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    江蘇江陰:房地產(chǎn)成功降庫存

    2017-11-15 08:39:58梅玉珍
    城鄉(xiāng)建設(shè) 2017年21期
    關(guān)鍵詞:建局江陰商品房

    ■ 梅玉珍

    江蘇江陰:房地產(chǎn)成功降庫存

    ■ 梅玉珍

    江陰作為曾經(jīng)的百強(qiáng)縣之首,近年來由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等原因,轉(zhuǎn)型艱難,人口外流,購買力下降;而新地塊推出過快過猛,拆遷安置房集中建設(shè),更導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)低迷。

    2017年,江陰市住建局審時(shí)度勢(shì),采取了一系列卓有成效的調(diào)控監(jiān)管措施,促使房地產(chǎn)市場(chǎng)順利降庫存,房?jī)r(jià)漲幅與周邊城市相比處于可控范疇,外來投資需求和本地改善型需求看好。

    一、2017年江陰房地產(chǎn)運(yùn)行情況

    1~9月,全市新建商品房預(yù)銷售審批上市75.44萬平方米,同比增長(zhǎng)43.86%;

    1~9月,商品房成交16192套,面積218.33萬平方米,成交金額178.39億元,同比增長(zhǎng)分別為31.52%、32.06%、47.87%;

    9月份住宅商品房成交均價(jià)為每平米8988.61元,同比上漲21.38%,環(huán)比上漲3.31%;

    庫存去化期從2014年第四季度的36個(gè)月,降至當(dāng)前的12個(gè)月,去庫存效果顯著。

    1~9月,二手房成交8595套,96.22萬平方米,54.04億元,同比增長(zhǎng)分別為44.94%、44.49%、41.52%;9月份二手房均價(jià)5712.03元。

    二、市場(chǎng)回暖的主要原因

    1.宏觀方面。隨著國家金融監(jiān)管升級(jí),居民投資渠道進(jìn)一步受限。居民亟需穩(wěn)定的投資品對(duì)沖貨幣貶值通脹壓力,但當(dāng)前投資渠道匱乏,換匯受限、境外購房和購買保險(xiǎn)受限、股市低迷、民間金融P2P風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā),因此只能投入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

    2.行業(yè)方面。由于一二線城市采取的限購、限貸甚至限售政策不斷升級(jí),房地產(chǎn)熱點(diǎn)從一二線城市向三四線城市迅速轉(zhuǎn)移。

    3.區(qū)域方面。江陰房?jī)r(jià)在長(zhǎng)三角地區(qū)明顯處于價(jià)值洼地,昆山、常熟等縣級(jí)市市區(qū)房?jī)r(jià)已在兩萬元以上,南通的海門、海安也已在一萬五左右。

    4.土地供應(yīng)方面。江陰近年來未有較大住宅用地推出,僅用一年左右時(shí)間,通過房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式消化了一些存量土地,新建商品房短期內(nèi)增量有限。

    5.城市建設(shè)方面。路網(wǎng)不斷暢通,配套加快完善,強(qiáng)化了購房者的預(yù)期和信心。比如敔山灣引入的醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)綜合體,對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)熱度的提升效果顯著。

    6.市場(chǎng)方面。各路營(yíng)銷人員加大了向外地購房者的推廣力度,不少營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)主動(dòng)出擊,到外地組織客源,大量引入江陰各售樓處看房,對(duì)銷量的提振效果立竿見影。

    三、行之有效的監(jiān)管舉措

    從2017年起,江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果凸顯,但受周邊城市影響,市區(qū)商品住宅價(jià)格上漲較快。為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管部門進(jìn)一步采取了以下舉措:

    1.居安思危,加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。2017年4月,江陰住建局出臺(tái)了《江陰市預(yù)售資金監(jiān)管辦法》,將購房者的所有預(yù)交房款(包括銀行貸款、住房公積金)都納入監(jiān)管范圍,確保所有預(yù)售房款??顚S?,用于工程建設(shè),最大程度地防止了爛尾樓的產(chǎn)生。

    2.加強(qiáng)管理,遏制商品房?jī)r(jià)格上漲幅度。江陰住建局與物價(jià)局聯(lián)合發(fā)文,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理確定并申報(bào)商品住宅價(jià)格,經(jīng)價(jià)格主管部門備案后須一次性公開每套準(zhǔn)售房源價(jià)格,嚴(yán)格執(zhí)行“明碼標(biāo)價(jià)”“一房一價(jià)”和“一價(jià)清”制度,不得利用虛假的或使人誤解的標(biāo)價(jià)形式,誘騙消費(fèi)者與其進(jìn)行交易。實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格,申報(bào)價(jià)格不得隨意調(diào)高,需調(diào)高的必須重新申報(bào)價(jià)格備案。

    3.加強(qiáng)檢查,規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為。今年3月起對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了專項(xiàng)檢查。著重對(duì)開發(fā)企業(yè)在售樓處公示內(nèi)容、未取得商品房預(yù)銷售許可證的商品房項(xiàng)目違規(guī)銷售、捂盤惜售等方面進(jìn)行檢查。同時(shí)再次向開發(fā)公司強(qiáng)調(diào)了未取得商品房預(yù)銷售許可證的商品房項(xiàng)目不得進(jìn)行預(yù)銷售,不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡、團(tuán)購、理財(cái)?shù)确绞较蛸I受人收取或變相收取定金、預(yù)付款等任何形式的費(fèi)用。商品住房取得預(yù)售許可證的房源,必須一次性公開對(duì)外銷售;不得采取“封盤”等行為制造銷售緊張氣氛,抬高房?jī)r(jià);售樓現(xiàn)場(chǎng)未公示全部準(zhǔn)售房源的,視作捂盤惜售行為,一經(jīng)查實(shí)可暫停合同網(wǎng)簽備案。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)有違規(guī)現(xiàn)象的某些大型上市房企,執(zhí)法部門敢于亮劍,依法處罰,維護(hù)了市場(chǎng)秩序。

    4.加強(qiáng)宣傳,堅(jiān)持正確輿論導(dǎo)向。堅(jiān)持正面引導(dǎo)輿論,利用網(wǎng)絡(luò)、微信等手段及時(shí)發(fā)布相關(guān)政策法規(guī),發(fā)布房地產(chǎn)信息??陀^報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),引導(dǎo)理性消費(fèi),杜絕炒作以及虛假、片面信息誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期,對(duì)于利用微信等自媒體發(fā)布虛假信息、造謠滋事的,隨時(shí)追究其法律責(zé)任。

    四、探索立體調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制

    房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng),涉及監(jiān)管部門眾多,相關(guān)部門和業(yè)務(wù)條線應(yīng)心有“一盤棋”,行動(dòng)“一股勁”,織就“一張網(wǎng)”,一張立體結(jié)實(shí)收放自如的“調(diào)控網(wǎng)”。

    1.控制土地出讓節(jié)奏,突出量化調(diào)控。國土部門的操作,應(yīng)以存量土地為主。近期碧桂園的兩家區(qū)域公司,在江陰城南和璜土拿地,以及融創(chuàng)在城南的地塊,均為存量土地,在盤活存量的同時(shí),盡量避免新出讓土地對(duì)市場(chǎng)沖擊。

    2.優(yōu)化房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃,調(diào)整庫存結(jié)構(gòu)。過去滯銷的小戶型住宅,由于受到外來投資者的青睞,目前銷量蒸蒸日上,暫無庫存積壓之虞。對(duì)于非住宅性質(zhì)的商鋪寫字樓,各開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律,充分考慮非住宅飽和的現(xiàn)狀,在近期新項(xiàng)目中相應(yīng)減少商鋪配置。

    3.推廣房屋拆遷市場(chǎng)化安置。拆遷部門已制定了貨幣化拆遷新辦法,臨港新城等區(qū)域已開始試行,目前執(zhí)行效果較好,將在積累操作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步推廣。

    4.區(qū)域資源配置,提升居住品質(zhì)。相關(guān)部門正大力推進(jìn)沿江鐵路等軌道交通,目前已開始前期測(cè)繪;跨錫澄運(yùn)河橋已完成設(shè)計(jì)招標(biāo);臨江路西延伸段也已完成工程招標(biāo);敔山灣醫(yī)院已封頂;美嘉城已基本完成招商,各商家正在裝修入駐。

    此外,江陰在2016年成立了房屋中介協(xié)會(huì),并在2017年由江陰電視臺(tái)“第一房產(chǎn)”頻道對(duì)各中介進(jìn)行集約化運(yùn)營(yíng)。近期,江陰市住建局可開展對(duì)中介機(jī)構(gòu)的備案和檢查,并通過行業(yè)自律和媒體力量,促使二手房中介行業(yè)持續(xù)規(guī)范化。

    目前來看,低房?jī)r(jià)已成為江陰新的核心競(jìng)爭(zhēng)力,在去庫存的同時(shí),結(jié)出經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的碩果。江陰這座充滿經(jīng)濟(jì)活力、蘊(yùn)含文明氣質(zhì)的城市,一定會(huì)再度騰飛。

    (作者單位:江陰住建局住建局澄江分局)

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