房地產(chǎn)開發(fā)項目管理系統(tǒng)的設計

羅翔天

摘要：當前人類社會正處于信息化時代，技術性與信息性已經(jīng)滲入到人類的各個行業(yè)當中，而房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)物的重要力量之一， 21世紀的房地產(chǎn)開發(fā)商，誰掌握了核心技術，誰就擁有了強大的時代保證。該以碧桂園公司為例，通過對碧桂園采用的ERP項目管理信息系統(tǒng)的研究，從開發(fā)商對項目管理信息系統(tǒng)的要求出發(fā)，并基于該行業(yè)發(fā)展項目管理現(xiàn)狀，設計出以網(wǎng)絡通訊技術為基礎，可妥善處理開發(fā)商項目有效管理、信息收發(fā)的開發(fā)商項目管理信息系統(tǒng)，以實現(xiàn)為開發(fā)商提供現(xiàn)代化、科學化、人性化的項目管理平臺，實現(xiàn)客戶與企業(yè)的雙贏。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；系統(tǒng)設計

中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A 文章編號：1009-3044（2017）31-0081-02

隨著我國以經(jīng)濟建設為中心的發(fā)展戰(zhàn)略實施，人們的生活條件明顯改善，對穩(wěn)定住所需求越來越大，這就使房地產(chǎn)行業(yè)的快速興起，成為了當今形勢下的主流行業(yè)，為我國經(jīng)濟發(fā)展做出了一定的貢獻。而在開發(fā)商的運作中，其對房地產(chǎn)的開發(fā)需的諸多項目都要與大量工程公司合作，對于這些繁雜的工程，根據(jù)其開發(fā)的過程，可以劃分為決策階段、設計階段、實施階段三個階段。開發(fā)商作為項目的組織者和管理主體，對項目的整個進行過程進行相應的管理和控制，使工程建設項目順利實施進行。碧桂園集團從2007年4月份上市之后，立即啟動了“碧桂園ERP計劃”，碧桂園認為上市之后的頭等大事就是用信息化管理裝備自己。高層認為，要想提升碧桂園內(nèi)部管理效率，使管理更精細化和標準化、提升企業(yè)的核心競爭力、為決策層提供更有力的數(shù)據(jù)分析，一定要重視信息化的建設，認真學習和應用它。因此，本文以碧桂園公司為例，研究設計一個符合中國房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理信息系統(tǒng)來及時、準確地為房地產(chǎn)項目管理者提供現(xiàn)代化的信息咨詢和輔助決策手段，充分利用信息資源，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目經(jīng)營的科學管理，提高房地產(chǎn)項目經(jīng)營的效益和效率，最終提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力。

1 可行性分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理系統(tǒng)可行性分析通過項目的市場需求、資源供應、建設規(guī)模、設備選型等方面的研究，從技術可行性和操作可行性角度進行調(diào)查研究和分析比較，為項目決策提供公正、可靠、科學的信息。

1.1 技術可行性

系統(tǒng)開發(fā)環(huán)境：Java語言和MySQL作為項目開發(fā)技術，一方面當前人才市場上存在一大批優(yōu)秀的電子信息以及計算機、軟件與微電子等人才，人才資源雄厚；另一方面，Java語言和MySQL已經(jīng)較為成熟應用非常廣泛，在歐美國家中也有應用于開發(fā)商中的項目管理管理信息手段的實例，而且效果較為明顯，可以看出此項技術基礎是較為扎實的。

1.2 操作可行性

碧桂園若某項工程中涉及100個工程項目，使用管理信息系統(tǒng)后，主管部門可以實現(xiàn)對這近百個工程項目的實時監(jiān)督，每一個項目的工作進程都記錄在內(nèi)，也保證了相關部門對這些項目的有效管理；高層管理部門也可以更直接的通過ERP系統(tǒng)對各項工程項目進行管理，以便調(diào)整政策以適應紛雜多變的房地產(chǎn)中介市場。

2 需求分析

需求分析階段研究的對象是系統(tǒng)項目的用戶需求。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理系統(tǒng)需求分析是計劃時期的最后一個階段，根據(jù)用戶需求和可行性分析，描述系統(tǒng)的功能和性能，并確定系統(tǒng)設計的限制。

2.1 功能性分析

在開發(fā)商項目管理的進程中，項目管理部門需要科學地統(tǒng)計各個項目的具體信息以及相關進程，利用發(fā)達的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)查詢、修改和管理相關信息，為項目管理工作提供便利和幫助，由此打造科學、先進的開發(fā)商項目管理體系。在項目管理信息系統(tǒng)的設計中，將進度系統(tǒng)進行分級，創(chuàng)立了分級項目管理體系。根據(jù)具體的工作要求，一個項目需要由區(qū)域公司相關部門、項目部、集團線管部門進行共同研究與討論，制定專項計劃，并上報給總部。提高了工作的便利性；在合同審批管理系統(tǒng)中，需要實現(xiàn)合同審批、付款審批、項目部周計劃審批、行政審批等一系列功能，提高審批效率并使區(qū)域在一定程度上實現(xiàn)了現(xiàn)代化的無紙化辦公。

2.2 非功能性分析

房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)除可以滿足上面的功能性需求外，還要滿足一些非功能性需求，在處理能力、安全性、實用性和擴展性上，我們需要提供更強大的技術支持。

在處理能力上房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)在信息管理上需要保存龐大的數(shù)據(jù)量，其中有許多地方都需要很高的運算量。這就需要我們提高系統(tǒng)的可靠性和運行速度，

系統(tǒng)的響應時間在除去客觀因素外，系統(tǒng)應該在1秒之內(nèi)響應用戶的訪問，在查找大批量數(shù)據(jù)后，等待時間不要超過4秒鐘，在統(tǒng)計需求方面，統(tǒng)計的時間不要超過8秒鐘，并確保系統(tǒng)能夠高效準確的查詢和處理。

在安全性上，由于網(wǎng)絡平臺的日益開放，用戶的日益增多，網(wǎng)絡環(huán)境的復雜性。信息盜竊頻繁發(fā)生，黑客事件也不乏少數(shù)，網(wǎng)絡犯罪的案例要求每個信息平臺都應具有嚴格完善的安全舉措。這就要求開發(fā)商項目管理系統(tǒng)設計人員在系統(tǒng)安全性方面要多費工夫。一方面，安全設計要全面，如指紋、角膜密碼等設置，為客戶個人信息以及生活隱私提供有力保護等；另一方面，要最大程度上減少技術漏洞，嚴格按照系統(tǒng)的設計維護周期定期對系統(tǒng)進行維護和更新，為廣大用戶提供安全可靠的信息平臺。

當然還需要考慮系統(tǒng)以后擴充的需要，做到與時俱進。

3 功能模塊設計

依據(jù)以上需求分析，功能模塊設計主要包括基本信息管理、項目信息管理、進度管理、合同管理、知識管理和統(tǒng)計分析功能等。

3.1 基本信息管理

為更優(yōu)地實現(xiàn)此功能，可以構(gòu)建開發(fā)商項目管理交互平臺，進行統(tǒng)一管理，需要及時統(tǒng)計并采集分類各方信息。以碧桂園公司為例，需要采集輸入人員基本信息（姓名、性別、職工編號、部門、職位、聯(lián)系電話）、供應商信息（供應商編號、名稱、提供物品信息、地址、聯(lián)系電話）、部門信息（部門編號、部門名稱、主管人員）等基本信息，才能幫助員工利用系統(tǒng)內(nèi)部信息高效工作。

3.2 項目信息管理

為實現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一化，提高項目記錄真實性，準確性，該平臺的每一項項目管理進程都由系統(tǒng)生成一個編號，并在登記審批時記錄的相應信息，包括基本信息（項目編號、項目分類、項目公司名稱、主管部門）、項目公司聯(lián)系方式（電話、郵箱等）、審批進程（申報時間、審批進度）、項目進程（項目名稱、主管部門、項目進度、項目公司名稱）、受理方式等項目基本信息。在項目流程上，發(fā)起人上傳合同或付款相關文件，終審領導上傳手工簽字掃描件，每一步驟責任人均可給出意見，不同意的情況下可以打回。目前，試點區(qū)域公司已通過的各類審批流近千條，實現(xiàn)了合同審批、付款審批、項目部周計劃審批、行政審批等在ERP系統(tǒng)中的順利運行，提高了審批效率并使區(qū)域在一定程度上實現(xiàn)了現(xiàn)代化的無紙化辦公。只有高度了解項目管理的各個過程才能使項目管理更為便捷高效，做到“沒有提前想不到，沒有需求想不到”的效果，才能真正意義上有效管理項目信息。

3.3 進度管理

碧桂園公司在項目管理信息系統(tǒng)的設計中，將進度系統(tǒng)進行分級，創(chuàng)立了分級項目管理體系。將管控主體分為“區(qū)域公司級、項目總經(jīng)理級、項目職能部門級”三級，根據(jù)具體的工作要求，一個項目需要由區(qū)域公司相關部門、項目部、集團線管部門進行共同研究與討論，制定專項計劃，并上報給總部?？偛繉徟ㄟ^的計劃便可以執(zhí)行。在編輯這一系統(tǒng)時，應將公司總部的審批環(huán)節(jié)作為最關鍵的節(jié)點。

3.4 合同管理

合同的規(guī)范管理是實施成本控制、實現(xiàn)利潤最大化的前提。目前，試點區(qū)域公司的合同已錄入系統(tǒng)上千份。在合同錄入系統(tǒng)的情況下，系統(tǒng)還支持合同分析，比如按照合同簽訂的類別分類顯示各類合同簽訂的金額，并對合同變更、付款等情況進行分析，使合同簽訂狀況、應付款、已付款等情況都在系統(tǒng)里一目了然。

3.5 知識管理

區(qū)域公司基于項目運營，細化會議體系，即在原體系（項目啟動會、區(qū)域公司每周例會）基礎之上，將區(qū)域公司每周例會分解為項目運營半月會議以及專題研討會，并另外增加了階段性成果審查會。同時，利用系統(tǒng)規(guī)范會前的輸入產(chǎn)物和會后的輸出產(chǎn)物，將項目月度的例行執(zhí)行報告進行自動匯總，統(tǒng)計項目的關鍵節(jié)點完成率生成執(zhí)行結(jié)果，使開會時完全聚焦在討論與決策上，根據(jù)決策結(jié)果立刻調(diào)整項目計劃，并直接落實責任部門、責任人，這樣既保障了項目計劃執(zhí)行的真正落地，又有效提高項目運營決策的效率和決策的質(zhì)量，規(guī)避決策的風險。

試點區(qū)域公司利用系統(tǒng)建立 “標準工作指引庫”及“項目管理知識庫”，并對項目運營中的具體工作操作及實施進行說明，以供經(jīng)驗不足的員工進行查詢和操作。并通過對經(jīng)驗的不斷總結(jié)和更新使操作流程更加合理，為新項目的開發(fā)提供重要參考。

3.6 統(tǒng)計分析功能

這一功能主要面向企業(yè)高層，可以向管理人員簡單介紹新項目的名稱、建設進程、開發(fā)商項目的有關背景以及不同項目與現(xiàn)行工程之間的主要關系。這一功能可以幫助高層人員宏觀地掌握各個項目的開發(fā)進展，了解每個項目的基本信息，是專門面向企業(yè)高層管理人員的數(shù)據(jù)綜合統(tǒng)計分析展示平臺。在這一平臺中，管理人員僅有查看信息的權限，無法更改信息，這一設置可以有效保留信息的真實性與準確性，并幫助高層人員進行成本管理。

4 數(shù)據(jù)庫設計

每個系統(tǒng)設計中最為重要的設計部分就是數(shù)據(jù)庫的設計，它用于用戶進行數(shù)據(jù)的調(diào)取使用，數(shù)據(jù)庫設計影響系統(tǒng)的開發(fā)以及后期的運行維護。存儲信息數(shù)據(jù)實體的設計以及這些實體之間關系的設計是一般數(shù)據(jù)庫必須注意的。

4.1 概念結(jié)構(gòu)設計

根據(jù)需求分析可知，在本系統(tǒng)中，需要存儲的信息主要包括公司信息、部門信息、人員信息、項目信息、合同信息、供應商信息和進度信息等，系統(tǒng)E-R圖如圖2所示。

4.2 邏輯結(jié)構(gòu)設計

數(shù)據(jù)庫是用來存放信息，在用戶使用時，進行及時調(diào)取數(shù)據(jù)的系統(tǒng)。公司信息表、部門信息表、公司人員信息表、供應商信息表、項目信息表、合同信息表、項目進度表等是碧桂園公司房地產(chǎn)開發(fā)項目管理系統(tǒng)的主要內(nèi)容，具體如下，表單中“”意為主鍵，“”意為外鍵。

公司信息表可字段分為公司編碼、公司名稱、公司地址、成立日期、簡介、法定代表人等基本信息。

部門信息表可字段分為部門編碼、部門名稱、所屬公司、成立日期、負責人、部門屬性等基本信息。

公司人員信息表字段可分為人員編碼、人員姓名、性別、證件號碼、所屬部門、人員類別、聯(lián)系方式、生效日期等基本信息。

供應商信息表字段可分為供應商編碼、供應商名稱、所屬分類、所屬地區(qū)、所屬行業(yè)、聯(lián)系方式等基本信息。

項目信息表字段可分為項目編碼、項目名稱、公司編碼、項目類型、項目地點、項目負責人、申報信息、申報日期、審批信息、審批日期、起始日期、結(jié)束日期、項目說明等基本信息。

合同信息表字段可分為合同編碼、合同類型、合同名稱、合同有效期、合同簡介、甲方編碼、甲方名稱、甲方代表人、乙方編碼、乙方名稱、乙方代表人等基本信息。

項目進度表字段可分為進度編碼、所屬項目、計劃起始日期、計劃結(jié)束日期、實際起始日期、實際結(jié)束日期、具體說明、備注、責任人等基本信息。

5 結(jié)束語

項目管理信息系統(tǒng)與項目管理的研究和應用是互相促進、互相影響的，項目管理信息系統(tǒng)是項目管理理論在信息技術條件下的實踐應用，是現(xiàn)代項目管理不可缺少的工具。本文以碧桂園公司為例，對開發(fā)商項目管理信息系統(tǒng)進行了設計，采用了瀏覽器和服務器結(jié)構(gòu)以及Struts框架，使該系統(tǒng)易于操作，便于維護，一方面不但可以節(jié)省用戶時間，獲得各大開發(fā)商青睞，另一方面還可以極大地減少勞力等成本，見效快，提高管理效率與工作的精確程度，實現(xiàn)業(yè)務上的優(yōu)化領先，可謂是用戶和系統(tǒng)的雙贏之選，具有很好的推廣使用前景。

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