城市空間拓展與土地資源管理的策略與政策

萬菲

[摘 要]進入21世紀以來，我國的社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展水平在不斷提高，同時城市化發(fā)展進程也在逐年加快，要想促使城市化發(fā)展空間實現(xiàn)科學(xué)的規(guī)劃，推動城市的發(fā)展和進步，就要對城市空間進行良好的規(guī)劃，做好城市空間拓展工作，進一步緩解城市發(fā)展中土地和城市化發(fā)展進程的矛盾。因此，在城市空間拓展工作的開展過程中，需要具備較為清晰的規(guī)劃思路，以此為基礎(chǔ)，促使最終的規(guī)劃方案更具合理性和科學(xué)性，實施高效的土地資源評估方案，做好系統(tǒng)化的資源管理措施，為城市化的發(fā)展進程和土地資源管理水平的提高提供保障。

[關(guān)鍵詞]城市空間；拓展；土地資源；管理

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.20.077

[中圖分類號]F301；TU984.113 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）20-0-02

隨著社會主義市場經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，我國的城市化發(fā)展步伐呈現(xiàn)著逐年加快的趨勢，在此過程中，城市發(fā)展過程中很容易和土地資源利用兩者之間存在諸多矛盾，而土地資源是極其有限的。因此，要想順應(yīng)城市化的發(fā)展趨勢，就要將城市發(fā)展進程和土地資源二者之間的矛盾問題予以協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌，還要對城市空間進行深層次的規(guī)劃，對土地規(guī)劃的現(xiàn)狀予以分析和認知，而后從戰(zhàn)略的高度，對城市空間和未來發(fā)展進行科學(xué)的規(guī)劃。城市空間拓展指的是在對城市空間有清楚認知的基礎(chǔ)上，制訂最為適宜的空間拓展方案，促使最終的拓展規(guī)劃方案更具合理性和科學(xué)性，極大地提高土地資源管理效率，保證管理質(zhì)量，為城市發(fā)展和進步奠定堅實的基礎(chǔ)。

1 制定以交通和設(shè)施為導(dǎo)向的土地開發(fā)策略

城市發(fā)展的進程之中，將會涉及自發(fā)擴張的問題，這一發(fā)展趨勢隨著城市化發(fā)展步伐的加快以及人口密集度的增加而更明顯，加之人們生活水平不斷提升，對于公共基礎(chǔ)設(shè)施的應(yīng)用需求在日趨增加。此時，相關(guān)的政府部門一定要做好把控工作，為城市居民提供更高質(zhì)量的公共服務(wù)。如果按照這個思路去實現(xiàn)城市拓展計劃，就要首先對其實際需求予以總結(jié)，而后再提供切實的服務(wù)，這樣的城市拓展方案的風險性較小，同時也不會出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢之后無法得以高效利用的尷尬局面，這一尷尬局面也是開發(fā)商和業(yè)主需要共同解決的問題。

相關(guān)的政府部門未能通過上蓋物或者經(jīng)營沿線地皮的方式獲取投資，這一環(huán)節(jié)政府投資一般都屬于“一次性的”或是“陣發(fā)性的”。因此，可以從另一個角度來分析政府規(guī)劃過程中所出現(xiàn)的壟斷問題，避免出現(xiàn)信息干擾問題。實際的規(guī)劃過程中，需要按照城市建設(shè)用地這一基礎(chǔ)性問題，利用基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃方式，將交通基礎(chǔ)建設(shè)這一開發(fā)方案落實到實處。

政府在建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的過程中，需要將全部的資金都用于基礎(chǔ)設(shè)施的完善和開發(fā)工作之中，借助“生熟地”之間的差價，對建筑資金予以平衡，這就是發(fā)達國家最近幾年來提倡的TOD模式。

近幾年來，我國針對這一問題，制訂了一種切合實際的方案，這一方案的落實需要借助行政壟斷的作用，促使行政抑或是其他城市功能實現(xiàn)遷移，逐步令被開發(fā)地域的市政基礎(chǔ)設(shè)施以及社會服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施可以具備一致性，逐步提高“生熟”地價的資金利用率，促使空間規(guī)劃更具新穎性、合理性，這也是SOD模式。

2 對土地供應(yīng)總量予以控制

一定要對土地供應(yīng)計劃進行嚴格控制，基于近期、中期及遠期的土地開發(fā)供應(yīng)總量進行分析，確保土地存量盤活，與此同時，還要對土地的使用方向進行嚴格的把控，對土地的使用過量問題予以規(guī)避，實現(xiàn)高效的房地產(chǎn)開發(fā)工作，尤其是針對娛樂設(shè)施抑或是高檔住宅這些位置，年度土地供應(yīng)總量均應(yīng)當在實施中期、遠期調(diào)控的基礎(chǔ)之上，結(jié)合城市建設(shè)的實際需要，確定最為適宜的城市規(guī)劃方案，但是這一過程中，應(yīng)當避免出現(xiàn)搞平均主義的現(xiàn)象。

只有使中遠期二者有機融合，才能對土地供應(yīng)實現(xiàn)嚴格的控制，同時也會促使土地市場的運作和發(fā)展都逐步走上良性循環(huán)的道路，最終確保政府等相關(guān)部門可以從土地批租環(huán)節(jié)獲取一定的經(jīng)濟效益。

而后，還需要構(gòu)建用地計劃指標體系，在制定了用地總量指標以后，則要構(gòu)建一個集市政設(shè)施、房地產(chǎn)開發(fā)、預(yù)留用地、交通、公用設(shè)施及開發(fā)區(qū)建設(shè)等為一體的專項指標體系，最大程度地提高城市建設(shè)和發(fā)展的科學(xué)性和合理性，使最終的城市土地規(guī)劃工作體現(xiàn)出宏觀調(diào)控的重要作用。

3 構(gòu)建系統(tǒng)化的土地儲備資金制度和土地儲備體系

要想逐步實現(xiàn)土地的國有化目標，就要對非法利用政府開發(fā)所產(chǎn)生的土地增值牟利問題予以規(guī)避，政府等相關(guān)部門就要集合大量的資金對這些土地進行收購，政府可以對市場的供應(yīng)情況予以及時把控，這些都是開展土地供應(yīng)計劃和調(diào)控的先決條件。

它可以促使政府對市場供求情況進行及時的調(diào)控，而后制訂最為適宜的調(diào)控方案。土地儲備金，一般都是為了儲備土地資源而設(shè)置的基金，筆者對此基金的來源進行了分析和探究，發(fā)現(xiàn)其實際來源可以分為政府撥款、基金自身盈利、銀行貸款及土地收益這些渠道。

建立土地儲備制度之后，政府可以按照土地的實際收益，參照一定的比例，將其分為兩個部分予以使用。第一，會將這部分資金納入土地儲備金中，然后用在土地費用的支付和征用環(huán)節(jié)中。第二，會將土地收益作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金來源，確保城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金支持。新的土地控制方式不僅要充分考慮所得利益較少的新地域，同時還要對老城區(qū)的地租級差較小的地域進行統(tǒng)籌，避免土地被浪費，在這一過程中，可以暫時應(yīng)用舊時的政策方針。

4 政府部門加大對土地資源的調(diào)控力度

在土地資源的規(guī)劃利用這一層面，政府部門應(yīng)當將自身的協(xié)調(diào)性作用體現(xiàn)出來，發(fā)揮自身的宏觀調(diào)控職能，通過政策支持的方式，促使土地交易更具規(guī)范性和合理性特征，保證城市土地市場交易的秩序。

從土地一級市場層面進行分析，政府可以實施壟斷政策，將土地資產(chǎn)全部掌控在自己的手中，針對土地二級和三級市場，則需要適當?shù)胤艑捳?，促使土地交易更具活躍度，借助供地規(guī)劃、稅費、計劃及地價等方法，對土地使用權(quán)進行合理的轉(zhuǎn)讓，而后實施宏觀指導(dǎo)和調(diào)控，保證土地市場的運作更為穩(wěn)健和高效。

地價控制實則是政府需要將自身的調(diào)控作用發(fā)揮出來，這也是宏觀調(diào)控工作中極為重要的內(nèi)容，特別是在最近幾年來，我國的房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)著逐年上漲的趨勢。因此，政府部門應(yīng)當制定切合實際的管控制度，對土地價格飆升問題進行及時處理。此外，政府部門還要建立土地調(diào)控制度，如果當?shù)貐^(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展處于低迷期，則應(yīng)當對收緊土地供給，避免出現(xiàn)地價下跌問題。

與此同時，政府部門還要對土地市場有全方面的認知，作出精準的判斷，最終的目的就是要使房地產(chǎn)市場開發(fā)事業(yè)實現(xiàn)高效而穩(wěn)定的發(fā)展，在此過程中，還要注意對土地資源開發(fā)利用的負面影響。

5 結(jié) 語

在當前的社會發(fā)展背景下，城市化的發(fā)展腳步在不斷加快，城市空間拓展也成為城市發(fā)展和進步的重點環(huán)節(jié)。在此過程中，很容易出現(xiàn)土地資源和城市發(fā)展供需之間的矛盾問題。因此，不僅要確保城市規(guī)劃的科學(xué)性和合理性，還要使經(jīng)濟建設(shè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更具秩序性。城市建設(shè)和發(fā)展離不開空間拓展的重要作用，在此過程中，需要對土地資源管理進行系統(tǒng)的規(guī)劃，制訂最適宜的管理方案，為日后的城市空間拓展工作的落實奠定基礎(chǔ)。與此同時，還需要對城市建設(shè)和發(fā)展過程中的實際情況進行總結(jié)和分析，結(jié)合城市未來的發(fā)展目標，建立最科學(xué)的土地資源管理體系。

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