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    福州市低效工業(yè)用地調(diào)查現(xiàn)狀及對策

    2017-12-26 16:51:12
    環(huán)球市場信息導(dǎo)報 2017年18期
    關(guān)鍵詞:工業(yè)用地盤活福州市

    朱 凡 張 琳

    福州市低效工業(yè)用地調(diào)查現(xiàn)狀及對策

    朱 凡 張 琳

    為貫徹落實最嚴格的節(jié)約用地制度,切實提高推動資源使用效率和效益,主動適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài),國土資源部重點部署,在全國選取有代表性的城市開展低效工業(yè)用地的摸底調(diào)查工作。本文通過對福州市工業(yè)用地低效利用情況的調(diào)查,以分布情況、表現(xiàn)形式等幾方面來分析成因,并解讀近幾年部分縣區(qū)采取措施的典型案例,剖析解決問題的思路,由此提出下一步的工作意見。

    根據(jù)福州市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2016年全部工業(yè)增加值1982.80億元,比上年增長6.9%。規(guī)模以上工業(yè)增加值增長7.7%。在規(guī)模以上工業(yè)中,分經(jīng)濟類型看,國有控股企業(yè)增長3.5%,大中型企業(yè)增長8.2%;國有企業(yè)增長24.1%,集體企業(yè)下降3.8%,股份制企業(yè)增長7.5%,外商及港澳臺商投資企業(yè)增長7.2%;私營企業(yè)增長10.0%。分輕重看,輕工業(yè)增長10.7%,重工業(yè)增長4.8%。分門類看,采礦業(yè)下降7.3%,制造業(yè)增長9.7%,電力、熱力、燃氣及水生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長1.3%。工業(yè)產(chǎn)品銷售率96.7%,比上年下降0.2個百分點。以去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板為重點的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,經(jīng)中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)后,在全國持續(xù)進行。同期,國土資源部辦公廳下發(fā)《關(guān)于開展低效工業(yè)用地調(diào)查清理防止企業(yè)浪費土地的函》,緊接著福建省國土資源廳傳達《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)部辦公廳開展低效工業(yè)用地調(diào)查清理工作的通知》等文件精神,隨即,福州市也全面鋪開了全市低效工業(yè)用地調(diào)查清理工作。

    低效工業(yè)用地調(diào)查工作開展情況

    在國土部、省國土廳下發(fā)一系列文件后,福州市政府高度重視,依托市國土局、經(jīng)信委、各縣(區(qū))政府及工業(yè)園區(qū)管委會等相關(guān)部門,立即對低效工業(yè)用地摸底調(diào)查工作進行部署,安排具體分工和時限要求等有關(guān)事項。

    為全面、客觀清查全市低效工業(yè)用地情況,我市切實采取有效措施開展摸底調(diào)查工作,一是給各縣(市、區(qū))國土局、分局下發(fā)通知,要求及時向當?shù)卣畢R報,會同各工業(yè)園區(qū)管委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)轄區(qū)內(nèi)工業(yè)用地逐宗開展摸底調(diào)查認定工作,并對本轄區(qū)低效工業(yè)用地利用情況進行初步分析,為下一階段的清理處置工作打好基礎(chǔ);二是成立專門工作小組,負責(zé)指導(dǎo)本次摸底調(diào)查工作,并組織專人負責(zé)匯總上報相關(guān)數(shù)據(jù)并形成書面分析報告。

    我市低效工業(yè)用地的基本情況

    經(jīng)調(diào)查認定,我市屬于低效工業(yè)用地的地塊共59宗,面積3019.92畝。低效工業(yè)用地共有五種表現(xiàn)形式,其中:“容積率、建筑密度低于現(xiàn)行國家標準或停產(chǎn)至今一年以上的”有23宗;“按照合同約定完成了全部開發(fā)建設(shè),但竣工驗收后一年以上未投產(chǎn)及投產(chǎn)后停產(chǎn)至今一年以上的”有19宗;“中止開發(fā)建設(shè)滿一年但未構(gòu)成閑置的”有10宗;“生產(chǎn)效益低,屬于低效利用的”有5宗;“已建成投產(chǎn)但容積率、建筑密度低于合同約定的”有2宗。低效工業(yè)盤活利用方向多以“原項目追加投資”、“政府收儲”的方式為主,預(yù)計年限在三年左右。

    低效工業(yè)用地的成因

    政府原因。一是規(guī)劃影響。部分項目受鐵路、城市道路、高壓線、市政管道等基礎(chǔ)設(shè)施的修建、拓寬改造等因素的影響,在具體規(guī)劃調(diào)整方案未定前無法動建。二是政府相關(guān)部門招商心切,對項目預(yù)審把關(guān)不嚴,有些企業(yè)項目可行性方案不夠嚴謹,投資項目的資金不夠雄厚,容易造成資金鏈斷裂,而導(dǎo)致投資項目中途流產(chǎn),造成工業(yè)項目用地低效利用。

    企業(yè)原因。一是企業(yè)缺乏資金、開發(fā)能力不足,導(dǎo)致項目無法如期如約完成建設(shè)、投產(chǎn)。二是企業(yè)市場預(yù)期不足,項目產(chǎn)品供求市場發(fā)生較大變化而無法繼續(xù)投資,影響生產(chǎn)效益。三是因市場經(jīng)濟形勢發(fā)生變化,企業(yè)經(jīng)營困難、效益不佳而停產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓,企業(yè)長期不創(chuàng)造效益也無稅收貢獻,造成低效利用工業(yè)用地。四是土地資源配置不合理,缺乏一套科學(xué)合理的用地定量機制,企業(yè)申請用地面積大大超過其用地需求,造成土地批多用少。五是企業(yè)未及時辦理后期手續(xù),在辦理規(guī)劃、建設(shè)、人防、消防等相關(guān)手續(xù)中時間過長,造成沒有按照合同約定進行開發(fā)建設(shè)。

    低效工業(yè)整改措施

    出臺多項政策,推進園區(qū)發(fā)展。2015年,福州市政府出臺《關(guān)于貫徹省政府促進工業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型穩(wěn)定增長十條措施實施意見的通知》,提升園區(qū)綜合水平,節(jié)約集約利用土地。盤活企業(yè)存量建設(shè)用地,在符合規(guī)劃和安全要求、不改變用途的前提下,利用現(xiàn)有工業(yè)用地開發(fā)建設(shè)多層廠房需要增加容積率的,不再增收土地價款,免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費用。2007年2月,福州市委市政府出臺了福州市推動新一輪經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展十項政策。借助政策,福州市將進一步引導(dǎo)工業(yè)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)加快品牌建設(shè)步伐,助推實體經(jīng)濟實現(xiàn)質(zhì)量品牌提升,推動省、市提升質(zhì)量推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作會議有關(guān)精神落到實處,為質(zhì)量強市建設(shè)增添新動能。這些政策出臺,使我市工業(yè)園區(qū)發(fā)展各具特色的發(fā)展布局初步形成,產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)逐步顯現(xiàn),轉(zhuǎn)型升級步伐逐步加快。

    嚴格工業(yè)用地審批,加強跟蹤監(jiān)管。對引進的工業(yè)項目,要嚴格審查,不斷規(guī)范土地出讓行為,從源頭控制工業(yè)土地低效利用現(xiàn)象。我市將進一步加大工業(yè)用地批后監(jiān)管力度,督促用地單位按合同履行開、竣工時間和建設(shè)標準,加快已供土地的開發(fā)建設(shè)速度,不斷提高土地總體利用率。

    加強動態(tài)巡查,查處非法行為。會同發(fā)改、住建、商務(wù)、消防等部門對于未達到相應(yīng)的規(guī)劃指標、生產(chǎn)中止又利用廠房向社會出租的工業(yè)企業(yè),加強監(jiān)管,通知責(zé)令整改。

    按照規(guī)劃布局,收儲低效用地。采用市場收購和行政措施相結(jié)合的方式,逐步實施低效工業(yè)用地的退出機制。根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃要求,對全市范圍內(nèi)低效利用的工業(yè)用地擬定土地收儲方案,盤活利用低效用地。

    盤活低效工業(yè)的典型案例

    馬尾區(qū)收儲低效用地。對長期低效利用工業(yè)用地項目,馬尾區(qū)以政府為主導(dǎo),在與企業(yè)充分溝通、協(xié)商的基礎(chǔ)上,由政府依法收購,納入政府土地儲備庫,按經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的要求,在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的基礎(chǔ)上,擇機推出區(qū)儲備土地,引進優(yōu)質(zhì)企業(yè)和項目,不斷提高區(qū)土地總體利用率,發(fā)揮土地利用的最大效益。福建革新機械廠因市場經(jīng)濟形勢變化及自身經(jīng)營不善,長期虧損,瀕臨破產(chǎn),屬馬尾區(qū)低效工業(yè)用地。區(qū)土地發(fā)展中心與該企業(yè)充分協(xié)商,在解決好企業(yè)下崗職工后顧之憂的前提下,將該低效工業(yè)地塊收購,納入馬尾區(qū)土地儲備庫。根據(jù)市場需求,區(qū)政府在規(guī)劃用途調(diào)整的基礎(chǔ)上重新公開出讓,既盤活了低效工業(yè)用地,又獲得可觀經(jīng)濟利益和社會效益。

    福清市盤活利用土地。針對低效用地的不同情況,福清市鏡洋鎮(zhèn)采取了協(xié)調(diào)收回出讓、分割轉(zhuǎn)讓(租)、嫁接合作等綜合措施,探索走出了一條“騰籠換鳥”、調(diào)優(yōu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的新路子,較大地提升了土地利用率。一是收回閑置土地。針對長期圈而不建、占而不用或建設(shè)投入強度未達到總投資25%的閑置土地,綜合運用多手段,動員協(xié)商收回業(yè)主單位土地,并重新出讓給其他意向開發(fā)企業(yè),有序盤活閑置用地。截至目前,已先后處置閑置土地4宗150畝,引進了永秀鞋業(yè)、正源塑膠鞋業(yè)、融音塑業(yè)、南賓樹脂4家企業(yè);正在處置安第斯門多薩公司109畝閑置土地,擬引進專業(yè)性康復(fù)醫(yī)療項目。二是分割轉(zhuǎn)讓(租)。針對低效未利用土地較多的在產(chǎn)企業(yè),福清市國土局加大督促檢查力度,促其新建標準廠房擴大生產(chǎn)或用以出租,或?qū)⑽从猛恋胤指钷D(zhuǎn)讓(租),使有限土地資源得到充分利用。截至目前,先后有亞通新材料公司轉(zhuǎn)讓了60.1畝未用土地,引進了全國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)江西煌上煌集團;利亞塑膠轉(zhuǎn)讓了42畝未用土地,引進了福建豐沃科技有限公司;登峰鞋業(yè)轉(zhuǎn)讓了28畝未用土地,引進了永動工具公司;成豐鞋業(yè)轉(zhuǎn)讓了12.5畝未用土地,引進了創(chuàng)翔鞋業(yè)公司;綠豐現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)租了369畝未用土地,引進了26度休閑農(nóng)莊項目。三是嫁接合作。針對已建成廠房、不愿交出土地使用權(quán)、自身又無力經(jīng)營的企業(yè),通過溝通協(xié)調(diào),幫助企業(yè)以土地和廠房入股等形式,嫁接改造、合資合作,著力提升低效用地的使用率。目前,先后有福藤重工以124.2畝未用土地入股福工建材公司,力達機械公司以48畝未用土地入股六合鞋業(yè)公司,寶山食品公司、永發(fā)鋼構(gòu)進行了資產(chǎn)重組,共盤活了未用土地115.8畝。

    處置低效工業(yè)存在的困難

    土地政策因素。一方面,上級政府或部門未出臺低效工業(yè)用地處置相關(guān)政策,缺乏統(tǒng)一的認定標準和處置措施,各地方自行制定的處置辦法也各不相同;另一方面,低效、閑置土地認定范圍涉及面廣,涉及部門多,如低效用地的認定還涉及投資強度、規(guī)劃指標、投產(chǎn)狀況、生產(chǎn)效益、稅收等方面,國土部門的職責(zé)、職權(quán)有限,亟須加強同有關(guān)部門的協(xié)同和聯(lián)動,建立和完善相應(yīng)工作機制。

    土地成本因素。近年來土地市場價格飛漲,給政府收購、整合低效工業(yè)用地帶來很大的成本壓力和困難。

    處置低效工業(yè)的工作建議

    制定政策,加強領(lǐng)導(dǎo)。認真貫徹落實省委、省政府《關(guān)于進一步加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的若干意見》和《福建省實施〈中國制造2015〉行動計劃的通知》(閩委發(fā)[2015]11號),統(tǒng)一思想,提高認識,加強政策研究,把加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級作為實現(xiàn)經(jīng)濟社會各項事業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要舉措來抓。目前我市正在研究加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,節(jié)約集約用地的實施意見。同時,建議從國土部、省級政府層面出臺相關(guān)政策,統(tǒng)一低效用地認定標準,規(guī)范處置程序,制定操作性強、程序簡便的處置措施,同時由市(縣)級政府成立由政府牽頭,國土、規(guī)劃、住建、發(fā)改、招商、財政、土地儲備等部門組成的集約節(jié)約用地工作領(lǐng)導(dǎo)小組,明確各部門職責(zé)權(quán)限,統(tǒng)籌推進集約節(jié)約用地工作。強化盤活低效工業(yè)用地與加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級工作的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)力度,建立低效工業(yè)用地項目資源信息庫,為下一步盤活我市低效工業(yè)用地工作打下基礎(chǔ)。

    保障合法權(quán)益。充分尊重原土地權(quán)利人意愿,保護原土地權(quán)利人的合法權(quán)益。對依法收回、收購存量建設(shè)用地用于再開發(fā)的,在依法補償?shù)幕A(chǔ)上,可給予原土地權(quán)利人一定數(shù)量的獎勵,建議出臺相關(guān)政策或結(jié)合實際制訂各項優(yōu)惠政策,來支持低效工業(yè)用地再開發(fā)。落實土地權(quán)利人補償方案,未征得原土地使用權(quán)人同意的,不得強行收回開發(fā)。

    嚴格監(jiān)督管理。要加強低效工業(yè)用地再開發(fā)改造方案審核報批,嚴格批后監(jiān)管,防止再開發(fā)中出現(xiàn)新的低效、閑置用地。在制定低效工業(yè)用地開發(fā)措施時,要加強風(fēng)險管理,制訂嚴格的工作程序及配套政策,加強社會穩(wěn)定風(fēng)險評估和重大項目法律風(fēng)險評估,有效預(yù)防和控制風(fēng)險。

    開展評估考核。每年由主管部門牽頭組織實施績效評估,同時,對全市低效工業(yè)工作開展情況進行年度考核制,實行聯(lián)動審批,發(fā)現(xiàn)問題的責(zé)令限期糾正整改,確保該項工作規(guī)范有序推進。

    (作者單位:福州市國土資源局)

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