“租售同權”漸行漸近你怎么看

□本刊記者綜合整理

“租售同權”漸行漸近你怎么看

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“重磅炸彈”：“租售同權”將立法

7月份以來，“租售同權”這個詞一直很火。

先是7月17日，廣州市政府發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，明確賦予符合條件的租房者子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

緊接著，住建部會同其它八部門聯(lián)合印發(fā)了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》。這份通知要求，在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，目前已選取了廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

7月26日，一條重要的新聞瞬間刷屏——住建部有關負責人在接受新華社采訪的時候，做了如下表示：

將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

那就是說，租房可以就近上學、也能落戶？每月幾千元的租房者，和幾百萬元買的房子的房主能享受同等權利？一石激起千層浪，一時間眾說紛紜。

“租售同權”的本質是租房和買房，同屬于平等的權利享受范圍。租房以前本身也是可以就近上學的，只不過是排位要在戶主之后，同時還要附帶諸多的條件，包括租房合同、社保等一系列的條件。

“租售同權”，最核心的還是稀缺資源的分配問題。

中國房地產業(yè)協(xié)會法律事務專業(yè)委員會秘書長康俊亮認為，提出租售同權，很重要的一方面原因就是為了實現(xiàn)教育資源的同權。租房可以解決學區(qū)問題，對學區(qū)房價格的非理性上漲有一定作用，但要徹底解決這個問題，還需要看教育主管部門有無相應的配套措施，所以從現(xiàn)階段看，還無法得出讓學區(qū)房價格真正回歸理性的結論。

不少網友對“租售同權”表現(xiàn)各種擔心和疑慮，認為租售同權表面上看是增加承租者的權益，但在目前房地產市場環(huán)境下只能增加漲房租的風險。

對很多進入城市的人來說，即使買了房子，也無法享受和擁有當地戶籍居民一樣的教育、社保、醫(yī)療等公共服務待遇，例如租賃住房子女就近入學的待遇等問題。

上海財經大學教授陳杰表示，大城市對租賃需求大，但大城市房價過高，租售比嚴重失衡。企業(yè)從存量住房投資做租賃回收效率慢，如果靠新增土地做租賃，對地方政府的土地財政影響過大。而且如果租賃比重增加，相應購房需求減少，會對房價地價產生直接抑制作用，地方政府又很擔心房價地價由此大幅下跌，引發(fā)風險。

所以根本的問題還是地方政府是否能積極發(fā)揮發(fā)展租賃住房的主動性，否則租房不能獲得戶籍、不能上學、租賃房的稅負過高都是很難解決的問題。

那么，怎樣發(fā)揮政府租賃住房的主動性？租售同權的痛點在哪里？怎樣突破？

發(fā)展住房租賃，其實最初是想減輕老百姓買房的壓力，改變居民的住房消費觀念。據初步統(tǒng)計，我國規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額只占2%左右，相較于發(fā)達國家成熟市場20%～30%的比例，差距非常大。對于住房租賃市場一直發(fā)展不起來，陳杰教授認為，有兩個層面的原因：一個是供給側，另一是需求側。

從供給側層面看，地方政府缺乏動力，怕影響房價地價和土地財政。另一原因是房地產企業(yè)沒有動力和積極性，在房價高速增長時期，去做租賃周期長收益較低，會減少租賃房的供應量。目前，在中央要求下，一些城市推出相關政策，如上海推出了一些只租不售的地塊，出現(xiàn)了一些轉機。但一直靠中央去推動也不是長久之計，未來地方政府有多少主動性還待疑問。

從需求側層面來看，高房價迫使很多青年人不得不以租賃為自己臨時的住房解決方案，很多用人單位也希望從市場和政府那里得到長期穩(wěn)定租賃房來幫助穩(wěn)定職工隊伍和吸引人才，如興建人才房來幫助重點單位，也愿意通過子女教育“租購同權”這樣的制度改革改變租客在公共服務獲取上的被歧視現(xiàn)象、增加租賃房的吸引力。

所以目前來看，租賃住房的市場需求持續(xù)上升，房地產企業(yè)也看到了此方面的需求，加上金融創(chuàng)新活躍，通過資產證券化產品可以助推住房租賃市場。在房地產市場下行的背景下，政府和企業(yè)的積極性都在增加。

無論是面對高房租，還是房價上漲存壓、租賃市場混亂等問題，實際上租賃市場還有很大的發(fā)展空間和諸多亟待破解的痛點。

其中，陳杰認為，最大的“痛點”是如何在租售比嚴重失衡的背景下發(fā)展租賃住房而不帶來房價地價大落的壓力。當前租賃市場發(fā)展的著力點還是先推進“租售同權”，不僅在子女教育，也在落戶等其他方面；其次公平保障租賃雙方權益，推進租賃合同網上備案制度，并配合相關的稅負減免，讓老百姓真正愿意去租房，也讓擁有多余房源的房東更愿意對外去租房。

康俊亮認為，租賃可以獲得與買賣房屋相同的社會資源，最符合“房子是用來住的”這一發(fā)展方向的本質。目前看，租售同權的政策方向明確，要解決的問題明確，最需要解決的是政策的落地問題。具體來看，以下三個方面需要重點關注：

相關部門密切配合。在不同社會資源由不同部門分管的情況下，要使租售同權有效落地，成為實實在在的普惠政策，必須各相關部門密切配合。具體來說，可以由國務院主抓，明確住建部門作為牽頭單位，相關部門作為成員單位，這樣有利于政策的順利推進。

預防租金的非理性上漲。租售同權客觀上對學區(qū)房的租金上漲會有很大推動作用，要解決這個問題，除教育資源在分配上要更加均等之外，政府部門在公共租賃住房選址時應做好規(guī)劃，通過放棄眼前的部分土地出讓收入，獲得一個長期較好的社會效果。

避免成為小眾政策。租售同權是一項普惠大眾的政策，在政策執(zhí)行過程中，要避免僅成為地方政府解決人才引進的小眾政策。

“租售同權”是為了城鎮(zhèn)化？

就目前各媒體和從業(yè)人員以及市場民眾的反應來看，租賃市場包括租售同權意味著：一、在一定這樣，問題又來了。前一段時間公開的一組數據表明，北京等一線城市的租金占據整體收入的50%左右，對于剛畢業(yè)的大學生而言，月薪5000元需要一半作為房屋支出費用，而如果租金再次上調的話，這些城市拿什么來留住人才？程度上會抑制房價，二、在一定程度上抑制租金上漲。

那么，國家下如此大力度僅僅是為了這兩個因素嗎？顯然不是！

促進租房是否能夠抑制房價，其核心內容就是客戶需求，那么這就會引出一個關鍵詞，也就是租售比。對于租賃市場而言，目前租賃市場主要存在于一二線城市，對于三四線而言，租賃市場相對來說比較少。根據有關方面數據統(tǒng)計，目前一二線租售比大概在1%～2%。也就是意味著總價100萬元的房子，一年租金最高是2萬元。那么按照這樣來計算至少需要50年才能回本。

而這樣一個數據對于開發(fā)商、企業(yè)或者是個人而言，其租賃的意愿并不會特別強，他們則更加愿意把房子出售出去。

對于房地產開發(fā)企業(yè)來講，我想他們也不愿意大力發(fā)展租賃市場。首先，以一線城市的部分商業(yè)地產為例，開發(fā)商通過拍賣土地，建造房產最后再租賃出去所獲得的收益大概在5%左右（90%以上出租）。而另一個關鍵因素負債率，上市企業(yè)大概在70%以上。也就是1000萬元其中有700萬元是銀行借貸等手段籌集的。而這部分大概有5%是借款利息。也就是意味著至少要3.5%。那么對于房企或者投資方而言，如果投資回報率不超過這個數值的話，對于企業(yè)來講就是虧損的，或者對于這項投資的興趣不會太高。

那么對于租賃市場，如果增加租金或者減少開發(fā)成本能否起到促進作用呢？對于開發(fā)成本而言，基本上很難實現(xiàn)，那么另一個手段就是增加租金。

那么，既然租售同權既不能降低或提高租金又不能抑制房價，提出來還有什么意義呢？政府的真正意圖是什么呢？有學者認為，是為了城鎮(zhèn)化！

反映城鎮(zhèn)化水平高低的一個重要指標為城鎮(zhèn)化率，即一個地區(qū)常住于城鎮(zhèn)的人口占該地區(qū)總人口的比例。城鎮(zhèn)化是人口持續(xù)向城鎮(zhèn)集聚的過程，是世界各國工業(yè)化進程中必然經歷的歷史階段。當前，世界城鎮(zhèn)化水平已超過50%，有一半以上的人口居住在城市。

截至2016年，我國的城鎮(zhèn)化率已經達到57.35%，城鎮(zhèn)人口總量7.9億人，是世界上城市人口最多的國家。雖然有人說城鎮(zhèn)化速度在放緩，但國家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司司長徐林表示，未來15年，中國的城鎮(zhèn)化率還會明顯提升，中國的城市化率將達到70%左右。

那么，要推進城鎮(zhèn)化建設必然要增加農村人口向城鎮(zhèn)人口的轉化，而在前階段隨著房價的增加，農村人口很難在城市購房，而購房與否決定了農村戶口能否向城市戶口轉移。

為了增加城鎮(zhèn)化就必然要解決落戶問題，而在高額房價的情況下，必然要從租賃市場出發(fā)。當租房和買房都能享有同樣的落戶和入學政策后，城鎮(zhèn)化速度也必將再次增加上來。

“租售同權”不會成為壓倒房價的稻草

經濟學家馬光遠對“租售同權”有自己獨特的看法。他認為，要實現(xiàn)真正的“租售同權”，操作難度之大，超乎想象。他覺得，那些將“租售同權”視為“重磅炸彈”的人，一定沒有認真讀過廣州出臺的文件是怎么說的，更遑論追究政策的細節(jié)了。其實，這個政策加上標點符號只有33個字：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。”沒有任何操作性可言。文中的“符合條件的承租人”究竟什么樣的承租人符合條件，需要什么樣的條件，這里面大有名堂，如果最后細化了，也會和當初的規(guī)定面目全非。在不考慮各種特殊通道的情況下，這個政策不一定使得學區(qū)房房價下跌，倒很有可能使得優(yōu)質教育資源所在地區(qū)的房租再次暴漲。

他進一步指出，就市場的結構而言，中國房地產市場最大的短板就是政策過度關注銷售市場，而忽略租房市場。去年，中國租房市場租金規(guī)模也就1萬億左右，而美國高達3.5萬億。住房公共政策給房屋所有權賦予了很多遠遠超越居住功能的價值。這是住房租賃市場長期以來難以發(fā)展的原因，也是大家寧可選擇高位接盤也不愿意選擇租房的根源。

就此而言，廣州的“租售同權”就是個夸大的偽“同權”，因為他只說了孩子的入學權利，但附著在房子上的，還有其他福利。中國房地產市場化十多年來，公共政策對租房市場極其冷漠，鼓勵租房的措施很多都是隔靴搔癢。每年政策似乎不斷在喊著鼓勵大家租房，但到實際操作層面，幾乎所有的政策都無法落地。最近，住建部等九部委發(fā)文，想以此撬動租賃市場，彌補租賃市場公共政策短板的方向無疑是正確的，但仔細研讀政策本身后，仍然很難看到力度非常大的鼓勵措施，租房的好處在政策里面體現(xiàn)的不多。

民眾支持真正的“租售同權”，但要實現(xiàn)真正的“租售同權”不是一件容易的事，因為這需要大量的配套政策，需要有真正操作性的細則，需要打破很多利益格局。我們不能因“租售同權”對廣州房價的短期影響，就夸大它的功效，尤其是網上紛傳的對學區(qū)房房價的影響。學區(qū)房房價過高，根本上是由教育資源供給不足導致的，要解決這個問題，需要教育資源市場化、民營化等多方面的長期努力，不能寄希望于“租售同權”來解決房價問題。

盡管人們對“租售同權”的看法仁者見仁，但不可否認的是，“租售同權”是大勢，是落實租售并舉的重要一程，也是下一步租賃立法的重要內容。（據人民日報中央廚房·國策說工作室 今朝聊房事環(huán)球網 克而瑞咨詢等）