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    “土地價(jià)款抵減銷售額”規(guī)定在房地產(chǎn)企業(yè)投資測算實(shí)務(wù)中的應(yīng)用及影響

    2017-11-17 06:31:46
    商業(yè)會(huì)計(jì) 2017年22期
    關(guān)鍵詞:價(jià)款利潤率主營業(yè)務(wù)

    (上海中建東孚資產(chǎn)管理有限公司上海200135上海中建東孚投資發(fā)展有限公司上海200122)

    一、新項(xiàng)目投資測算實(shí)務(wù)中的應(yīng)用及產(chǎn)生的差異

    增值稅下,房地產(chǎn)企業(yè)支付政府土地價(jià)款無法獲取增值稅專用發(fā)票,但國家政策允許“向政府部門支付的土地價(jià)款”抵減銷售額,這一規(guī)定一方面彌補(bǔ)了房地產(chǎn)企業(yè)因政府無法開具可抵扣增值稅專用發(fā)票所中斷的增值稅進(jìn)項(xiàng)鏈條,另一方面卻給房地產(chǎn)企業(yè)管理層決策新項(xiàng)目投資帶來了深刻影響。

    (一)新項(xiàng)目收入確認(rèn)中的應(yīng)用及產(chǎn)生的差異。在營業(yè)稅計(jì)稅方式下,投資口徑計(jì)量房屋銷售收入與會(huì)計(jì)核算上“主營業(yè)務(wù)收入”金額一致。然而,在增值稅下,因財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)<增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定>的通知》(財(cái)會(huì)[2016]22號(hào))第二條第二款第一點(diǎn)和第二條第三款第一點(diǎn)的規(guī)定,以及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))第四條和第十四條的規(guī)定存在模糊地帶,導(dǎo)致投資口徑和會(huì)計(jì)核算上對(duì)新項(xiàng)目收入的確認(rèn)存在差異:

    1.投資計(jì)量時(shí),按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第四條和第十四條規(guī)定 (①銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%);②以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額),增值稅銷項(xiàng)稅等于銷售額乘以11%,在不考慮價(jià)外費(fèi)用的情況下,新項(xiàng)目收入等于全部價(jià)款即收到的房屋銷售款減去增值稅銷項(xiàng)稅。

    2.會(huì)計(jì)核算時(shí),按照《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》第二條第二款第一點(diǎn)和第二條第三款第一點(diǎn)規(guī)定:在不考慮價(jià)外費(fèi)用的情況下,新項(xiàng)目收入等于全部價(jià)款即收到的房屋銷售款除以(1+11%),因?yàn)椤巴恋貎r(jià)款抵減銷售額”的影響已經(jīng)按規(guī)定反映在成本端,收入和增值稅銷項(xiàng)稅按照“現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定計(jì)算”。

    假設(shè)1:增值稅下該項(xiàng)目為新項(xiàng)目,項(xiàng)目收到的房屋銷售款為A,均達(dá)到確認(rèn)收入條件,且不存在價(jià)外費(fèi)用事項(xiàng),收入確認(rèn)差異如下表所示:

    (二)新項(xiàng)目成本確認(rèn)中的應(yīng)用及產(chǎn)生的差異。營業(yè)稅屬價(jià)內(nèi)稅,在營業(yè)稅計(jì)稅方式下,投資口徑下“向政府部門支付的土地價(jià)款”與會(huì)計(jì)核算上“主營業(yè)務(wù)成本”下的土地成本等相關(guān)成本金額一致。然而,在增值稅下,因《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》第二條第三款第一點(diǎn)的規(guī)定,投資口徑和會(huì)計(jì)核算上對(duì)此成本確認(rèn)存在差異:

    1.投資計(jì)量時(shí),“向政府部門支付的土地價(jià)款”按照全額作為投資額。

    2.會(huì)計(jì)核算時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的,發(fā)生成本費(fèi)用時(shí),按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額,借記“主營業(yè)務(wù)成本”“存貨”科目,貸記“應(yīng)付賬款”“應(yīng)付票據(jù)”“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí),按照允許抵扣的稅額,借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減)”科目,貸記“主營業(yè)務(wù)成本”“存貨”等科目。

    假設(shè)2:增值稅下允許扣減銷售額的“向政府部門支付的土地價(jià)款”為B,該項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目,成本確認(rèn)差異如下表所示:

    (三)衡量新項(xiàng)目盈利能力狀況中的應(yīng)用及產(chǎn)生的差異。根據(jù)國務(wù)院國資委財(cái)務(wù)監(jiān)督與考核評(píng)價(jià)局編制并頒布的 《企業(yè)績效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值2016》附錄三《企業(yè)績效評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算公式》規(guī)定,主營業(yè)務(wù)利潤率、成本費(fèi)用利潤率是衡量企業(yè)盈利能力狀況的重要修正指標(biāo),由于上述第1項(xiàng)和第2項(xiàng)中收入、成本確認(rèn)在投資計(jì)量口徑和財(cái)務(wù)核算口徑上存在差異,主營業(yè)務(wù)利潤率、成本費(fèi)用利潤率在兩種口徑下亦存在差異。

    1.主營業(yè)務(wù)利潤率差異。

    假設(shè)3:在假設(shè)1、假設(shè)2基礎(chǔ)上,除“支付政府土地價(jià)款”外,其他成本費(fèi)用支出(不含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅)為C(其中期間費(fèi)用合計(jì)為D),平均進(jìn)項(xiàng)稅率為r,城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、水利建設(shè)基金等附加稅 (費(fèi))率為13%,項(xiàng)目均為普通住宅,且增值率在20%以內(nèi),其他因素暫不考慮,則:

    (1)投資口徑下,主營業(yè)務(wù)利潤率=主營業(yè)務(wù)利潤/主營業(yè)務(wù)收入×100%={A/(1+11%)+B/(1+11%)×11%-B-C+D-[(A-B)/(1+11%)×11%-C×r]×13%}/[A/(1+11% )+B/(1+11%)×11%]}×100%={A/(1+11%)-B/(1+11%)-C+D-[(AB)/(1+11%)×11%-C×r]×13%}/[A/(1+11%)+B/(1+11%)×11%]}×100%

    (2)財(cái)務(wù)口徑下,主營業(yè)務(wù)利潤率=主營業(yè)務(wù)利潤/主營業(yè)務(wù)收入×100%={A/(1+11%)-B/(1+11%)-C+D-[A/(1+11%)×11%-C×r-B/(1+11%)×11%]×13%}/[A/(1+11%)]×100%={A/(1+11%)-B/(1+11%)-C+D-[(A-B)/(1+11%)×11%-C×r]×13%]}/[A/(1+11%)]×100%

    投資口徑與財(cái)務(wù)口徑相比之差異:投資口徑下,計(jì)量主營業(yè)務(wù)利潤率的分母多了B/(1+11%)×11%,其他數(shù)據(jù)均相同。

    2.成本費(fèi)用利潤率差異。

    假設(shè)4:在假設(shè)3基礎(chǔ)上,暫不考慮營業(yè)外收入、營業(yè)外支出等其他損益影響,則:

    (1)投資口徑下,成本費(fèi)用利潤率=利潤總額/成本費(fèi)用總額×100%={A/(1+11%)+B/(1+11%)×11%-B-C-[(A-B)/(1+11%)×11%-C×r]×13%}/{B+C+[(A-B)/(1+11%)×11%-C×r]×13%}×100%={A/(1+11%)-B/(1+11%)×11%-C-[(AB)/(1+11%)×11%-C×r]×13%}/{B+C+[(A-B)/(1+11%)×11%-C×r]×13%}×100%

    (2)財(cái)務(wù)口徑下,成本費(fèi)用利潤率=利潤總額/成本費(fèi)用總額×100%={A/(1+11%)-B/(1+11%)-C-[A/(1+11%)×11%-C×r-B/(1+11%)×11%]×13%}/{B/(1+11%)+C+[A/(1+11%)×11%-C×r-B/(1+11%)×11%]×13%}×100%={A/(1+11%)-B/(1+11%)-C-[A/(1+11%)×11%-C×r-B/(1+11%)×11%]×13%}/{B/(1+11%)+C+[(A-B)/(1+11%)×11%-C×r]×13%}×100%

    投資口徑與財(cái)務(wù)口徑相比之差異:投資口徑下,計(jì)量成本費(fèi)用利潤率的分母多了B/(1+11%)×11%,其他數(shù)據(jù)均相同。

    二、影響新項(xiàng)目投資測算的具體方面

    (一)容易混淆決策層對(duì)新項(xiàng)目投資的判斷?!盃I改增”后,由于“土地價(jià)款抵減銷售額”在投資項(xiàng)目可行性研究等前期測算實(shí)務(wù)中使用較為頻繁,且經(jīng)過企業(yè)管理人員測算的新項(xiàng)目核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)決策層是否繼續(xù)跟進(jìn)該項(xiàng)目并付諸實(shí)際投資至關(guān)重要。倘若企業(yè)內(nèi)部管理工作不夠精細(xì),下屬公司新項(xiàng)目投資測算工作不夠嚴(yán)謹(jǐn),尚未將“土地價(jià)款抵減銷售額”在各系統(tǒng)之間統(tǒng)一口徑,并規(guī)范績效指標(biāo)計(jì)算方式,結(jié)果只能使數(shù)據(jù)層層上報(bào)后失真,或由于具體測算人員(財(cái)務(wù)人員和投資人員)不同而導(dǎo)致同一項(xiàng)目在層層審批時(shí)意見不一,混淆決策層對(duì)新項(xiàng)目投資的判斷。

    (二)部分績效考核指標(biāo)激勵(lì)或預(yù)警作用可能失效。企業(yè)在營業(yè)稅下對(duì)新投資項(xiàng)目的績效考核指標(biāo)或新拓展項(xiàng)目核心指標(biāo)的底線值管理在“營改增”后可能失效。鑒于上述投資口徑與財(cái)務(wù)口徑下對(duì)收入、成本、績效考核指標(biāo)計(jì)算存在差異,本文支持以財(cái)務(wù)口徑下的標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方式量化“土地價(jià)款抵減銷售額”這一規(guī)定。以下僅就財(cái)務(wù)口徑計(jì)量時(shí),分析成本費(fèi)用利潤率在“營改增”前后的變化。

    假設(shè)5:在假設(shè)4基礎(chǔ)上,暫不考慮“營改增”后企業(yè)對(duì)客戶調(diào)價(jià)或上游供應(yīng)商對(duì)企業(yè)調(diào)價(jià)等因素,同一項(xiàng)目付現(xiàn)或收現(xiàn)金額不受“營改增”影響,則:

    1.“營改增”前后,指標(biāo)計(jì)算公式:

    (1)“營改增”后,成本費(fèi)用利潤率=利潤總額/成本費(fèi)用總額×100%={A/(1+11%)-B/(1+11%)-C-[A/(1+11%)×11%-C×r-B/(1+11%)×11%]×13%}/{B/(1+11%)+C+[(A-B)/(1+11%)×11%-C×r]×13%}×100%

    (2)“營改增”前,成本費(fèi)用利潤率=利潤總額/成本費(fèi)用總額×100%=[A-B-C×(1+r)-A×5%×(1+13%)]/[B+C+A×5%×(1+13%)]×100%

    2.賦值測算,當(dāng)C、r一定且分別等于500、8%時(shí),A和B同比例變化,指標(biāo)變化情況見下表:

    根據(jù)上述測算數(shù)據(jù)可知:(1)隨著“支付政府土地價(jià)款”的成本部分在整個(gè)投資成本中占比不斷攀升,且土地價(jià)格上漲總能反映在售價(jià)里(A和B同比例變化時(shí)),則同一項(xiàng)目成本費(fèi)用利潤率指標(biāo)在“營改增”前后差異很大。(2)“支付政府土地價(jià)款”占總投資比例越高,成本費(fèi)用利潤率指標(biāo)值差異越大。

    三、建議及具體措施

    (一)建立健全投資測算體系,統(tǒng)一計(jì)量口徑。項(xiàng)目投資測算是方案選擇和投資決策的重要依據(jù),是確定項(xiàng)目投資水平的依據(jù),更是正確評(píng)價(jià)預(yù)獲取項(xiàng)目投資合理性的基礎(chǔ)。當(dāng)下房地產(chǎn)市場競爭十分激烈,投資機(jī)會(huì)或許并不缺乏,但若要第一時(shí)間獲取準(zhǔn)確、可靠的預(yù)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo),尤其是企業(yè)關(guān)注的關(guān)鍵性指標(biāo),必然要求企業(yè)內(nèi)部建立健全投資測算體系,統(tǒng)一收入、成本、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等計(jì)量口徑,完善“大數(shù)據(jù)”建設(shè),及時(shí)有效地向決策層提供預(yù)投資項(xiàng)目準(zhǔn)確、科學(xué)的信息以供決策使用。

    (二)合理評(píng)估“營改增”后相關(guān)績效評(píng)價(jià)指標(biāo)考核值。房地產(chǎn)企業(yè)在原營業(yè)稅下制定的投資管理制度及部分績效評(píng)價(jià)指標(biāo),極有可能在“營改增”后變得不再有激勵(lì)作用,甚至給增值稅下的投資行為制造誤區(qū),例如將成本費(fèi)用利潤率指標(biāo)納入衡量是否獲取新項(xiàng)目的關(guān)鍵指標(biāo)。因此,全面推行“營改增”政策后,企業(yè)應(yīng)及時(shí)深入學(xué)習(xí)并應(yīng)用增值稅下的新觀念、新思路、新方法,合理評(píng)估“營改增”后相關(guān)績效評(píng)價(jià)指標(biāo)考核值的設(shè)定原則及具體給定,正確、有效地指導(dǎo)各下屬公司積極獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,避免因使用過時(shí)的做法和管理制度給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)和損失,建議如下:一是應(yīng)動(dòng)態(tài)控制衡量是否獲取新項(xiàng)目的關(guān)鍵指標(biāo)值,而非設(shè)定某個(gè)特定值衡量一切同類的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。二是即使“營改增”前對(duì)成本費(fèi)用利潤率設(shè)定了某個(gè)特定值作為紅線控制,“營改增”后應(yīng)根據(jù)政策變化再次重新評(píng)估設(shè)定,否則,很可能導(dǎo)致營業(yè)稅下不可獲取的項(xiàng)目在 “營改增”后成為可獲取項(xiàng)目,誤導(dǎo)決策層的投資行為。三是調(diào)整部分績效評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重,增加受“營改增”政策影響較小的指標(biāo)來衡量是否獲取新項(xiàng)目,例如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等指標(biāo)。

    (三)完善企業(yè)研策機(jī)制,及時(shí)轉(zhuǎn)換為實(shí)務(wù)工具。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的不斷加強(qiáng),土地供應(yīng)量增速有所下滑,局部地區(qū)甚至有所下降,優(yōu)質(zhì)且高收益的項(xiàng)目數(shù)量逐步減少,房地產(chǎn)市場競爭趨于白熱化。若要在未來的競爭中維持生存空間,立于不敗之地,企業(yè)內(nèi)部要完善政策研究機(jī)制,在面對(duì)國家重大行業(yè)政策、稅收法規(guī)時(shí)能持續(xù)、快速反應(yīng),并及時(shí)將相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)化為企業(yè)的實(shí)務(wù)操作工具,作為企業(yè)適應(yīng)新環(huán)境、新形勢強(qiáng)有力的后盾。

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