淺談公租房和廉租房并軌后的運(yùn)行管理

張改平

摘 要：合并公共租賃住房（簡(jiǎn)稱公租房）和廉租房，不僅合理，而且可行。中國(guó)需要一個(gè)多元化的為各種收入結(jié)構(gòu)的人群提供居住的住房保障體系，但并不意味著，就可以浪費(fèi)本來(lái)很稀缺的資源搞各種沒(méi)有意義的嘗試。在核定收入本來(lái)難度較大、監(jiān)管資源供應(yīng)不足和法律法規(guī)不完善的情況下，人為地對(duì)保障性住房的供應(yīng)類別進(jìn)行細(xì)分只會(huì)增加尋租的空間和資源的浪費(fèi)。

關(guān)鍵詞：公租房 廉租房 并軌 管理

中圖分類號(hào)：F290

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2017）10-033-02

一、綜述

前幾年，保障性住房種類繁多，既有租賃型的公租房和廉租房，又有市場(chǎng)爭(zhēng)議較大、但在一定年限后可買賣的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，還有五種類型的棚戶區(qū)改造。政策繁多、程序復(fù)雜、申請(qǐng)困難等等，這些都將成為住房保障分配工作及建設(shè)推進(jìn)的障礙和阻滯因素。按照國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)辦[2011]45號(hào)）“逐步實(shí)現(xiàn)廉租住房與公共租賃住房統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運(yùn)行”的要求，2013年12月6日，住建部、財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委發(fā)文，要求從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行。山西省忻州市從2015年開(kāi)始實(shí)行“兩房”并軌運(yùn)行，2017年又進(jìn)行了大幅度的調(diào)整和進(jìn)一步完善。“兩房”并軌運(yùn)行后，統(tǒng)稱“公共租賃住房”，簡(jiǎn)稱“公租房”。近日，筆者對(duì)我市中心城市原公共租賃住房和廉租房合并后的運(yùn)行管理進(jìn)行了專題調(diào)研和市場(chǎng)分析。

二、并軌后的管理現(xiàn)狀

（一）房源管理

并軌后，一是新增供應(yīng)全部納入公共租賃住房管理。二是在建廉租住房項(xiàng)目應(yīng)按照原計(jì)劃繼續(xù)抓緊實(shí)施，建成后統(tǒng)一納入公共租賃住房管理。三是此前已投入使用的廉租住房，可繼續(xù)按原廉租住房規(guī)定進(jìn)行管理，并逐步并入公共租賃住房統(tǒng)一管理。

（二）準(zhǔn)入范圍

1.城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭。中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)和中心城市規(guī)劃區(qū)范圍外建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在地的常住人口家庭，家庭人均年度可支配收入低于21433.6元，家庭財(cái)產(chǎn)折價(jià)總額低于購(gòu)買當(dāng)?shù)赝谕让娣e普通商品住房平均價(jià)款70%，家庭人均住房建筑面積低于20.4平方米或者無(wú)住房。

2.城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭。中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)和中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍外建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在地的常住人口家庭，家庭人均年度可支配收入低于26792元，家庭財(cái)產(chǎn)折價(jià)總額低于購(gòu)買當(dāng)?shù)赝谕让娣e普通商品住房平均價(jià)款80%，家庭人均住房建筑面積低于23.8平方米或者無(wú)住房。

3.學(xué)校畢業(yè)或者部隊(duì)復(fù)退不滿5年且有忻州市忻府區(qū)家庭戶口和無(wú)住房的新就業(yè)職工，包括新就業(yè)大學(xué)生、公務(wù)員和青年醫(yī)生、青年教師等。

4.在本市或中心城區(qū)城鎮(zhèn)人力資源和社會(huì)保障部門進(jìn)行勞動(dòng)用工備案1年以上并繳納社會(huì)保險(xiǎn)，無(wú)本市城區(qū)戶籍且中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)無(wú)住房的外來(lái)務(wù)工人員和居住證持有人。

（三）申報(bào)程序

1.公共租賃住房申報(bào)由社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）組織受理，10內(nèi)提出初審意見(jiàn)并進(jìn)行公示。公示期為7日，初審符合條件的上報(bào)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）審核。

2.街道辦事處對(duì)上報(bào)資料的真實(shí)性和有效性進(jìn)行審查，加蓋原件審核章，10日內(nèi)提出審核意見(jiàn)并公示，公示期為7日，符合條件的上報(bào)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門。

3.市住房保障城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門收到申報(bào)資料后，3日內(nèi)將申請(qǐng)人相關(guān)材料分送忻府區(qū)民政局和忻州市公安局，并對(duì)申請(qǐng)人家庭住房情況進(jìn)行審核，10日內(nèi)提出審核意見(jiàn)。

4.中心城區(qū)民政局會(huì)同市人社局、市交警支隊(duì)車輛管理所、市工商局、市公積金管理中心、市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、市國(guó)稅局、市地稅局、市銀監(jiān)局等相關(guān)部門以聯(lián)合辦公等形式對(duì)申請(qǐng)人家庭收入、財(cái)產(chǎn)情況進(jìn)行審核，10內(nèi)提出審核意見(jiàn)，市公安局對(duì)申請(qǐng)人家庭人口情況進(jìn)行審核，10日內(nèi)提出審核意見(jiàn)。

5.中心城區(qū)民政局、市公安局出具審核意見(jiàn)后，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門以聯(lián)合辦公或者聯(lián)席會(huì)議等形式，會(huì)同區(qū)民政局、市公安局等相關(guān)部門對(duì)申請(qǐng)人家庭是否符合住房保障條件進(jìn)行聯(lián)合審核，5日內(nèi)提出審核意見(jiàn)并公示，公示期為7日。

（四）保障方式

1.實(shí)物保障。（1）符合保障條件的孤老病殘等城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭優(yōu)先采取實(shí)物配租方式予以公共租賃住房保障；（2）符合保障條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員居住證持有人和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，采取實(shí)物配租方式予以公共租賃住房保障。

2.發(fā)放貨幣補(bǔ)貼。符合保障條件但未予實(shí)物配租的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，采取發(fā)放貨幣補(bǔ)貼予以保障，具體補(bǔ)貼面積為：1～2口人家庭30m2，3口人家庭40m2，4口人家庭50m2，5口人以上家庭60m2。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為：城鎮(zhèn)最低收入家庭7元/m2/月，城鎮(zhèn)低收入家庭5元/m2/月，對(duì)原有住房但面積不達(dá)標(biāo)符合保障條件的家庭，租賃補(bǔ)貼發(fā)放按照保障面積減去原有住房面積的差額計(jì)算補(bǔ)貼金額。

（五）租金標(biāo)準(zhǔn)

政府投資建設(shè)并運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房，可以根據(jù)承租人的支付能力實(shí)行租金減免。對(duì)于社會(huì)投資建設(shè)并運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房，可按照適當(dāng)?shù)陀谑袌?chǎng)租金的標(biāo)準(zhǔn)收取租金?，F(xiàn)存的廉租房租金是1元/m2/月；公租房的租金是由2015年的5元/m2/月調(diào)整為現(xiàn)在的4.5元/m2/月。將來(lái)真正并軌后，統(tǒng)一執(zhí)行公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。有利于繳存，更有利于管理。

（六）過(guò)渡置換

并軌后，原廉租房實(shí)物配租的家庭，因戶籍、收入、住房等情況變化，不再符合廉租住房條件的，但仍符合公租房保障條件的，可向當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ喜块T申請(qǐng)，進(jìn)行條件轉(zhuǎn)換，不必騰退住房，并按照公共租賃住房政策繼續(xù)承租原住房。轉(zhuǎn)為公租房的，租金從轉(zhuǎn)入之日起執(zhí)行公租房租金。

（七）動(dòng)態(tài)考核endprint

并軌后，租賃型保障房承租人的保障資格每年審查一次。每三年重新申請(qǐng)。承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同期滿之日前3個(gè)月提出續(xù)約申請(qǐng)，并進(jìn)行資格期滿審查。承租人不按規(guī)定進(jìn)行資格期滿審查的，解除租賃合同，結(jié)清有關(guān)費(fèi)用并騰退住房。暫時(shí)無(wú)法騰退的，給予6個(gè)月的過(guò)渡期，過(guò)渡期租金按照基礎(chǔ)租金執(zhí)行。如果申請(qǐng)人虛報(bào)、瞞報(bào)或提供虛假證明材料騙取租賃型保障房，將被取消保障資格，收回住房并追回租金差額，計(jì)入個(gè)人不良信用檔案，申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人自資格取消之日起5年內(nèi)不得再次申請(qǐng)住房保障；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

三、并軌后的好處

忻州市公共租賃住房和廉租房并軌運(yùn)行兩年多來(lái)，實(shí)踐證明：合并公共租賃住房（簡(jiǎn)稱公租房）和廉租房，不僅合理，而且可行。中國(guó)需要一個(gè)多元化的為各種收入結(jié)構(gòu)的人群提供居住的住房保障體系，但并不意味著，就可以浪費(fèi)本來(lái)很稀缺的資源搞各種沒(méi)有意義的嘗試。在核定收入本來(lái)難度較大、監(jiān)管資源供應(yīng)不足和法律法規(guī)不完善的情況下，人為地對(duì)保障性住房的供應(yīng)類別進(jìn)行細(xì)分只會(huì)增加尋租的空間和資源的浪費(fèi)。那么合并后有什么好處呢？

（一）有利于房源的集中和統(tǒng)籌管理，房源相對(duì)充足

并軌后，廉租房統(tǒng)一轉(zhuǎn)并為公租房，二者房源打通使用，集中管理、統(tǒng)籌分配，解決了原來(lái)各分類房源或者緊缺、或者閑置等問(wèn)題，有利于整合住房保障資源，改善政府專項(xiàng)資金和房源的使用效率，充足租賃房源供應(yīng)。同時(shí)，還有利于促進(jìn)租賃型保障住房專業(yè)化管理，提升服務(wù)品質(zhì)；有利于做實(shí)做強(qiáng)公共租賃住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。

（二）有利于擴(kuò)大保障范圍，簡(jiǎn)化申請(qǐng)審核程序

并軌后，首先是覆蓋范圍更廣了，可不管申請(qǐng)者有無(wú)工作或者居住生活城市的戶口，只要名下沒(méi)有房產(chǎn)，就能申請(qǐng)公租房。如此，大量新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員就被納入了公租房保障范圍，城市用工中的住房困難人員也都有機(jī)會(huì)住進(jìn)公租房；其次，申請(qǐng)程序更簡(jiǎn)單了，市民只需要對(duì)公租房提出申請(qǐng)即可，管理部門只要依據(jù)申請(qǐng)人的收入等條件，給予不同層次的房租補(bǔ)貼，實(shí)行階梯式租補(bǔ)政策。并軌管理后，我市的公共租賃住房保障受理工作也由原來(lái)的政府房屋管理部門下放到社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）組織受理。

（三）有利于提升管理效能，方便住房后續(xù)管理

并軌后，解決了以前申請(qǐng)不同種類保障房需要經(jīng)過(guò)不同部門審批，申請(qǐng)審核時(shí)間長(zhǎng)等問(wèn)題，解決住房困難的時(shí)間更快了，外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)職工還可通過(guò)“綠色通道”方式申請(qǐng)，更快實(shí)現(xiàn)住房保障；入住和退出相對(duì)便捷，實(shí)行公租房屬地管理，由政府統(tǒng)一配租、統(tǒng)一管理，不僅政府管理更方便，房屋出了毛病老百姓也知道該去找誰(shuí)。同時(shí)，通過(guò)健全監(jiān)管考核機(jī)制、堅(jiān)持市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作，對(duì)于過(guò)去困擾管理部門多年的保障房“能進(jìn)不能出”的問(wèn)題，充分運(yùn)用租金的杠桿作用，通過(guò)補(bǔ)貼方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，一旦保障對(duì)象不再符合保障條件，政府將會(huì)停止發(fā)放住房補(bǔ)貼，按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)收繳租金，最大限度地強(qiáng)化管理力度。

（四）有利于房源向城市適居、宜居、聚居區(qū)靠攏

并軌后，為能滿足社會(huì)不同需求的公租房，產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)可統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)公租房，為支持企業(yè)入駐發(fā)展和產(chǎn)城融合提供住房支撐，解決居住困難員工的就近入住；通過(guò)在市區(qū)內(nèi)建設(shè)的經(jīng)適房和商品房項(xiàng)目中按比例配建公租房，面向社會(huì)供應(yīng)，使保障房跟著商品走，解決保障房位置偏遠(yuǎn)、配套落后的問(wèn)題；建設(shè)多種戶型的公租房，解決城市中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工等的住房難題。

（五）有利于共有產(chǎn)權(quán)房的探索踐行

并軌后，針對(duì)城市里既不符合廉租房申請(qǐng)條件，又買不起普通商品房，處境尷尬的“夾心層”市民群體，提供了解決他們住房難題的“共有產(chǎn)權(quán)房”改革探索之道。共有產(chǎn)權(quán)是購(gòu)房人和政府按一定的出資比例占有產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買人收入增加后，可出資購(gòu)買政府部分產(chǎn)權(quán)，目的在于降低門檻，減小購(gòu)房者的購(gòu)房壓力，保障更多“夾心層”群體。

實(shí)施并軌運(yùn)行后，因公租房房源向城市適居、宜居、聚居區(qū)靠攏，提升了政府對(duì)其擁有的資產(chǎn)價(jià)值，加大了政府的資產(chǎn)融資額度。同時(shí)，隨著政府掌握的公租房房源的不斷增加，政府應(yīng)對(duì)危急性事件、妥善疏散安置受災(zāi)群眾的能力也將不斷增強(qiáng)、處置成本將大量節(jié)儉。實(shí)踐證明：并軌運(yùn)行，合理利民。

參考文獻(xiàn)：

[1] 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部？財(cái)政部？國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知（建保[2013]178號(hào)）

[2] 專家解讀2014年公租房和廉租房并軌運(yùn)行

（作者單位：忻州市保障房管理中心 山西忻州 034000）（責(zé)編：李雪）endprint