淺析房地產經濟的發(fā)展方向及其策略

冷學文

摘 要：當前一些中小城市有大量的空置房，前段時間的結構調整使其有局部的消化，但總體上仍然大量過剩，基于這一現狀，本文就房地產經濟的發(fā)展進行分析，首先闡述了房地產經濟發(fā)展的主要作用以及房地產經濟發(fā)展存在的主要問題，對房地產經濟發(fā)展方向及其策略進行了探討分析。

關鍵詞：房地產經濟發(fā)展；作用；問題；方向；策略

過去各地發(fā)展政策都是靠各種優(yōu)惠政策來吸引投資、招商引資；以低價或零地價供地、或者靠減免稅、低息貸款、財政補貼來刺激投資。再加上現行土地制度，是地方政府獨家征地、獨家賣地的模式，使得土地收入變成地方政府的主要收入。因此促使地方政府熱衷于鼓勵房地產開發(fā)，熱衷于推高地價來獲得更多的政府收入，結果導致了很多城市的房地產庫存過高、房屋過剩，而且推高了地價、推高了房價。為了充分房屋居住的本質作用，以下就房地產經濟發(fā)展方向及其策略進行探討。

1.房地產經濟發(fā)展的主要作用

房地產經濟發(fā)展的作用主要表現為：

1.1促進經濟的穩(wěn)定增長。良性的房地產經濟發(fā)展能夠有效刺激市場經濟，穩(wěn)定和促進整體社會經濟的良性、健康發(fā)展。特別是在面對大范圍的金融危機時，由于貨幣行業(yè)和金融業(yè)務的持續(xù)崩盤，造成市場經濟的劇烈波動，這時穩(wěn)定的房地產市場就能夠有效的將大批的家庭資金吸進過來，從而達到緩和和抵御通貨膨脹等危機的目的，穩(wěn)定了市場經濟的震蕩，進而維護經濟的平穩(wěn)推進。

1.2有效帶動周邊行業(yè)的興起。房地產行業(yè)屬于先導性的服務產業(yè)，由于它的涉及范圍較廣，業(yè)務內容復雜，使得它同許多行業(yè)都有著非常密切的行業(yè)聯系，如建材行業(yè)、冶金行業(yè)、電力行業(yè)、化工行業(yè)、水利行業(yè)等等。因此，隨著房地產行業(yè)的不斷興起，其它相關行業(yè)也能夠被有效的帶動，其經濟利益和效益得到極大的增加，進而造成市場經濟整體的活躍。

1.3能夠迅速的拉動市場需求。通過對一些國民基礎設施的大量興建，能夠有效的引導和改變大眾的消費意向，積極拉動市場內需，對提高人們群眾生活質量，縮小城鄉(xiāng)差距以及加速城市化建設進程等方面都有著積極的促進和推動作用。

2.房地產經濟發(fā)展存在的主要問題分析

我國房地產經濟已經取得了一定的成果，促進了社會經濟發(fā)展，但其起到積極作用的同時，也會產生不良的影響。所以必須明確房地產業(yè)的發(fā)展需要得到政府幫助，并且房地產行業(yè)對人們生活影響非常大，因此對于其存在的問題需要妥善處理，客觀分析，消除非理性行為。其問題主要表現為：

2.1地產市場的無序性特征。當前房價仍然是人們關注的焦點之一，并且一直居高不下，房價過高的原因是地價價格一直沒有下降，土地按照嚴格的意義來說，其并不是一件商品，其價格與社會必要勞動時間無關。使地價變動的因素是地產市場向資本化轉變，很多土地在不明確價格的情況下出讓給其他企業(yè)，給經濟帶來了負面影響。

2.2房地產的泡沫經濟問題。泡沫經濟即為虛幻經濟，存在很大的風險因素。泡沫經濟的表現形式是不斷上升，不會中途停止，有特定的周期。但其具有的周期性也會變成經濟發(fā)展的一個阻礙，使價格不斷上升，投資的資金數額越來越多，使房地產現有的價格超過實際價格，變成投機行為，衍生出泡沫現象。這不利于經濟的發(fā)展，有時甚至會破壞一個國家的金融穩(wěn)定。

2.3房地產經濟脫離市場。雖然我國實行的是市場經濟，但需要接受國家政策的宏觀調控，即房地產市場的供求，是由國家分配的土地決定，而不是簡單的市場調控。但這種方式與市場經濟發(fā)展不符，和市場經濟脫離，會出現不可預估的后果。所以需要改變這一經濟模式，政府正確發(fā)揮自己的職能，根據市場經濟的供求原則調節(jié)經濟，以此穩(wěn)定房地產經濟，保證供需平衡。

3.房地產經濟發(fā)展方向的分析

房地產經濟發(fā)展方向，筆者認為主要表現在以下幾方面：

3.1加強用地管理。土地資源是房地產行業(yè)發(fā)展的前提，只有得到土地資源，才可以促進房地產行業(yè)發(fā)展，所以在土地的應用問題上，需要妥善解決，科學安排，同時也要利用政府職能。同時也正是因為市場規(guī)則不明確，出現炒地皮的行為，使地價不斷上升，對此政府要對其進行有約束，使房地產產業(yè)趨于成熟，符合市場經濟的要求。

3.2實現市場與政府的結合。我國是社會主義國家，實行的是市場經濟體制，即說明需要結合市場經濟與社會主義制度。房地產產業(yè)發(fā)展至今，只有發(fā)揮市場與政府的雙重作用，才會創(chuàng)建一個好的發(fā)展環(huán)境。市場經濟與政府宏觀政策的結合，會讓市場經濟趨于平衡，這是每種經濟發(fā)展都要遵循的規(guī)律。政府的調控職能不是形式，而是借助政策落實，否則就會出現反效果。

3.3不斷完善相關制度。與房地產經濟相關的制度中，有很多問題還有待完善，就像是預警機制建立存在的不足，市場經濟環(huán)境下，因為它是動態(tài)發(fā)展的，存在大量不確定的因素。預警機制的建立包括很多種，其中價格預警機制的建立要有一個科學、合理的范圍，考慮既定的因素與動態(tài)因素，科學定價，防止泡沫經濟的出現，同時，房地產行業(yè)以及各個公司也可以根據這一范圍對價格進行綜合的評估，預測價格的變動，并進行市場調研，給出分析報告，讓政府用科學的措施調控，制定方案。

4.加強房地產經濟發(fā)展的策略

4.1嚴格房地產經濟的金融監(jiān)管。政府相關部門應該加大對房地產市場進行金融方面的監(jiān)管力度以便保障房地產經濟與市場經濟能夠和諧發(fā)展。房地產的各個環(huán)節(jié)都應該進行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進行管理是加強房地產與銀行間合作的基石。將房地產的借貸業(yè)務與資金流動進行控制，是保證銀行的資產結構更加地科學化和合理化。

4.2強化房地產價格調控?，F階段房地產價格偏高，違反了價值規(guī)律，一定程度上造成了市場混亂的局面，這就要求有關部門對房地產的市場價格進行有效調節(jié)，調節(jié)并不是要打壓房地產價格，更不是無底線地降低房價，而是要通過合理的手段來使房地產的價格與它真實的價值相適應，穩(wěn)定房地產動蕩的現狀。近些年，我國房地產中一個最重要的問題就是房價過高。而在金融危機時候，我國的房地產又是由于價格過低，企業(yè)的資金不能進行有效地運轉，房地產行業(yè)的發(fā)展一度受到阻礙。因此房地產的價格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產經濟的發(fā)展。國家的有關部門應該做好調控工作，從而正確地判斷房地產經濟與市場經濟之間的協調程度，制定出行之有效的政策法規(guī)。

4.3堅持正確的輿論導向。社會輿論直接影響到市場的消費心態(tài)?！百I漲不買跌”是市場普遍存在的購房心理。因此要堅持正確的社會輿論導向，不能把個別樓盤的上漲或下跌現象放大宣傳而產生連鎖效應，使不明真相的人跟風蠻從。混亂的信息也擾亂正常的市場秩序，不利于市場健康發(fā)展。作為各級政府應加強對媒體輿論的管理，讓正確的輿論真正服務于群眾生活，服務于經濟發(fā)展。

結束語

綜上所述，房地產經濟與市場經濟發(fā)展之間有著非常密切的聯系，兩者之間存在相輔相成的對立統(tǒng)一關系。面對當前房地產的市場形勢，政府應該推行長效的宏觀調控措施，使房地產市場形勢朝正確的方向發(fā)展。并且把握好調整幅度、講究好調控策略，使房地產市場在國民經濟發(fā)展中起著恰當的促進作用。

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