我國(guó)房地產(chǎn)稅的功能定位和改革思路研究

李霞

[摘要]房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程中亟待明確的首要問(wèn)題是房地產(chǎn)稅的功能定位。結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，文章認(rèn)為我國(guó)的房地產(chǎn)稅還不能稱為真正的直接受益稅，房地產(chǎn)稅的首要功能定位是籌集財(cái)政收入，輔助功能定位是調(diào)節(jié)財(cái)富分配、調(diào)控房?jī)r(jià)和稅收體制改革的功能。針對(duì)房地產(chǎn)稅的功能定位分析，提出應(yīng)該分別從實(shí)行寬稅基政策，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅稅收的征稅范圍；簡(jiǎn)化稅制，合并稅種，降低房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅，強(qiáng)化和提高房地產(chǎn)保有稅；正稅清費(fèi)，明確界定房地產(chǎn)稅收的支出方向?yàn)槊裆惞财饭┙o等方面來(lái)優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)稅的改革路徑。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅；功能定位；財(cái)政籌集；稅收體制改革

自從2003年中央第一次提出“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，由此拉開(kāi)房地產(chǎn)稅制改革的序幕。2011年1月28日起，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，在上海、重慶率先開(kāi)展個(gè)人住房房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。上海和重慶作為新時(shí)期的房地產(chǎn)稅改革試驗(yàn)田正式起航，進(jìn)一步深入推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。2013年黨的十八屆三中全會(huì)提出的“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革”的口號(hào)，房地產(chǎn)稅的改革走到十字路口，也提上日程。

近幾年國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)稅的研究集中于房地產(chǎn)稅的改革方案設(shè)計(jì)，但改革方案設(shè)計(jì)中最先考慮的是房地產(chǎn)稅的功能定位，房地產(chǎn)稅的征收目的和征收房地產(chǎn)稅用來(lái)做什么，最后才是考慮的是房地產(chǎn)稅如何征收的問(wèn)題，由房地產(chǎn)稅的征收目的來(lái)決定房地產(chǎn)稅的征收方案設(shè)計(jì)。本文主要側(cè)重于研究房地產(chǎn)稅收的功能定位和房地產(chǎn)稅收改革方案設(shè)計(jì)。研究房地產(chǎn)稅收的功能定位也是為了研究房地產(chǎn)稅收改革方案的設(shè)計(jì)做好前提和鋪墊工作。

1我國(guó)房地產(chǎn)稅功能定位的研究

圍繞房地產(chǎn)改革的功能定位，國(guó)內(nèi)外學(xué)者形成了以下主要觀點(diǎn)。

11房地產(chǎn)稅是受益稅的研究

房地產(chǎn)稅是一種受益稅，實(shí)質(zhì)是享用公共品供給的價(jià)格。以Tiebout（1956）為代表的財(cái)政學(xué)文獻(xiàn)開(kāi)始將房地產(chǎn)稅與公共服務(wù)聯(lián)系起來(lái)，Tiebout指出房地產(chǎn)稅是地區(qū)內(nèi)居民購(gòu)買公共服務(wù)的成本，認(rèn)為在勞動(dòng)力自由流動(dòng)的情況下，居民通過(guò)遷移居住地這種“用腳投票”的機(jī)制來(lái)選擇最優(yōu)的地方公共品供給水平。故房地產(chǎn)稅收實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)使用費(fèi)。因此房地產(chǎn)稅滿足稅收受益原則（Tiebout，1956；Hamilton，1976；Fischel，1993；Fischel，2001）。據(jù)此，他們認(rèn)為房地產(chǎn)稅本質(zhì)上是公共品的價(jià)格，即利益稅、收益稅而非資本稅，從而房地產(chǎn)稅收也就具有了公共產(chǎn)品“價(jià)格”的性質(zhì)（林達(dá)爾，1919；Hamilton，1976）。房地產(chǎn)稅收的“受益稅”的特點(diǎn)表明了房地產(chǎn)稅收具有為一個(gè)區(qū)域居民服務(wù)的功能和特點(diǎn)。綜觀上述觀點(diǎn)，本文認(rèn)為把房地產(chǎn)稅的稅收看作當(dāng)?shù)鼐用裣硎墚?dāng)?shù)毓卜?wù)的支付費(fèi)用，這是對(duì)房地產(chǎn)稅稅收定位的最好詮釋。房地產(chǎn)稅是受益稅的前提也就是居民能夠自由流動(dòng)。但若是在我國(guó)人口流動(dòng)的成本代價(jià)很大，地方政府的級(jí)別錯(cuò)綜復(fù)雜，分稅分不清楚（中國(guó)的五級(jí)行政級(jí)別：國(guó)家級(jí)、省部級(jí)、司廳局級(jí)、縣處級(jí)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)科級(jí)；聯(lián)邦制國(guó)家中的美國(guó)、德國(guó)和墨西哥等國(guó)家，政府級(jí)別是中央或聯(lián)邦、州和地方的；單一制國(guó)家中的日本、英國(guó)和韓國(guó)中的行政級(jí)別是中央和地方），在收支兩條線的情況下，就很難作為一個(gè)限定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)稅收入用來(lái)這個(gè)限定區(qū)域內(nèi)公共品的公共品支出，也就很難稱為直接受益稅。

12財(cái)政籌集功能的研究

房地產(chǎn)稅可以成為籌集地方財(cái)政收入的主體稅種。劉劍文等學(xué)者指出房地產(chǎn)稅所具有的區(qū)位特征明顯、對(duì)經(jīng)濟(jì)的扭曲程度小、稅源穩(wěn)定、具有一定的收入規(guī)模等特征，使其可以成為構(gòu)建地方財(cái)源的重要組成部分（劉佐，2008；劉劍文，2015；劉劍文、陳立誠(chéng)，2014）。也有學(xué)者提出，基層政府提供基本公共服務(wù)，需要穩(wěn)定、可靠的自有財(cái)源，相較于稅基具有強(qiáng)流動(dòng)性的所得稅和增值稅，房地產(chǎn)稅不可移動(dòng)、稅基穩(wěn)定、稅政繁雜，對(duì)實(shí)時(shí)信息要求高，最適合基層政府（侯一麟、馬海濤，2016）。胡怡建（2016）提出房地產(chǎn)稅具有清晰的地方收支關(guān)系，能為地方政府開(kāi)辟新財(cái)源，有利于實(shí)現(xiàn)地方公共投資導(dǎo)致的溢價(jià)回收，我國(guó)現(xiàn)行財(cái)政體制中地方政府迫切需要擁有獨(dú)立、穩(wěn)定稅收來(lái)源決定我國(guó)房地產(chǎn)稅應(yīng)以地方政府財(cái)政收入功能定位為主。

橫向比較而言，國(guó)際上，各國(guó)房地產(chǎn)稅制涉及方面也都因國(guó)情不同而定位不同。歐洲的美國(guó)、加拿大、英國(guó)和澳洲的澳大利益以及亞洲的日本、韓國(guó)（房地產(chǎn)稅是地方稅，且在地方稅收收入中超過(guò)80%），這些國(guó)家的房地產(chǎn)稅稅收有一個(gè)共同的宗旨是增加地方財(cái)政收入，強(qiáng)調(diào)其組織收入的職能，都是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，房地產(chǎn)稅也是具有籌集地方財(cái)政收入的功能（鄧菊秋，2016）。

綜上所述，房地產(chǎn)稅收主要是因?yàn)榫哂卸惢€(wěn)定，稅負(fù)難以轉(zhuǎn)嫁和稅源不可移動(dòng)的天然屬性，這一良好的資源稟賦致使房地產(chǎn)稅有望成為地方的主體稅種，針對(duì)稅收的基本職能排在第一位的就是籌集財(cái)政收入來(lái)說(shuō)，相應(yīng)地，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)稅收也都具備這一功能。而我國(guó)的房地產(chǎn)稅稅收最直接的功能應(yīng)該是地方政府用來(lái)提供公共品籌集的財(cái)政資金。

13調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配功能的研究

很多學(xué)者認(rèn)為生活中的財(cái)富差距表現(xiàn)在收入、消費(fèi)和財(cái)產(chǎn)三個(gè)方面。相較另外兩方面，財(cái)產(chǎn)層面調(diào)節(jié)面臨稅收缺位，而房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)占有多寡的不均是造成我國(guó)貧富差距愈來(lái)愈大的主要原因；房地產(chǎn)稅作為對(duì)財(cái)富存量的課稅，具有直接稅的特點(diǎn)，稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁，還符合以納稅人的負(fù)擔(dān)能力承擔(dān)稅負(fù)的量能課稅原則，如進(jìn)行合理的立法設(shè)計(jì)，調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配不公效果顯著，最大限度地實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義，能彌補(bǔ)所得稅等稅種無(wú)法對(duì)資產(chǎn)增值和存量財(cái)富課稅的缺陷（樊慧霞，2014；劉劍文，2015）。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)稅在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)只能針對(duì)很少部分房產(chǎn)征收，涉及比例很小的人群，其征稅意義最重要的應(yīng)該在于收入分配調(diào)節(jié)方面（石子印，2013）。另外，房地產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅，又體現(xiàn)能力負(fù)擔(dān)原則，從而有利于公平收入分配（胡怡建和范亞楠，2016）。

總之，我國(guó)的國(guó)情是1998年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)值的日益攀升，2013—2016年的房?jī)r(jià)幾乎翻番，房產(chǎn)又是主要的財(cái)產(chǎn)，具有房產(chǎn)價(jià)值較大、投資性強(qiáng)、獲利豐厚等特點(diǎn)，也占據(jù)財(cái)產(chǎn)性收入的主要部分，這一財(cái)產(chǎn)性收入價(jià)值的日益增加導(dǎo)致我國(guó)貧富差距拉大。房地產(chǎn)稅又屬于直接稅，稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁，同時(shí)稅率具有累進(jìn)性，能體現(xiàn)稅收的量能負(fù)擔(dān)原則，也具有“抽肥補(bǔ)瘦”的功效，所以房地產(chǎn)稅收能夠在一定程度上調(diào)節(jié)財(cái)富分配。endprint

14調(diào)控房?jī)r(jià)功能的研究

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅會(huì)抬高房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)過(guò)重，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)較輕，過(guò)高的開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)包括不斷攀升的土地出讓金增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，這樣的稅費(fèi)現(xiàn)狀是助推房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)主要原因（岳樹(shù)民，2005）。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅能夠抑制房產(chǎn)價(jià)格。征收房地產(chǎn)稅后房屋成本（指的是開(kāi)發(fā)成本）勢(shì)必有所下降，進(jìn)而降低購(gòu)房門檻，通過(guò)差別稅率抑制房地產(chǎn)炒賣行為（夏杰長(zhǎng)，2004）。另外，通過(guò)增加住房的未來(lái)持有成本，改變價(jià)格預(yù)期，降低投資收益和投資投機(jī)性需求，從而降低房?jī)r(jià)（宋春蘭，2013；安體富和葛靜，2014）。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響不確定。房?jī)r(jià)受眾多因數(shù)的影響，需要綜合考慮土地供給制度、供需情況、金融借貸政策、限購(gòu)限貸限售政策以及各種稅費(fèi)等因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)的減少并不一定會(huì)如數(shù)轉(zhuǎn)化為商品房?jī)r(jià)格的下降（岳樹(shù)民，2005；樊慧霞，2012）。并且，較高的稅率將遭到民眾反對(duì)，所以通過(guò)大幅提高房地產(chǎn)稅率以降低房?jī)r(jià)難以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用具有局限性（況偉大、朱勇和劉江濤，2012）。通過(guò)房地產(chǎn)稅的國(guó)際比較，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的影響取決于房地產(chǎn)稅收資本化降低房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)稅收用來(lái)提高公共品供給助推房?jī)r(jià)兩方面效應(yīng)的均衡結(jié)果（滿燕云，2014）。另外，韓國(guó)推出的綜合房地產(chǎn)稅可能對(duì)部分高端房產(chǎn)造成一定影響，但對(duì)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)并沒(méi)有起到明顯的抑制作用；日本的特別土地持有稅同樣也沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的調(diào)控價(jià)格效果。所以不能簡(jiǎn)單認(rèn)為，房地產(chǎn)稅一定能起到抑制房?jī)r(jià)或調(diào)控房?jī)r(jià)增速的作用。

綜合上述文獻(xiàn)房地產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)的相關(guān)文獻(xiàn)，本文觀點(diǎn)如下：在我國(guó)，房地產(chǎn)稅自從2011年在上海和重慶試點(diǎn)開(kāi)征之后，上海和重慶的房?jī)r(jià)并沒(méi)有因?yàn)殚_(kāi)征房地產(chǎn)稅受到抑制，這是因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)價(jià)格主要受到供給和需求影響，同時(shí)又有收入、人口流動(dòng)、戶籍和限購(gòu)限貸限售等行政政策和貨幣政策的影響。房地產(chǎn)稅收對(duì)房?jī)r(jià)上漲的效應(yīng)還沒(méi)有一些行政手段如限購(gòu)、限貸、限售更直接更有效。另外，因現(xiàn)行的賣家轉(zhuǎn)讓收入一般都是扣除掉一切稅費(fèi)后的凈收入一口價(jià)，賣家轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的稅負(fù)一般轉(zhuǎn)移到買家，直接稅稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁也是無(wú)效的。房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響具有不確定性，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響是間接效應(yīng)，主要取決于房地產(chǎn)稅收資本化帶來(lái)的房?jī)r(jià)下跌效應(yīng)和房地產(chǎn)稅地方公共服務(wù)資本化助推房?jī)r(jià)上漲效應(yīng)這兩方面效應(yīng)綜合作用的結(jié)果。

15稅收體制改革功能

首先，房地產(chǎn)稅的改革對(duì)整個(gè)稅制的改革有重要影響。易綱（2007）將房地產(chǎn)稅作為整體財(cái)稅改革的一環(huán)，有利于理順中央政府和地方政府的關(guān)系，優(yōu)化房地產(chǎn)稅制。房地產(chǎn)稅改革牽動(dòng)中國(guó)整體稅制改革，房地產(chǎn)稅的改革實(shí)際上已經(jīng)成了一個(gè)跟配套改革密切相關(guān)的一個(gè)重大事項(xiàng)（賈康，2012），目前來(lái)看房地產(chǎn)稅和所得稅是下一步稅制改革的重要任務(wù)（樓繼偉，2016）。

其次，上海和重慶的房地產(chǎn)稅制的試點(diǎn)房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)定位是進(jìn)行稅收體制改革，同時(shí)也是立稅清費(fèi)。2003年房?jī)r(jià)上漲還不那么明顯的時(shí)候，中央就有了統(tǒng)一開(kāi)征物業(yè)稅的設(shè)想。2003年10月，《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系若干問(wèn)題的決定》提出了“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”的相關(guān)設(shè)想。2011年《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》中明確指出，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的目標(biāo)是“為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅制度”。

最后，房地產(chǎn)稅的改革對(duì)地方稅收體系意義重大。在2015年8月1日，營(yíng)業(yè)稅正式退出歷史舞臺(tái)，在全國(guó)范圍內(nèi)全面實(shí)施“營(yíng)改增”，地方主體稅種缺失，房地產(chǎn)稅又具有稅基穩(wěn)定不可移動(dòng)，稅源可靠，稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁等地方稅的天然稟賦，最有可能成為地方主體稅種，帶來(lái)豐厚的稅收收入，所以對(duì)整個(gè)地方稅稅收體系意義重大。

本文認(rèn)為現(xiàn)行我國(guó)的稅制體系主要呈現(xiàn)間接稅過(guò)多，流轉(zhuǎn)稅過(guò)高的局面。流轉(zhuǎn)稅最終容易通過(guò)提高商品價(jià)格把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給最終消費(fèi)者，提高商品價(jià)格也不利于生產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)性發(fā)展，同時(shí)也增加了最終的消費(fèi)者稅負(fù)。最有改革空間的就是財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅中的房地產(chǎn)稅的改革首當(dāng)其沖。站在國(guó)家宏觀調(diào)控和深化體制改革的角度，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革確實(shí)是稅制優(yōu)化的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和必經(jīng)之路，也就是全面深化體制改革大環(huán)境下稅收體制改革的需要。另外，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅征稅范圍狹窄，還不具備成為地方主體稅種的條件。

從上述的我國(guó)房地產(chǎn)稅的五個(gè)功能定位分析得到，我國(guó)的房地產(chǎn)稅還不能稱為真正的直接收益稅，房地產(chǎn)稅的首要功能定位是籌集財(cái)政收入，輔助功能定位是調(diào)節(jié)財(cái)富分配、調(diào)控房?jī)r(jià)和稅收體制改革的功能，但上述的文獻(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)稅收的支出方向并沒(méi)有明確界定，這也是本文的研究方向。

2我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革優(yōu)化路徑

綜合上面的房地產(chǎn)稅的功能定位分析，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，本文提出以下四個(gè)方面，優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)稅的改革路徑。

21實(shí)行寬稅基政策，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅稅收的征稅范圍，培育房地產(chǎn)稅稅收為地方主體稅種

我國(guó)房地產(chǎn)稅稅收征稅范圍不寬，過(guò)于狹窄，影響其收入規(guī)模（張洪銘等，2011），不利于發(fā)揮稅收杠桿調(diào)節(jié)作用，目前房地產(chǎn)稅的征稅范圍大都主要集中在城市、縣城等區(qū)域。擴(kuò)大征稅范圍具體建議如下：一是征稅范圍先增量后存量。從經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)擴(kuò)展為居民生活居住房，覆蓋到居民所有的存量房，另外征稅范圍從城市的經(jīng)營(yíng)性住房擴(kuò)展到建制鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性住房?？蓞⒄沼?guó)根據(jù)房地產(chǎn)的用途，實(shí)施差別征稅，分別設(shè)立營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)和住宅性房地產(chǎn)保有稅，避免實(shí)行“一刀切”的稅制方案。經(jīng)營(yíng)用房房地產(chǎn)稅的改革方向，主要從兩個(gè)方面，一方面是統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù)：房地產(chǎn)稅的稅基“從租改從價(jià)”，價(jià)格按照房產(chǎn)管理中心的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的市值為稅基；另一方面是擴(kuò)大征稅范圍。經(jīng)營(yíng)用房不僅包含城市的經(jīng)營(yíng)用房，還包括農(nóng)村經(jīng)營(yíng)用房，尤其是城鄉(xiāng)接合部的經(jīng)營(yíng)性用房和建制鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性用房。二是征稅范圍從城鎮(zhèn)的房產(chǎn)擴(kuò)大到城鄉(xiāng)接合部的個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)，城鄉(xiāng)“雙軌”趨向統(tǒng)一（賈康，2005）。另外，因?yàn)槲覈?guó)地域發(fā)展不平衡，區(qū)域差異較明顯，各個(gè)地區(qū)要因地制宜，根據(jù)稅率幅度空間進(jìn)行實(shí)際操作，不能對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)實(shí)行“一刀切”。三是對(duì)開(kāi)發(fā)商建好但超過(guò)兩年沒(méi)有出售的房屋征收房地產(chǎn)稅，仿效英國(guó)和中國(guó)香港的“住房空置稅”的設(shè)置，嚴(yán)厲打擊其“捂房”“惜房”和“炒房”行為。同時(shí)還能夠消化房產(chǎn)庫(kù)存和降低商品房的空置率，提高房屋的使用效率。四是加大對(duì)工廠用房的征稅力度，針對(duì)工廠用房在六層以下加大對(duì)其的征收力度，比如稅率加倍等。目前，我國(guó)最浪費(fèi)的房產(chǎn)資源就是工廠用房，工廠用房大都在兩三層，為了提高房產(chǎn)的空間利用效率，加大對(duì)其征收力度。五是本著量能負(fù)擔(dān)、公平理念規(guī)范稅收優(yōu)惠政策，將高檔住宅作為課征重點(diǎn)，并且高端住房的房地產(chǎn)稅的改革方向?yàn)椋焊叨俗≌仍隽吭俅媪浚瘸擎?zhèn)再農(nóng)村，先原值后評(píng)估值。endprint

22簡(jiǎn)化稅制，合并稅種，降低房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅，強(qiáng)化和提高房地產(chǎn)保有稅

我國(guó)應(yīng)借鑒美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、日本、韓國(guó)和新加坡六個(gè)國(guó)家和中國(guó)臺(tái)灣、中國(guó)香港均在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較重的經(jīng)驗(yàn)，降低房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅，提高保有稅。具體建議如下：一是取消土地增值稅。土地增值稅稅種設(shè)計(jì)和操作最復(fù)雜、征稅成本最高、稅制不統(tǒng)一。一方面，地方政府不愿房地產(chǎn)商立即補(bǔ)繳土地增值稅的“欠繳”，實(shí)質(zhì)上是默許房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手頭現(xiàn)金多投機(jī)房地產(chǎn)。另一方面，土地增值稅和企業(yè)所得稅存在重復(fù)計(jì)征的現(xiàn)象。綜合上述分析，建議廢除土地增值稅。二是優(yōu)化耕地占用稅，發(fā)揮其更多保護(hù)耕地作用。建議將定額征收改為比例稅率征收，使稅額隨土地價(jià)值保持同向變化，加大其調(diào)控力度。同時(shí)，建立退耕還稅制度，以促進(jìn)我國(guó)耕地的集約利用；最后還應(yīng)合理使用耕地占用稅的稅收收入，如：以稅收收入支持耕地改良等。三是開(kāi)征土地閑置稅。對(duì)土地閑置課征“土地閑置稅”，填補(bǔ)對(duì)閑置土地的調(diào)節(jié)真空，可把“土地閑置稅”作為房地產(chǎn)稅的輔助性稅種，加快房產(chǎn)消化庫(kù)存，遏制房產(chǎn)投機(jī)。四是精簡(jiǎn)稅制，合并稅種，把城鎮(zhèn)土地使用稅和房地產(chǎn)稅兩稅合一，構(gòu)建新房地產(chǎn)稅。美國(guó)房地產(chǎn)稅在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)只設(shè)定了一個(gè)房產(chǎn)保有稅。我國(guó)應(yīng)借鑒英國(guó)、美國(guó)、日本、德國(guó)、韓國(guó)、新加坡等土地和建筑物結(jié)合起來(lái)一起開(kāi)征的經(jīng)驗(yàn)，建立新的房和地合一的房地產(chǎn)稅（楊紹媛和徐曉波，2007）。五是借鑒美國(guó)、德國(guó)、日本和韓國(guó)開(kāi)征遺產(chǎn)贈(zèng)與稅的經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅對(duì)房地產(chǎn)的課稅，計(jì)稅依據(jù)可按市場(chǎng)價(jià)格或者第三方評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)，稅率的確定方向是簡(jiǎn)便和輕稅。但級(jí)次不宜過(guò)多，以四級(jí)左右為好，最高稅率不要超過(guò)40%。起征點(diǎn)要適度，以免資本外逃。

23正稅、減費(fèi)、明租，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)關(guān)系

房地產(chǎn)相關(guān)收費(fèi)當(dāng)中占絕對(duì)比重的就是土地出讓金，借鑒英國(guó)、美國(guó)、日本、德國(guó)、韓國(guó)、新加坡等土地和建筑物結(jié)合起來(lái)一起開(kāi)征的經(jīng)驗(yàn)，建立新的房和地合一的房地產(chǎn)稅房產(chǎn)和地產(chǎn)應(yīng)合并一起征收。建議土地出讓金“費(fèi)改稅”，土地出讓金改為租金，房地產(chǎn)稅也是每年征收租金的形式對(duì)房產(chǎn)所有者進(jìn)行征收，目的是改變地價(jià)過(guò)高引起的房?jī)r(jià)過(guò)高，降低房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，穩(wěn)定地方政府的長(zhǎng)期財(cái)政收入。同時(shí)也改變政府對(duì)土地出讓金的過(guò)度依賴的現(xiàn)狀，加重房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本，提高土地資源的配置效率，也可以遵從受益原則服務(wù)居民。

24明確界定房地產(chǎn)稅收的支出方向

我國(guó)房地產(chǎn)稅稅收的功能定位應(yīng)界定為其為居民提供公共品尤其是民生類公共品而籌集的財(cái)政資金。借鑒美國(guó)房地產(chǎn)稅的絕大部分、韓國(guó)的房地產(chǎn)稅的一部分是專門指向用在教育公共品供給的經(jīng)驗(yàn)，加大其對(duì)教育和醫(yī)療類公共品的投入力度，解決教育、醫(yī)療供給相對(duì)短缺的問(wèn)題，這也是老百姓最為關(guān)心的切身的民生類公共品。本文建議房地產(chǎn)稅收收入的30%用于當(dāng)?shù)氐慕逃?0%用于當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療建設(shè)，余下的50%交給地方分配。這樣的房地產(chǎn)稅稅收的目標(biāo)定位會(huì)得到當(dāng)?shù)鼐用竦闹С?，具有重要的深遠(yuǎn)的意義。

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