淺談房地產(chǎn)市場失靈與政府管理

武葦

摘 要 隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的重要性日益凸顯。在多方面因素的作用下，房地產(chǎn)市場失靈對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展造成了嚴重的影響，急需要加強對房地產(chǎn)的宏觀管理，以促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，本文從不同角度入手，客觀地分析了房地產(chǎn)市場失靈與政府管理。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場失靈 政府管理

在經(jīng)濟發(fā)展的浪潮中，住房問題、房價問題與不同層次社會大眾的日常生活以及利益緊密相連，始終是社會各界談論的火熱話題。在住房商品化改革的作用下，我國的住房供給以及需求大幅度增加，房價也一路飆升，房價泡沫、房價“拐點”等頻繁出現(xiàn)。隨之，我國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了失靈現(xiàn)象，因此應優(yōu)化和完善政府對房地產(chǎn)的市場管理，科學合理地配置房地產(chǎn)資源，不斷加快房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展步伐。

一、房地產(chǎn)市場失靈

在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展過程中，由于受到多方面主客觀因素的影響，房地產(chǎn)市場失靈，需要全面、客觀地分析新時期房地產(chǎn)市場失靈的具體原因。從某種意義上說，房地產(chǎn)市場“需求、供給”具有鮮明的特殊性特點，隨著房價的不斷上升，房地產(chǎn)市場需求量、供給量都會有所增加，尤其是需求量；隨著房價的不斷下降，房地產(chǎn)需求量、供給量屬于反比例關(guān)系。一旦“投資、投機”需求同時出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中，土地供給又不具有彈性，房地產(chǎn)市場極易出現(xiàn)“黑洞”現(xiàn)象，房地產(chǎn)需求、供給、價格處于紊亂狀態(tài)，房地產(chǎn)市場配置資源機制也無法充分發(fā)揮多樣化作用，極易出現(xiàn)經(jīng)濟危機。同時，作為商品，房地產(chǎn)和其他類型的商品有著本質(zhì)上的區(qū)別，由于其具有特殊性的特點，導致房地產(chǎn)交易具有鮮明的有限性特點，加上房地產(chǎn)市場壟斷，極易引發(fā)房地產(chǎn)市場失靈現(xiàn)象。

二、政府管理

（一）構(gòu)建全新的住房保障體系

面對房地產(chǎn)市場失靈，我國要全方位地客觀分析居民住房問題，優(yōu)化和完善基礎(chǔ)設(shè)施，立足基本國情，以房地產(chǎn)市場失靈為基點，優(yōu)化和完善已制定的法律法規(guī)，包括出臺的政策，有效地指導房地產(chǎn)市場運行。我國要明確居民住房和政府部門的職責，多角度解決居民住房問題，尤其是中低收入居民面臨的住房問題，構(gòu)建全新的住房保障體系，合理地劃分住房，即豪華型商品房、普通商品房、廉租房，合理地調(diào)整各自所占的比重，以普通商品房為中心，在多層次科學規(guī)劃“普通商品房、廉租房”的基礎(chǔ)上，合理地規(guī)劃豪華型商品房，有效滿足不同層次社會大眾在住房方面的客觀需求。我國要圍繞住房保障體系，明確政府部門職責，最大化地降低政府在財富分配方面的影響程度。在此基礎(chǔ)上，我國要根據(jù)中小城鎮(zhèn)的發(fā)展現(xiàn)狀，出臺具有針對性的住房保障體系政策，政府部門要統(tǒng)籌兼顧，根據(jù)縣級與地級城鎮(zhèn)涌入的農(nóng)民具體情況，科學地解決出現(xiàn)的各類問題。比如，城鄉(xiāng)土地置換，促使在城鎮(zhèn)建設(shè)過程中農(nóng)民工能夠順利就業(yè)，有效地解決進城農(nóng)民工的住房問題。此外，我國要借助住房保障體系，大力支持多樣化的建房形式。比如，單位建房、個人建房，避免開發(fā)商壟斷建房市場，規(guī)范建房市場。

（二）優(yōu)化和完善房價形成機制

當下，在普通商品房價格、廉租房租金方面，政府部門發(fā)揮著不可替代的重要作用，借助第三方的力量，全面、深入地調(diào)查地區(qū)各方面的發(fā)展情況。比如，居民收入、住房建造測算成本、房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合各方面的信息數(shù)據(jù)，明確商品房的價格以及租房租金。政府部門要借助自身的職能作用，明確普通商品房銷售方面的指導價格，必須符合當?shù)鼐用竦慕?jīng)濟承受能力，明確普通商品房銷售指導價格的范圍。一旦超過，就需要根據(jù)具體情況，給予開發(fā)商一定的懲罰，動態(tài)地控制普通商品房價格的上漲速度，必須慢于城市居民人均收入的增長速度。此外，政府部門要利用宏觀手段，科學管理租房資金，確保租房者可以順利承擔，優(yōu)化和利用市場化方法，科學地管理豪華型商品房價格、商業(yè)用房，有效地穩(wěn)定房價。

（三）科學管理開發(fā)商利潤，多鼓勵進城農(nóng)民流轉(zhuǎn)農(nóng)村所屬住房

在解決房地產(chǎn)失靈的問題中，政府部門要結(jié)合各方面的實際情況，充分發(fā)揮自身在房地產(chǎn)市場管理方面的多樣化職能作用，積極引導開發(fā)商，科學管理房地產(chǎn)壟斷企業(yè)的價格與利潤，以房地產(chǎn)市場為導向，明確并穩(wěn)定房價，避免房地產(chǎn)開發(fā)商通過壟斷獲取高額利潤的現(xiàn)象，進而擾亂房地產(chǎn)市場。同時，在現(xiàn)代城鎮(zhèn)化建設(shè)中，農(nóng)村人口不斷涌向城市，城市人口大幅度增長。政府部門要多鼓勵那些有穩(wěn)定工作的進城農(nóng)民合理流轉(zhuǎn)農(nóng)村所屬住房，也包括所承包的土地。政府部門要根據(jù)進城農(nóng)民的具體情況，給予適當?shù)呢斦a貼，要多于其農(nóng)村所屬住房的建設(shè)成本，確保他們具備一定的經(jīng)濟能力在城市租到廉租房，并購買普通的商品房，進而有效地解決城鎮(zhèn)化建設(shè)中出現(xiàn)的城市住房用地較少問題。在管理開發(fā)商利潤方面，政府部門必須堅持具體問題具體分析的原則，根據(jù)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成要素，采用多樣化方法，科學管理開發(fā)商利潤，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

三、結(jié)語

在經(jīng)濟的發(fā)展浪潮中，我國必須高度重視房地產(chǎn)市場失靈現(xiàn)象，要全方位地客觀分析房地產(chǎn)市場失靈出現(xiàn)的具體原因，根據(jù)存在的一系列問題，構(gòu)建全新的住房保障體系，優(yōu)化和完善房價形成機制，科學管理開發(fā)商利潤，多鼓勵進城農(nóng)民流轉(zhuǎn)農(nóng)村所屬住房等。以此明確政府部門在房地產(chǎn)市場方面的職責，優(yōu)化政府管理，營造良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境氛圍，優(yōu)化配置已有的房地產(chǎn)資源，促使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定地發(fā)展，不斷加快房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展步伐，進一步促進國民經(jīng)濟的增長。

（作者單位為中房集團淄博市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司）

參考文獻

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