淺談加強(qiáng)城市土地管理的思考

陳靜　焦波

摘 要 土地作為人類社會(huì)生存與發(fā)展的最基本要素之一，城市土地作為一種有限且社會(huì)發(fā)展不可缺少的重要資源，必須得到全體人民尤其是土地管理者的重視，土地使用者要合理利用和有效保護(hù)每一寸土地，走綠色發(fā)展之路。本文從當(dāng)前我國(guó)城市土地資源管理的現(xiàn)狀入手，分析了我國(guó)城市土地資源管理中存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞 城市建設(shè) 土地管理 問題 對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1我國(guó)城市土地資源管理現(xiàn)狀及問題分析

1.1土地利用規(guī)劃和城市發(fā)展規(guī)劃的不平衡

在城市建設(shè)過程中各項(xiàng)建設(shè)工作基本上都是以總體規(guī)劃為依據(jù)，這一總體規(guī)劃主要是由城市建設(shè)部門來制定，而城市對(duì)于土地利用規(guī)劃則是由土地管理部門來制定完成。兩個(gè)規(guī)劃的制定部門在具體的制定過程中，由于沒有進(jìn)行充分的溝通和交流，直接導(dǎo)致了在兩個(gè)規(guī)劃中存在或多或少的不協(xié)調(diào)成分，這直接給后期的土地資源管理工作帶來了極大的不便。例如，在土地利用規(guī)劃中所規(guī)定的一些基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，其中部分就在城市發(fā)展用地的范圍內(nèi)，甚至還有部分就在近期的建設(shè)用地范圍內(nèi)。如此一來，將給建設(shè)工作的順利實(shí)施帶來極大的不便，尤其是對(duì)于一些具有重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響的重大項(xiàng)目，其建設(shè)速度和經(jīng)濟(jì)效益往往也都會(huì)由于征地原因受到制約。

1.2城市土地市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制不夠規(guī)范

部分地區(qū)政府在未對(duì)城市功能區(qū)分需求進(jìn)行充分考慮以及未嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的前提下，盲目地進(jìn)行地段拍賣，將最初規(guī)劃為綠地的地段當(dāng)作居民建筑建設(shè)用地，或是將原本屬于居民住宅區(qū)的用地作為商業(yè)區(qū)建設(shè)。另外，由于一系列的行政干預(yù)因素，使得最初的法定規(guī)劃成為一紙空文，毫無實(shí)際意義。對(duì)此類問題，就需要城市建設(shè)管理部門和土地管理部門，在對(duì)城市土地進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，對(duì)城市建設(shè)的短期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)之間的關(guān)系進(jìn)行全面的考慮，以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的合理開發(fā)和利用。

1.3城市用地緊張與土地浪費(fèi)嚴(yán)重

目前，在我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快的背景下，部分地區(qū)政府逐漸加大了土地開發(fā)強(qiáng)度，原本有限的土地資源得到了過度的開發(fā)和利用，嚴(yán)重破壞了土地資源的自我更新能力。雖然，我國(guó)土地資源使用面積逐年增長(zhǎng)，但人均占地面積依然低于世界平均水平，人地矛盾日益突出，并已成為限制我國(guó)持續(xù)發(fā)展的主要問題之一。目前，在城市建設(shè)中都普遍存在一種地皮緊張、交通擁擠等突出的現(xiàn)象。與此同時(shí)，在土地資源的開發(fā)和利用過程中依然存在著一明顯的浪費(fèi)現(xiàn)象，由于受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的長(zhǎng)期影響，使得在很多地區(qū)對(duì)于土地開發(fā)利用等工作都出現(xiàn)了一種多征少用、早征晚用甚至征而不用的現(xiàn)象。一些地區(qū)政府甚至不顧相關(guān)法規(guī)，擅自進(jìn)行土地的亂征亂批，很多地區(qū)盲目地進(jìn)行開發(fā)區(qū)建設(shè)，造成了嚴(yán)峻的土地資源浪費(fèi)問題。

1.4土地管理同城市建設(shè)規(guī)劃管理的不統(tǒng)一

我國(guó)雖然對(duì)城市建設(shè)規(guī)劃管理以及土地管理的相關(guān)程序，有明確的法律規(guī)定，但各個(gè)部門之間缺乏有效的溝通，而不能形成一種合力，導(dǎo)致建設(shè)規(guī)劃和土地管理兩項(xiàng)工作的完全脫節(jié)，嚴(yán)重影響相關(guān)工作的正常開展。這也就要求相關(guān)的土地管理部門和城市建設(shè)部門在具體的工作過程中要達(dá)成高度的一致。

2城市土地資源管理對(duì)策分析

2.1確定科學(xué)合理的城市發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)土地資源的規(guī)范化管理

首先，城市規(guī)劃工作務(wù)必要超前，對(duì)于城市土地資源的開發(fā)管理能夠起到一種良好的指導(dǎo)性作用。另外，土地資源使用者也要明確各地段在城市規(guī)劃中的具體規(guī)定，對(duì)其能夠做什么不能做什么有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，由此才能實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)利用工作嚴(yán)格地按照城市規(guī)劃來實(shí)施進(jìn)行。其次，城市建設(shè)規(guī)劃對(duì)于各類用地的規(guī)模和比重，以及相應(yīng)的控制標(biāo)準(zhǔn)要進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)，土地規(guī)劃必須要適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，對(duì)于城市規(guī)劃的可持續(xù)發(fā)展性和經(jīng)濟(jì)效益給予足夠的重視，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)城市土地資源的合理開發(fā)和利用。

2.2轉(zhuǎn)變地方政府觀念，促進(jìn)城市持續(xù)發(fā)展

眾所周知，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要前提就是發(fā)展。首先，政府要本著科學(xué)合理的原則，在對(duì)本地經(jīng)濟(jì)、城市化水平、生態(tài)環(huán)境以及人口增長(zhǎng)和文化教育等，多項(xiàng)因素綜合考慮的基礎(chǔ)上來進(jìn)行土地開發(fā)利用規(guī)劃的制定。其次，對(duì)于城市土地供應(yīng)計(jì)劃的開發(fā)管理應(yīng)該保持高度的公開性和透明性，這就要求政府要堅(jiān)持一種統(tǒng)一化的整體思路，具體包括了統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)以及統(tǒng)一出讓和統(tǒng)一管理等內(nèi)容，以此實(shí)現(xiàn)城市土地資源的可持續(xù)利用，進(jìn)而推動(dòng)城市的健康穩(wěn)定發(fā)展。

2.3完善城市土地市場(chǎng)，規(guī)范管理

對(duì)于城市土地市場(chǎng)，國(guó)家要進(jìn)行嚴(yán)格的控制。對(duì)于土地一級(jí)市場(chǎng)，政府要高度壟斷，土地配置要嚴(yán)格按照國(guó)家產(chǎn)業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展來實(shí)施，通過制定土地利用計(jì)劃，來壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的供給，并對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)的出讓量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，通過政策的制定來影響和控制市場(chǎng)上的土地供給價(jià)格。

作為城市土地資源在配置過程中的城市二級(jí)土地市場(chǎng)，應(yīng)該對(duì)相應(yīng)的土地審計(jì)、土地用途以及土地規(guī)劃給予高度的重視，并將其作為重點(diǎn)內(nèi)容來實(shí)施管理，嚴(yán)格把控產(chǎn)權(quán)登記關(guān)，并充分行駛優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。針對(duì)土地三級(jí)市場(chǎng)，如地產(chǎn)交易和消費(fèi)市場(chǎng)等，為更好地保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，國(guó)家也需要建立一套完善的監(jiān)督機(jī)制和土地管理制度，進(jìn)而推動(dòng)城市土地資源的可持續(xù)利用。

2.4挖掘城市土地資源利用潛力，提高土地利用率

（1）提高城市土地資源的集約程度。

（2）對(duì)城市土地資源進(jìn)行綜合開發(fā)，促使城市土地容積率的有效提高，并對(duì)地上、地下空間進(jìn)行充分高效的利用。

（3）城市土地布局要科學(xué)合理，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

（4）要建立人與土地的和諧關(guān)系，保護(hù)土地資源的自我更新能力。在充分保護(hù)現(xiàn)有土地資源的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制土地的開發(fā)利用，避免人為因素對(duì)土地資源的破壞。

（5）組織成立科技小組，圍繞城市土地資源潛力進(jìn)行研究分析，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市土地資源內(nèi)部潛力的充分挖掘。

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