廣州市碧桂園體育會(huì)所現(xiàn)狀分析

張偉超

摘要：廣州市是全國(guó)經(jīng)濟(jì)最好達(dá)的地區(qū)之一，碧桂園集團(tuán)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭之一。通過對(duì)廣州市碧桂園中體育會(huì)所的現(xiàn)狀調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了該地區(qū)體育會(huì)所運(yùn)行中存在的一些問題，針對(duì)這些問題提出了我個(gè)人的見解。對(duì)社區(qū)會(huì)所的規(guī)劃發(fā)展思路，發(fā)展模式和經(jīng)營(yíng)管理等提出一些觀點(diǎn)為該地區(qū)體育會(huì)所的發(fā)展提供一點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：廣州；碧桂園；體育會(huì)所；經(jīng)營(yíng)管理

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟及人們對(duì)健康生活的追求，完善的配套設(shè)施已經(jīng)成為體現(xiàn)社區(qū)檔次的必要條件，在眾多的配套中，離康體設(shè)施已成為必須的項(xiàng)目之一，而且占有越來越重要的地位。因此，目前新開樓盤中，房地產(chǎn)開發(fā)商一般都經(jīng)社區(qū)體育會(huì)所作為房地產(chǎn)項(xiàng)目本身增值服務(wù)的一個(gè)方面，對(duì)于房產(chǎn)的銷售會(huì)起到良好的促進(jìn)作用。

1.問卷調(diào)查分析

本文以廣州市三所碧桂園體育會(huì)所為研究對(duì)象，分別是廣州市華南碧桂園體育會(huì)所，增城碧桂園體育會(huì)所，碧桂園鳳凰城體育會(huì)所。調(diào)查內(nèi)容包括體育會(huì)所的基本情況，以及布局設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)情況、體育會(huì)的工作人員、體育會(huì)所消費(fèi)者等等。

根據(jù)研究目的和內(nèi)容，設(shè)計(jì)了關(guān)于廣州市碧桂園體育會(huì)所現(xiàn)狀的調(diào)查問卷，調(diào)查對(duì)象采用立意抽樣法確定選取廣州市華南碧桂園體育會(huì)所，增城碧桂園體育會(huì)所，碧桂園鳳凰城體育會(huì)所為調(diào)查對(duì)象，抽樣單位及樣本分布如下表所示，消費(fèi)者問卷共發(fā)放100份，回收95份，回收率95%，有效問卷90份，有效率94.7%（詳見表1）。

根據(jù)社會(huì)學(xué)統(tǒng)計(jì)方法和統(tǒng)計(jì)原理，對(duì)調(diào)查收集的有效數(shù)據(jù)，采用常用的體育數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，借助計(jì)算機(jī)運(yùn)用SPSS16.0社會(huì)統(tǒng)計(jì)軟件包進(jìn)行數(shù)據(jù)方面的相關(guān)統(tǒng)計(jì)、分析處理。檢驗(yàn)結(jié)果表明，兩類問卷前后兩次測(cè)試之間的相關(guān)系r1=0.985（員工問卷），r2=0.863（消費(fèi)者問卷）且經(jīng)過雙側(cè)檢驗(yàn)二者P=0.000<0.01具有顯著差異；根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)對(duì)信度的要求，重測(cè)信度r=0.80至1之間且P<0.01為高信度，表明兩類問卷的信度能很穩(wěn)定的反映出填答者的實(shí)際情況。

2.研究結(jié)果分析

2.1廣州市碧桂園體育會(huì)所的現(xiàn)狀

2.1.1體育會(huì)的所的設(shè)計(jì)布局

根據(jù)調(diào)查所得，體育會(huì)所的平面設(shè)計(jì)包括入口區(qū)，餐飲區(qū)，康體娛樂區(qū)，后勤管理與設(shè)備用房區(qū)及其他用房等。會(huì)所的入口區(qū)具有實(shí)用高峰的階段性各集中性等特點(diǎn)，因此入口區(qū)成為一個(gè)集散人流、提供咨詢、交流檢查、休息、停留等多功能區(qū)域。一般設(shè)有總臺(tái)、商務(wù)中心、超市、咖啡廳、洗手間等，因此入口區(qū)需要設(shè)有足夠容量和適當(dāng)空間劃分。

2.1.2體育會(huì)所的功能

空間功能，人類的生存與發(fā)展是需要空間的。體育會(huì)所為人們的生存和發(fā)展提供了相應(yīng)的空間。

傳播功能，桂園中人口相對(duì)密集，帶來文化，知識(shí)，技術(shù)，資金，消費(fèi)等的密集，成為重要的文化源，知識(shí)源，資金源和消費(fèi)源。體育會(huì)所的傳播功能既強(qiáng)且快。

服務(wù)功能，體育會(huì)所作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的組成部分，服務(wù)功能是非常重要的。

娛樂健身功能，滿足了日常生活的基本需求，現(xiàn)代人對(duì)生活有了更高的期望和要求。他們希望在工作之余，徹底放松，鍛煉身體，享受生活。

社交功能，體育會(huì)所是人民活動(dòng)的場(chǎng)所。人是有思想的，都有欲望，追求和抱負(fù)。會(huì)所是人們實(shí)現(xiàn)欲望，追求抱負(fù)的場(chǎng)所。會(huì)所促進(jìn)了業(yè)主之間的溝通及開發(fā)商和業(yè)主之間的溝通，滿足了人們的社交需求。

2.1.3體育會(huì)所主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目

會(huì)所從功能與特點(diǎn)來看，可以分為四類，即康體項(xiàng)目、消閑項(xiàng)目、娛樂項(xiàng)目、餐飲項(xiàng)目。

康體項(xiàng)目包括球類運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目如：籃球、排球、臺(tái)球、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球，游泳。

消閑項(xiàng)目的種類包括保齡球、瑜伽、舞蹈、桑拿、美容等。

娛樂項(xiàng)目是指利用一定的環(huán)境設(shè)施和服務(wù)，使人們能積極主支全身心投入的得到身心快樂和精神滿足的活動(dòng)項(xiàng)目。娛樂場(chǎng)所項(xiàng)目種類包括中國(guó)象棋、國(guó)際象棋、圍棋、橋牌、麻將牌。

體育會(huì)所餐飲有兩種形式，一類是會(huì)所必需的專門服務(wù)于康體娛樂設(shè)施的小規(guī)模經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，包括大堂內(nèi)的酒吧西餐廳為各類康體項(xiàng)目提供飲料和甜點(diǎn)的快餐服務(wù)等；另一類是大規(guī)模的酒店式經(jīng)營(yíng)，內(nèi)容相對(duì)獨(dú)立，不根據(jù)住區(qū)規(guī)模確定指標(biāo)，而且根據(jù)外環(huán)境與市場(chǎng)情況來決定。餐廳的座位布局不僅要通盤考慮用餐者的使用要求人體尺度還要符合其行為心理需求，廚房和餐廳的關(guān)系既密切又有分格。

2.3碧桂園體育會(huì)所消費(fèi)者情況分析

2.3.1消費(fèi)者參與體育會(huì)所活動(dòng)的時(shí)間安排

從調(diào)查了解到大部分消費(fèi)者都會(huì)選擇的周末到體育會(huì)所，而每次的在體育會(huì)所活動(dòng)的時(shí)間都在2個(gè)小時(shí)以上。在下表中反映出一部分消費(fèi)人群在12個(gè)小時(shí)以上的，這部分人群中大部分屬于離退休人員，他們每天都堅(jiān)持到體育會(huì)所參與活動(dòng)。

2.3.2消費(fèi)者在體育會(huì)所的消費(fèi)能力

通過對(duì)廣州市三個(gè)碧桂園體育會(huì)所的消費(fèi)者的消費(fèi)能力調(diào)查，平均每月消費(fèi)在500元以前的占總數(shù)的67%，根據(jù)調(diào)查了解到500元的消費(fèi)人群基本上是半年會(huì)員或是一年會(huì)員。會(huì)員制是體育會(huì)所的主要經(jīng)營(yíng)模式，所以會(huì)員的數(shù)量對(duì)體育會(huì)所的收益起定決定性的作用。從下表的比例來看體育會(huì)所的經(jīng)營(yíng)模式結(jié)構(gòu)是比較合理的。

2.3.3消費(fèi)者參與體育會(huì)所活動(dòng)的目的

從體育會(huì)所的功能上來看一般有，擴(kuò)大社交、增進(jìn)健康、減肥，緩解壓力、娛樂休閑等。從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者參與體育會(huì)所活動(dòng)的目的除了擴(kuò)大社交所占的比例比較低之外，其他4項(xiàng)基本差不多。

2.3.4消費(fèi)者喜歡參與的活動(dòng)項(xiàng)目

體育會(huì)所中經(jīng)營(yíng)著很多項(xiàng)目，從調(diào)查了解到消費(fèi)者比較喜歡的項(xiàng)目有乒乓球（19%）、羽毛球（23%）、網(wǎng)球（14%）、健身房（18%），這四項(xiàng)加起來占體育會(huì)所總項(xiàng)目的74%。

2.3.5影響消費(fèi)者參與體育會(huì)所活動(dòng)的原因endprint

從調(diào)查結(jié)果看，影響消費(fèi)者參與體育會(huì)所活動(dòng)的主要原因是某些項(xiàng)目參與人數(shù)過多，而體育會(huì)所能提供的場(chǎng)地器材又不足，從表11可以乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球、健身房參與人數(shù)是占絕大部分的。其次，在項(xiàng)目上缺乏專人指導(dǎo)，導(dǎo)致會(huì)員運(yùn)動(dòng)興趣降低，也是一個(gè)重要原因。

3.問題分析

3.1市場(chǎng)營(yíng)銷乏力，維護(hù)費(fèi)用大

一般的散客不是業(yè)主或會(huì)員推薦的親屬、朋友，就是回頭客。體育會(huì)所銷售部門在這一方面的認(rèn)識(shí)不夠熱情和積極性也欠缺。作為住宅配套設(shè)施，主要經(jīng)營(yíng)面向業(yè)主，客源相對(duì)窄。另外體育會(huì)所作為獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)來經(jīng)營(yíng)。無法從物業(yè)管理費(fèi)中得到補(bǔ)貼，部分設(shè)施如室內(nèi)游泳池、桑拿、保齡球館等投入及運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本太大。

3.2消費(fèi)群體缺乏培育

對(duì)業(yè)主我會(huì)員缺乏培訓(xùn)，社區(qū)文化也沒有與會(huì)所功能相結(jié)合起來。廣州市碧桂園體育會(huì)所僅僅只是將各種體育設(shè)施作為一種配套設(shè)施，展示在小區(qū)體育會(huì)所里。

3.3缺乏專業(yè)的康體管理人員和指導(dǎo)人員

康樂部分是體育會(huì)所最要的部門也是一個(gè)特殊的服務(wù)部門，他要求服務(wù)人員具有相錄的康樂專業(yè)知識(shí)、敏銳的市場(chǎng)意識(shí)以及文化、審美、心理學(xué)、運(yùn)動(dòng)等多方面知識(shí)。但是從我調(diào)查的情況來看在三家廣州市碧桂園的體育會(huì)所中，雖然都有專業(yè)人員指導(dǎo)，但只有40%的指導(dǎo)人員能滿足了顧客的需求。場(chǎng)地器材是死是，服務(wù)人員是活的。服務(wù)人員的表現(xiàn)直接響到體育會(huì)所活力的強(qiáng)弱。在康體項(xiàng)目上一些特些的相關(guān)知識(shí)，因?yàn)榇蟛糠謫T工缺乏這方面的知識(shí)，所以有時(shí)消費(fèi)者提出的問題也無法解答，影響到消費(fèi)者的與熱情。

3.4體育會(huì)所對(duì)員工的素質(zhì)重視程度不夠

低學(xué)歷的員工和從業(yè)年限不長(zhǎng)的員工占體育會(huì)員工總數(shù)的一個(gè)很大的比例，但同時(shí)體育會(huì)所缺少對(duì)員工作相關(guān)有職業(yè)培訓(xùn)。結(jié)果導(dǎo)致員工的素質(zhì)不高，從而降低了體育會(huì)所的服務(wù)質(zhì)量。

5.1.5運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目開展缺乏針對(duì)性

乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球、健身房這些是比較熱門的項(xiàng)目，參與的人數(shù)相對(duì)比較多，導(dǎo)致供不應(yīng)求。但體育會(huì)所追求的是多而全，并沒有針對(duì)這具體情況而增設(shè)相應(yīng)的場(chǎng)地器材，最后白白流失了一部分消費(fèi)者。

4.建議分析

4.1明確體育會(huì)所的定位

我認(rèn)為會(huì)所的成敗在于定位。本來作為這么大的一個(gè)園區(qū)，目前體育會(huì)所分布是非常合理，方便各個(gè)分區(qū)業(yè)主到會(huì)所活動(dòng)。但為什么體育會(huì)所會(huì)失敗呢，就是定位失敗。定位是服務(wù)，還是盈利呢？這是至關(guān)重要。有時(shí)兩者兼得，反而得不償失。會(huì)所的功能本來就是悠閑、玩樂的地方。體育會(huì)所應(yīng)該是服務(wù)于樓盤，完善社區(qū)生活，提高社區(qū)品位。碧桂園集團(tuán)主要盈利項(xiàng)目在于樓盤銷售上，體育會(huì)所經(jīng)營(yíng)的好壞對(duì)樓盤的銷售有一定的影響。以人為本的經(jīng)營(yíng)方式，服務(wù)于社區(qū)，壯大發(fā)展銷售才是可持續(xù)發(fā)展的道路。

定位于服務(wù)，設(shè)一些免費(fèi)或收費(fèi)低廉的活場(chǎng)地，如健身、游戲、小孩活動(dòng)室圖書館棋牌（低價(jià)、配套小吃），免費(fèi)提供場(chǎng)地開跳蚤市場(chǎng)畫廊表演（如目前很多收費(fèi)文化世術(shù)學(xué)班，可以讓他們的小學(xué)員做表演匯報(bào)，既可以做免費(fèi)廣告，也可以帶旺人氣，這才有體育會(huì)所的氣氛。還可以搞些免費(fèi)能吸引業(yè)主的市集式活動(dòng)，讓業(yè)主愿意在此駐腳。）當(dāng)有人氣時(shí)，用低租金引進(jìn)小型悠閑服務(wù)項(xiàng)目，如咖啡室、茶館、特色小吃店，讓他們?cè)僮们榧痈哔M(fèi)用再如網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)，開始是免費(fèi)，點(diǎn)擊率高了，廣告就必然多，結(jié)果經(jīng)營(yíng)者在獲得的同時(shí)也增加了體育會(huì)所的人氣，也給社區(qū)注入活力。

4.2特色化經(jīng)營(yíng)

會(huì)所經(jīng)營(yíng)成功就要把它當(dāng)做酒店那樣來經(jīng)營(yíng)。但是，要明確會(huì)所和酒店有著明顯的不同，體育會(huì)所會(huì)員和酒店客人有著非常不同的期望值，體育會(huì)所會(huì)員更多地是想從體育會(huì)所的服務(wù)中得到享受和身心與精神的同時(shí)放松，一種回歸大自己然的親近感。這些，使得體育會(huì)所尤為重視特色經(jīng)營(yíng)，才能牢牢俘獲體育會(huì)所客人的心。

走進(jìn)客人的內(nèi)心。針對(duì)廣州市碧桂園體育會(huì)所，可以結(jié)合小區(qū)人群的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)層次，通過資源重組，多開展一些活動(dòng)，讓體育會(huì)所成為業(yè)主休閑娛樂健身的場(chǎng)所；可以實(shí)行區(qū)別對(duì)待策略，設(shè)置不同消費(fèi)水平的主題體育會(huì)滿足不同。甚至可以把客戶為核心客戶和普通客戶，并對(duì)業(yè)主實(shí)行會(huì)員制管理，實(shí)行區(qū)別服務(wù)和區(qū)別定價(jià)方法，有效解決體育會(huì)所虧損，且兼顧體育會(huì)所對(duì)內(nèi)部業(yè)主提供優(yōu)惠服務(wù)的主要功能，吏得會(huì)所成為業(yè)主們的第二個(gè)家。

4.3整合資源，實(shí)行連鎖式經(jīng)營(yíng)

由于入信樓盤的業(yè)主這一消費(fèi)群體相對(duì)較窄，無論是體育會(huì)所項(xiàng)目的選擇，還是經(jīng)營(yíng)的效益都受到較大的限制。為此，可以采用以下做法，首先，同一或不同地產(chǎn)商下屬各會(huì)所可以在健身、培訓(xùn)、醫(yī)療保健等方面進(jìn)行選擇，進(jìn)而確立自身會(huì)所的主題，然后通過會(huì)所間業(yè)主的連鎖共享，從而形成一個(gè)消費(fèi)規(guī)模較大的市場(chǎng)。其次可以嘗試以入會(huì)聯(lián)盟的方式將住區(qū)周邊的部分商業(yè)設(shè)施進(jìn)行整合為業(yè)主提供優(yōu)惠。通過商家聯(lián)盟的方式為業(yè)主提供便利。

4.4培養(yǎng)、發(fā)展專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)

目前的物業(yè)服務(wù)公司雖然可以在會(huì)所的管理上發(fā)揮一定的作用，但物業(yè)服務(wù)公司畢竟不具備體育類的專業(yè)知識(shí)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，體育會(huì)所的運(yùn)營(yíng)必須委托專業(yè)的會(huì)所運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。許多知名的健身俱樂部、體育器材生產(chǎn)商都有運(yùn)營(yíng)會(huì)所的優(yōu)勢(shì)，并在實(shí)踐中已經(jīng)走出了較為成功的道路。培育、發(fā)展專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，是改善體育會(huì)所經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)重要措施。

4.5合理使用、維護(hù)和更新體育會(huì)所設(shè)施設(shè)備

體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施設(shè)備是康體項(xiàng)目服務(wù)的載體，同進(jìn)，設(shè)施的質(zhì)量也是體現(xiàn)體育會(huì)所康體服務(wù)水平的重要指標(biāo)，所以科學(xué)合理的使用康體設(shè)施就顯得尤為重要。首先，合理使用并建立專門對(duì)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，可以保證并延長(zhǎng)設(shè)施的使用壽命。提高設(shè)施的使用率，就能降低設(shè)施無謂更新、更換導(dǎo)致的資金浪費(fèi)，其次，按照正常使用標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)合理的更新設(shè)施，有利于從根本上提高體育會(huì)所服務(wù)質(zhì)量。

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