chǎng)需求調(diào)研

為了了解安徽省城市居民目前的養(yǎng)老情況以及養(yǎng)老需求，項(xiàng)目組成員走訪了合肥、蚌埠、蕪湖等城市，對(duì)330位城市居民進(jìn)行隨機(jī)抽樣問卷調(diào)查。

（一）調(diào)研基本情況說明

本次調(diào)研問卷的主題為《安徽省老年住宅市場(chǎng)需求情況調(diào)查問卷》，問卷內(nèi)容主要包括調(diào)研對(duì)象基本狀況、目前居住情況、老年住宅需求3個(gè)部分。本次調(diào)研共發(fā)放問卷330份，回收有效問卷302份，有效回收率為91.5%。調(diào)查方法采用隨機(jī)抽樣，調(diào)查范圍包括中高檔住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)、老年人活動(dòng)密集的場(chǎng)所等。

（二）調(diào)查對(duì)象基本狀況數(shù)據(jù)分析

1.性別構(gòu)成

男性為143人，占 47.4%；女性為159人，占52.6%。男性和女性比例較平衡。

2.年齡結(jié)構(gòu)

年齡結(jié)構(gòu)調(diào)查結(jié)果見表1。

表1 年齡結(jié)構(gòu)調(diào)查表

本次調(diào)研選取的年齡層次為40歲及其以上，40～50歲的人群有67人，這部分人群即將進(jìn)入老年階段，他們的支付能力、消費(fèi)水平比50歲以上人群更強(qiáng)，消費(fèi)觀念更與時(shí)俱進(jìn)，是未來老年住宅消費(fèi)的主力軍。

3.收入情況

收入水平是影響老年住宅消費(fèi)的重要因素。在收入水平調(diào)查中，無收入者有21人，占調(diào)查總?cè)藬?shù)的6.95%，主要靠子女供養(yǎng)；月收入1 000元以下者有 27人，占調(diào)查總?cè)藬?shù)的 8.94%；1 000～2 000元者有 96 人，占調(diào)查總?cè)藬?shù)的 31.79%；2 000～3 000 元者有 89 人，占調(diào)查總?cè)藬?shù)的 29.47%；3 000～4 000 元的有37人，占調(diào)查總?cè)藬?shù)的12.25%；月收入4 000元以上的有32人，占調(diào)查總?cè)藬?shù)的10.60%。

4.文化程度

通過對(duì)被調(diào)查對(duì)象文化程度的調(diào)查，其中未受教育的人有41人，占調(diào)查總?cè)藬?shù)的13.58%；小學(xué)文化程度的人有54人，占調(diào)查總?cè)藬?shù)的17.88%；初中文化程度的人有71人，占調(diào)查總?cè)藬?shù)的23.51%；高中文化程度的人有79人，占調(diào)查總?cè)藬?shù)的26.16%；大專以上文化程度的人有57人，占調(diào)查總?cè)藬?shù)的18.87%。從數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，初高中文化程度人數(shù)所占比例較大。

5.居住狀況

中老年居住現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果見表2。

表2 中老年居住現(xiàn)狀調(diào)查表

從中老年居住現(xiàn)狀來看，夫妻共同生活和與子女同住是目前最主流的居住方式，由于傳統(tǒng)觀念等因素的影響選擇老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的人數(shù)并不多。

6.健康狀況

在被調(diào)查對(duì)象中，有約24%的人身體健康，約76%的人存在各種健康問題。在非健康人群中，有很大一部分比例同時(shí)有2種以上的疾病。

（三）老年住宅需求意愿調(diào)查分析

1.養(yǎng)老方式的意愿選擇

52.32%的中老年人選擇家庭養(yǎng)老，這與我國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念有密切關(guān)系。其次是社區(qū)養(yǎng)老，占調(diào)查總?cè)藬?shù)的23.84%，這部分人希望依托于家庭，社區(qū)能夠提供一些養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目。選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的人數(shù)占調(diào)查總?cè)藬?shù)的14.57%，這種脫離家庭，離開子女親人的養(yǎng)老方式大多數(shù)人不能接受。選擇醫(yī)養(yǎng)結(jié)合和候鳥式的人較少，分別占調(diào)查總?cè)藬?shù)的5.30%和4.30%。這2種養(yǎng)老方式一方面受思想觀念的影響，同時(shí)也受到家庭經(jīng)濟(jì)能力的制約。

2.養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目需求

多數(shù)調(diào)查對(duì)象希望自己居住的住宅小區(qū)或社區(qū)提供家政、醫(yī)療保健、康復(fù)護(hù)理方面的養(yǎng)老服務(wù)。在此基礎(chǔ)上，還希望能夠提供老年飯桌、保姆陪護(hù)、健身娛樂等老年服務(wù)項(xiàng)目。

3.老年住宅選擇意愿

在向受訪者詳細(xì)解釋老年住宅與普通住宅的區(qū)別后，調(diào)查老年人入住老年住宅意愿時(shí)，有164人表示愿意，占調(diào)查總?cè)藬?shù)的54.3%；而約45.7%的人表示沒有購買或租住的意愿。有選擇意愿的人群中，他們選擇老年住宅的原因有：不想依賴子女、擔(dān)心與子女同住帶來各種家庭矛盾、現(xiàn)有住宅缺乏養(yǎng)老設(shè)計(jì)。不愿意選擇老年住宅的主要原因有：不具有經(jīng)濟(jì)支付能力、不愿意與子女分開、現(xiàn)在有住房不想把大量的資金投到房產(chǎn)上、對(duì)老年住宅的實(shí)際開發(fā)運(yùn)營(yíng)以及后續(xù)配套服務(wù)能否跟得上表示擔(dān)憂。

4.老年住宅入住方式及房屋面積選擇意愿

在愿意入住老年住宅的164位人群中，在問及希望以什么形式入住時(shí)，做出了如下選擇：選擇一次性購買產(chǎn)權(quán)的中老年人占調(diào)查總?cè)藬?shù)的31.70%；以出租方式入住的占調(diào)查總?cè)藬?shù)的26.22%；采取反按揭的占調(diào)查總?cè)藬?shù)的12.80%；以現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行置換的占調(diào)查總?cè)藬?shù)的28.66%。對(duì)于房屋面積，絕大多數(shù)人傾向于60～90 m2的中小戶型，并且以電梯房為主。

5.能夠并愿意承擔(dān)的老年住宅租、售價(jià)格

在愿意入住者中，居民希望老年住宅的售價(jià)在5000～10000 元/m2不等，租金價(jià)格在 1000～3000 元/月不等，這與所調(diào)查幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)差異有很大關(guān)系。對(duì)于老年住宅的位置，30.49%的人希望靠近市中心，45.12%的人希望建在城市副中心區(qū)，24.39%的人喜歡郊區(qū)的環(huán)境，但是要保證交通便利，周邊配套齊全。

二、老年住宅購買意愿及其影響因素交叉分析

老年住宅的需求受多種因素的影響，為了進(jìn)一步研究不同因素對(duì)安徽省老年住宅需求的影響程度，結(jié)合調(diào)研整理的數(shù)據(jù)，現(xiàn)采用交叉分析法進(jìn)行定量分析。老年住宅購買意愿影響因素交叉分析表見表3。

通過交叉分析結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)：

性別對(duì)老年住宅需求意愿幾乎沒有影響，52.45%的男性對(duì)老年住宅需求有意愿，55.97%的女性對(duì)老年住宅需求有意愿，沒有太大差別。

年齡對(duì)老年住宅的需求意愿影響比較顯著，年齡越低對(duì)老年住宅的接受度越高。其中，50～60歲群體對(duì)老年住宅需求意愿最高，達(dá)到77.08%。一般年齡越大，思想越保守，越不容易接受新事物。

受教育程度對(duì)老年住宅需求也有顯著影響。受教育程度越高，消費(fèi)老年住宅意愿越強(qiáng)。具有大專以上文化程度的人群對(duì)老年住宅需求有意愿的占80.70%，而未受教育人群對(duì)老年住宅需求有意愿的只占26.83%。相對(duì)而言，受教育程度越高，思想越開放，工作越穩(wěn)定，收入也更高。

表3 老年住宅購買意愿影響因素交叉分析表

月收入水平是影響老年住宅需求意愿最直接、最重要的因素。從交叉分析結(jié)果看，它與老年住宅需求顯著相關(guān)，收入越高，對(duì)老年住宅需求的意愿越高。

現(xiàn)有居住情況也高度影響著老年住宅需求意愿。其中，老夫妻兩人共同獨(dú)立生活的對(duì)老年住宅有需求意愿的達(dá)到80.92%，與子女同住的對(duì)老年住宅有需求意愿的有40.74%，獨(dú)居的對(duì)老年住宅有需求意愿的只有11.11%。

三、對(duì)策與建議

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)

通過本次調(diào)查研究可以發(fā)現(xiàn)，在安徽省未來一段時(shí)期內(nèi)，主要養(yǎng)老模式是家庭養(yǎng)老，其次是社區(qū)養(yǎng)老。不管是家庭養(yǎng)老，還是社區(qū)養(yǎng)老，都要依托于家庭，這種居家養(yǎng)老模式為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了更高的要求，也為適老化的房地產(chǎn)開發(fā)提供了機(jī)遇。房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及開發(fā)運(yùn)營(yíng)，不能再單純地著眼于是否有學(xué)區(qū)、交通是否便利、環(huán)境是否優(yōu)雅、物業(yè)服務(wù)能否跟上等這些人們普遍關(guān)注的問題，而應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，把深層次的養(yǎng)老問題一并結(jié)合進(jìn)來，在滿足購房者基本需求的基礎(chǔ)上，加入適老化的設(shè)計(jì)，完善能夠滿足老年需求的各種配套設(shè)施。因?yàn)?，即便是在目前的購房者中，中青年占有很大的比例，但是這些人群在未來面臨的是同樣的養(yǎng)老問題。

（二）促進(jìn)觀念轉(zhuǎn)變，釋放老年住宅市場(chǎng)潛在需求

研究顯示，安徽省老年人對(duì)老年住宅有較強(qiáng)的需求，約54.30%的人有需求意愿，而且這種需求呈現(xiàn)多樣化、多層次的特點(diǎn)。但是，還有很大一部分人由于家庭觀念、消費(fèi)觀念保守、對(duì)老年住宅開發(fā)擔(dān)憂等原因不能接受。政府應(yīng)該大力引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)變觀念，加強(qiáng)宣傳，使更多的潛在需求得以釋放；同時(shí)要為開發(fā)企業(yè)提供政策支持和保障，降低企業(yè)開發(fā)成本，通過有效供給刺激需求。

（三）結(jié)合當(dāng)?shù)刂欣夏晔杖胨剑貙捴Ц肚?，適度開發(fā)中低端老年住宅

由于安徽省經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于全國中等行列，中老年收入水平整體不高，且地區(qū)差異明顯，這將嚴(yán)重制約市場(chǎng)需求。企業(yè)應(yīng)該結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟(jì)特征開發(fā)符合當(dāng)?shù)鼐用裰Ц赌芰Φ闹械投死夏曜≌?，在保證老年住宅功能和配套相對(duì)完善的前提下，降低開發(fā)成本，從而降低需求門檻。

另外，開發(fā)企業(yè)要拓寬老年群體的支付渠道，除直接購買、出租外，可提供產(chǎn)權(quán)置換、反按揭等形式，拓寬支付方式，刺激需求。

[1]申秋紅.我國人口老齡化現(xiàn)狀及對(duì)策研究[J].科技創(chuàng)新與生產(chǎn)力，2014（7）.

[2]潘彤.老年住宅的市場(chǎng)需求與供給策略：以廣州為例[J].江蘇科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2014（2）.

F293.3

A

1673-1999（2017）12-0055-03

鄧?yán)顐b（1979—），女，蚌埠學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院講師，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)。

2017-09-14

安徽省高校人文社科一般項(xiàng)目“老齡化背景下安徽省老年住宅開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式研究”（113052015sk07）。

（編輯：唐龍）