淺析供給側結構性改革下海南房地產(chǎn)項目管理

周玲

摘 要 在供給側結構性改革的背景下，海南省房地產(chǎn)正處于調整結構、轉型升級的攻堅期。為確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，遵循海南發(fā)展規(guī)律，必須以新的發(fā)展理念提升房地產(chǎn)項目管理水平。本文從項目管理現(xiàn)存問題入手，針對供給側改革的具體要求，提出幾點改進措施。

關鍵詞 供給側 房地產(chǎn) 項目管理

一、引言

在供給側結構性改革的背景下，海南正處于體制改革不斷深入的關鍵時期，經(jīng)濟結構和發(fā)展方式都面臨著重大調整，“轉型”“發(fā)展”將成為未來海南房地產(chǎn)發(fā)展的關鍵詞。在明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的總體思路下，切實提升項目管理水平，以項目帶產(chǎn)業(yè)，從而確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展。

二、在供給側結構性改革下對海南房地產(chǎn)發(fā)展的要求

一直以來，房地產(chǎn)調控的邏輯是側重需求端，限購、限貸政策均是如此，而供給端更強調從生產(chǎn)、供給入手。由于房地產(chǎn)一直受土地財政、投資投機等相關因素的影響，處于低質量的高供給狀態(tài)，造成房地產(chǎn)過剩。房地產(chǎn)的供給側結構性改革的要求就是通過完善法律和制度，將房地產(chǎn)的生產(chǎn)要素引向需求端發(fā)展的方向去。

當前是海南房地產(chǎn)調整結構、轉型升級的攻堅期，自2017年7月1日起，海南全省范圍內全面實行商品住宅全裝修。全裝修住宅實行施工、裝修一體化、專業(yè)化管理，其質量管理納入施工質量管理體系統(tǒng)一監(jiān)管，這對房地產(chǎn)項目管理水平提出了更高層次的要求。

三、海南房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)存問題

（一）項目可行性研究缺乏科學性論證

項目決策階段的投資控制研究成果一般體現(xiàn)在項目可行性研究中。在項目可行性研究階段，應在確定項目規(guī)模的基礎上，客觀估算項目投資，并據(jù)此制定融資方案及財務盈利判斷，進而分析項目經(jīng)濟效益和社會效益。但目前普遍存在開發(fā)企業(yè)不重視可行性研究過程，任何地塊拿了就開發(fā)，不考慮承擔的投資風險，高估效益，低估投資。這些原因往往使可行性研究變成“可批性研究”，使這一工作失去原有的意義，難以達到投資控制效果。各項技術方案編制周期短，缺乏備選的多種方案，研究工作僅作為唯一方案的“可行”而開展，或僅憑主觀傾向性確定項目的技術路線，缺乏深入論證。衡量方案是否可行往往只憑少數(shù)幾個靜態(tài)指標，缺乏科學性，容易出現(xiàn)決策失誤。

（二）項目前期容易忽視投資控制

大部分房地產(chǎn)項目的投資預測與控制都是從項目的施工階段開始的，即在項目設計階段結束后，根據(jù)施工圖紙算量、計價，測算出工程預算價格，作為項目投資控制的依據(jù)。項目竣工后依據(jù)竣工圖結算建安工程價款、算細賬，預算金額與結算金額的差值就是投資控制的成果。由于設計常常未按照批準的設計任務書及投資估算來控制初步設計，未按照設計概算來控制施工圖設計在工程施工過程中常出現(xiàn)設計變更記錄不明確、責權不清、工作界面重復等問題，導致房地產(chǎn)項目建設中的“三超”現(xiàn)象時有發(fā)生。

（三）項目規(guī)劃設計工作不規(guī)范

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項目規(guī)劃設計都是依靠專業(yè)設計院完成。由于在設計中大多數(shù)尚未引入競爭機制，且缺乏一套完整的投資控制指標加以規(guī)范，致使設計人員投資控制意識薄弱，在設計時沒有主動進行多方案比選、設計優(yōu)化的動力和創(chuàng)造附加值的能力。另外，項目從規(guī)劃設計到發(fā)包、正式施工常常只用兩三個月的時間完成，時間短、任務重，對設計圖紙審圖不嚴，導致設計圖紙中錯、漏、缺現(xiàn)象嚴重，施工過程中設計變更大量發(fā)生，建安成本大幅增加。

四、供給側改革下對海南房地產(chǎn)項目管理的建議

（一）加強項目前期管理工作

作為房地產(chǎn)開發(fā)商，需要時刻注意觀察房地產(chǎn)行業(yè)以及市場變化，同時需要正確認識國家針對房地產(chǎn)行業(yè)提出的行業(yè)政策，能夠對房地產(chǎn)行業(yè)的動態(tài)變化加以認識和全面把握，建立完善的企業(yè)信息管理機制，主動收集各類信息內容，實施綜合分析和管理，為房地產(chǎn)項目的有效開發(fā)提供足夠的信息和數(shù)據(jù)支持。除此之外，還需要做好市場調研和預測管理，對項目進行準確定位，形成多個備選方案，能夠從中選擇適合房地產(chǎn)企業(yè)的方案。確定方案后，能夠對確定的方案形成全面且符合實際的投資報告。

（二）完善項目規(guī)劃設計

在充分考慮市場需求、技術要求、項目安全等多方面要求的前提下，加強和設計單位之間的聯(lián)系溝通，加強互動交流，項目團隊的負責人全程參與房地產(chǎn)項目設計工作開展過程，加強密切合作交流，保證設計方案的有效性和安全性。

（三）嚴格推行合同管理制度

首先，在執(zhí)行項目管理任務時，要重視合同簽訂的合法性和合同執(zhí)行的嚴肅性。將合同總目標分解到合同實施的具體問題、具體工程和相關責任人身上，通過合同內容交底，落實責任人，使項目管理團隊成員充分熟悉合同的主要內容、規(guī)定，樹立全局意識，使各項工作協(xié)調一致，避免出現(xiàn)違約行為。其次，在合同管理中要增強自我保護意識，做好合同索賠管理工作，在簽訂合同前，要召集專業(yè)技術人員，綜合考慮各種不利因素，分析合同變更和索賠的可能性。

（四）實現(xiàn)項目管理的信息化

在當今互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)項目管理必須實現(xiàn)信息化。借助有效的信息技術，將技術管理中的網(wǎng)絡信息技術、商業(yè)環(huán)境中的客戶關系管理、運作管理中的變革管理、項目規(guī)劃中的戰(zhàn)略協(xié)調等項目管理內容有機結合在一起，達到最優(yōu)的管理目標。目前，企業(yè)資源規(guī)劃、價值工程、系統(tǒng)工程和模擬等信息技術及其他各種項目管理軟件在項目管理中獲得了越來越廣泛的應用，成為提高企業(yè)效率和競爭力的有效手段。將項目管理與信息技術相結合，大大提高了管理效益，并促進了工程項目管理的標準化和規(guī)范化。

五、結語

供給側結構改革條件下，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，項目管理非常重要。在具體開展項目管理工作時，需要從項目開發(fā)前期工作、設計過程、職能控制過程、風險管理等多個方面加強項目管理。結合實際建設需要，把握房地產(chǎn)行業(yè)的營銷理念，從而更好地促進市場推廣和發(fā)展，提升房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展效率，促進房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為海航地產(chǎn)集團有限公司）

參考文獻

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