中國房地產(chǎn)市場的未來展望

文/孫凡，中央財經(jīng)大學

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中國房地產(chǎn)市場的未來展望

文/孫凡，中央財經(jīng)大學

房地產(chǎn)市場是一個敏感話題，本文通過對房產(chǎn)價格近期及遠期因素的分析提出了一些解決方案。文中也簡要介紹了政府對其出臺的政策及效果，以求文章的真實性、可行性。

房地產(chǎn)；人口流入流出；短期融資情況；購房觀念

本文通過對中國房地產(chǎn)市場的深刻剖析來闡述作者對當前房地產(chǎn)市場的幾個看法和總結(jié)。

1 中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀

當前，中國房地產(chǎn)看似撲朔迷離，喊漲喊跌，叫聲不斷。但是通過對兩點的剖析便知道中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)近期的情況。

1.1 房價變動主要因素

實際上總結(jié)房地產(chǎn)的整體情況主要看兩個因素（這兩個因素都決定了房價）：近期看為“短期融資情況及其資金走向”，長期看則是“人口流入還是流出”。

根據(jù)供需原理，我們會非常簡單的推斷出一個結(jié)論：人口流入地區(qū)房價一般會上漲，流入率越高上漲就越快。這個是永恒不變的定律，即便是在國外也是如此。短期看的資金流向則是很好理解的，如果房產(chǎn)投資不會盈利，那這些熱錢則會流向其他領(lǐng)域，或是黃金、或是白銀亦或是其他什么領(lǐng)域。

很多人不解的會說，房地產(chǎn)現(xiàn)狀可不單單是房價變動那么簡單，這里要聲明的是，房地產(chǎn)現(xiàn)狀實際上最明顯的就是顯示在房價上，所以這里作者算是投機取巧了，但是這個問題還是百姓最關(guān)注也是最直接的問題，誰也無法回避。

關(guān)于人口流動我們不免要談?wù)劤鞘蟹诸?。由于目前國家城市體系出現(xiàn)了一線臃腫，二線擁擠，三線沒人，四線以后幾乎無人的情況，導致一線城市房價居高不下，一直往上走。即便是在高壓政策下，一線城市的房價依然緩緩增長，這說明剛需的作用在一線城市做主導作用；而二線城市則更加瘋狂，一方面是從一線高房價分流出來的剛需客，另外一方面則是二線城市近期的快速發(fā)展吸引了大量就業(yè)。筆者預計，在不遠未來，二線城市因為其適中的節(jié)奏和較低的成本生活其房價會迎來漲價最快的時期，很有可能房價收入比和一線城市差不多。這里談的是人口流動。

實際上人口流動還和區(qū)域有關(guān)，比如說東北和廣東，就是兩個完全相反的例子。近年的東北地區(qū)出現(xiàn)了非常可怕的現(xiàn)象，每年流失人才達200萬人，要知道這200萬人都是高層次人才，他們對房產(chǎn)的需求很大，也很切實。而大部分東北人都移往上海、北京、深圳。可以說，官方統(tǒng)計不到的是，房價推手很大一股力量是這批移居客。受長期人口因素影響，東北人口飛速流失，導致房價看似在漲，實際在跌，因為房價漲幅連CPI的30%都不到，除了沈陽、大連、哈爾濱、長春這種人口流入的省會外，其他地方房價不升反跌，或停滯不漲，或干脆沒人購買。反觀廣東省就完全是另外一種景象，大批的人口進入廣東省謀生，導致房價飛漲，就連往日房價不高的中山、惠州、東莞等地的房價都翻了幾次。

下面我們再聊聊第二個因素：近期的融資因素。所謂融資就是資金的融通，在深圳地區(qū)，融資的味道非常非常濃郁，所以我們以深圳為例子。由于深圳人來自于全國各地，完全沒有本地人，導致深圳來自全國的信息特別多，加上國家的政策傾斜很嚴重，導致深圳融資速度一直是自發(fā)性強、活力強、私人占有性強。這也吸引了國際上的熱錢涌入深圳，變相抬高了一些領(lǐng)域的物價。這個地方是最先搞土地拍賣的地方，所以最值得提起。目前國際大環(huán)境是西方資本收縮，整體經(jīng)濟走向趨緩，經(jīng)濟形勢實際不是很好。尤其是歐美為主的西方國家目前開始了大量的資金收縮與限制，貿(mào)易壁壘和貿(mào)易保護主義抬頭，很多大國甚至有點閉關(guān)鎖國的味道。為尋求新的增長點，國家提出兩個戰(zhàn)略：“供給側(cè)改革”、“一帶一路”。實際上“供給側(cè)改革”和“一帶一路”是兩只手，一個內(nèi)一個外，內(nèi)部調(diào)節(jié)供需，外部投入資金。由于西方國家的不作為導致只能由政府自己想辦法，于是這也算是帶個小頭搞經(jīng)濟，至少在很多人看來，國家是在嘗試。這種大環(huán)境下導致資金走向哪都覺得不穩(wěn)妥，于是乎大批的資金流向了房地產(chǎn)，很多人認為這個東西一本萬利，比上班賺錢，比投資其他的賺錢，霎時間，房價飛漲，尤其是2016年初，深圳等地房價幾乎狂漲了一倍有余，為何，就是因為這個，但是也不全是因為這些情況，這里提到的只是主導作用。

1.2 政府政策及其實際效果

在一輪瘋狂的上漲后，政府意識到目前土地政策的弊端和可怕之處。緊跟著，中央出臺了八條例。但是，試行了幾個月后發(fā)現(xiàn)，其效果不是很理想，效果非常有限，開發(fā)商搞出了雙合同、代理戶籍等辦法。最近，深圳市政府震驚之余擲出重錘，決定房產(chǎn)在購買后若干年內(nèi)無法交易，筆者沒記錯的話，應(yīng)該是10年，這樣會大大的抑制炒房現(xiàn)象。緊跟其后，不光是各地方，連中央都出了連續(xù)的組合拳，瘋狂的打壓房價市場，導致多地成交量下降明顯。

近期，中央還出臺了一些比較新穎的政策：租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)等，這些政策亦說明國家對房產(chǎn)市場的擔憂。具體談到實際效果則在這里好好說下：

政策帶來的實際效果實際上有些差強人意，不是說效果不好，而是該降的沒有降低，不該降低的卻降低了。最應(yīng)該降低的一線城市房價居高不下，調(diào)控雖然說起到了個別房源降價的作用，但是總體上說，沒有什么變化。而這次調(diào)控誤傷的范圍要比調(diào)控的范圍廣泛很多，比如說一些三線、四線城市，本身就人口稀少加流失，再來些政策打壓，房價也跟著停滯了。畢竟租售同權(quán)、聯(lián)合產(chǎn)權(quán)這種東西是全國性的，不可能說個別地區(qū)弄。這么一來實際上不但沒有分流一線壓力，反而使得四線及以下的城市財政收入降低的非常厲害，三線城市在這股潮流中反而收益了一些利潤，房價上升了不少，但是只限于東部地區(qū)。

總之，房價調(diào)控的政策效果有好有壞，富裕人口依然想方設(shè)法買得到，而非富裕人口就買房更加艱難，這是政府應(yīng)該考慮的問題了。中國當前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀依然不容樂觀，一方面政府財政大部分都是靠它支持，另一方面它的價格普遍過高導致百姓生活成本增加，這是一對矛盾，很難解決。

2 解決方案和具體建議

2.1 政府尋找其他增長點

這個是最解決根本問題的法子，不過很多同僚提出的建議非常不合實際，實際上這個也是最難解決的問題。實際政府可以通過多方渠道解決這個問題，比如說房產(chǎn)稅、租房稅等。政府應(yīng)該對地方官員的GDP考核停止，改為其他方面的考核以防止出現(xiàn)“拆蓋同地”的現(xiàn)象，因為這個不是增長，而是破壞，所以說找增長也應(yīng)該在這些地方下功夫。還有個地方就是把土地租用年限可以適當調(diào)整，土地租用政策也可以做出調(diào)整，比如說非常昂貴的地段可以采取純租用的方式，強行按月繳納，雖然提高企業(yè)成本，但是不免是提高收入的方法。還有就是政府應(yīng)該合理規(guī)劃土地，學習日本從天上和地下找空間(只限于貴地段)。由于擁有昂貴地段的地方往往房價很高，政府這種做法會略微緩解壓力。實際上，房產(chǎn)稅可以根據(jù)個人收入不同，或者是納稅額、學歷、地區(qū)差異分別收取。這些瑣碎方法本人不再贅述，總之方法非常多。

2.2 改變房地產(chǎn)游戲規(guī)則

這個算是一種釜底抽薪的方法，租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)就是這類的代表。不過，個人認為這種方案的實行起來還是比較空洞的，因為它沒有考慮到實際因素。比如說，這個保障范圍是哪些人群，如何判定？其次，共有產(chǎn)權(quán)對個人出資的比例沒有規(guī)定，如果個人出的很少國家出的多，那豈不是會有大批國家資源被個人廉價占有，這樣會影響國家其他的保障房的投入。最重要的是，這種共有產(chǎn)權(quán)房子權(quán)責不清晰，國家、開發(fā)商、個人共有的話，個人的合法權(quán)益實則難以保障，因為個人肯定是最弱勢的一方。

還有一個重要的游戲規(guī)則就是適當放寬土地閑置政策，國家實際上出于環(huán)境、儲備等考慮，是有自己的土地使用比例規(guī)定的。實際上，在一些經(jīng)濟特別發(fā)達的地區(qū)，國家完全可以拋棄農(nóng)地改為商用土地，而且應(yīng)該根據(jù)實際的人口意愿和即時的土地開發(fā)情況改變土地供應(yīng)比例。土地比例優(yōu)化是最治療根本的方法，但是同樣，這種做法是非常麻煩的，因為它很有可能會帶來巨大的政策成本和工作量。不過隨著土地問題突出，類似這種改變游戲規(guī)則的成本所帶來的收益會越來越高。

2.3 適時改變?nèi)藗冑彿坑^念及國際持有房產(chǎn)情況調(diào)查

實際上，中國人持房率是非常高的，中華寫字網(wǎng)統(tǒng)計，中國人持房率高達93.5%，這么高的持房率為何買房子人還這么多，而且還這么火爆？這個和中國人購房觀念和其他觀念有關(guān)。

在國內(nèi)不是自己的房子或者沒有自己的房子總是覺得非常的不自在，這也導致中國人去哪都想買房，大有不買房等于沒有定居的意思。而在西方國家，房子持有率30%都不到，美國持房率實際上嚴格意義講，不到20%。最麻煩的是，國家經(jīng)濟資源都是高度集中在幾個大城市的，這樣讓圖利的國人都擁擠進了這些地方，其變相抬高了價格。而西方國家資源非常平均，加上觀念問題，房價很難抬高。所以國家應(yīng)該在這方面加強教育，尤其是一線城市，國家應(yīng)當適當?shù)慕逃龂褚M量改變購房觀念。

實際上解決方案還有很多，比如說加強路網(wǎng)建設(shè)，提高縣級城市的競爭力，財政傾斜特殊人群等?？傊?，我國的房地產(chǎn)市場泡沫在一點點的被擠壓，到底能挺住多久還是個未知數(shù)，不過，國家應(yīng)當盡早處理這個問題，千萬不能讓房地產(chǎn)經(jīng)濟硬著陸，那樣的話后患非常大，社會影響也非常惡劣。

[1]我國省域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟增長間關(guān)系的比較研究[J]. 郭淑芬,趙曉麗.高等財經(jīng)教育研究.2015(02)

[2]住房價格、資源錯配與中國工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)率[J]. 陳斌開,金簫,歐陽滌非.世界經(jīng)濟.2015(04)

[3]信貸約束、房價與經(jīng)濟增長[J].呂江林,陳惠,邱小安.金融論壇.2015(01)