關(guān)于促進(jìn)江西省住宅小區(qū)物業(yè)管理健康發(fā)展的建議

何曄

安居才能樂業(yè)，住宅小區(qū)物業(yè)管理效果優(yōu)劣，與人們生活幸福感息息相關(guān)。江西省物業(yè)管理起步于2000年，2012年10月1日我省頒發(fā)的《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，該行業(yè)呈現(xiàn)出較好的發(fā)展勢(shì)頭，覆蓋面不斷擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，居民物業(yè)管理意識(shí)普遍增強(qiáng)，業(yè)主自治管理機(jī)制和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制逐步建立完善。目前，全省物業(yè)服務(wù)企業(yè)共計(jì)1861家（其中一級(jí)14家，二級(jí)109家，三級(jí)1195家，在冊(cè)暫未定級(jí)543家），物管從業(yè)人員達(dá)14萬(wàn)左右，新建小區(qū)入駐物業(yè)管理達(dá)85%。但是物業(yè)管理實(shí)際工作，住戶和物業(yè)管理之間、鄰里之間關(guān)系緊張，打架鬧事和上訪事件時(shí)有發(fā)生。因此，進(jìn)一步優(yōu)化體制，創(chuàng)新機(jī)制，堅(jiān)持標(biāo)本兼治，促進(jìn)物業(yè)管理工作水平提升勢(shì)在必行。

一、物業(yè)管理存在的困難和問題

物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。物業(yè)公司主要靠收取物業(yè)管理費(fèi)來維持運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)公司的合理利潤(rùn)和業(yè)主希望的“低價(jià)優(yōu)質(zhì)”服務(wù)之間的矛盾非常突出。一方面，江西省物業(yè)企業(yè)“多層”房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均在0.40元/平方米，“電梯”房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均為1.10元/平方米，收費(fèi)偏低，因而服務(wù)質(zhì)量不能跟上，業(yè)主對(duì)物業(yè)不滿意，普遍存在不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象，多數(shù)物業(yè)企業(yè)陷入此惡性循環(huán)而經(jīng)營(yíng)舉步維艱；二方面，部分業(yè)主還沒有“購(gòu)買服務(wù)”的意識(shí)，物業(yè)收費(fèi)手段普遍還是一家一戶上門收取，對(duì)拒交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主沒有約束措施；三方面，由于開發(fā)商沒有按規(guī)定收取質(zhì)量保證金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金等，出現(xiàn)維修問題時(shí)經(jīng)常是因物業(yè)公司無法無力承擔(dān)費(fèi)用，而成了“替罪羊”和“出氣筒”，造成與業(yè)主關(guān)系緊張。

小區(qū)“四亂”現(xiàn)象屢禁不止。小區(qū)業(yè)主亂搭亂建，亂種亂養(yǎng)，亂拆亂改，亂停亂放禁而不止，且有蔓延之勢(shì)。特別是有些小區(qū)一樓業(yè)主私自開挖地下室，給小區(qū)帶來較大的安全隱患，利益受損業(yè)主屢屢向物業(yè)公司，業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)反映，甚至向城管等部門投訴，有執(zhí)法權(quán)的部門因各種原因難進(jìn)駐小區(qū)執(zhí)法，而物業(yè)公司又沒有執(zhí)法權(quán)，使得亂象環(huán)生，不同程度影響到業(yè)主正常居住和生活，各種矛盾糾紛頻發(fā)，給物業(yè)管理帶來很大難度。

小區(qū)停車難現(xiàn)象嚴(yán)重。近年來，私家車劇增，小區(qū)停車難矛盾凸顯。有的小區(qū)因規(guī)劃設(shè)計(jì)和硬件建設(shè)原因，道路狹窄，停車位嚴(yán)重不足，有的建有地下停車場(chǎng)，但因開發(fā)商建設(shè)不屬人防工程范圍外的地下停車場(chǎng)，停車位不能辦理產(chǎn)權(quán)出售，導(dǎo)致一邊停車位空置，一邊無處停車。業(yè)主怨聲載道，把怨氣撒向物業(yè)公司，造成物業(yè)管理工作難以開展，業(yè)主沒交的費(fèi)用不交，交了的心里不平衡，造成物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系緊張。

業(yè)主委員會(huì)成立運(yùn)行難。主要原因是小區(qū)協(xié)調(diào)涉及各戶利益，業(yè)主委員會(huì)成員往往出力不討好，外面受委屈，家里遭責(zé)怪，有時(shí)甚至遭辱罵毆打，工作難以開展。

基層物業(yè)管理主管部門有待規(guī)范?？h、區(qū)住建局物管科室空缺，如萍鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)住建局、安源區(qū)住建局等沒有設(shè)立專業(yè)物業(yè)主管科室，沒有專業(yè)人員編制，小區(qū)沒有納入社區(qū)管理，街道社區(qū)對(duì)小區(qū)管理無法監(jiān)管。

二、幾點(diǎn)建議

1.創(chuàng)新管理機(jī)制，規(guī)范物業(yè)管理配套設(shè)施建設(shè)和驗(yàn)收工作

（1）積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，通過出臺(tái)相關(guān)文件，明確小區(qū)物業(yè)管理配套設(shè)施規(guī)劃、建設(shè)的具體要求，以及物業(yè)行政主管部門參與前期規(guī)劃方案的審定。從項(xiàng)目的審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審定、建設(shè)、驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)，嚴(yán)格把關(guān)。小區(qū)驗(yàn)收，應(yīng)按《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定向開發(fā)商收取質(zhì)量保證金，統(tǒng)一由物業(yè)主管部門管理，從源頭上杜絕由于物業(yè)管理配套設(shè)施建設(shè)不到位和質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等管理不規(guī)范所帶來的糾紛和矛盾。

（2）積極創(chuàng)造條件，對(duì)老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的改造納入政府財(cái)政的統(tǒng)籌考慮，將老舊小區(qū)環(huán)境整治、配套設(shè)施整治聯(lián)合同步實(shí)施；由市級(jí)政府牽頭成立專門的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，設(shè)立專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，由各相關(guān)部門按各自管理的職責(zé)實(shí)施專項(xiàng)整治。

（3）小區(qū)人防工程之外地下停車場(chǎng)停車位由政府有關(guān)部門出臺(tái)辦法解決產(chǎn)權(quán)問題；所有新建小區(qū)應(yīng)全覆蓋建立監(jiān)控、單元門門禁及停車場(chǎng)車輛智能管理系統(tǒng)，監(jiān)控設(shè)施要納入市級(jí)公安天網(wǎng)工程體系。

2.優(yōu)化體制，實(shí)行屬地管理，推進(jìn)物業(yè)管理重心下移

（1）深刻認(rèn)識(shí)小區(qū)是社區(qū)的重要組成部分，把小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)管理范圍，真正實(shí)現(xiàn)管理歸位。

（2）按照“政府負(fù)責(zé)、行業(yè)管理、部門配合、街道組織、社區(qū)落實(shí)、企業(yè)服務(wù)、業(yè)主自治、以塊為主、屬地管理”原則，盡快理順管理體制，明確小區(qū)物業(yè)管理工作的職責(zé)，落實(shí)具體責(zé)任。物業(yè)費(fèi)收取由街道社區(qū)、業(yè)委會(huì)協(xié)助，還可采取由業(yè)主公積金提取支付的辦法。

（3）充分調(diào)動(dòng)區(qū)、街、社區(qū)積極性。街道成立物業(yè)管理中心，由政府出資在街道、社區(qū)設(shè)定公益崗位，將街道社區(qū)對(duì)小區(qū)管理納入年終考評(píng)機(jī)制，真正做到物管有專職人員負(fù)責(zé)。

3.明確事權(quán)劃分，推進(jìn)物業(yè)管理職能關(guān)口前移

（1）創(chuàng)新管理機(jī)制，解決區(qū)域物業(yè)管理監(jiān)督缺位問題，政府有關(guān)部門應(yīng)理順縣（區(qū)）物業(yè)管理主要部門專職人員在崗不在編的現(xiàn)狀。

（2）在中心城區(qū)城管執(zhí)法隊(duì)伍劃歸區(qū)管中，組建城管物業(yè)管理綜合執(zhí)法隊(duì)，在現(xiàn)有人員中調(diào)整，人隨事走，任務(wù)明確。凡轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的問題，需要行政執(zhí)法的，都由各相關(guān)職能部門委托授權(quán)，做到一支隊(duì)伍管到底，有效防止推諉扯皮，與街道、社區(qū)工作緊密配合，真正做到問題發(fā)現(xiàn)在萌芽，矛盾化解在小區(qū)，難點(diǎn)處置在一線。

4.加強(qiáng)引導(dǎo)扶持，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)自治有序開展

充分發(fā)揮街道、社區(qū)基層組織的作用，協(xié)助小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立、活動(dòng)的引導(dǎo)，加強(qiáng)扶持和監(jiān)督，把建立業(yè)委會(huì)機(jī)構(gòu)納入對(duì)街道、社區(qū)年度目標(biāo)考核內(nèi)容，努力擴(kuò)大業(yè)委會(huì)的覆蓋面，發(fā)揮業(yè)委會(huì)的積極作用。

（1）注重選人。動(dòng)員有責(zé)任心、有奉獻(xiàn)精神、有一定組織協(xié)調(diào)能力，大公無私、作風(fēng)正派的業(yè)主擔(dān)任業(yè)委會(huì)成員。也可選擇小區(qū)內(nèi)的年輕干部、黨員，尤其是領(lǐng)導(dǎo)干部兼任業(yè)委會(huì)成員，發(fā)揮黨員干部的先鋒模范作用。

（2）提升素質(zhì)。房管、街道定期培訓(xùn)業(yè)委會(huì)成員，增強(qiáng)業(yè)主自治能力，最大限度地發(fā)揮自治、監(jiān)管主體的作用。

（3）經(jīng)費(fèi)保障。小區(qū)住房銷售應(yīng)向業(yè)主收取一定比例的管理資金，用于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會(huì)年終考評(píng)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)中心城區(qū)的規(guī)模小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立，一次性扶持1萬(wàn)元左右運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)費(fèi)，納入預(yù)算，市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政分擔(dān)，今后視財(cái)力情況逐步增加。

5.強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管，推進(jìn)物業(yè)企業(yè)提質(zhì)提效

（1）落實(shí)行業(yè)管理部門責(zé)任。在物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)、物業(yè)公司年審、等級(jí)認(rèn)定等由區(qū)行業(yè)管理部門參與或提出初審意見，嚴(yán)格把關(guān)評(píng)審，使轄區(qū)對(duì)物業(yè)企業(yè)管理有抓手。

（2）對(duì)物業(yè)公司減量提質(zhì)。目前我省物業(yè)企業(yè)有1861家，但良莠不齊，一級(jí)資質(zhì)的只有14家，大部分為外地設(shè)立的子公司，二級(jí)的也僅僅109家，其余都是三級(jí)資質(zhì)以下物管企業(yè)，一方面要提高入行門檻；另一方面要加強(qiáng)監(jiān)管，督促服務(wù)到位，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)納入誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系，建立優(yōu)勝劣汰機(jī)制。

（3）改革價(jià)格機(jī)制。實(shí)行物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)雙軌運(yùn)行制度，由業(yè)主和企業(yè)自主協(xié)商決定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。

6.實(shí)施專項(xiàng)整治，推進(jìn)難點(diǎn)問題有效破解

落實(shí)2015年全國(guó)城市工作會(huì)議精神，開展物業(yè)管理提升年活動(dòng)。

（1）運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)、電視、報(bào)紙等新聞媒介和豐富多樣的小區(qū)文化建設(shè)平臺(tái)，廣泛開展《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，建立健全業(yè)主誠(chéng)信體系，互幫互助的公德意識(shí)。

（2）多措并舉，努力解決停車難、小區(qū)設(shè)施完善、簡(jiǎn)化維修基金使用手續(xù)等問題，動(dòng)真碰硬，著力解決群眾關(guān)切的“四亂”清理。

（3）動(dòng)員全體業(yè)主參與小區(qū)的建設(shè)和維護(hù)，做到一般問題自行解決，普遍問題物業(yè)牽頭解決，復(fù)雜問題城管、社區(qū)、業(yè)委會(huì)、幫扶單位等聯(lián)合解決。endprint