城鎮(zhèn)化背景下小產(chǎn)權(quán)房集體外購(gòu)買者與政府間博弈

陶世奇，陶群山

（安徽中醫(yī)藥大學(xué)醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，安徽 合肥 230012）

城鎮(zhèn)化背景下小產(chǎn)權(quán)房集體外購(gòu)買者與政府間博弈

陶世奇，陶群山

（安徽中醫(yī)藥大學(xué)醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，安徽 合肥 230012）

隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，城鎮(zhèn)居民人口及其住房需求增多，雖然小產(chǎn)權(quán)房一直受到政府監(jiān)督和嚴(yán)管，但其仍舊受到許多城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民工等中低收入階層的青睞。文章借助完全信息靜態(tài)博弈理論，構(gòu)建模型對(duì)集體外購(gòu)買者和政府對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的策略選擇進(jìn)行解釋和博弈分析，找出集體外居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的博弈根源，并就博弈雙方在小產(chǎn)權(quán)房上的矛盾給出對(duì)策建議。

小產(chǎn)權(quán)房；集體外購(gòu)買者；政府；博弈分析

一、問(wèn)題的提出

隨著我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量的農(nóng)村人口流向城鎮(zhèn)集中，他們以青壯年居多，使得就業(yè)和住房安置成為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展過(guò)程中亟待解決的問(wèn)題。由于城鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，使得進(jìn)城務(wù)工人員和原本城鎮(zhèn)中的低收入居民一樣無(wú)力購(gòu)買，轉(zhuǎn)而把目標(biāo)放在了價(jià)格較低的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)[4]。但由于小產(chǎn)權(quán)房牽扯利益面廣，難治理，不斷引發(fā)政府規(guī)制政策。一方面是政府的嚴(yán)令禁止和限制，而另一方面是小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的需求者寧可冒各種風(fēng)險(xiǎn)也要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的行為，究竟是何原因，需要我們進(jìn)一步研究小產(chǎn)權(quán)房需求方和政府雙方的利益和協(xié)調(diào)問(wèn)題。

二、文獻(xiàn)回顧

“小產(chǎn)權(quán)房”是指在我國(guó)農(nóng)村、市郊或城中村等的農(nóng)村集體土地上違法或違規(guī)建造的，未支付土地出讓金等費(fèi)用，未獲縣級(jí)及以上土地使用權(quán)證的、不具法律效力的房屋和其他建筑物[2]。在2007-2009年連續(xù)三年時(shí)間里，住建部、國(guó)務(wù)院等政府部門連續(xù)發(fā)文強(qiáng)調(diào)叫停各類小產(chǎn)權(quán)房，一再重申政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房禁建禁售的規(guī)制政策。2015年初，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳再次聯(lián)合下文，限制農(nóng)村建設(shè)用地入市，堅(jiān)守耕地紅線，小產(chǎn)權(quán)合法化再次成為泡影。

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，李富強(qiáng) （2011）、鄒寧（2013）、焦冰冰（2009）等認(rèn)為城鎮(zhèn)普通商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有其日益瘋漲的高房?jī)r(jià)[7]，所以低價(jià)格是許多城鎮(zhèn)居民寧可冒著沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，也要購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的原因之一。馬春晟（2011）、陳碧紅（2014）等結(jié)合農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀和背景，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬糾紛及其合法化問(wèn)題進(jìn)行理論分析，并有部分學(xué)者提出贊成小產(chǎn)權(quán)房合法化的觀點(diǎn)。楊麗芳（2015）從小產(chǎn)權(quán)房與城市發(fā)展的關(guān)系角度出發(fā)，研究其與城市發(fā)展的協(xié)同問(wèn)題，探究小產(chǎn)權(quán)房的出路。江奇（2011）從小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的購(gòu)買行為角度，以武漢市為例進(jìn)行調(diào)查和實(shí)證研究，認(rèn)為“住房改善”“價(jià)值權(quán)衡”等因子對(duì)購(gòu)買行為影響最大，購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)決策環(huán)節(jié)有顯著正向影響效應(yīng)。政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)不斷規(guī)制，但在現(xiàn)實(shí)生活中小產(chǎn)權(quán)房交易依舊活躍,成為各方專注熱點(diǎn)。但我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)學(xué)者的研究集中在小產(chǎn)權(quán)房合法化問(wèn)題及存在原因的理論層面，較少對(duì)小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)主體進(jìn)行研究。為了更深入了解小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者購(gòu)買需求的原因，我們需要對(duì)其與政府間利益的博弈關(guān)系進(jìn)行分析。

三、小產(chǎn)權(quán)房集體外購(gòu)買者與政府的博弈模型

（一）靜態(tài)博弈分析概述

博弈論經(jīng)常被用于經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題的研究，用于分析各參與者的實(shí)際行為和預(yù)測(cè)行為，并研究其優(yōu)化策略的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論。而完全信息靜態(tài)博弈是其中最基本的非合作博弈，是指參與博弈的各方在行動(dòng)選擇時(shí)是同時(shí)決策或盡管不同時(shí)行動(dòng)，但后行動(dòng)方視先并不清楚先行動(dòng)方?jīng)Q策的博弈方法[3]。本文主要分析城鎮(zhèn)居中的中低收入者和進(jìn)城務(wù)工人員等小產(chǎn)權(quán)房需求者與政府之間的博弈。政府部門是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控主體，它在很大程度上影響和決定著房產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)變化。各級(jí)地方政府是一般希望通過(guò)土地征用價(jià)格差來(lái)獲得土地的增值收益，行駛其行政職能和權(quán)力。而基層政府主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)和村集體一樣，希望通過(guò)對(duì)所轄土地的出讓和出租獲得相應(yīng)的收益。在“小產(chǎn)權(quán)房”市場(chǎng)全部的需求者中，有一部分是中低收入的城鎮(zhèn)居民；另有部分是外來(lái)的、非本集體的村民，但按照相關(guān)法律規(guī)定，他們無(wú)權(quán)享有“小產(chǎn)權(quán)房”所在地的土地使用權(quán)，這部分需求者多為進(jìn)城務(wù)工人員[2]。本文中，我們統(tǒng)稱城鎮(zhèn)居民及進(jìn)城務(wù)工人員為集體外居民。

集體外居民中有部分購(gòu)買群體是希望購(gòu)房自住的城鎮(zhèn)居民中的低收入者和進(jìn)城務(wù)工人員，正如之前提到的由于商品房?jī)r(jià)格過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這部分購(gòu)房者的購(gòu)買能力，同時(shí)，國(guó)家的保障房、經(jīng)濟(jì)適用房等措施限制條件居多、供應(yīng)力度不夠，使得這方面供給遠(yuǎn)不能滿足購(gòu)房群體，從而刺激了他們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的需求。

（二）模型假設(shè)

1.假定政府和集體外居民博弈雙方都服從“有限理性經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)，同時(shí)雙方也都在利益最大化原則下，尋找均衡點(diǎn)。

2.按照定義，對(duì)博弈雙方的策略空間進(jìn)行概括。集體外居民面臨兩種策略可以選：概括為｛購(gòu)置策略B1，不購(gòu)置策略B2｝。政府也有兩種可選策略，即為執(zhí)行柔性規(guī)制或剛性規(guī)制[1]：概括為｛政府會(huì)允許集體外居民購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”、購(gòu)買者按規(guī)定繳納一定數(shù)量的稅費(fèi)，執(zhí)行柔性規(guī)制策略A1；政府禁止購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房或采取強(qiáng)制措施限制其交易，以經(jīng)濟(jì)法律手段嚴(yán)厲懲罰購(gòu)買者，執(zhí)行剛性規(guī)制策略A2｝。

3.假設(shè)本博弈過(guò)程是靜態(tài)的，博弈各方在開(kāi)始選擇策略前都不清楚對(duì)方的行為，而同時(shí)選擇[3]。在實(shí)際情況中，政府在做出允許購(gòu)買和禁止購(gòu)買行為，以及居民在做出購(gòu)買或不購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的行動(dòng)決策之前，并不知道對(duì)方的態(tài)度和最終策略選擇，所以他們是同時(shí)行動(dòng)的，因而此博弈看成靜態(tài)博弈是合理可行的。

（三）模型構(gòu)建

為了方便計(jì)算，我們對(duì)雙方收益和成本進(jìn)行了設(shè)定：

1.小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)入者—居民的收益：R1為居民購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”后的可能性收益，住房自用者的收益就是房產(chǎn)本身的市場(chǎng)價(jià)值，或購(gòu)入后處置房屋如轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售的租金、售價(jià)等收入；R2為集體外居民除小產(chǎn)權(quán)房處置收入以外的包含職工工資等在內(nèi)的正常經(jīng)濟(jì)收入。

2.政府部門收益：T1是政府實(shí)行柔性規(guī)制，也即政府允許購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，從而要求購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的適量稅收收入；T2是政府實(shí)行剛性規(guī)制，即政府嚴(yán)禁集體外居民購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”從而向購(gòu)房者收繳的罰款等。

3.集體外居民的成本：C1是集體外居民購(gòu)置“小產(chǎn)權(quán)房”所花費(fèi)的貨幣資金；T1是這一群體購(gòu)置房產(chǎn)需上繳的相關(guān)稅費(fèi)；T2是因?yàn)檫@一群體違規(guī)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”而可能需要繳納的罰款支出和沒(méi)收房產(chǎn)的損失等；C3為集體外居民無(wú)力購(gòu)買房屋而承擔(dān)的房屋租金成本。

4.政府成本：C2為政府部門查處 “小產(chǎn)權(quán)房”所耗費(fèi)的成本。

根據(jù)完全信息博弈理論，我們構(gòu)建集體外居民購(gòu)買者與政府博弈的矩陣模型：

圖1 集體外購(gòu)買者與政府間的博弈矩陣

(四)模型的求解

假設(shè)政府對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”市場(chǎng)采取策略A1的概率是θ，集體外居民采取策略B1的概率是。則政府采取策略A2的概率為，集體外居民采取策略B2的概率為?？梢缘玫剑?/p>

1.政府采取策略A1的期望收益為E(A1)=μ×T1+（1-μ）×0=μ×T1；

2.政府采取策略A2的期望收益是：

3.集體外居民采取策略B1的期望收益是：

4.集體外居民采取策略B2的期望收益是：

利用等值法，可得E(A1)=E(A2)，E(B1)=E(B2)，可建立如下關(guān)系式：

由①式得無(wú)法求解?？梢?jiàn)，政府部門不論采取那種策略，它的收益并不取決于居民本身購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的概率，而是由居民選擇購(gòu)買策略B1時(shí)所需繳的相關(guān)稅費(fèi) 和政府執(zhí)行決策A2禁止和處罰居民購(gòu)買行為所帶來(lái)的收益T1-T2來(lái)決定的。當(dāng)T1＞T2-C2時(shí)， 策略A1是政府的最優(yōu)選擇；當(dāng)T1＜T2-C2時(shí)，策略A2是政府的最佳選擇。

由②式得 θ＊=（T2-R2-C3+C1）/（T2-T1）。 可知，當(dāng)政府部分選擇策略A1的概率大于（T2-R1-C3+C1）/（T2-T1）時(shí)，策略B1是這部分居民的最優(yōu)選擇；當(dāng)政府部門選擇策略A1的概率θ小于（T2-R1-C3+C1）/（T2-T1）時(shí)，策略B2是這部分居民的最優(yōu)選擇。

（五）模型的分析

由上述求解結(jié)果，進(jìn)一步分析可知：

1.當(dāng)T1＞T2-C2， 實(shí)施策略A1的幾率大于 θ＊時(shí)，政府部門允許居民買入小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)榘凑绽孀畲蠡瓌t，相比較禁止居民購(gòu)買來(lái)說(shuō)，此時(shí)政府部門的收益是T1或0，大于或等于策略A2剛性規(guī)制下的收益T2-C2或0，所以政府不禁止購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是最優(yōu)的。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其最優(yōu)選擇也是B1即購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”，因?yàn)檫@時(shí)不論購(gòu)房成本C1和繳納稅費(fèi)T1是多少，購(gòu)房者能夠在取得正常經(jīng)濟(jì)收入R2的前提下，再取得一項(xiàng)能解決自身困境的、可以保值增值的不動(dòng)產(chǎn)收益，從而使得總收益R1+R2-C1-T1大于B2的收益R2-C3。若這種策略組合得以實(shí)行，那不論對(duì)政府還是購(gòu)房者都是有利的，能帶來(lái)雙贏局面。

2.當(dāng)T1＞T2-C2，政府實(shí)施策略A1的幾率小于θ＊時(shí)，政府部門仍然會(huì)將允許購(gòu)置“小產(chǎn)權(quán)房”作為最優(yōu)選擇，因?yàn)楹颓樾?相同，在這種條件下政府部門實(shí)行柔性規(guī)制而能得到的稅收利益超過(guò)剛性規(guī)制下策略A2所能得到的利益。而對(duì)房屋需求方居民來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)不會(huì)選擇購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的策略B1，因?yàn)锳1的概率較小時(shí)，居民普遍認(rèn)識(shí)到房屋購(gòu)買有極高風(fēng)險(xiǎn)，如果政府對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”市場(chǎng)嚴(yán)厲打擊，購(gòu)買者就要被實(shí)施高額處罰，耗費(fèi)大量資金，也就是收益R1+R2-C1-T2中T2較高，甚至超過(guò)R1，無(wú)法得到正收益。

3.當(dāng)T1＜T2-C2，政府部門實(shí)施柔性規(guī)制策略A1的幾率大于θ＊時(shí)，不論集體外居民如何選擇，政府部門都應(yīng)會(huì)選擇禁止購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”作為其最優(yōu)選擇策略，因?yàn)榇瞬呗韵抡塬@得的對(duì)購(gòu)買者行為處罰收益T2-C2要大于允許購(gòu)買時(shí)所能獲得的稅收收益T1。同時(shí)居民的最優(yōu)選擇應(yīng)當(dāng)是B1即購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”，理由是在政府允許居民購(gòu)置小產(chǎn)權(quán)房的概率θ值較高時(shí)，在不影響居民正常經(jīng)濟(jì)收入R1的狀況下，居民只需要負(fù)擔(dān)較少的購(gòu)置稅費(fèi)T1，還能額外取得一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)即房產(chǎn)R1使得總收益R1+R2-C1-T2較之策略B2高。

4.當(dāng)T1＜T2-C2，政府部門實(shí)行策略A1的幾率小于θ＊時(shí)，不論居民如何行動(dòng)，政府部門都應(yīng)會(huì)選擇禁止限制購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”即策略A2為其最優(yōu)，理由與情形3相同。而此時(shí)居民的最優(yōu)選擇策略是B2即放棄購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”，理由是此時(shí)政府偏向采取禁止購(gòu)買行為，會(huì)對(duì)市場(chǎng)參與者處以嚴(yán)厲的處罰金，甚至沒(méi)收房子。居民購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”不僅將承擔(dān)很高的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)其總收益R1+R2-C1-T2中T2較高，導(dǎo)致小于不購(gòu)買策略的收益R2-C3。

四、結(jié)論和建議

（一）結(jié)論

通過(guò)建模和模型分析并結(jié)合現(xiàn)實(shí)，我們發(fā)現(xiàn)：

1.T1、T2和C2及其數(shù)量關(guān)系是影響政府決策的重要因素。 不論 θ大小如何，T1＞T2－C2時(shí)，政府選擇柔性規(guī)制策略A1；時(shí)，政府選擇剛性策略A2?，F(xiàn)實(shí)中，由于相關(guān)政策體制不夠健全，所以政府沒(méi)有考慮居民購(gòu)房需繳納的稅費(fèi)和政府處罰購(gòu)房行為所獲收益之間的大小關(guān)系，只是盡可能從宏觀出發(fā)堅(jiān)守“耕地紅線”、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，遏制“小產(chǎn)權(quán)房”市場(chǎng)存在和發(fā)展。但如果只是一味打擊該市場(chǎng)，采取大規(guī)模沒(méi)收和處罰等舉措，勢(shì)必帶來(lái)較高的監(jiān)查成本；同時(shí)也可能會(huì)激化與城鎮(zhèn)化建設(shè)中亟需關(guān)注的務(wù)工人員和城鎮(zhèn)其他中低收入階層之間的矛盾。

2.政府選擇柔性規(guī)制策略A1的概率θ，是集體外居民策略選擇的重要因素。不論何種情形，當(dāng)θ＞θ＊時(shí)，居民選擇策略B1購(gòu)買；當(dāng)θ＜θ＊時(shí)，由于擔(dān)心較高的懲罰和風(fēng)險(xiǎn)成本，居民選擇B2不購(gòu)買。但由于小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的參與者是理性的，他們會(huì)遵循追求利益最大化原則，再加上小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)相關(guān)法律和處罰措施的不健全，所以大多數(shù)“小產(chǎn)權(quán)房”的購(gòu)買者主觀認(rèn)為政府選擇策略A1的概率θ大于θ＊，因而集體外居民會(huì)冒險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”。正因?yàn)榇嬖谏鲜霾┺哪Ｐ椭械牟呗赃x擇情況，集體外居民這個(gè)群體依然會(huì)毫不猶豫的選擇“小產(chǎn)權(quán)房”。

（二）建議

所以，我們應(yīng)從政府制度改革、法律政策完善等角度來(lái)提出建議：

1.優(yōu)化住房政策制度，緩解中低收入城鎮(zhèn)居民、務(wù)工人員購(gòu)房壓力。這一人群是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中需要保護(hù)和扶持的群體，如果住房問(wèn)題得以有效解決，是有利于地方社會(huì)安定和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的。政府應(yīng)當(dāng)考慮和維護(hù)集體外居民的福利利益，不應(yīng)與其對(duì)立，大量的徹底強(qiáng)行拆除、沒(méi)收、處罰小產(chǎn)權(quán)房及其使用者[5]?？梢試L試通過(guò)法律上賦予其平等物權(quán)，增加保障性住房的供應(yīng)數(shù)量，放寬集體外居民的準(zhǔn)入條件，減少限制，讓更多的真正需要住房的低收入群體能享受到這一福利，優(yōu)化配置社會(huì)資源。再者為了避免不必要的浪費(fèi)，可以考慮將已建成小產(chǎn)權(quán)房尋求轉(zhuǎn)化途徑或更好出路。比如2016年深圳新政將已建成、手續(xù)不完備的住房改造為租賃型人才住房?；蛘呖紤]用農(nóng)村的集體閑置土地置換保障性住房，從而為這部分進(jìn)城務(wù)工人員爭(zhēng)取到保障性住房[1]。

2.應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步深化收入分配制度改革，緩解集體外居民的購(gòu)買壓力。由于我國(guó)二元的經(jīng)濟(jì)體制，加之城鎮(zhèn)化腳步加快，居民收入差距不斷擴(kuò)大，集體外群體更無(wú)法支付高額房?jī)r(jià)。所以應(yīng)當(dāng)改善我國(guó)居民收入分配不均等現(xiàn)象，縮小城鄉(xiāng)間、地區(qū)間、行業(yè)間的貧富差距，提高農(nóng)民和城鎮(zhèn)中低收入群體的社會(huì)福利保障，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，解決其收入來(lái)源，來(lái)緩解政府與集體外居民這一城鎮(zhèn)化建設(shè)中保護(hù)性群體之間的住房供需矛盾[6]。

3.加強(qiáng)政府自身建設(shè)，完善相關(guān)法律法規(guī)。政府作為監(jiān)管者，應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)所顯現(xiàn)的我國(guó)土地制度中城鄉(xiāng)不平現(xiàn)象，所以不能只是采取禁止和沒(méi)收等剛性規(guī)制政策，也要保護(hù)作為土地轉(zhuǎn)出者的農(nóng)民和其集體的利益。雖然建議尊重農(nóng)民和地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等對(duì)農(nóng)村集體土地的處置，但如果存在有嚴(yán)重違法及違規(guī)操作行為的村集體和地方政府，上級(jí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)肅處理。所以要針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的各利益相關(guān)者(包括供地農(nóng)民、集體外購(gòu)房者、村委會(huì)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、開(kāi)發(fā)商及中介等)制定合理的責(zé)任義務(wù)條例、懲治處罰條款?？傊?，作為市場(chǎng)的宏觀調(diào)控方，政府應(yīng)當(dāng)是以協(xié)調(diào)市場(chǎng)各方利益為出發(fā)點(diǎn)，采取合理行動(dòng)，解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，既維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，又能解決低收入群體居住難困境問(wèn)題，促進(jìn)社會(huì)安定和發(fā)展。

[1]袁巧玲.基于博弈分析的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制主體激勵(lì)機(jī)制研究.[D].南昌.江西財(cái)經(jīng)大學(xué)圖書館.2009（06）.

[2]晉微.“小產(chǎn)權(quán)房”利益相關(guān)者博弈關(guān)系分析[D].碩士學(xué)位論文：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2013

[3]羅伯特·吉本斯.博弈論基礎(chǔ)[M].北京：中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社.1999.3

[4]許海燕，梅昀，張漢江.利益博弈視角下小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2008-05:140-143.

[5]喻小倩，霍曉妮.小產(chǎn)權(quán)房背后的利益博弈及其治理[J].人民論壇，2012（32）：46-47.

[6]李乃康，郜惟.小產(chǎn)權(quán)房形成的博弈分析及對(duì)農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度改革的啟示[J].城市，2013-07:25-28.

[7]鄒寧.淺談小產(chǎn)權(quán)房的合法化 [J].法制與社會(huì)，2013（22）：240-241.

Analysis of the Game Between the Buyer and the Government in the Small Property Right Room

TAO Shiqi，TAO Qunshan
（School of Pharmaceutical Economics and Management Anhui University of Chinese，Hefei Anhui 230012）

With the speeding up of the new urbanization,urban population and the increased demand for housing,although the small property right has been under government supervision and sympathetic,but it still faces many urban residents and migrant workers in the favour of low-income groups.Article with the help of a complete information static game theory,constructs the model of collective outside buyers and government towards the strategy choice of the small property right problem faced for interpretation and game analysis,find out the collective small property right of citizens to buy outside game source,and the game both sides in the contradiction of small property right gives the countermeasures and Suggestions.

small property right room；collective buyers；government；Game Analysis

F299 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-7327（2017）-05-0052-04

陶世奇（1982-），女，安徽滁州人，安徽中醫(yī)藥大學(xué)醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院講師，博士生，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)。陶群山（1973-），男，安徽無(wú)為人，安徽中醫(yī)藥大學(xué)醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授，博士，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。

安徽省軟科學(xué)項(xiàng)目“安徽省支持自主創(chuàng)新能力建設(shè)的實(shí)證研究”(1502052040),并受省人文社科重點(diǎn)項(xiàng)目“安徽省農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)服務(wù)新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的路徑研究”(SK2015A377)的資金支持。

編輯：林軍