房地產(chǎn)價(jià)格、財(cái)富預(yù)期與經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定

賀京同 那 藝 趙子沐

房地產(chǎn)價(jià)格、財(cái)富預(yù)期與經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定

賀京同 那 藝 趙子沐

抑制房地產(chǎn)市場的持續(xù)“過熱”、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的任務(wù)緊迫且意義重大。然而，我國目前出臺(tái)的多種調(diào)控政策市場效果卻并不理想。這亟需我們進(jìn)一步分析、認(rèn)清房價(jià)背后的支撐機(jī)制，溯本清源，從根源入手施以對(duì)策。房地產(chǎn)是兼具消費(fèi)品與投資品雙重屬性的特殊商品，因此市場主體在認(rèn)知過程中易于對(duì)其形成看漲的財(cái)富預(yù)期。故而，如何對(duì)房地產(chǎn)市場正確施以預(yù)期引導(dǎo)才是當(dāng)下平抑房價(jià)、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸穩(wěn)定的關(guān)鍵所在。從長期看，應(yīng)以構(gòu)建穩(wěn)定的法律制度為核心，配合供給側(cè)精準(zhǔn)調(diào)控來引導(dǎo)并穩(wěn)定預(yù)期；從短期看，應(yīng)適時(shí)推進(jìn)土地出讓金制度改革，防止地方政府在一輪輪的土地出讓過程中不斷提高土地起拍價(jià)而推升房地產(chǎn)財(cái)富預(yù)期。穩(wěn)定的預(yù)期將帶來平穩(wěn)的房價(jià)，將引導(dǎo)房市中過剩的資本流向其他產(chǎn)業(yè)，從而有助于提高資源配置效率，均衡產(chǎn)業(yè)間的利潤率差異，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)創(chuàng)新，進(jìn)而激發(fā)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的內(nèi)生動(dòng)力。

房地產(chǎn)價(jià)格 財(cái)富預(yù)期 預(yù)期管理 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長

近一段時(shí)期以來，我國房地產(chǎn)呈現(xiàn)顯著的量價(jià)齊升特點(diǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的一線城市新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，2011—2016年一線城市(北京、上海、廣州、深圳)的平均房價(jià)上漲達(dá)到78%，年均增長率超過10%。此外，依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國商品房銷售面積數(shù)據(jù)顯示，與2011年相比，2016年的商品房住宅年銷售面積增幅也高達(dá)42%?？梢姡覈康禺a(chǎn)價(jià)格一直保持著快速上漲趨勢，同時(shí)全社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資熱情高漲，大量資本涌向樓市。那么，高企的房價(jià)和熱度依舊的房地產(chǎn)市場，對(duì)我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行究竟具有怎樣的意義？房地產(chǎn)量價(jià)齊升的背后，究竟是什么機(jī)制在發(fā)揮支撐作用？若想真正有效地穩(wěn)定房價(jià)，又該從何著手？

一、房價(jià)的持續(xù)上漲及其影響

近十多年來，我國房地產(chǎn)市場價(jià)格保持快速上漲趨勢，全社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資熱情高漲，大量資本涌向房地產(chǎn)市場。然而，這一趨勢在兩個(gè)方面會(huì)嚴(yán)重制約我國宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

圖1 2007—2015年我國全行業(yè)平均銷售利潤率數(shù)據(jù)來源：國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)網(wǎng)站

第一，從短期看，房地產(chǎn)量價(jià)齊升引發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)(如建材、家具等)的利潤率居高不下(見圖1)，這必將引發(fā)社會(huì)資本向這些行業(yè)的“投資趨同”加劇，其結(jié)果不但會(huì)嚴(yán)重?cái)D壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而且還將阻礙產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，從而削弱經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)生動(dòng)力。另據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，我國近10年以來歷年新增房地產(chǎn)貸款占新增人民幣貸款的比例呈上升趨勢(僅在上一輪房地產(chǎn)緊縮時(shí)期的2008年有較大幅度下降)，且相對(duì)于新增工業(yè)中長期貸款的倍數(shù)以及相對(duì)于服務(wù)業(yè)中長期貸款的倍數(shù)也在2014年后迅速向上攀升(見圖2、圖3)。而在剛剛過去的2016年，新增房地產(chǎn)貸款高達(dá)56700億元，占新增人民幣貸款的44.8%，且為工業(yè)新增中長期貸款的25.8倍，服務(wù)業(yè)新增中長期貸款的2.1倍。社會(huì)資本向少數(shù)領(lǐng)域的不斷集中將會(huì)強(qiáng)化“投資趨同”現(xiàn)象，造成資源配置的扭曲，不利于有效投資規(guī)模的擴(kuò)大，導(dǎo)致投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)供—需兩方面的匹配作用無法充分發(fā)揮。而且調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新，均需要充足的資本支持，房地產(chǎn)量價(jià)齊升引發(fā)的資本“虹吸”現(xiàn)象對(duì)此有害無益。

圖2 2006—2016年我國新增房地產(chǎn)貸款占新增人民幣貸款的比例數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行網(wǎng)站

圖3 2012—2016年我國歷年新增房地產(chǎn)貸款占新增工業(yè)、服務(wù)業(yè)中長期貸款的比例數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行網(wǎng)站

第二，從長期看，作為一種物質(zhì)財(cái)富形式，房地產(chǎn)在國民財(cái)富中的比重過高，構(gòu)成了威脅經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定乃至經(jīng)濟(jì)安全的實(shí)質(zhì)隱患。依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測算，房地產(chǎn)投資完成額占國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的比例從2006年的不到9%一路上升到2016年的13.7%，這一比值即使與美國2008年之前10年的房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)相比，也顯得過高(見圖4)；加之同時(shí)期價(jià)格的不斷上漲，房地產(chǎn)占居民非金融資產(chǎn)的價(jià)值比重一直保持高位。筆者基于國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)推算，這一比例在2014年達(dá)到90.7%。在這樣的高比例背景下，參考美國、日本等國房價(jià)大起大落的經(jīng)驗(yàn)可知，一旦房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定性出現(xiàn)不足，則該國應(yīng)對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力將較差。另一方面，隨著國民財(cái)富中房地產(chǎn)所占比重的持續(xù)增長，當(dāng)面對(duì)如地緣政治不穩(wěn)定等“黑天鵝”事件時(shí)，我國財(cái)富結(jié)構(gòu)背后所隱含的產(chǎn)能力量是否具備足夠的抗危機(jī)能力，著實(shí)令人擔(dān)憂。

圖4 2000—2016年中美兩國房地產(chǎn)投資占GDP比重的對(duì)比數(shù)據(jù)來源：中國國家統(tǒng)計(jì)局、美國國家經(jīng)濟(jì)分析局注：中國數(shù)據(jù)通過房地產(chǎn)投資完成額/GDP得到；美國數(shù)據(jù)通過房地產(chǎn)業(yè)私人投資、聯(lián)邦政府與地方政府住宅投資加和，與GDP作比得到

結(jié)合上述討論可見，抑制房地產(chǎn)市場的持續(xù)“過熱”、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，任務(wù)緊迫且意義重大。然而，就我國目前出臺(tái)的多種調(diào)控政策而言，其市場效果卻并不理想。這亟需我們進(jìn)一步分析、認(rèn)清房價(jià)背后的支撐機(jī)制，溯本清源，從根源入手施以對(duì)策。

二、房價(jià)飆升的財(cái)富預(yù)期根源

當(dāng)前流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，房價(jià)上漲無非是由市場供求失衡所致。一方面，需求面受益于近年來的寬松貨幣政策環(huán)境，導(dǎo)致剛性需求集中釋放及投資需求快速上升，從而推動(dòng)近年全國城市商品房尤其是一線大城市商品房銷售額大幅增長。另一方面，供給面卻并未隨需求變化而積極調(diào)整，從全國范圍看，商品住房的供應(yīng)面積和可售面積提升有限，在若干重點(diǎn)一線城市甚至出現(xiàn)下降。由此，供求雙方的非對(duì)稱變化共同推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。然而，這一關(guān)于房價(jià)形成機(jī)制的討論盡管看似完整，卻忽視了房地產(chǎn)市場所獨(dú)有的一個(gè)重要特征，即房地產(chǎn)是兼具消費(fèi)品與投資品雙重屬性的特殊商品，因此在形成估值的過程中易于對(duì)其形成看漲的財(cái)富預(yù)期。

(一)房地產(chǎn)財(cái)富預(yù)期的形成機(jī)制與影響因素

所謂財(cái)富預(yù)期，實(shí)質(zhì)上是指對(duì)資產(chǎn)的增值、獲利能力的預(yù)期。對(duì)于房地產(chǎn)而言，其居住功能導(dǎo)致其雖為投資品卻帶有必需品屬性，而土地供給條件在短期內(nèi)又難以出現(xiàn)重大調(diào)整，因此房地產(chǎn)與其他類別的財(cái)富存在一個(gè)重要差異，即傾向于形成一個(gè)易于向上調(diào)整、難于向下調(diào)整的“價(jià)格預(yù)期之錨”。一般而言，房地產(chǎn)的“價(jià)格預(yù)期之錨”主要會(huì)受如下幾個(gè)方面因素的影響甚至強(qiáng)化。

第一，房地產(chǎn)本身具有的投資品屬性，會(huì)使房價(jià)一旦上漲即能為房地產(chǎn)持有者帶來回報(bào)，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值、增值預(yù)期，這將強(qiáng)化“價(jià)格預(yù)期之錨”易于向上調(diào)整的特性。尤其在我國，長期以來的房地產(chǎn)價(jià)格主要呈持續(xù)增長的態(tài)勢，而歷史數(shù)據(jù)又是市場主體形成預(yù)期的重要依據(jù)，因此長期上漲的房價(jià)引導(dǎo)著市場參與者進(jìn)一步看漲房地產(chǎn)，并形成更加易于向上調(diào)整的財(cái)富預(yù)期。此外，對(duì)我國的個(gè)人和家庭而言，當(dāng)前投資選擇的空間比較狹窄，在有限的選擇中(儲(chǔ)蓄、股票、基金等其他金融產(chǎn)品，房地產(chǎn)等)，價(jià)格持續(xù)上漲的房地產(chǎn)具有一定優(yōu)勢；而對(duì)機(jī)構(gòu)投資者來說，房地產(chǎn)價(jià)格的增速亦領(lǐng)先于大多數(shù)行業(yè)的利潤率。投資領(lǐng)域的狹小和行業(yè)利潤的不平衡從客觀上導(dǎo)致房地產(chǎn)對(duì)資本有很強(qiáng)的吸引力，成為支撐房地產(chǎn)財(cái)富預(yù)期的重要因素。

第二，市場主體由于存在認(rèn)知局限，因此傾向于對(duì)強(qiáng)化、提升“價(jià)格預(yù)期之錨”的市場信息出現(xiàn)過度反應(yīng)；而對(duì)弱化、降低這一“價(jià)格預(yù)期之錨”的市場信息反應(yīng)不足，最終導(dǎo)致關(guān)于房地產(chǎn)的財(cái)富預(yù)期容易呈現(xiàn)一種正向的循環(huán)攀升。這對(duì)房價(jià)的影響程度甚至遠(yuǎn)超真實(shí)供需條件所能解釋的范圍，即觀測到的市場購買行為主要源于財(cái)富預(yù)期驅(qū)動(dòng)的過度投資需求，其遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了真實(shí)的市場需求曲線，這從新近設(shè)立的某國家級(jí)新區(qū)所引發(fā)的狂熱購房意愿可見一斑。

第三，“價(jià)格預(yù)期之錨”還構(gòu)成了市場參與者的決策參考點(diǎn)，進(jìn)一步助推了預(yù)期易于向上調(diào)整的趨勢。當(dāng)社會(huì)及市場環(huán)境導(dǎo)致出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的樂觀財(cái)富預(yù)期時(shí)，對(duì)于購房者以及房地產(chǎn)開發(fā)商來說，“購買(開發(fā))房地產(chǎn)并在未來獲得增值收益”就構(gòu)成了其決策的參考點(diǎn)。這樣一來，如果當(dāng)前尚未購房(開發(fā))，則意味著處于相對(duì)損失的狀態(tài)中。而當(dāng)個(gè)體處于相對(duì)損失狀態(tài)下，他會(huì)表現(xiàn)出較為強(qiáng)烈的損失厭惡心理和追逐風(fēng)險(xiǎn)的傾向，故市場參與者為了向參考點(diǎn)靠攏、減少心理上的損失，不惜采取高杠桿借貸等高風(fēng)險(xiǎn)手段，盲目投資、開發(fā)房地產(chǎn)。所以當(dāng)市場普遍持看漲預(yù)期時(shí)，房地產(chǎn)市場往往會(huì)出現(xiàn)供需兩旺，從而引發(fā)量價(jià)齊升及投資趨同現(xiàn)象的加劇。與之伴隨的是，上漲的房價(jià)和繁榮的房地產(chǎn)市場往往又會(huì)構(gòu)成對(duì)預(yù)期的正反饋，從而不斷強(qiáng)化預(yù)期，使房地產(chǎn)財(cái)富預(yù)期與房地產(chǎn)量價(jià)齊升之間的循環(huán)機(jī)制更為固化。

從上述討論中可見，如何引導(dǎo)預(yù)期，盡早打破預(yù)期自我強(qiáng)化和固化的“惡性循環(huán)”，是當(dāng)下平穩(wěn)房地產(chǎn)量價(jià)、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸穩(wěn)定的關(guān)鍵所在。然而，回顧我國多年以來主要的房地產(chǎn)調(diào)控政策，卻在應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)富預(yù)期方面收效甚微，或者根本未對(duì)預(yù)期的潛在作用予以重視，很多政策在制定與執(zhí)行過程中甚至進(jìn)一步強(qiáng)化了預(yù)期易于向上調(diào)整的特性。這構(gòu)成了現(xiàn)階段調(diào)整房地產(chǎn)政策的重要挑戰(zhàn)。

(二)當(dāng)前房地產(chǎn)政策對(duì)財(cái)富預(yù)期的調(diào)控失效

如上所言，如果脫離了房價(jià)上漲的財(cái)富預(yù)期根源，將使對(duì)房價(jià)的調(diào)控措施有“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”之嫌，難以實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)，甚至在某些情形下會(huì)使市場結(jié)果進(jìn)一步惡化。

以當(dāng)前最具代表性的限購、限貸政策為例，其實(shí)質(zhì)僅僅是提高了購房難度，而由財(cái)富預(yù)期驅(qū)動(dòng)的投資需求本身并未消失。具體而言，限貸、限購政策的本意是通過提高購房成本、限制購買資格等手段，來達(dá)到抑制過剩投資需求的目的。但其最終結(jié)果卻僅是限制了一時(shí)的銷售量，而需求本身并未消失，甚至有強(qiáng)化的可能。究其原因就在于，限貸、限購作為行政調(diào)控手段，具有典型的暫時(shí)性特征，并且市場參與者亦可預(yù)期到這一點(diǎn)，因此長期看好房地產(chǎn)的財(cái)富預(yù)期根本未受影響。且這種人為限制購買的政策無法取信于民，反而會(huì)強(qiáng)化房地產(chǎn)的“稀缺感”，無形中進(jìn)一步推動(dòng)了關(guān)于樓市的看漲預(yù)期。因此，一旦放松調(diào)控后，先前被壓制的投資需求將迅速反彈而有余，導(dǎo)致房價(jià)的上漲之勢更為猛烈。而且伴隨著一次次“調(diào)控—抑制—松動(dòng)—反彈”的過程，決策者的調(diào)控決心和效果越發(fā)受到市場參與者的懷疑，再加之政策出臺(tái)過程中媒體的過度宣傳，將在一定程度上進(jìn)一步強(qiáng)化市場對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲預(yù)期。

另一方面，單純依靠增加土地供應(yīng)量亦無法從本質(zhì)上解決問題。這類政策寄希望于增加市場上的住房供給以滿足需求，從而抑制房價(jià)過快上漲。然而，城市建設(shè)用地本就有限，特別是房價(jià)增長迅速的一、二線城市，絕大多數(shù)土地業(yè)已開發(fā)，增加住宅供地難度很大。據(jù)各地國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011—2016年，北京的住宅類用地年供應(yīng)面積由613萬平方米下降到134萬平方米，上海由1124萬平方米下降到467萬平方米，深圳則由128萬平方米下降到26萬平方米，足見城市住宅用地的緊張程度。因此，在看漲預(yù)期不改變的前提下，新增的小部分土地供給將難以滿足被預(yù)期不斷推升的投資需求，甚至還會(huì)強(qiáng)化地方政府和開發(fā)商在房地產(chǎn)供應(yīng)上的賣方壟斷地位。

統(tǒng)而言之，上述這些政策措施普遍陷入了陳舊且“庸俗”的基于短期“供—需”分析的思維定式，即意圖通過壓制需求、擴(kuò)大供給的方式影響價(jià)格，殊不知房地產(chǎn)供需兩面均深受市場參與者預(yù)期行為的影響，因此調(diào)控政策若不能有效引導(dǎo)預(yù)期，其效果定然不佳。需強(qiáng)調(diào)的是，決策機(jī)構(gòu)的預(yù)期管理失位也在客觀上助長了樓市的財(cái)富看漲預(yù)期。例如，當(dāng)樓市普遍存在難于向下調(diào)整的“預(yù)期之錨”時(shí)，再輔以“人口眾多”“城鎮(zhèn)化過程尚未結(jié)束”等客觀信息的過量刺激，或“房地產(chǎn)稅法今年未列入立法程序”的過于確定性的表述，以及諸如“抑制房價(jià)過快上漲”僅意味著“抑制過快”而不“抑制上漲”的官方暗示，均會(huì)經(jīng)由市場參與者的過度反應(yīng)而體現(xiàn)為看漲的財(cái)富預(yù)期。而伴隨著房價(jià)的持續(xù)上漲，唱多房地產(chǎn)的社會(huì)輿論的影響力也在不斷增強(qiáng)。加之政府屢次出臺(tái)調(diào)控政策卻未能從根本上實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)房價(jià)的目標(biāo)，也引發(fā)了媒體對(duì)調(diào)控政策的不當(dāng)宣傳，導(dǎo)致各種新聞報(bào)道、專家解讀無論其本意如何，都直接或間接地成為強(qiáng)化房地產(chǎn)預(yù)期之錨的“推手”。因此，如何對(duì)房地產(chǎn)市場正確施以預(yù)期引導(dǎo)，才是當(dāng)下平抑房價(jià)、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸穩(wěn)定的關(guān)鍵所在。

三、引導(dǎo)樓市財(cái)富預(yù)期，激發(fā)經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力

結(jié)合上文的分析與現(xiàn)有政策的不足可以看出，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸穩(wěn)定，需從引導(dǎo)財(cái)富預(yù)期著手，并配合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性管理的精準(zhǔn)調(diào)控，打好組合拳，才能實(shí)現(xiàn)標(biāo)本兼治。具體而言，調(diào)控需從房地產(chǎn)的投資品屬性與消費(fèi)品屬性兩方面入手，并應(yīng)綜合兼顧房地產(chǎn)市場各利益攸關(guān)方的行為調(diào)控，通過弱化房地產(chǎn)的盈利預(yù)期和升值預(yù)期，進(jìn)而弱化其長期看漲的財(cái)富預(yù)期。

(一)基于房地產(chǎn)雙重屬性的預(yù)期引導(dǎo)政策

鑒于房地產(chǎn)市場所具有的投資品與消費(fèi)品雙重屬性，我們需分別探討基于不同屬性的預(yù)期管理措施。

第一，對(duì)于房地產(chǎn)的投資品屬性，可運(yùn)用稅收制度提高房產(chǎn)的持有成本，這無疑是控制其未來收益最行之有效的方法，從而平抑過快的看漲財(cái)富預(yù)期。鑒于暫時(shí)性的行政命令無法有效介入并引導(dǎo)預(yù)期，故相應(yīng)的調(diào)控政策必須具備可持續(xù)性。而稅收制度與市場機(jī)制更易于契合，屬于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中的制度供給改革，具有長期穩(wěn)定的特點(diǎn)，能夠有效進(jìn)入市場參與者的預(yù)期之中，這也是“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”的體現(xiàn)。因此，推行和完善有關(guān)房地產(chǎn)的稅收制度，是當(dāng)下引導(dǎo)預(yù)期、平穩(wěn)房價(jià)的核心政策措施，從而使房地產(chǎn)真正恢復(fù)“是用來住的，不是用來炒的”的本來面目。對(duì)此，筆者認(rèn)為：一是應(yīng)盡快推行針對(duì)房地產(chǎn)的統(tǒng)一遺產(chǎn)稅制，以調(diào)整、引導(dǎo)市場參與者的長期財(cái)富預(yù)期。二是推進(jìn)房產(chǎn)稅制，增加房產(chǎn)的持有成本，以調(diào)整市場參與者的短期財(cái)富預(yù)期?？芍攸c(diǎn)將以投資為目的的二套、多套住房作為遺產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的主要征收對(duì)象，并制定明確的頒布時(shí)間表，保證制度的有序推行和長期穩(wěn)定。三是在稅制制定上需針對(duì)不同區(qū)域、不同城市的實(shí)際情況進(jìn)行區(qū)別性的精準(zhǔn)調(diào)控，將稅率制定權(quán)限交予地方政府，逐步通過房地產(chǎn)稅替代土地出讓金。四是降低二手房交易的契稅和營業(yè)稅，適度放寬免征標(biāo)準(zhǔn)，為資本退出房地產(chǎn)市場創(chuàng)造條件。

第二，對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)品屬性，我們需完善其在居住功能方面的多元化供給。進(jìn)而言之，相較于增加有限的住宅供應(yīng)，更重要的應(yīng)在于調(diào)整房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在充分滿足居民居住需求的基礎(chǔ)上來引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸本質(zhì)屬性，只有這樣才能真正有助于穩(wěn)定關(guān)于房地產(chǎn)的財(cái)富預(yù)期。具體而言：一是對(duì)居民首套自住房的購買，應(yīng)予以一定形式的政府補(bǔ)貼，補(bǔ)貼資金可通過向多套房產(chǎn)持有者征收房地產(chǎn)稅取得。參考其他國家如英國等在相似城市化階段解決住房問題的經(jīng)驗(yàn)，可在若干城市試行第二套以上房產(chǎn)需面向市場租賃一定年數(shù)，才準(zhǔn)予在二級(jí)市場買賣的政策。二是利用稅收帶來的財(cái)政收入，通過專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付的渠道增加公租房供給，形成制度供給與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的良性循環(huán)，健全購租并舉的住房制度。由于公租房產(chǎn)權(quán)不歸個(gè)人所有，不具備投資屬性，故而公租房能夠有針對(duì)性地滿足居住需求，且有助于還原房地產(chǎn)的本質(zhì)屬性。三是公租房供給同樣也需針對(duì)不同城市和地區(qū)的市場現(xiàn)狀“因城施策”，根據(jù)各地市場供求情況選擇合適的供應(yīng)量，并參考各地市場平均租賃價(jià)格制定合理租金水平。

(二)引導(dǎo)預(yù)期還需改變市場利益結(jié)構(gòu)

誠如前述，房地產(chǎn)財(cái)富預(yù)期的形成不但與房地產(chǎn)的投資品—消費(fèi)品雙重屬性有關(guān)，而且還與房地產(chǎn)市場的利益結(jié)構(gòu)有關(guān)。在很多情形下，房地產(chǎn)開發(fā)商或地方政府等利益攸關(guān)方，往往會(huì)出于其自身利益的驅(qū)動(dòng)，有意或無意地推動(dòng)或強(qiáng)化居民關(guān)于房地產(chǎn)市場的財(cái)富預(yù)期。因此，引導(dǎo)預(yù)期還需改變市場利益結(jié)構(gòu)，消除或減弱各利益攸關(guān)方對(duì)房地產(chǎn)財(cái)富預(yù)期的干擾或干預(yù)，完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，以達(dá)到提升調(diào)控效果的目的。

第一，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，由于近年來看漲預(yù)期占據(jù)主導(dǎo)地位，因此房地產(chǎn)的投資需求旺盛，這推動(dòng)開發(fā)商傾向于采取高杠桿融資、盲目拿地建房的粗放開發(fā)模式，導(dǎo)致市場金融風(fēng)險(xiǎn)急劇攀升。因此，需加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的杠桿融資監(jiān)管，必要時(shí)可構(gòu)建市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制；完善房地產(chǎn)市場法規(guī)建設(shè)，必要時(shí)可面向房地產(chǎn)商開征超額利潤稅，以配合稅收制度對(duì)房地產(chǎn)財(cái)富預(yù)期的穩(wěn)定作用，同時(shí)也可均衡房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)之間的相對(duì)利潤率。只有這樣，才能促使開發(fā)商真正改變依賴大規(guī)模信貸融資的粗放開發(fā)模式，從而弱化投資趨同現(xiàn)象，以合理引導(dǎo)資金流向非房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

第二，對(duì)于地方政府而言，由于土地出讓金占地方政府財(cái)政收入的比重持續(xù)增長，使得房價(jià)與地方政府的政績之間聯(lián)系緊密，這極大增加了平穩(wěn)房價(jià)的政策執(zhí)行阻力。因此，需逐步試行以房地產(chǎn)稅來替代土地出讓金。一方面可配合以遺產(chǎn)稅為核心的房地產(chǎn)稅收調(diào)控機(jī)制，另一方面也可弱化土地供給與地方政府政績間的聯(lián)系，消除地方政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的財(cái)務(wù)動(dòng)機(jī)。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)適時(shí)推進(jìn)土地出讓金制度改革，防止地方政府在一輪輪的土地出讓過程中由于不斷提高土地起拍價(jià)而推升房地產(chǎn)財(cái)富預(yù)期。對(duì)此，在土地拍賣機(jī)制上可將相關(guān)地塊周邊的當(dāng)期房價(jià)設(shè)為拍賣價(jià)格上限，并規(guī)定新竣工住房僅能以此價(jià)出售。同時(shí)，土地起拍價(jià)應(yīng)以拍賣價(jià)格上限與新建住宅容積率共同決定。舉例而言，假設(shè)地方政府通過拆遷取得某地塊的當(dāng)期房價(jià)為10000元/平米，則該地塊的拍賣上限以及新建住宅售價(jià)即規(guī)定為10000元平米。又假設(shè)政府根據(jù)市場條件確定該地塊新建住宅容積率須為2，則該地塊的土地起拍價(jià)應(yīng)下調(diào)為10000/2=5000元/平米，土地競拍者需在5000元/平米～10000元/平米之間競價(jià)。這樣一來，一方面可避免“地王”頻生，以免房地產(chǎn)市場預(yù)期從土地拍賣環(huán)節(jié)就被強(qiáng)化；另一方面可通過限制開發(fā)商隨意競價(jià)來約束其開發(fā)成本，在客觀上還可達(dá)到促進(jìn)開發(fā)商加強(qiáng)企業(yè)管理、控制內(nèi)部成本等目的。

第三，完善市場信息環(huán)境建設(shè)，弱化政府或媒體不當(dāng)信息披露對(duì)市場參與者的預(yù)期干預(yù)，以免人為增加由于市場主體對(duì)信息的過度反應(yīng)而出現(xiàn)的額外市場波動(dòng)，從而妨礙調(diào)控效果。

綜上所述，以長期穩(wěn)定的稅收制度為核心，配合供給側(cè)的精準(zhǔn)調(diào)控，引導(dǎo)并穩(wěn)定預(yù)期，是穩(wěn)定房價(jià)、防止其大漲大落的關(guān)鍵所在和治本之策。以此為契機(jī)，平穩(wěn)的房價(jià)將引導(dǎo)樓市中過剩的資本流向其他產(chǎn)業(yè)，這有助于提高資源配置效率，平衡產(chǎn)業(yè)間的利潤率差異，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)創(chuàng)新，進(jìn)而激發(fā)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的內(nèi)生動(dòng)力。

1.賀京同、徐璐：《主體行為、預(yù)期形成與房地產(chǎn)市場穩(wěn)定》，《浙江大學(xué)學(xué)報(bào)：人文社會(huì)科學(xué)版》2011年第41卷第5期。

2.賀京同、那藝、劉倩：《適度弱化投資趨同有利于新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)增長》，《光明日?qǐng)?bào)(理論版)》2015年10月14日。

3.賀京同、那藝：《行為經(jīng)濟(jì)學(xué)：選擇、互動(dòng)和宏觀行為》，中國人民大學(xué)出版社2015年版。

4.賀京同、劉倩、賀坤：《市場化程度、供給側(cè)管理與貨幣政策效果》，《南開學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2016年第2期。

賀京同，南開大學(xué)行為經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任、中國特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)協(xié)同創(chuàng)新中心教授、博士生導(dǎo)師；

那 藝，南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院助理研究員、南開大學(xué)行為經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心副主任；

趙子沐，南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士研究生。

責(zé)任編輯：李 蕊