房產(chǎn)測繪中面積差異和糾紛的研究

文/劉玉梅，煙臺市中立房產(chǎn)測繪有限公司

房產(chǎn)測繪中面積差異和糾紛的研究

文/劉玉梅，煙臺市中立房產(chǎn)測繪有限公司

房地產(chǎn)中，房屋面積與價格之間存在密切聯(lián)系，但事實上，房屋規(guī)劃面積與實際測量面積存在一定差別，由于人們認知偏差等原因，較易引發(fā)糾紛和矛盾。文章具體梳理了房產(chǎn)測繪各類面積概念，對面積之間的差異進行分析，最后提出避免糾紛的有關(guān)建議。

房產(chǎn)測繪；面積差異；糾紛

近年來，城市化進程下，人們對于房產(chǎn)的需求日漸增加。商品房銷售中，面積受到了人們廣泛關(guān)注。購房人在購房時，會遇到使用、建筑、預測等多種面積，而不同部門測繪依據(jù)不同，出具同一類型面積時也會出現(xiàn)數(shù)據(jù)不一樣的情況，讓購房人陷入到困惑中，且引發(fā)諸多矛盾。因此加強對房產(chǎn)測繪中面積差異的研究至關(guān)重要，能夠幫助我們進一步了解和掌握房產(chǎn)測繪等具體內(nèi)容。

1 房產(chǎn)測繪中面積概述

1.1 使用面積

使用面積，是指房屋內(nèi)部，全部可用凈空面積，主要是內(nèi)墻線水平投影予以計算。

1.2 建筑面積

主要是房屋外墻勒腳以上各層的水平投影面積，如陽臺、挑廊、地下室等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑[1]。一般來說，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑與分攤面積構(gòu)成。

1.3 預測面積

預測面積，是主管機關(guān)按照審批施工圖紙、實地勘察等規(guī)范對尚未為竣工的房屋面積進行預先測量得出的面積，也是開發(fā)商合法銷售的依據(jù)，可以以此為基礎(chǔ)進行宣傳、備案或者預銷售。

1.4 實測面積

主要是針對房屋竣工驗收后，有關(guān)部門根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》、施工、變更圖紙等對房屋進行實地勘察、繪圖，最終得出房屋的面積。該面積是購房者房屋所有權(quán)證等方面的依據(jù)。

2 房產(chǎn)測繪中面積差異

2.1 使用與建筑面積差異

日常生活中，我們在購房時，會將使用與建筑面積混淆，往往認為自己買的房子面積變小了，事實上是人們的理解誤區(qū)。具體來說，使用面積僅是套內(nèi)建筑面積的一部分，能夠直觀感受，但套內(nèi)墻體面積、分攤等無法直觀看出，圖1能夠直接體現(xiàn)面積之間的關(guān)系。

圖1 房屋建筑面積

2.2 預測與實測面積差異

購買期房時，購房合同上填寫的往往是預測面積，交房時，開發(fā)商會提供實測面積，并按照此支付房款。對此人們也存在一些誤解，出現(xiàn)這一差異的主要原因體現(xiàn)在如下幾個方面：一是測量機構(gòu)根據(jù)審批的施工圖紙對未竣工房屋進行測量，使得數(shù)據(jù)采集等與實際不符，出現(xiàn)差異。二是實測面積是對房屋實際丈量，或者根據(jù)圖紙對房屋進行勘測。三是房屋施工時，受到市場需求等因素的影響，對房屋進行了適當調(diào)整，導致預測與實測面積發(fā)生差異。此外，設(shè)計圖表注明不明確等因素也會導致該差異。

2.3 房產(chǎn)與規(guī)劃面積差異

房產(chǎn)測繪單位，對建筑面積預測，與規(guī)劃部門對建筑面積的計算存在不一致現(xiàn)象，故很多開發(fā)商會提出異議，主要是這兩個面積的適用范圍、依據(jù)的規(guī)則不同，導致得出的結(jié)果也會有所差別。其中，規(guī)劃部門依據(jù)的是GB/T50353-2005，測繪部門是根據(jù)GB/T17986.1-2000。兩套規(guī)范對面積計算的規(guī)定有所差別，決定了結(jié)果也會不同。

2.4 實測與產(chǎn)權(quán)面積差異

就概念來看，實測面積主要依據(jù)的是實地勘測的面積，產(chǎn)權(quán)面積即房產(chǎn)證上的合法面積，二者并不具有一致性。如實測面積為100m2，而規(guī)劃審批的面積為90m2，那么產(chǎn)權(quán)面積就是90m2。

3 避免房產(chǎn)測繪中面積糾紛的對策

3.1 引導人們樹立正確認知

使用與建筑面積之間的差異無法做到完全消除，要想從根本上消除這一問題，勢必會加強對人們房產(chǎn)知識的教育和宣傳，使其能夠理解概念，消除認知上的偏差，不能夠?qū)⒍呋鞛橐徽?，在實踐中，要避免以主觀經(jīng)驗去感覺，二是根據(jù)尺寸計算出具體的面積。

3.2 消除預測與實測面積差異

一些開發(fā)商針對設(shè)計方案尚未完全確認，以經(jīng)濟利益為主倉促推出房產(chǎn)，導致預測與實測面積之間產(chǎn)生差異，為此，要杜絕這種不良做法，有關(guān)部門要加大監(jiān)督力度，縮小或者消除二者之間的差異，以此來避免糾紛的產(chǎn)生。如果在預測后，建筑施工時出現(xiàn)了變動，那么開發(fā)商要及時通知業(yè)主，并將附加到合同當中，以此來減少交房時出現(xiàn)的面積糾紛。

規(guī)劃部門對于圖紙的審核，要嚴格把關(guān)標識標志，將所有設(shè)計圖進行規(guī)范。如在預測、實測過程中要提出具體的要求，開發(fā)商要重新提交施工圖紙，而在此過程中，會延長手續(xù)辦理時間，在開發(fā)商、購房者及測繪部門之間引發(fā)矛盾，故將圖紙的規(guī)范與要求放在審核前，能夠避免矛盾的出現(xiàn)，且能夠提高審核有效性，切實保障各方面合法權(quán)益。

3.3 消除房產(chǎn)與規(guī)劃面積差異

由于這兩個面積依據(jù)的規(guī)則不同，為了消除差異，房產(chǎn)與規(guī)劃部門要運用統(tǒng)一的面積規(guī)則，并精確到套內(nèi)、分攤及建筑面積等細節(jié)之處，以此來確保測繪準確性。對于產(chǎn)權(quán)面積，與人們切身利益密切相關(guān)，運用統(tǒng)一的規(guī)范，能夠降低糾紛，可以考慮直接運用測繪單位的測量數(shù)據(jù)，避免重復測量投入的時間和精力，且能夠避免糾紛，顯著提高測繪有效性。

3.4 消除實測與產(chǎn)權(quán)面積差異

產(chǎn)權(quán)面積，主要是行政部門結(jié)合審批要求進行登記，故消除二者的差異，要嚴格以審批為切入點，加強工程竣工綜合驗收的管理，如果出現(xiàn)差異，要交給規(guī)范部門嚴格按照規(guī)定予以針對性處理。如果實測大于規(guī)劃面積，開發(fā)商要補交相應的費用，并按照實際面積辦理產(chǎn)權(quán)。

4 結(jié)論

在實踐中，我們要加大宣傳力度，使得人們能夠正確認識面積差異，同時，還要規(guī)范有關(guān)部門的測量標準，盡可能消除測繪面積差異，避免糾紛，從而促進房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮積極作用。

[1]肖淑紅.關(guān)于房產(chǎn)測繪中面積差異和糾紛的分析[J].測繪與空間地理信息，2012，(02)：199-201.