限價商品房發(fā)展中的問題及建議

余濱

限價商品房，顧名思義就是限定了價格的商品房。它是中國房地產(chǎn)市場大發(fā)展過程中產(chǎn)生的新鮮事物，是我國保障房體制中的重要組成部分。

一、限價房的產(chǎn)生與作用

1998年，我國開始了住房貨幣化市場改革。我國的房地產(chǎn)市場迎來了新的時代。改革初期，保障性住房只包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。隨著城市化率的提高和各種政策的完善，多種效應(yīng)疊加，房價在1998-2007年的10年間有了大幅度的增長。但在此期間，保障房的建設(shè)卻相對滯后，不管是政策還是建設(shè)規(guī)模都無法滿足社會需求。

2003年，寧波市為了抑制房價快速上漲，保障中低收入家庭的住房需求，頒布了《寧波市市區(qū)普通（限價）商品房銷售管理辦法（試行）》，在全國率先提出“限價商品房”的概念。

限價商品房是商品房的一種特殊形式，同時又具備一定的保障屬性。開發(fā)企業(yè)以低于周邊商品房市場均價15%-20%的價格向廣大符合條件的中、低收入家庭銷售。同時，限價商品房項(xiàng)目還要符合政府規(guī)定的關(guān)于套型、面積、價格等諸方面的條件。其銷售價格由政府進(jìn)行限制，開發(fā)企業(yè)不得隨意進(jìn)行調(diào)整。

限價房政策的推出，尤其是形成有效供給后，分流了一部分購房者，減輕了商品住宅市場上的需求壓力，對抑制住房價格上漲產(chǎn)生了正面的影響。但簡單的通過拉低市場的銷售平均價格根本改變不了房價上漲的大趨勢，與政府的初衷有偏差。

二、限價房發(fā)展中存在的問題

1.政策的定位有待清晰

從發(fā)達(dá)國家的住房保障政策來看，限價房政策確實(shí)是一項(xiàng)創(chuàng)新政策，是我國住房保障體制特有的。但這種人為地將住房市場劃分過細(xì)，將需要保障的人群擴(kuò)大的做法是否得當(dāng)，特別是目前我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不是很高，沒有達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平，政府財力有限，將有限的財力投入到這個細(xì)分的市場，必然會對更低層次的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房的投入產(chǎn)生擠壓作用。也就是在城市中最需要被提供保障、最需要被提供基本住房的人群需求受到擠壓，這就需要政策的制定者加以深思。

2.目標(biāo)群體定位與經(jīng)濟(jì)適用房存在重疊

我國的住房保障體制建立時間較短，體制、機(jī)制都不夠完善，目前還處于摸著石頭過河階段。雖然說限價房是面向廣大中低收入家庭，但由于社會機(jī)制不完善，導(dǎo)致對社會家庭的收入統(tǒng)計不能真實(shí)得到反映，因而很多地方都存在限價商品房同經(jīng)濟(jì)適用房購買對象重疊的問題。

3.限價房的購買資格倍受爭議

限價商品房的政策是針對特殊收入的家庭、人群而設(shè)定的，如果其購買資格界定不清，甚至批準(zhǔn)不具備資格的人員予以限價房的購買權(quán)利，這將會產(chǎn)生很大的負(fù)面影響，并且有違限價商品房政策設(shè)立的初衷，也有失社會公平。

4.限價商品房的定價問題

限價商品房的土地獲得方式為公開市場的招拍掛。土地出讓政府并沒有限價，但卻限制了終端的銷售價格。在目前這個地價飛漲的時期，企業(yè)獲得土地進(jìn)行限價房開發(fā)就變成了賠本賺吆喝的行為。企業(yè)的利潤得不到保障，那么開發(fā)建設(shè)的熱情必然下降。這也是為什么企業(yè)參與熱情不高的原因。而且，定價的周期過長，項(xiàng)目在辦理開發(fā)建設(shè)手續(xù)的過程中，周邊商品房價格已經(jīng)變動很大，不利于企業(yè)、政府根據(jù)成本核定價格。

5.限價商品房的選址問題

由于地方政府過度依賴土地財政，導(dǎo)致大批的保障性住房選址都處于城市的邊緣地帶，限價商品房也處于該范圍內(nèi)。由于該種住房的購買群體是城市中的中低收入人群，基本是底層的工薪階層，由于居住地點(diǎn)偏遠(yuǎn)，造成生活成本高，交通通勤不夠便利，增加了許多社會問題。

6.限價商品房的上市流通問題存在爭議

限價商品房雖然屬于政府保障性住房，但它還是具有商品屬性，也就意味著存在流通、交易的可能。作為政府保障性住房的一種形式，限價商品房的房價優(yōu)惠部分存在著政府的部分財政補(bǔ)貼內(nèi)容，是由全體納稅人共同提供的，但這部分利益卻是被少數(shù)購買者占有的。尤其是當(dāng)所購買的限價房上市流通時，商品本身與其他二手商品房無異，而房屋的產(chǎn)權(quán)人卻因?yàn)?年前的一紙證明而將全社會納稅人貢獻(xiàn)的部分財富據(jù)為己有，這對全體納稅人來說是不公平的。限價商品房的退出、流通值得商榷。

三、改進(jìn)的幾點(diǎn)建議

1.改進(jìn)地方政府考核方式，擺脫土地財政束縛

土地財政是當(dāng)前地方政府的最重要收入來源，也是政績考核的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展支持了地方政府的稅收。如果過多地把有限的土地資源投入到保障性住房的建設(shè)中，勢必會影響地方經(jīng)濟(jì)。這也是全國各地方政府都要面對的矛盾。如果改變以往唯GDP論，加大保障房土地供應(yīng)，肯定能加大住房保障力度，滿足更多低收入人群的居住需求。

2.建立社會整體征信體系

建立個人征信系統(tǒng)，使之全面聯(lián)網(wǎng)。方便個人及政府主管部門進(jìn)行整個社會以家庭為單位的收入查詢。真實(shí)反映個人收入、財產(chǎn)、住房等多方面情況。主管部門可以根據(jù)本地區(qū)的家庭收入狀況進(jìn)行保障房受眾人群的劃分，使整個社會更有效率，也更加公平。

3.合理規(guī)劃，和諧發(fā)展

發(fā)揮規(guī)劃的作用，提前根據(jù)城市自身發(fā)展的需要，統(tǒng)籌考慮社會各個階層的實(shí)際情況，合理安排保障性住房的用地指標(biāo)。使城市中的中低收入人群能夠生活在交通便利、配套完善、社會和諧的大環(huán)境中，避免出現(xiàn)有些國家發(fā)展中出現(xiàn)的“貧民區(qū)”，保持人民生活的穩(wěn)定和諧。

4.嚴(yán)格進(jìn)行各環(huán)節(jié)監(jiān)控

主管部門要做到嚴(yán)格監(jiān)控限價房的各個環(huán)節(jié)。不管是開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)還是辦證交易環(huán)節(jié)。杜絕各項(xiàng)審批程序中的灰色地帶，使真正應(yīng)該享受到社會保障的人群得到保障。

限價商品房的發(fā)展已經(jīng)走過了十幾年的時間，對于發(fā)展中出現(xiàn)的問題，政府、社會各方面都已經(jīng)有了清楚的認(rèn)知。應(yīng)該發(fā)動全社會的力量讓這種根植中國經(jīng)濟(jì)社會的制度更加完善，發(fā)揮它更大的作用。

參考文獻(xiàn)：

1.厲以寧.中國住宅市場的發(fā)展與政策分析.中國物價出版社.1999

2.王微.住房制度改革大趨勢（第一版）.中國人民大學(xué)出版社.1999

3.李灝.淺議寧波市的限價商品房.中國房地信息.2006.08

4.陳本君.解析寧波市的限價房政策.中國房地產(chǎn).2006.11

王春敏/責(zé)任編輯endprint